第一篇：校园文化商业街市场定位策划
校园文化商业街 市场定位策划方案
校园文化商业街市场定位策划方案
目录
目录..................................................................................................................................................0 【摘要】...........................................................................................................................................2 【关键词】.......................................................................................................................................2 【前言】...........................................................................................................................................3
一、大学校园商业街市场环境分析...............................................................................................3
（一）市场环境分析.......................................................................................................................3
（二）竞争者分析...........................................................................................................................4
（三）消费者行为分析...................................................................................................................4
（四）经营现状分析.......................................................................................................................5
二、SWOT分析..................................................................................................................................6
（一）优势.......................................................................................................................................6
（二）劣势.......................................................................................................................................6
（三）机遇.......................................................................................................................................6
（四）挑战.......................................................................................................................................6
三、大学校园商业街目标市场战略...............................................................................................7
（一）目标市场的细分...................................................................................................................7
（二）目标市场定位.......................................................................................................................7
（三）目标市场的改造...................................................................................................................7
四、大学校园商业街市场定位策略...............................................................................................8
（一）租金优惠政策.......................................................................................................................8
（二）经营.......................................................................................................................................8
（三）业态组合...............................................................................................................................9
（四）产品策略.............................................................................................................................10
（五）价格策略.............................................................................................................................10
（六）过程管理.............................................................................................................................11
五、效果预测.................................................................................................................................12 【结论】.........................................................................................................................................13 【谢辞】.........................................................................................................................................13
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校园文化商业街市场定位策划方案
【摘要】
从整体来看校园商业街面临的竞争是比较激烈的，并且许多商业街都还运用着比较陈旧的商业形式来经营，要想在竞争中取得更高的竞争优势，就必须扩大校园商业街的经营范围，这才能迎合大众消费群体的口味。
校园商业街最重要的环节仍然是服务，服务营销对会员俱乐部起到了相当大的作用。可以毫不夸张地说一句：“服务等于利润，利润等于生命，即服务等于生命”。对于校园商业街而言，应加强顾客关系管理、加强团队建设、促销手段的多样化、有形展示的改进和服务流程的优化。
【关键词】
环境分析
目标市场
营销策略
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【前言】
商业街，作为城市化进程的产物，就好象名片一样，是市容市貌中最繁华最绚丽的景观，是一个城市最引人注目的写真。但就在这样一个花团景簇之地，残红败绿却随处可见。定位，已成为了各大商业街晋升发展的桎梏，也成为了众多商业地产发展商和零售商争相瞩目的焦点。唯有拥有有自己的特色，与众不同才能在如此激烈竞争中求得生存求得更大的利益。此次策划就是在突破传统商业街模式下以独特新颖的创意来为商业街求的成功求的利益。
一、大学校园商业街市场环境分析
（一）市场环境分析
大学城市场，越来越多企业关注的市场。随着中国高等教育的普及，大学城高校市场将会是企业的一块非常具有战略意义的市场。这不仅体现在高校市场人数和需求越来越多，更体现在高校是一个具有一批高素质的人群和一块非常具有规律性组织的群体。而高校市场的巨大空间更是让许多懂得经营的个体及企业追逐向往。
1、经济环境分析
随着90后的崛起，大学生往往是当前家庭结构的核心，90后的意见将影响家庭的消费行为。校园内的市场推广，影响的将不仅仅是一个人，而是一个消费行业。因为校园市场的推广具有集中、高效、忠诚、开发成本低、延续的特点，在封闭的大学环境下，大学生有强烈的群体认同感，在消费行为上相互影响，形成信息扩散的效果，使校园推广具有事半功倍的效果。
2、购物环境分析
每学期自开学开始，高校周边商业从租房到餐饮，从培训到图书，从休闲到美容，从网吧到KTV，无一不是热闹的场景，一些特色店和休闲店也越来越受到欢迎，如能提供交流、看书、上网、喝茶、聊天、听音乐的地方，对于习惯了三点一线（宿舍、教室、食堂）的高校学生来说是一个很好的去处，而对于商家来说则是商机无限。
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（二）竞争者分析
只要想生存的就必定会受到竞争者的威胁。如何打败竞争者就必须知道竞争者的优势和劣势，以此来更好的调整我们的策划方案。我们将校园内部商业街与大学城周边的商业街进行比较。鸣凰街就是一个比较成功的商业街。
坐落在大学城外围的鸣凰商业街所处地域所涉及到的消费群有一大部分是我们共同的消费群体。这对我们来说是有一定的威胁。鸣凰街本身已有一定的知名度，存在许多的老顾客。要想得到这些老顾客我们商业街必须要有我们吸引他们的特色。鸣凰街是一个多功能的商业街，相对校内商业街而言，其饮食、娱乐、服务更加齐全，能多元化的满足消费者的需求。而校内商业街在价格、地理位置上占据绝对的优势。
从整体来看校园商业街面临的竞争是比较激烈的，并且许多商业街都还运用着比较陈旧的商业形式来经营，要想在竞争中取得更高的竞争优势，就必须扩大校园商业街的经营范围，这才能迎合大众消费群体的口味。
（三）消费者行为分析
1、消费能力
学生整体消费能力不强，消费层次分化比较明显。月均消费支出在 800 元以下占 65%，这部分以基本的生活需要为主；月均消费支出在800-1000元占 22%，月均消费支出在1000元以上占 13%。
大学生月平均消费层次比例图13%22%800以下800-10001000以上65%
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2、消费结构
学生消费结构比较单一。伙食及日用品支出排在学生消费支出的首位，交通、通讯（手机话费、上网等）支出排在第二位，其次就是服装、餐饮交际等，绝大部分学生用于学习、数码产品等方面的支出不大。
3、消费倾向
讲求实际、理性消费仍然是区内学生主要的消费观念，在购买商品和服务时，学生大多本着经济实惠的原则，兼顾档次和品牌。喜欢复古带点新颖创意的产品的人尤其多，充满好奇心，喜欢特别、不一样的东西。对休闲娱乐以及餐饮非常重视。
4、消费需求
与学生日常生活相配套的商业项目的支持率较高。银行、水果店、超市、风味餐饮店的支持率排在前列，73%的拟设置项目的支持率超过50%。，持率低于 50%的项目是 KTV、咖啡、体育用品、眼镜店、洗衣房、数码港，因为这些不是必备性商业，不是每个学生都需要的。
根据以上描述可以看出大学生消费群体的消费能力并不是很高。消费人群大都都是年轻有活力的群体喜欢符合潮流的一些流行元素，对休闲娱乐及餐饮业非常重视。
（四）经营现状分析
大学城校园商业街现在以超市、手机充值营业厅、理发店为主，而在服装、餐饮等方面的经营几乎为零。
据调查，大学生对餐饮和服饰的要求不断提高，而校园商业街显然不能满足大学生的需求，于是带动了校外商业街的发展。与此同时，校内商业街原本经营充沛的超市等行业就相对收到了冷落，一定程度上被瓜分了一定的份额。而原本校内商业街所具备的价格和地理优势也不能发挥出最大的功效。
而在校园商业街的经营中，超市、饰品店及理发店数量偏多，若将这些店的数量重新进行规划，替补上服装、餐饮稀缺的情况，一定会为校园商业街带来更大的利益。
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二、SWOT分析
（一）优势
1、商业街本身在校园内，所能吸引的消费者比较多。
2、由于校内实施的一些店铺优惠政策，商品价格低廉。
3、地理位置优越。
（二）劣势
1、商业街一些业态还不够全面。
2、商业街对一些市场反应不能及时处理好。
3、商业街的一些规章制度还不够完善成熟。
4、商业街还不能稳定顾客群。
（三）机遇
围绕大学城来把握商机，需要动态调整和快速把握。
1、把特殊节日列入到对高校学生重点展开攻势的时段，如圣诞节、元旦、情人节、开学等，因为在这些节日，大学生会加强消费力度。
2、许多商家可以借助一些大型体育赛事、重大校园活动或新闻以及元旦、圣诞节、情人节等节日进行渲染促销。
3、动态把握大学生在不同情景下的消费心理，进而“赢销”市场。
4、新颖的创意，定会满足顾客的好奇心，对商业街的发展非常有利，增加消费者。
（四）挑战
1、商业街的招商可能会受到校外商业街的一些压迫与局限。
2、繁华的景象定会让竞争者使出各种促销手段，对我们会有一定的影响。
3、网购的流行一定程度上影响商业街发展。
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三、大学校园商业街目标市场战略
（一）目标市场的细分
1、餐饮供应量较大，项目周边常住人口有限，流动人口不多，建议商业街的餐饮以风味特色为主，符合大众型消费档次，今后根据商圈人口结构的变化进行调整。
2、通过对学生的访谈和调查，学生普遍反映生活不便，生活服务设施不全，要求增加银行、邮政等急需的配套服务项目，考虑到学生公寓的地理位置，因此需要适当加大生活服务设施的比重。
3、商业零售类以符合学生需要的眼镜店、蛋糕房、水果店、休闲食品等业种为主，服装类主要定位于针对女生消费的时尚休闲服饰，因为女生对服饰的需求大，对品牌没有具体的要求。
（二）目标市场定位
商业项目市场定位要充分考虑到目标消费市场的实际需求、消费能力、消费结构、消费习惯等因素，从而确定合理的经营档次和业态，同时结合商圈内供应的实际情况，扬长避短。我们建议校园商业街以满足学生餐饮、购物、生活服务需求为核心，以社区商业为模式，倾力打造集购物、餐饮、娱乐休闲、社会服务等功能为一体的多业种组合，具有时尚潮流的商业步行街，将其塑造为学生消费的乐园。学生为主要目标消费人群，经营档次定位不高，以满足学生生活消费需要为宗旨，今后将根据该商圈人口状况的变化对业态进行适当调整，逐步提高部分业态的经营档次，使之更符合商圈的实际需求。近期招商引进适合于大众型消费的品牌商家，提升商业形象，形成商业特色。
（三）目标市场的改造
整条商业街以主题市复古风来呈现，所有商业街店铺都会以复古风来装修，以形成统一。在商业街的开头会以张榜的形式来介绍各大店铺的名字。
商业街一共分成两层，对餐饮娱乐和购物化有专门的区域。一层中有一些小型露天的娱乐的场所和特色餐饮区还有主题公园供消费者游玩。二层则是大型娱乐场所，如KTV，迪吧等。
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四、大学校园商业街市场定位策略
营销策划的总目标是通过营销策划将产品信息传播出去，提高产品的知名度，吸引目标消费群，使其有了尝试消费的愿望，建立和促进企业与顾客的关系，推动产品的销售。
1、地域市场战略
2、消费群细分战略
3、产品差异化战略
4、技术壁垒战略
5、创新营销模式战略
（一）租金优惠政策
由于校园商业街周边处于建设开发阶段，常住人口不多，商业氛围尚不成熟，建议通过优惠政策，吸引商家进驻。
1、房租逐年递增、返租奖励相结合建议前二年实行上述第 4条较优惠的租金价格，减少商家初次投入成本，降低其经营风险，第三年采用递增的租金策略。同时通过一定的租金返回的优惠政策，来加强对商家的控制和管理。
2、装修免租期
建议根据入住商家规模、品牌的大小给予商家相应的装修免租期，小型商家为 2 个月免租期，主力店为3 个月免租期。
3、个案特殊处理
对于知名品牌的三产企业，建议报公司领导批准，采用特事特办的方法，实行更加优惠的租金政策，吸引品牌商户的入住。
（二）经营
1、经营原则（1）：商家赚钱优先
任何一个街区，只有让商家赚到钱，才能保持可持续健康发展。（2）：以特色赢取核心竞争力
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集“吃、喝、玩、乐”为一体体验式步行街；西安稀有级生态园林式步行街区，异域风情一支独秀，特色就是生命，特色就是竞争力。
（3）：避免内部恶性竞争
在经营项目及商家的选择上，根据三大业态定位，坚决不会引进内容同质化的商家，避免内部商家的恶性竞争；在经营上要求各商家必须通过自己特色的服务内容和特色的经营手段吸引顾客，杜绝街区内部低价竞争，否则将无条件清退相关商家。
2、经营模式
只租不售、统一管理、统一运营
摈弃租售结合、售后返租的传统商业运作模式，率先引进“只租不售、统一管理、统一运营”的国际化流行商业运营模式，与入驻商家共同承担市场风险，保证街区按照既定的特色路线健康发展。
3、商户经营项目的考核标准 ——审查商户经营类型； ——审查商户经济实力； ——审查商户经营能力； ——审查商户品牌优势；
——审查营业执照等相关证件；
——审查项目经营计划书（含装修方案、风格定位、价格体系等）。
（三）业态组合
据最新的一项统计数据表明，消费者进商业街60%以上是为了娱乐、旅游和休闲以及特色餐饮，而只有不到40%的人是专为购物而来。所以商业街应该主打餐饮娱乐休闲，商业街业态以餐饮业和大众娱乐业为主，零售业服务业为辅。
1、餐饮业
将来到商业街来的消费者，吃是第一项，购物是第二项。而通过我们自身进行的问卷调查发现，想在商业街尝到有特色的食物与进行一些不一样的娱乐项目的人比较多。相对来说购物成为了第二选择。
2、大众娱乐业
必须是大众都能参与的，高档的娱乐业不适合商业街
3、百货业
4、通讯服务业
5、专卖店和专营店
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（四）产品策略
虽然大学城很多商业产品但整体不够丰富，项目也比较局限，希望更多的企业能开发更多特色的品项。比如围绕大学生的“吃喝”，可以运作系列的特色餐饮店，从洋快餐麦当劳、KFC、西式比萨，到中式餐馆的川菜、粥店、火锅店、掉渣饼、大排档等。也可以是快餐、便档、冰吧、休闲吧、可以是酒吧和茶楼、可以是蛋糕店。因为在大学城周边投资餐饮，一定要突出特色，除了价格上便宜容易被学生群体接受外，还要突出特色，可以是地方特色，可以是中华名吃，如鸭血粉丝汤、如川味火锅店、沙县小吃、如麻虾店、如烧烤店等等。
除了围绕大学生的吃喝，还有大学生服装、美容保健、理发店、眼睛店、化妆品类产品等，这些店在大学城周边最受关注，但需要的是符合大学生的习惯与行为，如在服装方面，学生比较追求时尚，但与社会人追求的时尚有所不同，主要体现在款式的新颖上，如“韩”流的入侵使“韩”版服饰已经成为学生追求的风潮。在美容保健的投资方面，由于大学生消费水平有限，他们对质地和品牌的要求并不高，因而需要在性价比方面具有吸引力。
此外，许多学生因为个人因素，纷纷选择外出租房，每逢大学城开学，周边房源立即告急，房源很紧张，除了在校生租房，校园周围的考研大军是导致房源紧张的主要原因。由于要提前半年进入备考阶段，从大学城高校开学前一两个月，大学城周围的房子就会紧俏。同时周边的小旅社也是从周一到周末天天爆满；另一方面是家教市场火暴，许多学生为了勤工俭学，都选择兼职和家教，衍生了相应的家教中介市场。“认证培训”、“技能营销”、“四六级”、“公务员”、“考研”、“驾照”等培训在大学城也异常火暴，现在的学生为了提升将来在职场中的竞争力，纷纷选择充电，去考认证和驾照，掌握更多的技能，由此，围绕大学城周边的教育培训类市场涌潮着巨大商机。
（五）价格策略
因为学校在房屋租金上施行了优惠政策，所以商品成本相对就比较低廉。商家可根据市场的需求情况及竞争激烈程度来确定定价，保证了一定的客流量，不会流失。针对不同的服务设施进行不同的定价策略，进行各种不同形式的定价方式，以便于顾客选择组合消费，从而带动整体消费水平上升。
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（六）过程管理
服务是服务营销的精髓，而服务质量则是服务营销的关键和核心。
1、加强和顾客的服务沟通（1）避免服务不好的印象
肯定的第一印象会带来良好的收益，而不良的第一印象带来的危害，比能意识到的还要严重。顾客不但不能忍受不好的服务并因此流失，而且会将不好的印象向更多的人传播。所以要避免给顾客留下服务不好的印象。
（2）考虑顾客的实际情况
在为顾客提供服务的过程中，要考虑顾客的实际情况，按照顾客的感受来调整服务制度，也就是为顾客提供个性化的、价值最高的服务。
（3）经常考察服务制度，弥补服务中的不足
制定服务制度的目的是更好的为顾客服务，帮助顾客解决问题，满足他们的需求，达到和超过他们的期望。如果因为制度问题影响了顾客服务质量的提高，就要及时地修改制度。对服务中的不足，要及时弥补，而不是找借口推脱责任。通过“服务修整”，不但可以弥补服务中发生的问题，还可以使挑剔的顾客感到满意，使你和竞争者之间产生明显差别。
（4）建立良好的服务制度
通过良好的服务制度，可以很好的指导顾客，让他们知道你能像他们提供什么以及怎样提供。通过良好的服务制度，可以极大的提高内部员工的服务意识，提升服务质量。
2、正确处理顾客异议
（1）事前做好准备
在开始工作时就要将顾客可能会提出的各种异议列出来，然后考虑一个完善的答复。面对顾客的异议，做一些事前准备可以做到心中有数、从容应对，反之，就不能给顾客一个圆满的答复以说服顾客。
（2）争辩是服务的第一大忌
不管顾客如何批评，服务人员永远不要与顾客争辩。争辩不是说服顾客的好方法，正如一位哲人所说：“你无法凭争辩去说服一个人喜欢啤酒。”与顾客争辩，失败的永远是服务人员。
3、改善顾客感知服务质量的差距（1）提高服务质量，确立服务标准
为了在市场上获得竞争优势，就必须提高服务质量。把自己的产品和服务以及市场营销过程中竞争对手的标准进行对比，逐渐提高自身的服务水平。同时 第11页
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可以根据服务流程把达诚容易出现问题的服务点找出来，确立执行达诚的服务标准和规范。
（2）加强员工培训
仅有提供优质服务的意识是不够的，商业街还需要定期进行员工培训，让员工接受新的服务技巧，改善服务态度，丰富服务产品的知识。
五、效果预测
本方案在于指导校园商业街运行和市场定位策划使之达到最好的效果。通过市场定位策划对校园商业街的宏观环境，微观环境等方面进行了分析，在了解消费市场和竞争者的发展以及自身经营状况后，以服务营销理论为基础，站在消费者需求规划整体发展的高度，根据该商圈人口状况的变化对业态进行适当调整，逐步提高部分业态的经营档次，使之更符合商圈的实际需求。近期招商引进适合于大众型消费的品牌商家，提升商业形象，形成商业特色。
经过这些改革措施的实施，必将吸引更多的客户群，并且稳定已有的客流，改善以往因业态种类贫乏而引发的顾客流失。校园商业街将会出现空前繁荣的景象。
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校园文化商业街市场定位策划方案
【结论】
校园商业街最重要的环节仍然是服务，服务营销对会员俱乐部起到了相当大的作用。可以毫不夸张地说一句：“服务等于利润，利润等于生命，即服务等于生命”。对于校园商业街而言，应加强顾客关系管理、加强团队建设、促销手段的多样化、有形展示的改进和服务流程的优化。
【谢辞】
感谢所有给我帮助的老师和同学，谢谢你们！
在文案的写作过程中也学到了做任何事情所要有的态度和心态，首先做学问要一丝不苟，对于发展过程中出现的任何问题和偏差都不要轻视，要通过正确的途径去解决，在做事情的过程中要有耐心和毅力，不要一遇到困难就打退堂鼓，只要坚持下去就可以找到思路去解决问题的。而且要学会与人合作，这样做起事情来就可以事倍功半。
总之，此次论文的写作过程，我收获了很多，为将来的人生之路做好了一个很好的铺垫。再次感谢我的大学和所有帮助过我并给我鼓励的老师，同学和朋友，谢谢你们！
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第二篇：商业街市场定位调查报告设计方案
四川理工学院调查报告
设计方案
《大学城商业街市场定位分析》
专
业：
统计学 班
级：
2011级1班 指导老师： 学
生：
学
号：
2014年12月13日
一、前言
商业街就是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。商业街规模大小不一，和经营的商品的类型有关，比如，经营服装的商业街和经营建材的商业街其规模可能会有较大的差别。但商业街的规模必须体现市场需求和所经营的商品适合的经营规模。如果一个商业街盲目追求规模效应，那么商业街将会面临市场承接力不够引发的经营困境，所以对于商业街的市场定位和结构设计是非常重要的。在大学城这种高消费人流量密集的商业街尤其要对顾客的需求有一个明确的了解。商业街的市场定位一旦出现偏差就会导致商业街的衰退所以我针对大学城商业街的市场定位，规划设计了一份调查报告。
二、调查目的
要求详细了解大学城商业街的消费者组成部分，消费者对其的认知程度以及大学城商业街内的店铺竞争及其销售情况，为大学城商业街做出准确的市场定位。
1.了解大学城商业街的消费者主要构成 2.对于主要消费人群有针对性的调查其消费结构 3.了解消费者对大学城商业街的各种店铺的评价
4.全面了解消费者对于大学城商业街的不同店铺的支持程度
三、调查内容
3.1 调查前分析
那么现在的商业街会出现了什么问题呢？经过了解大学城商业街作为一个商业街其商业气氛却是尚欠浓厚，无法与其他商业大街相比。不同年龄层次的消费人群具有不同的生活方式和消费偏好，从满足消费群体的需求出发，这是商业项目定位及业态组合设计的基本则。针对此原则列出了以下几个调查重点。
大学城商业街坐落于几所大学之间地理位置极佳，人流量巨大，对此次调查的重点是放在学生身上。大学生消费能力调查是主要的对此提出问题应了解附近大学生的消费比重进行了解。了解了消费比重之后我们还需要知道被调查者每次来到商业街的消费情况。这有助于我们对大学城商业街有更加准确的定位。学生整体消费能力并不是太强，消费层次划分比较明显。学生消费结构比较简单，对于各式各样的商品需求并不是那么巨大，但是学生对于服装，娱乐，餐饮的消费还是巨大的。还有一个不能忽视的方面就是现在学生的通讯消费，以及日用品支出。伙食及日用品支出排在学生消费支出的首位，交通、通讯（手机话费、上网等）支出排在第二位，绝大大部分学生用于服饰、学习、聚餐交际方面的支出不大。
在大学城商业街的店铺与学生日常生活配套越高那么对于这种商铺的发展应该是越来越好的因此我们还要调查大学生对于商业街的店铺的支持率以便更加准确的定位大学城商业街，根据以往的调查项目银行、水果店、超市、风味餐饮店的支持率排在前列，73%的项目的支持率超过
50%。支持率低于50%的项目是KTV、咖啡、体育用品、眼镜店、洗衣房、数码港，因为这些项目并不是必备性商业同时wi-fi也是吸引学生就餐或消费的重要手段。
当前吸引学生消费的主要因素也是我们所必须了解的，各种各样的商家吸引大学生购物，消费的手段不一样。但是在我看来吸引当前大学生消费的主要因素任然是价格，质量，潮流。讲求实体，理性消费任然是大多数大学生的消费观念。在购买商品的时候大学生多数是本着经济实惠的原则，在消费时也会兼顾到实惠的高标准。我们新建商业项目是满足学生的生活需要的配套设施，定位优先应该放置学生所需要的餐饮，商业零售，生活服务，引进大众品牌符合学生的消费特点，物美价廉，适合中低消费水平。
3.2调查对象
大学城商业街附近客人 分析单位：个人
3.3调查工具
问卷调查（见附件）
3.4调查程序及时间安排
1、准备阶段：调查报告设计，修改，论证。确定调查人数，时间，安排调查人员名单，经费预算
2、实施阶段：培训调查员的语言举止，打印调查报告，准备小礼物
3、研究阶段：将收集的信息进行汇总、归纳、整理和分析。
4、总结阶段：将调研结果以书面的形式——调研报告表述出来，并进行评估。3.5调查时间评估：
调研方案、问卷的设计、修改、论证--------------1周左右
实地访问阶段-----------------------1周数据统计分析阶段--------------------1周调研报告撰写阶段-------------------------1周3.6经费预算
材料费：调查问卷200份 20元
小礼物：100元
共计：120元
四、调查具体实施方案
调查主要以调查问卷为主：在完成市场调查问卷的设计与制作以及调查人员的培训等相关工作后，就可以开展具体的问卷调查了。把调查问卷平均分发给各调查人员，统一选择上午九点之后或傍晚这段时间开始进行调查（因为九点各大超市才开门营业，便于集中调查，能够给本次调查节约时间和成本）。调查员在对消费者调查时说明来意，并特别声明在调查结束后将赠送被调查者精美礼物一份以吸引被调查者的积极参与、得到正确有效的调查结果。调查过程中，调查员应耐心等待，切不可督促。记得一定要求其在调查问卷上写明姓名、电话号码，以便以后的问卷复核。调查员可以在当时收回问卷，也可以第二天收回这有力于被调查者充分考虑，得出更真实有效的结果。（调查问卷见附表）
大学城商业街调查问卷
姓名： 电话：（官方调查，绝不会泄露您的信息）
1.您是否是附近大学学生？
□是 □ 不是
2.您在大学城商业街的消费占你平时消费的比重是多少？
□5%以下 □5% □10% □15% 其他： 3.您平均一次在大学城商业街的消费情况？
□ 10元以下 □ 10-20元 □ 20-50元 □ 50元以上
4.您对大学城的各种商铺的满意程度？（不支持、支持、满意、非常满意）
小吃铺 电子数码店 服装店
餐 馆 酒 店 奶茶店
银 行 体育用品店 水果店
超 市 KTV 眼镜店
咖啡馆 洗衣店
其他：（请注明具体店铺名称）
5.您会去一家新店（或者从来没有去过的店铺）消费是有下面那种因素在决定？（多选）□免费wifi □店面招牌 □促销传单 □校园论坛/贴吧 □同学介绍 其他： 6.您对于那种店铺最感兴趣或者愿意消费？
□高端服装 □数码专卖 □特色小吃 □酒吧 □桌游吧 □奶茶店 其他： 7.您平时每一周会来商业街消费几次？
□1-2次 □3-4次 □4次以上
8.您在商业街逛街如果累了会去那里休息？
□街边长椅 □带有wifi的奶茶店或者小吃店 □咖啡馆 其他： 9.您觉得下面那种装修风格的店铺您更加愿意光顾？
□豪华高贵 □温馨小店 □简洁风格 □干净整洁 其他：
10.您对目前大学城商业街是否满意？请提出您宝贵的意见，您的意见是我们改正的动力：
第三篇：商业街市场定位与人口分析
商业街市场定位与人口分析
本文阐述了消费者群体目标对象的选择，商业街市场定位所应考虑的消费者因素，并对对商业街市场定位提出了几点建议。
任何商场、商业街在建成之前，都应该进行恰当的定位。商业街市场定位，是根据消费者的数量、需求、偏好以及购买力的不同，对各种类别，层次的消费者进行细分，以确定该商业街的规模、经营门类及商品档次等。
由于不同年龄、职业、文化层次的人在购买心理和需求层次等方面存在着很大的差异，使得商业街市场定位的成功与否并不以决策者们的主观意愿为转移，而是通过消费者的购买状况反映出来。所以，成功的市场定位应建立在对消费者及其消费行为认真分析的基础之上。
企业在对商业街定位之前，首先应该认真分析为之服务的那个顾客群的人口特征，了解各人口因素在消费中所产生的影响，并充分了解市场，注重商店的布局、商品档次的搭配与消费者需求相吻合，并定期了解消费信息，对定位不当之处及时进行调整，否则将会浪费有限的资金及空间。商业街的供给，可分为生产资料和消费品两大类，本文着重分析消费品商业街市场定位与人口因素之间的关系。
一、消费者群体目标对象的选择
消费者群体目标对象的选择，指的是一条商业街消费者主体的界定，也就是一条商业街所能吸引到的、在商业街内有消费意愿的消费者群体。
不同的商业街所应考虑的消费者群体是有所差异的，不进行细分容易使市场定位偏离主体，而如果对所有的消费者都进行考虑，又浪费人力财力。所以应选择消费者主体进行分析。分析消费者主体，应该考虑商业街的地理位置及商品设置两个主要因素。从地理位置因素来看，市中心的商业街可以在较广区域的人口中再进行细分，而较偏僻地区的商业街，就应着重选择该商业街所能辐射到的一定区域的人口。以上海为例，浦东新区正在发展的商业街所要考虑的消费者主体就应以在浦东新区内生活和工作的人口为主，与市中心的商业街所要考虑的消费者主体应有所差异。
从商品设置的角度来看，以日用品为主的商业街应重点考虑周围居民的人口因素，而以耐用品为主的商业街，其辐射区域就要大得多。通常人们在购买日用品之前，更多考虑的是交通便利因素，大多愿意就近购买；而当购买耐用品之时，就更看重产品的质量与信誉，所以对交通便利因素考虑得少一些。如果商业街的产品设置多为年轻人追求、喜爱的用品，那么决策者应重点分析年轻人的消费心理及变化趋势；同样，如果商业街内流动人口比重较大，决策者们就应该在这一部分人口群体的消费需求上多花精力。总之，不同的商业街其消费者主体的界定应有所不同，对消费者进行细分有利于市场定位的成功及资金的合理安排。
二、商业街市场定位所应考虑的消费者因素
１．消费者的数量
一定数量的消费者是建成一条商业街的先决条件，也是确定一个商业街规模大小的基础。市场规模的大小由那些有购买欲望并且有支付能力，同时能够接近商品或劳务的现实购买者与潜在购买者决定，如果现实购买者与潜在购买者越多，市场规模就越大。而这些购买者数量的多少自然也决定于人口状况。在人均消费水平已定的条件下，人口数量越多，增长越快，市场规模就越大。所以人口数量因素，应成为商业街规模确定必需考虑的因素。
例如９０年代之前，浦东新区一直没有一条大规模的商业街，其关键原因就是消费者群体未达到一定规模。随着改革开放及市场经济的发展，浦东新区吸引了大量的常住居民及流动人口，在这些人口数量达到一定的规模时，浦东新区就具备了建成一条大规模商业街的条件。
所以决策者们在为商业街市场定位之前，只有充分了解本商业街所能吸引到的现实购买者及潜在顾客群的数量规模，并分析周围已有的其它商业街的定位及供给情况，才能做到市场定位的合理、准确。
２．消费者的性别、年龄结构
随着人们生活的日益提高，性别、年龄的不同在消费中所体现出的差异越来越明显，不同性别年龄结构的人在购买力、消费心理及消费层次上的差异是很大的。一般讲，年轻人购物较容易有冲动、攀比的倾向，购买商品注重的是外表、款式及时尚，在购买前所作的思考较少，同时由于年轻人的收入相对较低，对商品档次的追求无力过高；而中年人的消费心理就较为成熟，对服装的需求量也比年轻人有所下降，对于商品更注重质量与品牌，持币待购现象比较普遍，有一定的购买潜力。同时，不同年龄段的人口，在耐用品消费上所体现的差异性更大。在城市中，２０—２４岁的年轻人，大多还处于结婚的准备期，对耐用品的需求量不高；２５—２９岁的年轻人逐渐进入婚姻期，对耐用品的需求量比例上升。一些商场的消费调查表明，在购买耐用品的顾客中，为婚姻之用的比例很大。中年人购买耐用品，大多是对商品的更新换代，所以非常注重商品的质量。
不同性别的消费者在消费中的差异主要体现在消费心理的不同上，女性较之男性，在购物上更为谨慎、细腻和爱美。在大城市中，女性购买服装、化妆品、鞋袜等商品的比例要明显高于男性，在一些城市设置“女人街”也正是充分利用了这一特点。决策者们在为商业街定位之前，应充分考虑以上因素，不仅要分析消费者中各性别年龄段人口所占比例，还要对未来各年龄段人口数进行预测，注意下一阶段的变动趋势，不断调整，才能取得成功。
３．消费者的职业特征
不同职业的人所处的工作、生活环境及收入水平差异较大，反映在消费上，也会形成较大的差异。如果把从事不同职业活动的人按脑力劳动者和体力劳动者粗分为两大类的话，我们可以看出，脑力劳动者的想象力和联想力较丰富，审美意识强，他们比较注重商业街的外观造型、橱窗陈列、色彩搭配等，对产品的追求注重品牌和内在质量。随着市场经济体制在我国的确立，在分析人口特征时，应兼顾不同单位类型的劳动者在需求中表现出的差异。一般而言，在外资企业工作的职员，工作节奏较快，自由支配的时间很少，所以他们购买商品的目的性较强，易出入固定的购买场所。
另外，由于所处环境的关系，他们多追求高档名牌产品，女性对服装、化妆品及首饰的需求量较大。对这类消费者应体现出商品的新风格、新款式，时髦商品可以首先在他们身上展示出路。
４．消费者的文化程度构成消费者的文化程度构成，是人口素质中的一个重要部分，对商品需求的影响相当明显。人们的市场需求随人口文化结构的变化而不断变化。文化素质较高的消费者对文化消费等发展资料的市场需求相对较大，而文化程度构成较低的阶层，即使收入水平与知识分子阶层相当，其消费的重点往往仍停留在吃、穿、住等消费资料上。对于一个城市而言，由于一些历史原因，使得城市中不同地理区域内的居民及工作者的文化层次不同，进而也形成了消费的差异性，决策者们在商业街市场定位之前，应充分了解到这一因素。
同时需要注意的是，同样是大学及以上的人口，在业与不在业的人相比，他们的消费层次是不同的。
第四篇：市场定位策划案例
市场定位策划案例------王老吉
凉茶史话——历史和文化是产品潜在的最大卖点。
凉茶是广东、广西地区的一种由中草药熬制、具有清热祛湿等功效的“药茶”。在众多老字号凉茶中，又以王老吉最为著名。王老吉凉茶发明于清 道光年间，至今已有175年，被公认为凉茶始祖，有“药茶王”之称。到了近代，王老吉凉茶更随着华人的足迹遍及世界各地。
上世纪50年代初，王老吉药号分成两支：一支归入国有企业，发展为今天的王老吉药业股份有限公司（原羊城药业），主要生产王老吉牌冲剂产品（国药准字）；另一支由王氏家族的后人带到香港。在中国大陆，王老吉的品牌归王老吉药业股份有限公司所有；在中国大陆以外有凉茶市场的国 家和地区，王老吉的品牌基本上为王氏后人所注册。加多宝是位于东莞的一家港资公司，由香港王氏后人提供配方，经王老吉药业特许在大陆独家生产、经营红色罐装王老吉 2003年，来自广东的红色罐装王老吉（以下简称红色王老吉），突然成为央视广告的座上常客，销售一片红火。但实际上，广东加多宝饮料有限公司在取得“王老吉”的品牌经营权之后，其红色王老吉饮料的销售业绩连续六七年都处于不温不火的状态当中。直到2003年，红色王老吉的销量才 突然激增，年销售额增长近400%，从1亿多元猛增至6亿元，04年则一举突破10亿元！
究竟红色王老吉是如何实现对销售临界点的突破？让我们把镜头拉回2002年。
割据一方
红色王老吉拥有凉茶始祖王老吉的品牌，却长着一副饮料化的面孔，让消费者觉得“它好像是凉茶，又好像是饮料”——这种认知混乱，是阻碍消 费者进一步接受的心理屏障。而解决方案是，明确告知它的定义、功能和价值。
在2002年以前，从表面看，红色王老吉是一个活得很不错的品牌，销量稳定，盈利状况良好，有比较固定的消费群。但当企业发展到一定规模以后，加多宝的管理层发现，要把企业做大，要走向全国，他们就必须克服一连串的问题，甚至连原本的一些优势，也成为困扰企业继续成长的原因。而这些所有困扰中，关键有以下几个问题：
一、当“凉茶”卖，还是当“饮料”卖
在广东，传统凉茶（如冲剂、自家煲制、凉茶铺等）因下火功效显著，消费者普遍当成“药”服用，无需也不能经常饮用。而“王老吉”这个具有 上百年历史的品牌就是凉茶的代称，可谓说起凉茶就想到王老吉，说起王老吉就想到凉茶。因此，红色王老吉受品牌名所累，并不能很顺利地让广东人接受它作为一种可以经常饮用的饮料，销量大大受限。
另一方面，红色王老吉口感偏甜，按中国 “良药苦口”的传统观念，广东消费者自然感觉其“降火”药力不足，当产生“祛火”需求时，不如到凉茶铺，或自家煎煮。而在加多宝的另一个主要销售区域浙南，主要是温州、台州、丽水三地，消费者将“红色王老吉”与康师傅茶、旺仔牛奶等饮料相提并论，没有不适 合长期饮用的禁忌。加之当地在外华人众多，经他们的引导带动，红色王老吉很快成为当地最畅销的产品。企业担心，红色王老吉可能会成为来去匆匆的时尚，如同当年在浙南红极一时的椰树椰汁，很快又被新的时髦产品替代，一夜之间在大街小巷消失得干干净净。
二、无法走出广东、浙南
在两广以外，人们并没有凉茶的概念，甚至调查中消费者说“凉茶就是凉白开吧？”，“我们不喝凉的茶水，泡热茶”。教育凉茶概念显然费用惊人。而且，内地的消费者“降火”的需求已经被填补，大多是吃牛黄解毒片之类的药物。
作为凉茶困难重重，作为饮料同样危机四伏。如果放眼到整个饮料行业，以可口可乐、百事可乐为代表的碳酸饮料，以康师傅、统一为代表的茶饮料、果汁饮料更是处在难以撼动的市场领先地位。而且红色王老吉以“金银花、甘草、菊花等”草本植物熬制，有淡淡中药味，对口味至上的饮料而言，的确存在不小障碍，加之3.5元/罐的零售价，如果加多宝不能使红色王老吉和竞争对手区分开来，它就永远走不出饮料行业列强的阴影。
这就使红色王老吉面临一个极为尴尬的境地：既不能固守两地，也无法在全国范围推广。
三、企业宣传概念模糊
加多宝公司不愿意以“凉茶”推广，限制其销量，但作为“饮料”推广又没有找到合适的区隔，因此，在广告宣传上也不得不模棱两可。很多人都见 过这样一条广告：一个非常可爱的小男孩为了打开冰箱拿一罐王老吉，用屁股不断蹭冰箱门。广告语是“健康家庭，永远相伴”，显然这个广告并不 能够体现红色王老吉的独特价值，重新定位
再次定位的关键词是：传承、扬弃、突破、创新。
2002年年底，加多宝找到成美（广州）行销广告公司。加多宝的本意，是拍一条广告片来解决宣传的问题。可成美经过认真研究发现，王老吉的核心问题不是通过简单地拍广告可以解决的——许多中国企业都有这种短视的做法——关键是没有品牌定位。红色王老吉虽然销售了7年，其品牌却从未 经过系统定位，连企业也无法回答红色王老吉究竟是什么，消费者更不用说，完全不清楚为什么要买它——这是红色王老吉的品牌定位问题。这个 问题不解决，拍什么样的广告片都无济于事。正如大卫•奥格威所说：一个广告运动的效果更多地是取决于你产品的定位，而不是你怎样写广告（创意）。经过深入沟通后，加多宝公司最后接受了建议，决定暂停拍摄广告片，委托成美先对红色王老吉进行品牌定位。
品牌定位，主要是通过了解消费者的认知（而非需求），提出与竞争者不同的主张。具体而言，品牌定位是将消费者的心智进行全面研究——研究消 费者对产品、红色王老吉、竞争对手的认知、优劣势等等。又因为消费者的认知几乎不可改变，所以品牌定位只能顺应消费者的认知而不能与之冲突。如果人们心目中对红色王老吉有了明确的看法，最好不要去尝试冒犯或挑战，就像消费者认为茅台不可能是好的“威士忌”。所以，红色王老吉的 品牌定位不能与广东、浙南消费者的现有认知发生冲突，才可能稳定现有销量，为企业创造生存以及扩张的机会。
加多宝并不了解消费者的认知、购买动机等——如企业曾一度认为浙南消费者的购买主要是因为高档、有“吉”字喜庆。为了了解消费者的认知，成 美研究人员在进行二手资料收集的同时，对加多宝内部、两地的经销商进行了访谈。
研究中发现，广东的消费者饮用红色王老吉的场合为烧烤、登山等活动，原因不外乎“吃烧烤时喝一罐，心理安慰”、“上火不是太严重，没有必要喝黄振龙”（黄振龙是凉茶铺的代表，其代表产品功效强劲，有祛湿降火之效）。而在浙南，饮用场合主要集中在“外出就餐、聚会、家庭”，在对 于当地饮食文化的了解过程中，研究人员发现该地的消费者对于“上火”的担忧比广东有过之而无不及，座谈会桌上的话梅蜜饯、可口可乐无人问津，被说成了“会上火”的危险品。（后面的跟进研究也证实了这一点，发现可乐在温州等地销售始终低落，最后两乐几乎放弃了该市场，一般都不进行广告投放）。而他们评价红色王老吉时经常谈到“不会上火”，“健康，小孩老人都能喝，不会引起上火”。可能这些观念并没有科学依据，但这 就是浙南消费者头脑中的观念，这也是研究需要关注的“惟一的事实”。
这些消费者的认知和购买消费行为均表明，消费者对红色王老吉并无“治疗”要求，而是作为一个功能饮料购买，购买红色王老吉真实动机是用于“ 预防上火”，如希望在品尝烧烤时减少上火情况的发生等，真正上火以后可能会采用药物，如牛黄解毒片、传统凉茶类治疗。
再进一步研究消费者对竞争对手的看法，则发现红色王老吉的直接竞争对手，如菊花茶、清凉茶等由于缺乏品牌推广，仅仅是低价渗透市场，并未占据“预防上火”的饮料的定位。而可乐、茶饮料、果汁饮料、水等明显不具备“预防上火”的功能，仅仅是间接的竞争者。同时，任何一个品牌定位 的成立，都必须是该品牌最有能力占据的，即有据可依，如可口可乐说“正宗的可乐”，是因为它就是可乐的发明者。研究人员对于企业、产品自身 在消费者心智中的认知进行了研究。结果表明，红色王老吉的“凉茶始祖”身份、神秘中草药配方、175年的历史等，显然是有能力占据“预防上火 的饮料的。
由于“预防上火”是消费者购买红色王老吉的真实动机，显然有利于巩固加强原有市场。是否能满足企业对于新定位的期望——“进军全国市场”，成为研究的下一步工作。通过二手资料、专家访谈等研究，一致显示，中国几千年的中药概念“清热解毒”全国广为普及，“上火”、“祛火”的 概念也在各地深入人心，这就使红色王老吉突破了地域品牌的局限。
至此，尘埃落定。首先明确红色王老吉是在“饮料”行业中竞争，其竞争对手应是其他饮料；品牌定位——“预防上火的饮料”，其独特的价值在于 ——喝红色王老吉能预防上火，让消费者无忧地尽情享受生活：煎炸、香辣美食、烧烤、通宵达旦看足球„„ 这样定位益处有四：
一、利于红色王老吉走出广东、浙南
由于“上火”是一个全国普遍性的中医概念，而不再像“凉茶”那样局限于两广地区，这就为红色王老吉走向全国彻底扫除了障碍。
二、利于形成独特区隔。
同时，王老吉的“凉茶始祖”身份也是“正宗”的保证，是对未来跟进品牌的有力防御，而在后面的推广中也证明了这一点。肯德基已将王老吉作为中国的特色产品，确定为其餐厅现场销售的饮品，这是中国大陆目前惟一进入肯德基连锁的中国品牌。
三、将产品的劣势转化为优势
⒈ 淡淡的中药味，成功转变为“预防上火”的有力支撑； ⒉ 3.5元的零售价格，因为“预防上火的功能”，不再“高不可攀”； ⒊“王老吉”的品牌名、悠久的历史，成为预防上火“正宗”的最好的证明。
四、利于加多宝企业与国内王老吉药业合作
正由于红色王老吉定位在功能饮料，区别于王老吉药业的“药品”、“凉茶”，因此能更好促成两家合作共建“王老吉”品牌。目前两家企业已共 同出资拍摄一部讲述创始人王老吉行医的电视连续剧——《药侠王老吉》。
广告公司在提交的报告中还明确提出，为了和王老吉药业的产品相区别，鉴于加多宝是国内惟一可以生产红色王老吉产品的企业，宣传中尽可能多地展示包装，多出现全名“红色罐装王老吉饮料”。
由于在消费者的认知中，饮食是上火的一个重要原因，特别是“辛辣”、“煎炸”食品，因此广告公司在提交的报告中还建议在维护原有的销售渠 道的基础上，加大力度开拓餐饮场所，在一批酒楼打造旗舰店的形象。重点选择在湘菜馆、川菜馆、火锅店、烧烤场等。
凭借在饮料市场丰富的经验和敏锐的直觉，加多宝董事长陈鸿道当场拍板，全部接受该报告的建议，果断下令立即根据品牌定位对红色王老吉实施全面大规模的推广
“开创新品类”永远是品牌定位的首选。一个品牌如果能够将自己定位为与强势对手所不同的选择，其广告只要传达出新品类信息就行了，而效果 往往是惊人的。红色王老吉作为第一个预防上火的饮料推向市场，使人们通过它知道和接受了这种新饮料，最终红色王老吉就会成为预防上火的饮料的代表，随着品类的成长，自然拥有最大的收益。
广告传播
希望使品牌占领消费者的情感，就需要在洞察其心理需求的基础上，运用各种传播手段把产品的价值点无失真地传递到消费者的心智中。
明确了品牌要在消费者心智中占据什么定位，接下来的重要工作就是要推广品牌，让它真正地进入人心，让大家都知道品牌的定位，从而持久、有力地影响消费者的购买决策。
成美为红色王老吉制定了推广主题“怕上火，喝王老吉”，在传播上尽量凸现红色王老吉作为饮料的性质。在第一阶段的广告宣传中，红色王老吉都以轻松、欢快、健康的形象出现，强调正面宣传，避免出现对症下药式的负面诉求，从而把红色王老吉和“传统凉茶”区分开来。
为更好地唤起消费者的需求，电视广告选用了消费者认为日常生活中最易上火的五个场景：吃火锅、通宵看球赛、吃油炸食品薯条、烧烤和夏日阳光浴，画面中人们在开心地享受上述活动的同时，纷纷畅饮红色王老吉。结合时尚、动感十足的广告歌反复吟唱“不用害怕什么，尽情享受生活，怕上火，喝王老吉”，促使消费者在吃火锅、烧烤时，自然联想到红色王老吉，从而购买。
红色王老吉的电视媒体选择从一开始就主要锁定覆盖全国的中央电视台，并结合原有销售区域（广东、浙南）的强势地方媒体，在2003年短短几个 月，一举投入4000多万元，销量迅速提升。同年11月，企业乘胜追击，再斥巨资购买了中央电视台2004年黄金广告时段。正是这种急风暴雨式的投放方式保证了红色王老吉在短期内迅速进入人们的头脑，给人们一个深刻的印象，并迅速红遍了全国大江南北。
在地面推广上，除了在传统渠道的POP广告外，配合餐饮新渠道的开拓，为餐饮渠道设计布置了大量的终端物料，如设计制作了电子显示屏、灯笼 等餐饮场所乐于接受的实用物品，免费赠送。在传播内容选择上，充分考虑终端广告应直接刺激消费者的购买欲望，将产品包装作为主要视觉元素，集中宣传一个信息：“怕上火，喝王老吉。”餐饮场所的现场提示，最有效地配合了电视广告。正是这种针对性的推广，消费者对红色王老吉“ 是什么”，“有什么用”有了更强、更直观的认知。目前餐饮渠道业已成为红色王老吉的重要销售、传播渠道之一。
在频频的促销活动中，同样注意了围绕“怕上火，喝王老吉”这一主题进行。如最近一次促销活动，加多宝公司举行了“炎夏消暑王老吉，绿水青 山任我行”刮刮卡活动。消费者刮中“炎夏消暑王老吉”字样，可获得当地避暑胜地门票两张，并可在当地度假村免费住宿2天。这样的促销，既 达到了即时促销的目的，又有力地支持巩固了红色王老吉“预防上火的饮料”的品牌定位。
同时，在针对中间商的促销活动中，加多宝除了继续巩固传统渠道的“加多宝销售精英俱乐部”外，还充分考虑了如何加强餐饮渠道的开拓与控制，推行“火锅店铺市”与“合作酒店”的计划，选择主要的火锅店、酒楼作为“王老吉诚意合作店”，投入资金与他们共同进行节假日的促销活动。由于给商家提供了实惠，红色王老吉迅速进入餐饮渠道，成为主要推荐饮品，同时加多宝可以根据现场的特点布置多种实用、有效的终端物料。在提升销量的同时，餐饮渠道业已成为广告传播的重要场所。
这种大张旗鼓、诉求直观明确的广告运动，直击消费者需求，及时迅速地拉动了销售；同时，随着品牌推广进行下去，一步步加强消费者的认知，逐渐为品牌建立起独特而长期的定位——真正建立起品牌。
红色王老吉的巨大成功，根本原因在于企业借助了行销广告公司的力量，发现了红色王老吉自身产品的特性，寻找到了一个有价值的特性阶梯，从而成功地完成了王老吉的品牌定位。对中国企业而言，没有什么比建立品牌更重要的了。而要建立一个品牌，首要任务就是品牌的定位，它是一个品牌能否长久生存和腾飞的基石。
第五篇：商业街定位及运营方案
关于稻城亚丁景区多民族商业街项目整体思路定位及未来运营设想（意见稿）
关于稻城亚丁景区多民族商业街项目
整体思路定位及未来运营设想
根据四川省委省政府、甘孜州委州政府、稻城县委县政府对亚丁景区旅游发展的高度重视，香格里拉的核心区域亚丁景区已经顺利进入了旅游发展的快车道，景区各方面的旅游配套服务项目日趋完善，亚丁机场计划在今年年底前正式试航运营，这面临着亚丁景区即将迎来越来越多的旅游爱好者前来参观，即将迎来亚丁旅游景区又好又快发展的新局面和千载难逢的商业契机。
根据亚丁景区服务配套功能的日趋完善，尽量满足中外游客在旅游途中的消费需求。不断丰富亚丁景区的旅游文化内容，逐步提升亚丁景区的国际旅游形象，拉动地方旅游经济产业链迅速发展。
我公司结合亚丁景区目前的发展状况，经多方研究和慎重考虑，决定立项开发建设商业街项目，为亚丁景区做好配套服务。为使该项目设计思路及功能布局更加完善，公司管理层及相关部门负责人多次召开会议反复讨论及科学论证，根据公司管理层的各方意见，达成共识，共同认为现有的多民族商业街项目在项目整体思路定位方面和规划设计等方面缺乏理念设计和思路创新，商业街的整体艺术风格及地方特色还存在很多不足。
为实现企业未来经济效益和社会效益迅速、科学、合理的长远发展，建立良好的旅游发展口碑，为项目前期的立项开发正式启动，后期项目顺利完成招商运营应预先做好各项充分准备工作打好坚实的基础。根据项目工程的时间安排计划进度，商业街后期竣工交付后，必然面临着市场的招商、开业和整体的营运等诸多方面的工作。为使以上工作尽快落实和展开执行，以便获得良好的招商和经营成果，现综合以上项目思路定位存在的不足之处，特提出以下商业街项目规划设计思路定位及未来运营设想方案，以供参考。
一、商业街命名
多民族文化特色商业街
二、生存意义
1、满足游客购物消费需求、娱乐消费需求、餐饮消费需求、住宿消费需求、游
览观光需求、民俗表演需求。
2、为景区大环境做好服务配套，丰富景区的观光游览内容。
3、延长游客在亚丁景区休闲旅游的停留时间。
4、带动景区其它配套服务项目的二次消费和地方相关产业链的有利发展。
5、为前来亚丁景区休闲旅游爱好者留下美好难忘的回忆。
三、商业街的建筑风格定位思路设想
1、整体建筑风格要明显突出康巴文化、香巴拉亚丁文化、多民族文化，要用合理的艺术风格把三者文化元素巧妙的融为一体，使之成为亚丁景区别具特色的一大亮点。
2、商业街的建筑格局应充分体现集中、集密、高低错落有致、胡同相互之间要
连贯通畅。
3、商业街个体单店的外立面可根据经营者的经营特色进行装修设计，我方审核。
4、商业街的思路定位和运营设想目标是：全力打造：“人无我有，人有我优”的项目发展理念。
四、商业街文化氛围体现
1、商业街街区范围内应充分挖掘康巴文化中多元、复合性特点，整合各地文化
资源。例如：用雕塑的艺术形式充分体现嘉绒文化、木雅文化、三岩文化、扎巴文化、部落文化、太阳神图腾等藏文化，另过往游客无不惊叹叫绝、震撼心灵。
2、充分利用地方的节庆文化，根据当地节庆文化制定的时间，开展商业街民俗
舞蹈表演和现场互动节目，吸引过往游客在商业街的停留时间，间接带动商业街的经营收入，为游客丰富旅游内涵，为经营者增加经营信心。本地文化节庆内容比较丰富，例如：康定四月八转山会、九龙的游海节、理塘赛马节、德格的格萨尔王节。本地民俗表演节目也是比较丰富的，例如：色达的藏戏、巴塘的弦子等。
3、服饰文化：只要以藏式服装为主，商业街经营者可根据自己经营的民族特色
为自己或员工着相应的服装，体现商业街多民族文化氛围，为商业街增添一道亮丽的人文民族风情。
五、市场分析
要通过对亚丁景区周围商业环境，行业状况进行深入了解，并且要通过考察调研掌握比较成熟的知名古镇、古城、古街、大型旅游风景区商业街的经营状况，环境优略势对比、地方产品特色等方面进行深入了解，来确定亚丁景区商业街的市场定位。相关工作还有待外出考察，力争把亚丁景区的商业街打造成极具特色的多民族文化特色商业街。
六、经营策略
经营布局规范了商业街的硬件功能，而经营模式则是为了完善商业街的软件功能，只有好的硬件基础，再加上强大的软件支持，亚丁景区多民族文化特色商业街才能获得良好的招商和经营成果。
在经营模式的建立方面，依据市场竞争状况和制胜原则，制定了二十四字的经营模式：
-------统一招商、协助经营、部分自营
-------整和市场、完善政策、合理回报
1、统一招商
除经营户购买的，用于自营的商铺外，为统一形象，尽快繁荣市场，对剩余商铺和整体买断的商铺，应采用统一招商的原则。对于投资户购买的商铺，应有公司与商户签定委托代管协议，由市场方统一招商。
市场的招商采用品牌联营、资本联营、招商引资和租赁等展开，其中大商户和品牌商户可采用以上多种方式展开，中小商户应以租赁为主。
2、协助经营
商业街的经营形成协作经营的模式，剔除独门独户、单兵作战的散乱，由公司进行市场的整体推介，协助进驻商户经营。
--强势广告支持，形成强大的宣传攻势，让所有来景区的游客主动来此消费。--每年都有很多地方民族盛大节日，通过节庆活动提高商业街的文化及艺术魅力。
--同演艺中心艺术团体挂钩合作，在周末和旅游旺季举行商业街民族风情歌舞表演，以此来吸引过往游客前来观看，带动商业街消费。
--与旅游公司合作，形成亚丁旅游定点购物景点，吸引中外游客及本地游客来此观光消费。
--全方位贴心物管服务，给经营者一个轻松的经营环境，消费者一个享乐的旅游购物天堂。
--定期促销推介，形成旅游人气最旺地，带来巨大消费。
3、部分自营
公司必须有充分的思想准备，在招商效果欠佳或部分商户不愿进入的行业进行自营，采用部分自营带动商户进驻，促进旅游市场发展。在自营项目获得发展后，如不愿长期经营，可采取逐步退出的办法。具体包括：
--市场有需求，但前期招商效果欠佳的，如服饰等；
--经营项目有风险，经营户不敢经营的，但对提升市场品牌有重要作用的，如化装饰品、文化办公用品、家电、音像制品等；
--有市场前景，但需要引导消费的项目，如旅游商品等；
--游客生活有需求，对促进人气作用巨大，但利薄甚至不赚钱的，如平价超市；
--适当的公益性项目，如免费的休闲区；
4、整和市场
--整和市场功能，集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光、旅游六大功能于一体；--整和市场空间，进行合理商品布局，因业态不同可采用一二组合经营或一二层分割经营；
--整和招商，与投资户签定托管协议，进行统一招商；
--整和推广，避免单兵作战，整个市场有经营方进行统一的广告、促销推广；
5、完善政策
--向政府及主管部门争取免税、免费的相关政策，让在此经营的商户受益；--完善商业物业的管理和服务功能，提升市场软环境的竞争力；
--强化托管和统管措施，提高管理水平和能力；
6、合理回报
--保证市场和经营户合理的收益，实现双赢；
--通过市场整体机能的完善，带动该亚丁旅游片区土地及租赁价格的提升，使市场经营者和物业所有者均能获得良好的回报；
--通过市场经营业绩的提升，促进存量盘的销售；
七、招商计划
1、成立商贸公司（或旅游商贸中心）
市场的招商和经营都有赖于合理机构的成立，而商贸公司具备了展开上述业务的功能，以便对经营和招商方案进行审核，制定详细可行的经营和招商政策，并展开操作和执行。
2、确立市场经营模式
经营模式决定了市场经营的方式，经营模式确立，方可确定招商的政策，是
联营还是引资、是租赁还是自营、或多种方式的结合。因此，经营模式必须尽快确立，否则具体的招商工作将很难展开；
3、制定具体的招商政策
--招商的目标和原则；
--招商工作的各项规章制度；
--制定不同商户（规模和经营商品等）的招商政策；
--制定不同商户的准入条件；
--确定招商合同样本；
--确定租金标准和联营等条件；
--确定优惠幅度和条件；
--部分大项目的招商方案；
4、招商区域和目标客户确定
--招商区域以稻城、甘孜州、西南地区为主，大客户和品牌客户的招商区域为全国；
--招商的目标客户参见市场定位；
5、大客户及品牌商户的招商
--招商策略采用以大带小，以品牌带动一般商户的策略，以此提高旅游市场招商效果，因此针对大客户及品牌商户的招商工作应提前展开，预计在商业街竣工前5个月即可展开；
--收集大客户及品牌商户的招商的资料，采用发函、邮寄招商手册、电话洽谈、招商顾问拜访等推介程序展开招商；
--由公司抽调专业人才，成立大客户及品牌商户的招商小组，负责客户的招商和合作谈判；
6、市场招商的全面展开
--针对大客户及品牌商户的招商工作启动后，面向中小商户的招商工作全面启动；
--针对中小商户招商，主要利用各种媒体发布招商信息，向社会广泛告之，配合业务人员展开人员推介；
--该阶段工作在商业街竣工前3个月应全面展开；
7、商户的登记和初选
--制定商户登记表（主要包括经营商品和面积等）；
--所有意向商户均应填表登记，交纳定金，建立预定档案；
--对登记的经营商户按经营大类进行分类，划定经营区域；
--对经营商户进行初选，对不符和经营要求的商户另行规划；
8、商户资格审查
--审查经营类型；
--审查经济实力；
--审查经营能力；
--审查品牌优势；
--优先商户和淘汰商户确定；
--确定首披进驻商户；
--其余商户视招商情况决定是否入场；
9、与商户签定合同
--交纳租金或保证金；
--签定正式合同（联营或租赁等）；
10、自营项目确定
对招商效果不佳，但有必要经营的项目，确定自营的范围和规模，展开筹备；
11、开业筹备
--一次装修标准（初装修），建议由公司进行统一装修，一次装修以地面的铺装、墙面处理和水暖等管线的美化为主；
--二次装修（精装修），由商户自己装修，市场方可提供装修设计、材料供应和装修施工方面的支持；
--统一街道广告牌制作，进行街道的美化和亮化，烘托购物气氛；
--组织和督促商户进货；
--进行店堂的布置及商品陈列；
--进行开业活动的筹备；
--商业街部分街区开业（为二次开业预留伏笔）；
12、经营活动展开
详细的经营活动参见经营策略；
八、招商策略
8．1广告策略
1、广告形式
以硬广告传播为主，充分告之招商信息，期间配合新闻造势；
2、诉求内容
以对招商政策的诉求为主，配合物业优势的诉求；
3、广告媒体及投放规格
--报纸广告，以地方主流报纸投放为主，在大客户招商阶段，定期有省内权威或国内权威的新闻机构进行广告投放；
投放规格以1/2版为宜，强势推广期可进行整版投放；
--影视广告，以地方电视台、和省台、央视投放为主；
投放规格以30秒招商广告、配合15秒购物广告和5秒形象标板广告投放，并依据招商进度，随时投播字幕广告；
--印刷品广告，建议印制5000份招商手册，规格为16开、12-16个P，主要向大客户和品牌商户邮寄和推介使用；
印制20000份海报，用于夹报、派送和针对中小商户推介使用；
制作招商政策说明书100份，主要用于对准客户或大客户推介和谈判；--户外广告，以广告牌、布标、巨副、展板、彩旗、POP挂旗、商品灯箱广告为主；
广告牌以利用现阶段发布广告的广告牌为主，招商期间更换为招商广告即可；
布标、巨副、展板主要在促销期间加以应用，以扩大传播效果；
彩旗、POP挂旗、商品灯箱广告等主要应用于景区商业街现场，用来烘托现场气氛；
8．2促销策略
A、公关活动
1、活动主题
亚丁景区多民族文化特色商业街招商经营推介会
2、活动目标
--借经营推介会，加强与经营商户间的沟通，获取大量准客户资料，促进招商；
--借经营推介会，对市场招商政策进行全方位的推广；
--引起社会广泛关注，提高传播效果；
--邀请各媒体参与，进行新闻炒作；
3、活动内容
--发布招商信息和招商政策公告；
--展开客户登记和预定；
--邀请知名商界人士发言，活跃现场气氛；
--进行自营项目的供应商投标；
4、活动地点
建议在甘孜州和稻城两地展开，如有必要可考虑增加省会成都；
5、活动时间
活动时间建议在商业街竣工前1个月展开。
B、开业庆典
1、活动主题
香格里拉亚丁商业第一街--暨亚丁多民族文化特色商业街开业庆典
2、活动目标
--借庆典传达开业信息，强化市场信心；
--借开业庆典提升市场品牌形象；
--借开业庆典吸引大量游客前来购物、消费，提升商业街人气，增强商户信心；
--借庆典形成良好的经营势头，促进商业街未完成招商目标的商户进驻；
3、活动内容
具体活动内容需要企划部提策划方案，经公司管理层召开专题会议讨论确定。
4、活动地点
多民族文化特色商业街现场，主会场还有待考证；
5、活动时间
预计在商业街竣工以后，并且尽量选择亚丁景区旅游最旺的时候举行，具体时间依据招商成果而定；
C、开业后的促销活动
主要参照经营策略中协助经营部分展开，详细的操作方案依据时间进程提交。
九、以上商业街项目的整体思路定位和运营设想还需要更加深入的了解和考究，为公司企划部提供有效的项目策划意见。由于对同类型的民族文化著名商业街区还没有进行实地考察、了解，有待进一步深入研究探讨。希望该设想方案能为商业街项目规划设计、思路定位、落地开发提供科学、合理、具有创新理念的参考依据。
项目部：杨光照
2012年3月29日
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