房地产企业财务风险控制策略

第一篇：房地产企业财务风险控制策略

企业的发展与风险并存。现代财务的风险观，要求房地产企业不断调整自身的经营战略，在全面认识和把握风险的前提下，预防和避免各种不应有的损失，使企业在竞争中不断发展与壮大。由于房地产企业所处的宏观环境的变动性及企业自身活动的复杂性、多变性和人们“企业的发展与风险并存”。现代财务的风险观，要求房地产企业不断调整自身的经营战略，在全面认识和把握风险的前提下，预防和避免各种不应有的损失，使企业在竞争中不断发展与壮大。由于房地产企业所处的宏观环境的变动性及企业自身活动的复杂性、多变性和人们对未来认识和控制的局限性，财务风险客观存在于房地产企业财务管理工作的各个环节，是现代房地产企业面对市场竞争的必然产物，如何控制风险，用何种策略对风险进行识别衡量、分析和控制，成为房地产企业管理理论和实践工作中急需解决的课题。

１ 房地产企业财务风险的含义

房地产企业的财务风险从资金活动的内容来看，主要有筹资风险、投资风险、经营风险、存货管理风险、流动性风险。理论界对财务风险的涵义持两种观点：第一，财务风险是由于各种不确定因素的影响，使房地产企业财务收益与预期收益发生偏离的可能性，房地产企业财务活动的组织和管理过程中某一方面和某个环节的问题，都可能促使这种风险加剧；第二，财务风险是房地产企业用货币资金偿还到期债务的不确定性，也称融资风险或筹资风险。财务风险，从狭义上看，是指由于利用财务杠杆给房地产企业带来的破产风险或普通股收益发生大幅度变动的风险。从广义上看，是指房地产企业在筹资、投资、资金营运及利润分配等财务活动中因各种原因而导致的对房地产企业的存在、盈利及发展等方面的重大影响。在市场经济环境中，财务风险是客观存在的，要完全消除风险及其影响是不现实的。２ 房地产企业财务风险的基本特征

（1）客观存在性。即财务风险不以人的意志为转移而客观存在。

（2）不确定性。不确定性是房地产企业财务风险的基本特性。即财务风险虽然可以事前加以估计和控制，但由于影响财务活动结果的各种因素不断发生变化，因此事前不能准确地确定财务风险的大小。

（3）分散转移性。财务风险的这一特征使风险组合、远期外汇交易、货币和利率互换等多种财务工具在财务风险管理中进行运用，使财务风险管理成为可能。虽然财务风险是不可避免的，但可以通过防范和控制来分散转移财务风险。在财务风险发生之前或发生过程中，通过选择合适的风险管理技术，采取专门的方法和手段，可以分散和转移财务风险，避免或减少风险损失。

（4）预测决策性：房地产企业经营是持续进行的，财务管理者可以通过财务技术，基于历史平台对未来不确定的环境因素进行估计，在事前对损失进行预测，从而做出投资经营决策，将可能发生的财务风险降至最低。

（5）收益共存性。即风险与收益并存且成正比关系，一般来说，财务活动的风险越大，房地产企业要求的收益也就越高。

（6）激励性。即财务风险的客观存在会促使房地产企业采取措施防范财务风险，加强财务管理，提高经济效益。

３ 房地产企业财务风险的成因

房地产企业财务风险产生的原因很多，既有房地产企业外部的原因，也有房地产企业自身的原因。房地产企业产生财务风险的一般原因有以下几点：

３．１ 外部性财务风险

外部性财务风险是房地产企业外部环境给房地产企业财务带来的风险，这类风险一般是房地产企业较难预料和控制的，并往往通过影响房地产企业内部性风险因素而发生作用，是一种间接性财务风险，具体包括自然风险、社会风险、经济风险和政治风险等。

３．２ 房地产企业财务管理人员对财务风险的特性认识不足

财务风险是客观存在的，只要有财务活动，就必然存在着财务风险。然而在现实工作中，许多房地产企业的财务管理人员缺乏风险意识。风险意识的淡薄是财务风险产生的重要原因之

一。对财务决策缺乏科学性导致决策失误。财务决策失误是产生财务风险的又一主要原因。避免财务决策失误的前提是财务决策的科学化。目前，许多房地产企业的财务决策都存在经验决策及主观决策现象，一言堂的工作作风在房地产企业的管理中仍然普遍存在。由此导致的决策失误经常发生，从而产生财务风险。

３．３ 房地产企业内部关系没有理顺

房地产企业与内部各部门之间及房地产企业与上级房地产企业之间，在资金管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、管理不力的现象，造成资金使用效率低下，资金流失严重，资金的安全性、完整性无法得到保证。这主要存在于一些上市公司的财务关系中，很多集团公司母公司与子公司的财务关系十分混乱，资金使用没有有效的监督与控制。

３．４ 资本结构有待改善

根据资产负债表可以把财务状况分为三种类型：一类是流动资产的购置主体由流动负债筹集，辅以长期负债筹集，固定资产由长期自有资金和大部分长期负债筹集，也就是流动负债全部用来筹集流动资产，自有资本全部用来筹措固定资产，还是正常的资本结构型。二类是资产负债表中累计，表明一部分自有资本被亏损吃掉，从而总资本中自有资本比重下降，说明出现财务危机。三类是亏损侵蚀了全部自有资本，而且也吃掉了负债一部分，这种情况属于资不抵债，必须采取措施。

４ 房地产企业财务风险的控制策略

４．１ 培养全员风险管理意识

领导要具有风险意识和强烈的责任感，采用科学的财务决策方法。为防范财务风险，房地产企业应理顺内部各种财务关系，明确各部门在房地产企业财务管理中所具有的权利和应承担的责任，真正做到权责分明。强化财务管理人员风险意识，使其认识到房地产企业财务活动的复杂性和重要性，调动其参与房地产企业财务管理的积极性，加强对财务风险的防范。为控制财务风险，房地产企业应把化解风险当作首要责任和目标。以风险管理为导向的财务风险控制系统，从工作环节上，把重心放在事前防范。房地产企业防范和控制风险的能力越强，赢利能力就越强，因此，控制财务风险是房地产企业永远的主题。

４．２ 建规立章

房地产企业通过规范内部制度，完善法人治理结构，设计合理的激励和约束机制，将风险机制引入房地产企业内部，使管理者、职工、房地产企业共同承担风险责任，实行岗位风险责任管理，做到责、权、利三位一体，提高房地产企业全体员工的风险意识，促使财务管理人员将风险防范贯穿于财务管理工作的始终，以控制和防范财务风险。

４．３ 分析财务管理外部环境，完善财务预警系统

为控制财务风险，房地产企业应认真分析研究财务管理的外部环境，逐渐掌握其变化规律，制定多种应变措施，根据对财务管理外部环境变化的预测，调整财务管理政策和改变管理方法，提高房地产企业对财务管理环境变化的应变能力，尽量减少外部因素对财务管理的影响。对财务管理外部环境进行分析研究，还可以进一步完善财务预警系统。财务预警系统的功能有：信息收集、预知危机、控制危机。

４．４ 以财务分析指标体系为指导，建立长效的财务预警系统

建立长效财务预警系统，其中获利能力、偿债能力、经济效率、发展潜力等指标最具有代表性。适当搭配房地产企业的短期负债与长期负债的比例，控制财务风险。引发财务风险的另一原因是房地产企业的短期负债与长期负债的搭配比例不当，对于这一问题的解决方法，主要是根据房地产企业的现金流，并结合房地产企业的行业特点、经营规模，利率结构等因素

来制定合适的长短期负债比率。

４．５ 引进科学的风险管理程序

财务风险管理是一个有机过程，通常包括：一是识别和评估风险。对房地产企业财务可能遭受的风险进行事前预测和全面估计，认清房地产企业所处的环境，剖析财务系统中的不利因素，划分出财务风险的强度和可能的损失程度。二是预防和控制风险。在风险识别、评估和分析的基础上，确定应付风险的方案和措施，制定房地产企业财务战略和计划，优化财务决策和控制方法，健全财务信息的控制系统等。三是风险的损失处理。通过事先防护性安排，对发生的风险损失迅速作出积极有效的反应，以最少的损失和最快的途径排除风险，确保财务机制的正常运行。财务风险管理是现代房地产企业财务管理的重要内容，也是整个房地产企业管理的重要组成部分。只有房地产企业全员、全方位重视财务风险管理，才能使财务管理有序、有效进行，保证房地产企业持续、稳定发展，有利于房地产企业基于风险管理的企业价值最大化的实现。

４．６ 利用信息手段支持有效的财务管理

用信息化进行采购管理，利用合同控制降低产品成本，保证产品质量，从而提高产品竞争力，防范经营风险。用信息化进行生产管理，以销定产，按市场供应，按订单生产，克服传统方式的缺点，变房地产企业推动为市场用户的拉动。用信息化进行库存管理，可以加快房地产企业流动资金自转，减少库存积存，防范库存管理不善而带来的财务风险，通过信息技术手段，动态地掌握分析房地产企业和市场的平衡点，减少库存积压。

４．７ 大胆而谨慎地利用衍生金融工具规避风险

以期货、期权、互换为风险管理手段的衍生金融工具本身就有规避功能，利用外汇、利率、股票期货能达到套期保值的作用，回避市场的价格风险。但由于期权、期货具有高杠杆率会使其本身风险程度加大，因此房地产企业在运用衍生金融工具规避风险时应特别谨慎。房地产企业财务风险的防范是对风险进行动态的控制，风险与收益同在，敢于冒风险的房地产企业充分利用有利时机，往往从高风险中获取高收益。房地产企业高管人员应充分识别和控制财务风险，把风险管理定位到房地产企业管理的重中之重，把握多变的市场机遇，发挥财务风险管理的职能，避免财务危机，保证房地产企业获得稳定、长期的经济效益。参考文献

１ 李晓丽．浅析企业财务风险的控制［Ｊ］．山西财税，２００８（８）

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５ 樊良．企业财务风险控制刍议［Ｊ］．山东商业会计，２００５（１）

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７ 卢玉花．浅谈企业财务风险控制［Ｊ］．金融经济，２００８（１８）

８ 周瑞珍，陈虹．企业财务风险控制分析［Ｊ］．石家庄铁道学院学报社会科学版，２００８（３）

９ 张新海．新形势下企业财务风险的控制方法研究［Ｊ］．哈尔滨金融高等专科学校学报，２００６（３）

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１１ 杨升军．试论企业财务风险的控制与管理［Ｊ］．会计之友，２００８（１２）１２ 汤旭．中小企业财务风险控制制度探析［Ｊ］．金融经济，２００６（１６）

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理论研究），２００８（５）

第二篇：企业财务风险控制

企业财务风险控制

财务风险控制系统包括识别和评估财务风险、财务目标、财务规划和控制。在制定财务风险管理目标时应注意根据企业的目标，强调平衡风险、达到预计的利润、财务风险识别和评价，综合运用各种方法，注重资金的时间价值，重点考虑资金的收付情况;评估业务计划需要完成的框架，使得企业总体财务目标与框架一致。控制和实施金融风险是财务风险管理的关键，必须处理财务风险之间的关系和企业发展阶段。并遵循这些原则，我们可以保证科学性的决策和程式化，有效防范财务风险。

内部控制制度是为了保护资产，检查账簿交易的准确性，而在该公司内部采取的措施。包括必要的制度和措施，旨在提供合理保障以实现企业的目标。良好的内部控制系统可以提高效率和防止资源流失;对外可以提供可靠的报告;促进企业合规经营、财务报告的好处有一个可靠的结果，所以内部控制系统在过程中是一个必要的环节。财务风险管理经常使用的风险内部控制体系，建立了一个科学系统的预算管理，合理控制现金流，客户信用评级制度，建立财务指标预警和内部审计系统。

内部控制制度一般应包括财务会计系统、内部审计制度、人事管理系统、营销系统和采购系统等,这些规则的具体制度取决于企业行业的性质、大小和其他因素。详细设计的系统必须建立在具体的公司来操作。

本文源自中瀚石林

第三篇：浅议房地产企业财务风险的防范与控制

浅议房地产企业财务风险的防范与控制

【摘 要】对于房地产企业来说，如何更好地提升自身的财务管理水平，确保对于各类财务风险的有效应对和治理，这是影响房地产企业自身健康发展和一个关键的基础性保障。因此，房地产企业财务风险管理工作的重要性突显出来，企业应从自身发展实际出发，高度重视财务风险管理工作，才能够在激烈的市场竞争环境中站稳脚跟。本文在总结当前房地产企业面临的财务风险基础上，分析其形成的主要原因，并根据风险的成因提出构建财务风险管控体系的具体对策。

【关键词】房地产企业；财务风险；原因；对策

对房地产企业来说，财务风险一直是企业本身经营发展中的一个重要风险类别之一，其对于企业自身的正常生产经营有直接影响。做好对于相关风险的控制和应对，可以有效确保企业自身的发展能力和生存能力。面对财务风险，房地产企业应该进行科学、客观地分析，并且提出具有可行性的对策。

一、房地产企业财务风险概述

内涵。房地产企业财务风险指的是，房地产企业运行过程中，各个需要使用资金的项目，由于受到外部市场经济环境和企业内部运作环境因素的影响，导致实际收入同预期收益之间产生了极大的偏差，从而导致企业面临一定经济损失。近年来，我国加大了现代化经济建设力度，房地产企业已经逐渐成为我国国民经济的重要支柱，房地产企业是否能够有效规避财务风险、创造更多的经济效益同国民经济的整体进步紧密相连。即使在部分情况下，我国的房地产市场呈现出繁荣发展的现状，但是企业经营中的财务风险是客观存在的。这同该行业发展投资和负债率高、资金周转缓慢等特点具有紧密的联系。与此同时，国家相?P部门为了推动国民经济的整体发展，近年来制定并落实了一系列专门针对房地产企业的相关调控措施，这在一定程度上增加了企业面临的财务风险。

二、房地产企业面临的财务风险

1.筹资风险

房地产企业平稳运营的关键就是资金，资金筹资的方式不同和资金的来源不同，都会对企业产生相应的风险。公司在筹集资金的过程中必须做到风险与成本之间相权衡。对收益和风险权衡之后才能使公司的资本结构得到优化。筹资风险可以分为以下几个风险：

（1）利率风险：是指由于金融资产的变动而导致的资本成本的变动。

（2）再融资风险：指企业再次融资的不确定性或者因为企业自身筹资结构的不合理带来的风险，主要体现为金融工具品种的变动以及融资方式的变动等带来的风险。

（3）财务杠杆风险：对企业筹资风险进行评价的一个指标是财务杠杆（负债/权益），财务杠杆越大，股本收益率越大，与此同时面临的风险也就越大。

（4）汇率风险：简而言之就是汇率变动给企业对外业务活动造成的风险。

（5）房地产企业财务风险防范与控制。

2.投资风险

投资风险是指企业对一个项目投入资金之后，因为受市场需求，国家政策等的变化而影响到企业的预期收益的风险。房地产企业投资项目最为显著的几个特点就是投资规模巨大，开发周期长，变现能力在初期比较弱，除了这几个自身特点之外还会面临国家宏观调控政策的影响，容易受到国家投资、财税、市场需求变化的影响和制约。一般来说，企业所投资的项目规模越大，那么所面临的的管理风险，销售风险，运营风险就越大。较大的投资项目往往需要一年或者十几年的时间来计划和实施，投资数额巨大、时间跨度长导致未来报酬极大地不确定性，因此存在较大风险和不确定性。

3.经营风险

经营风险是指在企业的生产经营的各个环节中，企业的资金运动受供、产、销等环节不确定因素的影响，导致的资金运动迟缓，运营困难，企业价值下降的风险。房地产企业的经营风险主要体现在企业经营能力不能随着市场环境的变化而提升和调整。中国房地产市场经历了快40年的发展，现在的市场已经进入到供大于求的状态，企业间的竞争不断加剧，行业升级加快。市场不断变化就要求企业必须提升自己相应的经营能力，如果一再的墨守成规，没有好好的风险市场行情的变化，建造出符合大众预期状态的建筑物，设计品质更高，质量更好的房地产产品，采用过时的产业模式和营销模式，不提高企业的运营效率，有效亚索成本，那么企业将面临客户流失，市场萎缩，经营资金枯竭的风险。此外还有因为企业间大量互保而导致的保证风险，由于货币市场波动带来的利率风险和资本流动风险，国家财税体制改革引起的纳税风险，以及不能做到对投资人承诺过的利润分配风险。

三、房地产企业财务风险的成因

1.房地产企业普遍缺乏财务风险的防范意识，仍然以粗放型管理为主

财务风险的客观存在性决定了其难以消除，因此企业只能通过采取措施来加以管控降低。但是在实践中，很多房地产企业的管理层对于企业资金的管理仍然是粗放型的，没有设立专门的财务风险管控部门和人员，同时也没有建立自上而下完整的财务风险识别管控体系和制度来对企业的财务风险进行有效监测，这样就在企业内部形成一种缺乏风险意识的管理环境，使得房地产企业的财务风险较高。

2.没有建立合理的资金筹集结构

合理的资金筹集结构既能降低企业的资金使用成本，同时也能合理减少企业偿债能力等财务风险的发生，从房地产企业面临的风险分析可以发现，房地产企业的资金筹集结构存在问题，即负债整体规模过大和短期债务在整体负债规模中占比较高：一方面是由于房地产企业属于资金密集型行业，因此充足的资金是其正常经营发展的关键，但是在实践中有很多企业对于负债规模缺乏整体的认识，负债率明显偏高，这既造成资金使用成本高，又给企业后期带来了较高的财务风险；另一方面是负债中短期负债占比较高，更加剧了企业的短期偿债的风险。

四、现阶段加强我国房地产企业财务风险管理的措施

1.筹资方面

针对房地产企业筹资过程中面临的财务风险，企业应从资本结构优化以及适度负债的角度出发来展开财务风险管理工作？。单一的融资渠道是我国房地产企业运行过程中筹资的主要特点，通常以银行贷款的方式为主，因此拥有极高的资产负债率。近年来，我国在积极进行现代化经济建设的过程中，深入落实了一系列宏观调控措施，其中包括调整贷款利率等措施，这更加剧了房地产企业在筹资方面的难度，导致企业运行中面临极大的财务风险。在这种情况下，企业应从自身发展实际需求出发，有针对性的拓宽融资渠道，促进权益性融资比例的增加，在综合应用公司委托、信托融资、合作开发等融资模式的基础上，降低债务融资比例，促使自身的资本结构得以改善，最终有效规避财务风险。

2.投资方面

实施多元化经营、实现投资结构优化是房地产企业提升财务风险管理水平的关键途径之一。投资风险高是房地产企业运行过程中的主要特点，因此，房地产企业经营者在制定投资决策的过程中，必须首先详细、全面、精确的分析投资对象，对投资项目的可行性进行科学研究，确保投资价值。同时，房地产企业在展开投资的过程中，不要局限于一种房产或一个区域，而是应当通过跨区域房产投资的方式，对写字楼、商业楼等多种建筑进行投资，实现投资结构的优化，将企业运行过程中的财务风险进行分散。

3.资金运营方面

房地产企业在运行过程中，必须加大日常资金管理力度，促进资金利用率的提升，能够更加有效的规避财务风险。回收期长、开发时间长等是房地产的投资的主要特点，这就导致房地产企业在运行过程中，大量资金会处于长期被占用的状态，形成了较低的资金周转率。因此企业应加大资金运行管理力度，将财务风险发生的概率降到最低。一方面，企业应合理安排日常资金的支出。对企业运行各个环节需要使用的资金进行全面统计，通过合理调整提升资金周转效率；另一方面，准确评估房地产企业顾客的信用情况，只有在保证良好信用的基础上才能够进行赊销，高效展开应收账款管理工作，将坏账发生的概率降到最低，积极主动的回收应收账款。最后，房地产企业运行过程中，应对意外损失准备金进行建立，为企业更加有效的规避各种财务风险，提升财务风险管理水平、实现可持续发展奠定良好基础。

参考文献：

[1]周霞，陈光明.后金融危机时代房地产企业财务风险控制分析[J].会计之友，2016，（1）.[2]赵静.楼市调控政策下中小房地产企业财务风险研究[J].中小企业管理与科技，2015，（29）.

第四篇：企业财务风险控制体系

企业财务风险控制体系

财务预警不仅仅只是针对财务危机的预警或者说是只有当企业财务将要发生危机的时候才进行的预警,而是只要企业财务系统运行偏离预期的目标就要报警。这就要求企业能够正确的选择预测模型,在财务危机的潜伏阶段就能及时的发现危机,及时指出导致企业财务状况恶化的原因,制定有效措施,阻止危机蔓延,达到预警目的。探索企业财务预警指数,对企业财务风险进行可控、有效的防范是企业管理层及企业财务管理人员必须认真面对的现实问题。

一、企业主要财务风险源分析

企业财务风险是指企业在整个财务活动过程中,由于各种不确定性所导致企业蒙受损失的机会和可能。企业财务风险的基本特征表现在:①客观性。即风险处处存在,时时存在。也就是说,财务风险不以人的意志为转移,人们无法回避它,也无法消除它,只能通过各种技术手段来应对风险,进而避免风险。②全面性。即财务风险存在于企业财务管理工作的各个环节,在资金筹集、资金运用、资金积累、分配等财务活动中均会产生财务风险。③不确定性。即财务风险在一定条件下、一定时期内有可能发生,也有可能不发生。④收益与损失共存性。即风险与收益成正比,风险越大收益

越高,反之收益就越低。企业的财务风险贯穿于生产经营的整个过程中,可分为:筹资风险、投资风险、资金利用风险和收益分配风险四个方面。

(一)从资产负债状况方面分析财务风险

从资产负债分析,主要分为三种类型:一是流动资产的购置大部分由流动负债筹集,小部分由长期负债筹集;固定资产由长期自有资金和大部分长期负债筹集,也就是流动负债全部用来筹集流动资产,自有资本全部用来筹措固定资产,这是正常的资本结构型,财务风险很小;二是资产负债表中累计结余出现负值,表明一部分自有资本被亏损侵蚀,从而总资本中自有资本比重下降,说明出现财务危机,必须引起警惕;三是亏损侵蚀了全部自有资本,而且还占据了负债一部分,出现资不抵债的情况,属于高度风险,必须采取强制措施。

(二)从企业收益状况分析财务风险

从企业收益分析,分为三个层次:一是经营收入扣除经营成本、管理费用、销售费用、销售税金及附加等经营费用后的经营收益。二是在其一基础上扣除财务费用后为经常收益。三是在经常收益基础上与营业外收支净额的合计,也就是期间收益。对这三个层次的收益进行认真分析,就可以发现其中隐藏的财务风险。这其中分三种情况:一是如果经营收益为盈利,而经常

收益为亏损,说明企业的资本结构不合理,举债规模大,利息负担重,存在一定风险;二是如果经营收益、经常收益均 为盈利,而期间收益为亏损,可能出现了灾害及出售资产损失等,若问题严重可能引发财务危机,必须十分警惕;三是如果从经营收益开始就已经亏损,说明企业财务危机已显现。反之,如果三个层次收益均为盈利,则是正常经营状况。

二、企业综合财务预警指数及预警系统构建企业应主要从偿债能力、运营绩效和发展潜力三个方面建立综合预警指数(SWI),并根据企业的财务实际运行状况设置临界比率,使财务运行处于一定的安全区间,防止财务风险发生。

(一)以偿债能力为核心的预警指标体系

获利能力从长期而言是企业在未来经营中产生现金的能力,是企业财务实力中最重要且最可靠的一类指标。财务预警时可选用总资产报酬率和成本费用利润率两项指标。偿债能力指标用来分析企业偿还债务的能力。当企业缺乏偿债能力时,会产生资金不足、对债权人利息和本金延期支付现象,容易引发财务危机并导致破产,财务预警时主要选用长期债务与营运资金比和资产负债率两项指标。资产负债率是长期财务预警的核心指标,反映总资产中有多少是借款筹来的,体现企业长期偿债能力。在投资报酬率大于借款利率时,借款越多获利越多,同时财务风险也越大。而举债比率过小,则不利于企业扩大生产规模。按通行标准,资产负债率一般为40%-60%,过高或过低都对企业发展不利。

经营能力指标是衡量企业运用其资源效率的指标,反映了企业对资产的管理能力,如果经营能力不佳,可能预示着企业日后发生财务危机的可能性。财务预警时可选用总资产周转率和应收账款周转率两项指标。企业理财的目标是财富最大化,一个有远见的经营者决不会只把眼光停留在目前的运营状况,企业的发展潜力亦不容忽视销售增长率,故选择销售增长率和净资产成长率两项指标作为反映企业发展潜力的财务预警指标。

(二)企业财务风险定量预警方法探讨

1.单变量模型。单变量模式分析模型是以单个财务比率的分析考察为基础的,财务比率按其预测能力有先后顺序之分,在预警指标体系的八项指标中,对企业财务最具长期预测能力的指标是资产负债率和总资产报酬率,其他六项指标可以作为辅助指标,因为企业良好净收益和债务状况应该表现为企业长期的、稳定的状况。具体操作时,将各项评价指标划分为安全区、预警区、危机区三个区域,确定安全区、预警区、危机区的临界值。实际值与临界值相比确定预警指标所处区域,从而判断企业面临风险的程度。单变量模型分析较为简单,但不能综合说明公司整体财务状况,运用这种方法可能出现对于同一公司、不同的预测指标得出不同结论的情况,因此单变量分析方法只能作为多变量分析方法或综合分析方法的辅助。

2.多变量预测模型。多变量预警模型是一种综合评价企业风险的方法,当预测企业是否面临财务失败时,只需将多个财务比率同时输入模型中,模型会通过计算得到一个结果,然后根据结果就可以判别企业是否会面临财务失败或破产。从上世纪六十年代开始,国内外许多学者通过大量的实证研究,取得了相应成果,形成一些较有代表性的预警模型,例如美国的爱德华o阿尔曼(Altman)的Z计分模型,日本开发银行的多变量预测模型,中国台湾陈肇荣先生多元预测模型等。多变模式从总体宏观角度检查企业财务状况是否呈现不稳定的现象,提前做好财务危机的规避或延缓危机发生的准备工作。当然,由于企业规模、行业、地域、国别等诸多差异,企业不应拘泥于任何经验数据,而应根据实际情况设计符合企业要求和特点的总体财务失败预警系统。

3.沃尔比重评分法

沃尔比重评分法是指将选定的财务比率用线性关系结合起来,并分别给定各自的分数比重,然后通过与标准比率进行比较,确定各项指标的得分及总体指标的累计分数,从而得出企业财务状况的综合评价,继而确定其信用等级。该种评分方法主要用于企业财务状况综合评价中,将其作为一种财务预警方法,与其作为财务状况综合评价方法的主要区别是:预警时得分越大表示财务危机发生的可能性越大,而财务状况综合评价方法中的评分越高表示财务状况越好。

选择评价指标并分配指标权重。指标的选择应遵循科学性、全面性、可比性、可操作性、协调性、经济性的原则。对各项评价指标计分并计算综合分数。先对各财务指标进行评分,而后根据各指标的权重计算加权总得分,公式如下所示:

T=X1×R1+X2×R2+……Xn×Rn

第五篇：浅析房地产企业财务风险及控制措施

浅析房地产企业财务风险及控制措施2010-06-23清华领导力培训尹哲

房地产投资、信贷规模的持续增长、商品住宅的热销和价格的不断攀升使得房地产企业在过快膨胀过程中，风险控制意识不够，使企业面临较大的财务风险。因此，本文主要从房地产企业财务管理的角度，浅析房地产企业的开发投资风险及防范措施。

房地产投资、信贷规模的持续增长、商品住宅的热销和价格的不断攀升使得房地产企业在过快膨胀过程中，风险控制意识不够，使企业面临较大的财务风险。因此，本文主要从房地产企业财务管理的角度，浅析房地产企业的开发投资风险及防范措施。

一、房地产企业财务管理的特点与现状

房地产开发企业是指进行城市土地及综合开发、经营和管理，具有独立法人资格，实行自主经营、独立核算、自负盈亏的经济组织。

由于我国的房地产企业起步晚、基础差、规模小，其企业行为远未实现规范化，与国外房地产业相比有很大差距。不少房地产企业资产负债率在70%以上，有的高达90%，作为一个尚未成熟的新兴行业，丰厚的利润自然吸引许多房地产开发公司的参与。本文对房地产企业的财务管理特点及现状作简要分析如下：

1、资金筹集数额大、管理周期长，房地产企业财务缺乏预算和管理意识

房地产开发企业的开发对象决定了房地产开发过程是一项巨额资金的投入过程。此外，其开发过程具有长期性，资金的周转期较长，周转率偏低，需要企业通过各种融资手段来筹集开发资金。目前很多房地产企业的财务管理工作缺乏用于支持管理和决策的信息，仅停留在记账和编制财务报表的层面，而没有真正有效地将财务分析工具利用起来。

2、投资决策难度高、开发风险大，房地产企业财务管理不规范，控制能力差

在房地产较长的开发周期中，存在着很多不确定因素，它们对开发企业投资项目的成败和企业的经济效益起着决定性的作用。此外，房地产开发的调整能力差，缺乏灵活变动性，进一步加大了投资决策的难度，使房地产行业投资面临着较大风险。资金管理跟不上，开发房地产企业财务管理“被动反映型”的现象较突出，预测、控制、分析等管理职能基本处于空白。这些都严重影响了房地产企业财务部门的控制能力。

3、房地产企业财务涉及面广、形式多样化

一般来说，房地产开发需要经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等阶段，开发活动涉及面广，因而反映出的财务关系也很复杂，而多种财务关系带来的财务形式也是多种多样的。

4、成本管理工作繁杂，责任大，而房地产企业财务对其重要性重视不足

在不同的房地产开发项目中，各成本项目的具体内容因开发产品不同而有所不同，这一特点决定了其与其他企业之间的各种预收预付、应收应付款项等较一般企业更加频繁和复杂，承担的风险与责任也更大。很多企业忽视了财务部门的成本管理优势，在房地产企业财务thldl.org.cn的成本核算上简单、粗糙，没有寻找自己企业的特点进行成本管理，致使整个房地产企业财务管理的成本核算无从做起。或者是只强调财务部门加强成本核算，而没有调动企业内部各职能部门进行全面成本管理。

二、房地产企业财务风险的主要成因

（一）房地产企业财务风险

财务风险作为一种信号，能够全面综合反映企业的经营状况，要求企业经营者进行经常性财务分析，防范财务危机，建立预警分析指标体系，进行适当的财务风险决策。

（二）房地产企业财务风险的主要成因

1、房地产企业财务---开发项目质量管理欠缺

在项目建设中，涉及的部门较多，还有许多行业标准，这都加大了开发项目质量管理的难度与风险。项目的工程建设质量虽容易监控，但项目的选址、项目类型、物业配备等将会在长时间影响项目质量。除此以外，由于房地产和政策性风险很容易凸显。因此，对房地产企业项目质量的管理成为使某个项目成功的基本前提。

2、房地产企业财务---负债金额巨大

房地产开发的特点决定了其筹资金额巨大，而虽然其也实行资本金制度，但大部分开发企业在初期阶段均以负债开发为主，自有资本相当低，大量的开发资金都来源于借贷，而有些企业根本没有自有资本。近年来，我国房地产贷款增长率持续偏高，并且远远高于全部金融机构人民币贷款增长率。有些房地产企业为了使项目上马，在所谓高回报利益的驱动下盲目举债加重了成本负担与债务风险。

3、房地产企业财务---利率与市场变动

由于通货膨胀等的影响，一旦货款利率发生增长变化，必然增加公司的资金成本，从而

抵减了预期收益。如果在一定时期内，房地产投资收益不足以抵消贷款利息，房地产投资将无利可图。

与此同时，房地产项目的市场定位往往也成为市场风险的主要决定因素，其中价格和当地对该同类项目的供需情况是衡量的主要参考指标，这类风险主要体现在银行对项目的审贷初期和房地产项目的销售阶段，易受该行业经济“泡沫”的影响。

4、房地产企业财务---盲目再筹资

再筹资是房地产企业实现项目滚动开发最常使用的办法。一些企业没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜力，利用自己的积累和设法追回外欠的债款，而是想尽办法向外借款，在一些大型房地产集团，往往还会出现连锁筹资担保链，但往往是使原有的风险进一步扩大化，一旦“链”中的一环断裂，将会给企业经营带来致命的威胁。

三、房地产企业财务风险的控制措施

（一）房地产企业财务建立健全财务管理制度，规范财务行为

房地产企业财务管理人员要主动根据房地产开发企业经营活动及其财务管理的特点，积极探索整个开发经营全过程的财务管理制度，并在实践中注意根据实际情况进行修订。在企业的资金管理中，对所有的财务往来都要按照规章制度严格执行，定期清查，发现账实不符的要及时查明原因，落实原因。

（二）房地产企业财务加强成本控制和项目开发管理

一般来说，房地产企业的成本包括开发成本及之后各个环节的成本，并且构成复杂，持续时间长。对成本的控制和监督可从这几个方面入手：第一，加强成本核算；第二，严格控制管理费用支出，并加强工程预算管理；第三，及时了解尽可能全面的信息，避免房地产上游行业的风险传导。

在项目开发管理方面，由于涉及许多行业标准，开发管理要求把这些知识要素综合起来，为实现项目目标，应用系统的观点理论和方法对开发项目进行的决策、计划、组织、控制和反馈进行协调管理活动。

（三）房地产企业财务加强房地产投资的资金管理

资金管理是财务管理的中心。在资金使用过程中，企业要统筹安排、合理调度，把资金用活。首先，在房地产企业的融资过程中，企业应选择多元化的融资渠道，将企业内部融资，与企业外部融资有效地结合起来；其次，在房地产开发过程中，企业还应加强资金的计划管理和调度，建立多元化的资金信息的反馈系统与资金报表制度；最后，企业还须认真做好房屋销售的市场行情的调查，准确无误地核算出房屋的销售成本，积极稳妥地做好资金回收工作。

（四）房地产企业财务创新财务管理方法，提高财务控制能力

网络财务极大地拓展企业的财务管理能力，提高企业的财务管理质量，增强财务人员的工作效率和企业的竞争力。随着知识经济的发展，必须要搞好企业自身的财务管理，搞好资金管理、提高资金利用率、加强成本管理、降低消耗、提高经济效益。

（五）房地产企业财务定期检查与考核，适时进行财务分析与监督

企业不但要做好投资回收衔接和提高资金运用效率。而且要加强投资项目的风险分析和方法性研究。准确的财务预测可以把风险降到最低限度，有效地防范、抵御各种风险。要对资金利用率、开发成本、销售价格、费用支出等，进行财务指标分析。进行财务监督的目的是为了降低成本，取得更大的经济效益。

（六）加强房地产企业财务人员素质的修养与提高

由于目前房地产企业财务人员素质偏低，严重影响了企业的经济效益。因此，加强其人员素质的培养成为企业加强财务管理工作的首要任务之一。房地产企业可以开展相关人员的业务培训工作，提高他们的业务水平，使财务人员可以较好地适应不断出现的新问题和新情况。更重要的是，除了业务水平之外，还应加强相关财务人员的道德素质修养。此外，企业可以进行定期的考试、考核，引进竞争机制，为从整体上提高房地产企业的经济效益做出贡献。