房地产异地拓展调研经验总结

第一篇：房地产异地拓展调研经验总结

异地调研经验总结

一、调研前准备：明确调研任务、目的、目标，如何切入。1.1通过网络－收集异地城市背景资料

1.2通过网络及开发商－了解项目所在区域房地产初况 1.3通过开发商、地块拍卖文件－了解地块的初步情况 1.4更具项目大小安排异地调研人员结构

二、调研执行：由于异地调研的时间通常比较短，所以在有限的时间里建议大家“三看”，看地、看人、看项目。

2.1看地：看项目现场，了解地块及周边可利用资源，挖掘产品核心优势，为产品定位服务，同时了解收集当地的规划、相关建设法规，有利于产品定位的实用性。

2.2看人：条件允许的情况下，争取做问卷，深入了解当地居住及购房习惯；条件有限的话以售楼部踩盘的方式获取客户需求信息。

2.3看项目：主要是指市场在售的竞争项目与区域的标杆项目，看其产品特征、销售状况、推广方式等等，总结现象分析趋势。

三、异地调研报告撰写：异地市场通常开发商会认为他们在当地的时间比你久，市场情况比你们代理公司短暂的市调来的清楚，所以我们在常规的报告模式下，针对具体个案有倾向性的说明问题。

3.1选择报告的切入点：如城市关系、客户挖掘、产品特征等等。由于切入点的差异可能导致报告逻辑结构不同。

3.2选择报告逻辑：常规报告是整体到区域再到竞争环境，最后到项目本身。各个环境都要有全面挖掘可能对下一逻辑论所而需要的依据

3.3观点的提炼与汇总：基于切入点的角度上，缜密的逻辑演绎，提出有目标性的概念和观点。这样做有利于切实解决项目问题，同时避开开发商市场角度，为其提高全新视野。

我们异地项目做的很多，抽中午时间随便谈谈感受：首要明确异地调研的目的、任务、目标，做细致的分工和安排；由于是外地，资料尽量通过第三方索取；

1、报告中的宏观数据和市场一般在网上都能找到，一般也需要把当地的政府部门的网站浏览一遍，收集有用资料；政府公开的东西相对要滞后一些，这些数据需要加工整理，最后整合成表格和图表形式表现在报告里面，看起来精简而又有说服力；

2、房地产市场的数据，一般来自房管局网站收集；

3、地块及周边的分析一定要透彻，开发商虽然比外地的代理公司更了解，但只要你分类做的更细，影响项目的优劣势一条一条列出来做深度分析，开发商的老板一般都会很认同，因为开发商下面的人自己感觉很了解，天天只是挂在嘴上，而没有形成报告；

4、在去当地之前，最好把当地有的在售楼盘基本情况列个简单的表，做到心中有数，有的放矢；提前准备好需要的表格、相机和money；到了当地首要买张地图；

5、人员配臵一般是：1策划师（执笔）2助理；汽车1辆（市调人员自己开最好）；时间一般2天就够；

6当地市场现状的调研分几大块：竞争楼盘的调研、区域调研、区域商业分布等，内容覆盖面更具项目定；

7、市调完成后，整理基础资料，做分析；开会讨论营销推广……

8、执笔策划师设计人员2天内完成书面报告，半天打印装订；总共1周一般就可以完成。当然，需要根据报告的深度等方面结合起来，所需要的时间也不一样……大家共同探讨！

市场调研工作主要分为四个步骤：

一、前期筹备

1、资源整合（网络、旅游部门、人脉关系等）

首先，通过网络等途径，初步了解该区域的发展现状、人文特征、工农商行业特征、消费习性等，同时还对该区域的交通、楼盘信息进行梳理，为制定计划提供材料。

其次，利用相关部门或人脉关系，了解该区域市场状况，同时为市调工作做人脉准备，根据“六道分隔论”原则，寻找最有利的“地陪”，及当地重要部门的“圆点”。

最后，整理收集的重要资料，并准备齐全深入调查的资料。

2、制定计划

根据资源郑和得来的资料数据，对市调内容、路线、行程安排等进行有效计划，务必实现紧凑合理。

（从公司角度考虑，人员的食宿是主要成本，时间越短，公司投入越少。因此，合理的安排是关键。）

二、实地考察

1、城市发展现状整体考察

2、房地产项目考察

3、人文资源考察

4、消费习性考察

5、行业发展调查

三、市场访谈

1、调查问卷

2、人群不定向访谈

3、政要部门访谈

4、行内专业人员访谈

四、汇总分析 建议：

1、项目软环境分析

买2张地图：一张是城市地图，一张是房产地图。从城市地图中了解这个城市的主要交通道路，在与当地人交流了解政治中心、经济中心、文化中心等，目的是了解这个城市的大体情况，由陌生走到熟识的这是第一步。从房产地图上能了解目前的一些再售楼盘，可以知道目前本地区的房产开发商，以及开发的项目，对本项目的开发面对的困难有一定的预见。

2、项目开发经营环境分析

通过上网或者走访政府相关部门的方式了解人均GDP、CPI等指标参数，帮助你了解城市的整体消费水平，在做调研报告时体现出，有助于对开发项目档次更好的定位。

3、项目的可行性分析：

针对贵公司所要开发地段周边项目做进一步调研，以走访销售案场，或者网上查阅等形式。对周边房地产环境的分析可使你对项目的全局有更细致的掌握。

4、地块开发可经营优势与机会分析

根据你所掌握的周边地区资料对项目提出合理化建议，要有参考价值。

5、项目定位

主要根据周边消费人群做具体定位，高端、中端、低端。以及定位后项目文脉的整合。

6、规划建设设计建议

对地块调研后表达自己的项目建筑格局，商铺、住宅等设计的建议。

7、项目开发经营投资估算

包括项目投资策略、销售计划、投资计划、经营成本、利润的估算。

8、项目风险及对策

针对周边的主要竞争对手以及地理特点、环境区域化发展方向对项目目前的经营以及后期的经营方向做风险及对策分析。

9、其他建议 项目相关的建议。

我是个房产新手，以上只是表明了自己的观点，写的不对的地方请各位前辈指点。

为了接到代理而进行的市场调研，其主要目的是为了得出有效的营销策划案而进行的，那么，所有的内容就都要按接到代理后如何才能进行有效而且具备可操作性的营销方案去调研，而项目本身具备多大的开发“可行性”，已经不是重点内容了，因为项目开发已经进行，你不可能告诉开发商别继续盖了，这就是什么叫真正的“目的”。所以，重点内容应锁定在市场的竞争环境上，这是需要在有限的时间内花费最多精力的地方。这里所指的市场竞争环境，主要是市场在售楼盘的具体情况，包括其开发量、销售进度、销售人员的整体水平、区域执行人员的综合素质水平、推广方式、直接竞争和间接竞争楼盘的数量和区位差别、在本项目的销售周期内还会出现多少竞争楼盘等等。这些内容，哪怕我们没有时间去得到最简单的宏观数据，也一定要弄清楚以上内容，通过这些，我们不仅可以出具一份专业的调研报告，而且也同时可以从中得到一些其它的有关于市场消费和人文、习惯等有价值的内容。

以上内容获取的方式主要有：

1，实地调查。踩盘是必不可少的过程，是必须的，而不仅仅是作为方法之一。

2，当地的地产报刊。其中会有大量的楼盘信息，当然并不是所有的地方都有这类报刊。

3，网站。搜狐焦点网、搜房网和当地的区域性专业房地产网站都可以去查阅和搜索，过程和现状是同时获取的内容。另外，当地房地产住宅局的网站会有比较真实的备案和销售情况，虽然略微的滞后，但并不会象有些人说得那样，会影响到我们的判断，这还是很有价值的信息。

数据分析加感性认识：

１、数据：总人口、总户数、总产值、平均工资；目前的开发面积；过去三年的开发面积；目前的土地供应量；城市定位；重点规划．

２、楼盘分类：东南西北，四个方向，各了解两个楼盘．分析价格 ３、考察城市的代表地点．

４、观察自身的地块：SWOT自身企业的SWOT，结合自身的资源，做出开发计划，进行产品定位，没有卖不出的产品，只用卖不出去的价格，价格是定位的核心部分，直接影响其他的细节定位．

５、搜集网络资源，开始写报告

问题一：如何开展工作新进城市，我们会成立一个调研项目组。策划师牵头扎下去至少一周。之前会尽可能在网上找关于这个城市的种种，衣食住行，风土人情，城市论坛，政府机构，二手中介，传媒机构，同行，等等。做足准备工作之后，开始实地调研。

问题二：工作步骤与资源整合主要从宏中微观三方面进行

（一）宏观经济环境————数据政策、人口、银根、消费力、地产相关

（二）房地产中观市场分析

1、中观————数据几个区域的变化趋势；自然状况、人口类别；、核心区域人均收入；配套（学校、交通、商业、娱乐）经济（大型工厂、企业）

2、项目规模、特点————踩盘、业内访问状态：建筑质量、品牌；竞争竞合关系；开发商实力；代理商状态

3、市场供应分析————业内访问、政府拜访（房产、土地、规划）（1）历史：每年平均供应量、销售量、价格；总量、年度递增量、平均消化量（2）现在：（今年）当月销售情况；平均打多少广告（3）未来：专家的介绍；按递增情况来计算

（三）市场分析（标杆楼盘）

1、产品（卖点）————踩盘项目规模、特点、性价比、供求关系；独特卖点、状态（建筑质量、品牌）

2、客户（期望值）————踩盘拦截、业内访问定性：哪一类人、特点；定量：多少人、价格；习惯：文化生活行为习惯、产品喜好

3、营销（买卖关系）————踩盘、传媒访问，典型手法（典型楼盘、案例）常规手法（认卡等）；竞争竞合关系另外，由于我们是代理公司，还会考察当地的开发商的业绩、动向，以及代理商公司情况及代理楼盘，和项目参与的方式。

问题三：如何完成报告文本？这里面的细节是什么？一般来说，调研后我们首先会形成一个摸底性质的客观事实陈述报告，这份报告在今后的营销策划工作和臵业顾问培训中会有很大作用。另外，会根据与开发商高层沟通的结果，分析对方的需求，侧重展现他们感兴趣的，或需要教育对方的一些内容。在做项目定位时，我们会选择几个标杆，如本地的、外地的；面积相近、地块形状相近；位臵相近等等，通过对标杆案例的解剖，告诉开发商可借鉴的可实现的预期。

问题四：如何使报告文体与公司的投资或者公司的实际情况相吻合？我的经验就是，先把公司最关注的结论写在最前面。然后分别陈述支撑的理由。总之，定位报告宜精不宜多。市场研究报告完全可以作为附件。）

（合到一起后，页数其实更多了，呵呵！问题五：当你的研究结果与公司某些决策者的思路不一致时，如何在报告中合理地体现？研究结果肯定会与公司某些决策者的思路不太一致。我是这样做的：对于事实的陈述一定是客观的，凡是判断性的言论，总能找到“深访”、“报告”等出处。）

第二篇：异地拓展招商模式

异地拓展招商模式

运作异地市场，经销商至关重要。找到匹配的经销商，对于厂家来说能起到事半功倍的效果，反之亦然。厂家希望经销商能够运作好异地市场以减轻自己外拓的投入，同样经销商也希望厂家提供好的产品以此获取丰厚的利润。达成合作共识，对双方都有极大的帮助。对于厂家来讲，异地招商难度不小，因为不是所有的经销商都匹配企业的现状，不是所有的经销商都能贯彻落实厂家的主旨，所以厂家就需要采取一定的固有模式，来顺利完成招商工作。下面笔者就来介绍一下异地市场招商的几种惯用模式：

1、竞争对手型招商模式。

这类招商模式对厂家来说是最为省时省力，是一种借力打力的招商模式。

首先，此类经销商本身就在从事着行业内的市场运作，对行业已经有了深刻的认识了解；其次，此类经销商不需要重新投入资源，用同样的团队做同样的市场；最后，厂家可以通过此类经销商获得快速打垮竞争对手、抢占市场份额的途径。何乐而不为？当然，对于这类经销商也要进行一下细分：

①竞争对手经营状况不良的经销商。这类经销商要确定的是由于厂家的支持不够不够或自身经营不善，从而导致经销商业绩欠佳，而非经销商自身原因造成。这种情况下，经销商往往已经对竞争对手失去信心。

②经营状况良好，但对厂家不满的经销商。这类经销商经营状况良好，虽然有很好的销量，但是，由于竞争对手的承诺实现不了，使经销商的利益不能保障，经销商对竞争对手很不满意。

③经营状况良好，对厂家也很满意的经销商。这类经销商对竞争对手有较高的忠诚度，但是我们可以利用与竞争对手的差异化，来说服他们同时经销我们的产品，同时享有两个厂家收益，一举两得。

当然，这些经销商不是那么容易，就与厂家签订合作，因为竞争对手也会做出相应的举措，类似于独家经营、同行业排他经营。不过，在足够大的利润驱使下，相信经销商也会有所动心，想要俘获经销商的芳心，就要比竞争对手更加优秀。

2、样板市场型招商模式。

所谓样板市场型招商，样板的作用可想而知。随着厂商合作的越来越普及，经销商对厂家的要求也是越来越高。经销商所关注的不仅仅是厂家产品的利润空间，厂家的品牌文化、组织建设、市场反响也都会成为经销商考察的目标。那么，如果厂家有成熟的样板市场，企业现状一目了然，比招商人员的详细介绍要强上百倍。通过样板市场，可间接树立经销商对厂家的信心，提高合作的成功率。此招商模式的前提条件是：企业本身具有一定规模并清楚可见的样板市场。

这种招商模式具有一定的可复制性：厂家可以把样板市场的操作模式直接传授给经销商，帮助经销商快速打造市场，节约资源浪费；当然，也存在一定的弊端：毕竟异地市场与

成熟的样板市场具有一定差异，产品相对陌生，消费者认知需要慢慢培养，许多工作的具体实施还是要靠经销商的实际操控。

3、经销商体验型招商模式。

口说无凭，眼见为实。只有经销商身临其境，才能了解企业精髓。这类招商模式重在经销商的体验之旅。把经销商当成客户，组织他们到厂参观，派厂家专业人员全程陪同，介绍企业文化、发展历程、制作工艺等。体验型招商最主要的环节在于：品鉴。经销商通过到厂参观，对企业有了初步认识，但其最关心的还是与其密切相关的产品，所以举行品鉴活动，让他们率先体验产品，只有产品获得经销商的认同，才能为厂商双方的合作打牢基础。此种招商模式，对厂家有着严苛的要求。厂家必须有一定规模实力，产品更是要货真价实，有卖点有竞争力，这样才足以带动经销商的兴趣。

4、会议型招商模式。

招商会具有多快好省的优点，而且是展示企业实力与品牌的一个重要窗口。所以越来越多的企业选择招商会的形式进行招商。笔者认为招商会需要注意以下几点：

①招商会的准备工作：经销商的选定与邀请、会议地址的选择、服务会议人员的培训、会议的流程安排、会议的资金预算。

②会议的流程执行：通过前期的准备，把控好各个细节，保证会议的流畅性。明确会议的主旨，突出企业的支持力度及产品的优势，把经销商—产品—市场密切结合，与会途中注意收集经销商信息，为后续工作充分准备。

③会后工作：会议收官之后，整理完善经销商资料，作出甄别，发觉最匹配企业的经销商，并逐一联系，洽谈合作。

笔者认为招商大会上不可或缺的一个环节：专业的讲座。会议的成功与否很大程度上受会议过程中主讲老师水平的影响。一定程度上:参会经销商的数量、会后的反馈乃至最后合作的达成与主讲老师密切相关。所以选择好的主讲老师，也就驾驭住了全场，也就驾驭住了整个会议的过程，给经销商树立了足够的信心。

5、广告型招商模式。

顾名思义，广告型招商自然以广告宣传为主。这类招商对企业来说投入资金相对较多，但是也间接扩大了企业的知名度。选择发布广告的平台包括：行业内媒体，异地区域市场的报纸杂志、户外大屏、电视电台，当地的网络论坛等。

行业内媒体主要行业内几本刊物为主，比如新食品、糖烟酒周刊。由于是行业内媒体，受众群体都是行业内人士，广告到达率很有保证，但正因为其高到达率，也是众多酒企的首选，广告被淹没的可能性很大，也由于其全国内传播的特点，选择市场不具针对性。

异地市场内的媒体形式也是不错的选择，不过到达率没有保证，费用也相对较高。广告型招商适用于品牌背景强大的企业，品牌认知度高，就算推新产品也会有商家愿意合作，相反，品牌力不够，广告打出去收获甚微。

总结：招商的模式和招式可谓层出不穷。但对于酒水企业来说，适合的才是最最好的。酒企招商尤其要依托自身的特殊性，可以选择一种方式，也可以多种方式并驾齐驱。要在综合整理多种招商模式的基础上，归纳总结出适合于自身企业的招商方法，适度调整才能收到事

半功倍的效果。

第三篇：拓展人际关系经验总结

无论发生什么事情，都要首先想到自己是不是做错了。如果自己没错(那是不可能的)，那么就站在对方的角度，体验一下对方的感觉。

让自己去适应环境，因为环境永远不会来适应你。即使这是一个非常非常痛苦的过程。

大方一点。不会大方就学大方一点。如果大方真的会让你很心疼，那就装大方一点。

低调一点，低调一点，再低调一点(要比临时工还要低调，可能在别人眼中你还不如一个干了几年的临时工呢)。

嘴要甜，平常不要吝惜你的喝彩声。(会夸奖人。好的夸奖，会让人产生愉悦感，但不要过头到令人反感。)如果你觉得最近一段时间工作顺利的不得了，那你就要加小心了。

有礼貌。打招呼时要看着对方的眼睛。以长辈的称呼和年纪大的人沟通，因为你就是不折不扣小子辈。

少说多做。言多必失，人多的场合少说话。

不要把别人的好，视为理所当然，要知道感恩。

手高眼低。

遵守时间，但不要期望别人也遵守时间。

信首诺言，但不要轻易许诺。更不要把别人对你的承诺一直记在心上并信以为真。

不要向同事借钱，如果借了，那么一定要准时还。

不要借钱给同事，如果不得不借，那么就当送给他好了。

不要推脱责任(即使是别人的责任)。

在一个同事的后面不要说另一个同事的坏话。要坚持在背后说别人好话，别担心这好话传不到当事人耳朵里。如果有人在你面前说某人坏话时，你要微笑。

避免和同事公开对立(包括公开提出反对意见，激烈的更不可取)。

经常帮助别人，但是不能让被帮的人觉得理所应当。

说实话会让你倒大霉。

对事不对人;或对事无情，对人要有情;或做人第一，做事其次。

经常检查自己是不是又自负了，又骄傲了，又看不起别人了。(即使你有通天之才没有别人的合作和帮助也是白搭)忍耐是人生的必修课。(要忍耐一生的啊，有的人一辈子到死这门功课也不及格)新到一个地方，不要急于融入到其中哪个圈子里去。等到了足够的时间，属于你的那个圈子会自动接纳你。

有一颗平常心。没什么大不了的，好事要往坏处想，坏事要往好处想。

尽量不要发生办公室恋情，如果实在避免不了，那就在办公室避免任何形式的身体接触，包括眼神。

会拍马屁(这是和顶头上司沟通的重要途径之一)，但小心不要弄脏手。

资历非常重要。不要和老家伙们耍心眼斗法，否则你回死得很难看的。

好心有时不会有好结果，但不能因此而灰心。

待上以敬，待下以宽。

如果你带领一个团队，在总结工作时要把错误都揽在自己身上，把功劳都记在下属身上。当上司和下属同时在场时要记得及时表扬你的下属。批评人的时候一定要在只有你们两个人的情况下才能进行。

职场中如何处理人际关系(转人际关系是职业生涯中一个非常重要的课题，特别是对大公司企业的职业人士来说，良好的人际关系是舒心工作安心生活的必要条件。如今的毕业生，绝大部分是独生子女，刚从学校里出来，自我意识较强，来到社会错纵复杂的大环境里，更应在人际关系调整好自己的坐标。

对上司--先尊重后磨合任何一个上司(包括部门主管、项目经理、管理代表)，干到这个职位上，至少有某些过人处。他们丰富的工作经验和待人处世方略，都是值得我们学习借鉴的，我们应该尊重他们精彩的过去和骄人的业绩。但每一个上司都不是完美的。所以在工作中，唯上司命是听并无必要，但也应记住，给上司提意见只是本职工作中的一小部分，尽力完善、改进、迈向新的台阶才是最终目的。要让上司心悦诚服地接纳你的观点，应在尊重的氛围里，有礼有节有分寸地磨合。不过，在提出质疑和意见前，一定要拿出详细的足以说服对方的资料计划。

对同事--多理解慎支持在办公室里上班，与同事相处得久了，对彼此之间的兴趣爱好、生活状态，都有了一定的了解。作为同事，我们没有理由苛求人家为自己尽忠效力。在发生误解和争执的时候，一定要换个角度、站在对方的立场上为人家想想，理解一下人家的处境，千万别情绪化，把人家的隐私抖了出来。任何背后议论和指桑骂槐，最终都会在贬低对方的过程中破坏自己的大度形象，而受到旁人的抵触。同时，对工作我们要拥有挚诚的热情，对同事则必须选择慎重地支持。支持意味着接纳人家的观点和思想，而一味地支持只能导致盲从，也会滋生拉帮结派的嫌疑，影响公司决策层的信任。

对朋友--善交际勤联络俗话说得好：树挪死，人挪活。在现代激烈竞争社会，铁饭碗不复存在，一个人很少可能在同一个单位终其一生。所以多交一些朋友很有必要，所谓朋友多了路好走嘛。因此，空闲的时候给朋友挂个电话、写封信、发个电子邮件，哪怕只是片言只语，朋友也会心存感激，这比邀上大伙撮一顿更有意义。

我有个朋友在一个大公司一时难展才华，心情郁闷。朋友得知后，邀他到一家略小的企业试试，结果如鱼得水，半年之内就荣升部门主管，这就是交朋友的好处。一个电话，一声问候，就拉近了朋友的心，如此亲切的朋友，有好机会能不先关照你吗?

对下属--多帮助细聆听在工作生活方面，只有职位上的差异，人格上却都是平等的。在员工及下属面前，我们只是一个领头带班而已，没有什么了不得的荣耀和得意之处。帮助下属，其实是帮助自己，因为员工们的积极性发挥得愈好，工作就会完成得愈出色，也让你自己获得了更多的尊重，树立了开明的形象。

而聆听更能体味到下属的心境和了解工作中的情况，为准确反馈信息、调整管理方式提供了详实的依据。美国一家着名公司负责人曾表示：当管理者与下属发生争执，而领导不耐心聆听疏导，以至于大部分下属不听指挥时，我首先想到的是换掉部门管理者。

向竞争对手--露齿一笑在我们的工作生活中，处处都有竞争对手。许多人对竞争者四处设防，更有甚者，还会在背后冷不妨地“插上一刀踩上一脚”。这种极端，只会拉大彼此间的隔陔，制造紧张气氛，对工作无疑是百害无益。其实，在一个整体里，每个人的工作都很重要，任何人都有可爱的闪光之处。当你超越对手时，没必要蔑视人家，别人也在寻求上进;当人家在你上面时，你也不必存心添乱找茬，因为工作是大家团结一致努力的结果，“一个都不能少”。无论对手如何使你难堪，千万别跟他较劲，轻轻地露齿微笑，先静下心干好手中的工作吧!说不定他仍在原地怨气，你已完成出色的业绩。露齿一笑，既有大度开明的宽容风范，又有一个豁达的好心情，还担心败北吗?说不定对手时早已在心里向你投降了。

第四篇：调研经验总结

过去三周时间里，我跟随省委农办调研组，对农村三权分置改革情况进行了走访调研。这次调研时间长、地点多，级别高，是我为数不多调研经历中印象极为深刻的一次。今天这篇小短文不谈别的，只说说我调研之后，对于调研本身的一些经验总结。已备以后调研参考。

1、调研之前，做好设计。

这个设计，是全方位的。以我调研为例，我原来对三权分置并不甚了解，但为了这次调研，在我们领导的悉心关怀下，我读了不少关于三权分置的文件、解读、论文、报告，这样就对三权分置提高了理论认识，同时也能在调研中，对三权分置提出一些有针对性的问题。在这个基础上，假设调研场景，做好调研的问题准备。这是第一步。

接下来，调研中会发现，入户调查的真实情况和事先假设的情况有所不同，有些问题可以深挖，有些问题则完全问不出来，有些根本。那这就要根据调研实际对第一步的调研场景假设和调研的问题作出调整。

2、调研之中，事事留心。

事事留心皆学问，人情练达即文章。这两句话无不反映在调研过程中的方方面面。比如我们这次调研，农户层面上的种种创新，其细微之处可以印证书本，增加书本理论的感性认识。在政府层面，各级领导的思路敏捷、口才生动，待人或热情或谦恭，这种机敏练达倒是普通调研难以知道的。同时与各色人等交谈，也能改进对农民、对官员之前所形成的刻板印象。

3、调研之后，及时记录。

这个“之后”，不是调研完全结束以后。在调研之中，不要做甩手掌柜，眼要看，耳要听，同时手要记。这个记，力争要把调研过程的方方面面事无巨细都落实在本子上，备忘。在一天调研之后，就要立刻把白天的记录完备详细地记录在电脑上，形成通顺的文段，有何感悟，也要及时记录。不能隔天，否则有许多鲜活的细节就要忘记了。这些电子版的记录，这就成为了调研的素材，在以后写报告或后续分析时，就不会巧妇难为无米之炊了。

4、调研归来，总结反思。

其实就是我现在做的这件事。趁时间还不长，新的任务还没开始，及时做好反思总结工作。包括心得体会，经验教训。以上说的都是经验，这里来谈一个教训。关于讲话，把握两点：一是根据自己的位置，妥善地讲话。不该说的话不说，不该凑的聊天不凑。拿不准的话不说。万言万当不如一默。可惜自己戏精体质，总是把握不好这个度，爱在人前炫技。再一个，保持谦恭。越是别人夸奖，越要谦恭。别人表达，多说好、对、是。别人一夸就小辫子翘上天，然后聛睨一切，恃才傲物，这是决然不好的。

第五篇：关于异地融资情况调研报告

提供一篇调研报告，为您提供帮助！

××市是××省的一个县级市，距武汉市80公里，人口150余万。由于历史原因，该市金融企业不良资产占比较高，银行信贷授权授信受到限制，区域经济发展受到影响。近年来，××市企业异地融资发展较快，2002年至2005年，异地融资余额分别为0.62亿元、4.71亿元、8.38亿元和8.91亿元。截止2005年12月底，共有10家市外金融机构向××市企业投放信贷资金，异地融资余额相当于全市本地贷款余额的22%；104家企业和项目单位获得委托贷款3.03亿元，其中74家企业通过股权质押及会员企业互助等方式获得资金支持1.52亿元，30家企业和项目单位获得开发银行贷款1.51亿元。异地融资额的高速增长，对全面推进该市经济发展起到了积极作用。2005年，××市实现国内生产总值153亿元，规模以上工业增加值38.34亿元，财政收入6.3亿元。

一、主要做法

××市政府在当地人民银行的协助下，以企业异地融资为突破口，通过完善机制、搭建平台、疏通渠道，努力拓宽企业融资渠道，较好地解决了企业融资困难。

一是完善一个机制。××市政府认识到，实现企业异地融资，关键要形成政府、银行、企业的合力机制。

1、形成合力，优化异地融资环境。人行××市支行对非公有制企业开展全面调查，提出金融支持的整体方案；政府出台“信用××”的实施管理办法，全面提高政府、企业的信用层面；政、银、企共建企业异地融资的担保平台和中介平台。

2、相互配合，积极进行“招银引资”。2002年,人行××市支行会同市政府与人行武汉分行营业管理部，在武汉市联合举办“×× • 武汉金融联谊会”，武汉6家股份制商业银行领导应邀参加，为××企业异地融资选准了突破口。2005年5月, 人行武汉分行组织“武汉金融专家××行”活动，邀请股份制商业银行、外资银行和政策性银行的专家到××实地考察，最终达成与37家企业发放5.2亿元贷款的协议，使企业异地融资工程全面启动。

3本文来源：文秘范文、技术创新，全面疏通融资清算。人行××市支行在人行武汉分行营业管理部的支持下，加入武汉跨区域票据交换系统并顺利升级，继而全面加入武汉同城票据交换系统，在推动××与武汉的商品交易活动同时，有效地保障了企业异地融资的资金清算，促进了武汉与××的经济金融合作。

二是搭建两个平台。实现企业异地融资，重点要按照市场规律的法则搭建好两个融资平台。

1、搭建好以城市基础设施建设为主体的融资平台。为了支持企业异地融资，××市成立城市建设投资公司，由市长和常务副市长兼任正、副董事长。公司以政府储备的2000亩土地在工业园区内建设黄金大道，引入国家开发银行××省分行4.9亿元贷款进行全面开发以确保升值。公司以其土地及土地升值额为企业异地融资进行担保，并以市人大决议的形式确立偿还责任，有效保障企业异地融资的资金担保。

2、搭建好以“一会两司”为主体的企业异地融资信用平台。“一会”是指中小企业信用协会，由55家民营企业会员组成，注册资本50万元，主要负责中小企业的信用评审，及会员企业与非会员企业在融资限制、融资额度和优惠待遇上的区别。“两司”是指中小企业担保公司和投资咨询有限公司。××市现有担保公司4家，资本由政府、企业、民间注入。其中：中小企业担保公司，注册资本3000万元，国家开发银行授信3亿元，实际到位资金1.5亿元，主要为国家开发银行贷款提供担保，担保比例1：5；金桥投资担保有限公司，注册资金3000万元，主要与股份制商业银行合作，为企业提供短期融资担保，担保比例1：3；农业龙头企业担保公司，注册资金3000万元，主要与农业发展银行合作，为农业龙头企业提供融资担保，担保比例1：8。投资咨询公司注册资本5000万元，其中政府出资3900万元（现金400万元，固定资产3500万元），企业出资1100万元，主要负责中小企业异地融资的统贷统还。

“一会两司”的运作流程为：中小企业协会审查申请融资企业报告，明确其融资限制、融资额度和优惠待遇→投资咨询公司预审→中小企业担保公司担保→投资咨询公司审批，对符合条件的项目进行统一打包，向异地金融机构签署打包统贷合同→异地金融机构审定贷款合同后，委托当地金融机构发放贷款给投资咨询公司→投资咨询公司对申请融资企业发放贷款→投资咨询公司对异地金融机构的打包统贷实行统还并负全责。

“一会两司”三位一体、各有分工，信用协会会员为借款主体，投资咨询公司为放款主体，担保公司为担保主体。

为了规避融资风险，投资咨询公司在市政府的支持下，设立融资风险补偿基金，以形成风险防范的长效机制。基金由三部分组成：股东红利的10%，政府投资红利的全部，投资项目获利部分的30%以上。2004年风险基金帐户资金余额达200万元。

二、几点借鉴意见

××市运用完善机制、搭建平台、疏通渠道的办法发展企业异地融资，值得我市各县（市、区）借鉴。结合我市银行机构较少、大部分县市离南昌较近的实际情况，我们提出如下借鉴意见。

一是建立和完善机制。当前，国有商业银行机构收缩，贷款审批权限上收，我市发展企业异地融资显得更为重要。建立和完善发展企业异地融资的整体机制，将成为化解中小企业融资困难的重要方面，整体机制包括政策机制、信用机制、担保机制、融资机制和补偿机制。在建立和完善机制时，要注意三点：⑴调整政策。政府要对相关政策进行调整，避免出现政策“打架”现象；⑵明确职责。政府相关部门、银行、企业、中介机构的职责要进行统一划分明确，避免职能交叉，确保互为制衡、互为支持、互为保证和良性循环；⑶制度保证。对机制运行中的行为责任要实行追究制度，对机制运行中的政策责任要实行负责制度。

二是探索和确定模式。××市的运作模式可归纳为：土地换担保，担保换基金，基金换融资，融资促发展。宜春市资源丰富与资源匮乏并存，整合有效资源以换取担保并形成融资基金，是探索和确定模式的关键。在引入××模式时，政府可通过实施高规划标准的城市建设方案，对现有土地储备进行适当的市场化调整，集中部分资金后，引入本地金融机构银团贷款，将工业园区及其延伸部分统一纳入城市建设，以促进增值，再与国家开发银行等异地金融机构联系担保贷款，形成企业异地融资担保基金。

三是遵循和依托市场。企业异地融资的机制和模式必须依托和遵循市场规则，政府在“土地换担保，担保换基金”时必须依照市场规则进行运作。“一会两司”虽然隶属于政府职能部门，但其运作都必须坚持市场化。支持建立多种形式的融资担保公司，应在政策上给予更多的优惠，但不能进行行政干预。投资咨询公司按企业化进行运作必须以安全性、盈利性为原则。

四是持续的风险补偿。企业异地融资具有较大的金融风险，从表层看风险主要由异地金融机构所承担，但实质上是地方政府将可持续发展的有效资源和未来的经济增长作透支以抗衡风险。××市设立中小企业融资风险基金的做法是重要的方面，地方财政每年从财政收入中抽出一定比例的资金注入融资担保公司也是一种方法，不论采取何种手段，其目的都是要形成风险防范的长效机制，没有这一基础，企业异地融资就难以实现“长治久安”。

五是增强异地融资信心。要保证企业异地融资持续、规模地发展，就必须不断地增强异地金融机构的信心。与异地金融机构的各种“联谊、考察”活动要针对不同阶段适时进行。非公有制企业的整体资料和个体情况要适时更新，并提出金融支持的最新方案与异地金融机构沟通。在“信用宜春”的共建中如何提高企业信用层面，确保担保平台和中介平台安全等措施、活动，要适时向异地金融机构通报。政府对企业异地融资形成的融资基金以，要以人大决议的形式进行确立，以确保偿还责任的有效性、长期性、制度性和规范性。