为啥和物业打官司,业主多败诉？业主应如何讨个公道呢？（推荐）

第一篇：为啥和物业打官司,业主多败诉？业主应如何讨个公道呢？（推荐）

0为啥和物业打官司，业主多败诉？业主应如何讨个公道呢？ 来源：新民网时间：2015-09-23 17:18 [导读] 为啥和物业打官司，业主多败诉？如果物业公司服务不到位，业主应如何讨个公道呢？来听听法官和律师怎么说。

业主因为物业公司服务不到位等原因拒绝缴纳物业费，物业公司为讨债便将业主告上法庭。近年来，业主与物业公司之间因物业费纠纷矛盾升级而打官司的越来越多。呼和浩特市赛罕区法院今年7月份成立了速裁法庭，2个月时间就受理了298件物业官司，占总受理案件的76.3%。然而，法院的判决结果都是业主败诉。对此，有相当一部分业主表示出疑惑与不满。为啥和物业打官司，业主多败诉？如果物业公司服务不到位，业主应如何讨个公道呢？来听听法官和律师怎么说。

家住呼和浩特市赛罕区金桥开发区景观花园的郭志军，不久前被小区的前物业公司锦钰物业告上了法庭。同时并案开庭的还有同小区的其他20多户居民。在法庭上，郭先生及其他居民都做了口头答辩，介绍了物业公司多项服务不到位的情况。然而，法院的判决是业主们败诉，需要支付物业费。

与郭志军一样，这个小区相继有几百户居民被已“请”出小区的这家物业公司告上了法庭，之后大家相互联系一了解，都被判了败诉。

“物业服务差是所有小区居民的共识，难道物业公司不服务或服务不到位我们都要无条件交费吗？我们觉得这很不公平！”收到判决通知的郭志军等小区居民既不解又气愤，居民们觉得这物业费交的冤枉。

对此，内蒙古东日律师事务所律师李玉青说，依据物业管理协议，业主如果觉得物业的某项服务很差，可以采取拍照、拍视频、请公证处进行公证、或寻找证人等来为自己维权，进而起诉物业公司，要求对方承担违约责任。然而即便是搜集到证据，想依此减免物业费，还需要在物业服务协议中有相关的条款，才能成为法官判决的依据，如果协议中违约条款写明是限期整改，那么还是要缴纳物业费。也就是说，物业的工作做得不好，不能构成拒绝缴纳物业费的理由。

“大多数物业合同对物业的服务内容没有细化，更没有违约后如何赔偿业主的条款。例如，每周至少要打扫几次楼道、路灯以及楼灯的维护、小区内车辆如何看护，如出现损坏如何赔偿、违约扣除多少物业费等。因为双方在合同中没有详细的物业服务执行条款和补偿条款，有些物业公司便从中钻空子，服务也是得过且过。”李玉青告诉记者，“很多新小区的业主与物业的矛盾基本就是合同条款不详细造成的。”

李玉青律师说，要改变这种状况，一是尽快成立业主委员会，在物业公司的合同期满后，重新签订合同，二是换新的物业公司签订新的合同。

“在物业管理纠纷中，无论是当被告还是做原告，业主举证的比例极低，举证证据的证明力也不强。”呼和浩特市赛罕区法院速裁法庭庭长张文奇介绍，业主在取证上存在困难，如保洁服务不到位，绿地维护不到位，这些服务如何才算到位很难界定，即便业主拍照留下证据，也只能证明某一时间服务有瑕疵，不能证明整个服务都不到位。因为证据不足，法官最后基本上都支持了物业公司的诉求。

“依据《物权法》《合同法》等法律法规的规定，只有在物业服务公司存在未履行合同主要义务时，即物业服务公司出现根本性违约的情况下，业主拒交物业费的做法才有可能得到法院的支持。业主提出物业公司在服务中可能存在瑕疵，但是作为业主理应履行交纳物业费用的义务。其他纠纷应该在业主大会上向业主委员会、物业管理企业的相关行政管理部门提出，并依据相关的法律法规处理，而不能成为拒交物业费的依据和理由。”张文奇说，下述6种原因不交物业费法律不支持：没入住就不交物业费，未签物业合同不交物业费，对物业服务不满意不交物业费，对小区环境不满意不交物业费，对物业公司捆绑式服务不满意不交物业费，对物业公司利用公用面积经营不满意不交物业费。

7月7日，呼和浩特市赛罕区法院成立了速裁法庭。2个月时间就受理了298件物业纠纷的官司。“从立案登记制开始，物业官司就呈现井喷式增长。目前还没业主胜诉的。”张文奇向记者介绍。

“物业与业主的很多矛盾并不单单是双方的问题，还有很多是开发商遗留的。开发商在相关配套设施不完善，小区规划未完成的情况下，将小区交给物业公司管理，物业公司则仅仅承担自身范围内的工作，业主找不到解决的人就将账算到了物业头上，这就导致矛盾一点点累积。”9月22日，呼和浩特市赛罕区物业管理办公室主任武建华接受记者采访时说。

据他介绍，赛罕区有100多家物业公司，大多数新建小区都没有成立业主委员会，这些物业公司都是与开发商签订物业合同，开发商的很多遗留问题，如天然气不通、有线电视不通等都转嫁给了物业公司，这些也成了业主经常质问物业的问题。

“很多业主认为物业服务合同是开发商与物业公司签订的，业主不认可。根据《物业管理条例》，允许开发商与物业签订前期的物业管理合同，该合同对所有入住的业主都具有法律效力，尽管你不知道、你没经过谈判、你也不赞同这个合同，但是如果物业公司仍在服务，那么这个合同自然就对你发生法律效力。”李玉青解释说。

“当前物业纠纷的官司井喷式增长，物业公司又将法院当成了讨要工具，法院正在准备给前来诉讼的物业公司建立档案，如果物业公司总来打官司要物业费，这就说明公司和业主的矛盾很大，我们将先向物业公司发出司法建议，建议完善物业服务，如果还没效果就将向其主管部门发出司法建议，建议对该物业公司不予年检、不予升级，从而倒逼物业公司提高服务质量，减少与业主之间的矛盾。”张文奇介绍说。（

第二篇：不许业主封阳台物业败诉 省高院

不许业主封阳台物业败诉 省高院:物权高于“小区整体美观” 不许业主封阳台物业败诉 省高院:物权高于“小区整体美观” “我想安装封闭阳台，但是物业不同意怎么办？”翻开南京不少小区的网络论坛，这样的疑惑普遍存在。由于安装封闭阳台带来的不同看法，让不少业主和物业之间矛盾重重，甚至南京有小区曾经为此发生过流血冲突。

然而发生在江苏南通的一起安装封闭阳台纠纷中，当上被告的业主却获得了最终的胜利。

这起被江苏高院视为经典的案例说明：物权高于所谓的“小区整体美观”，业主有权安装封闭阳台。

[案件] 封闭阳台惹出官司 朱女士是南通天安花园小区的一名普通业主，入住之前她并没有想过要安装封闭阳台。“房檐过窄，一下雨阳台就有积水。另外，我的房子靠着马路，噪音大、灰尘多，对我的生活质量影响不小。”朱女士说，为了美观起见她特意安装了无框阳台。

然而即使是无框阳台，也让她和物业的矛盾闹到了不可调和的地步。物业拿出了朱女士在领取钥匙时签订的《天安花园物业管理公约》和《补充协议》。《补充协议》第六条明确约定：“本小区统一不得封闭阳台、改变立面”。而且，在朱女士与开发商签订的购房合同上也写着：“不得擅自封闭阳台”。

朱女士承认自己在合同上签过字，但是她也有想不通的地方：“房子是我买的，我在自己家阳台上安装，怎么就不行了呢？” “你作为业主对阳台有支配权，但不代表你有任意使用的权利，阳台从设计到交付，都是不封闭的，这符合国家规范和阳台的功能，能够满足业主的需要。”

物业方面解释说，“阳台的主要功能是提供晾晒等，你要求阳台具有‘安全、防尘、防噪音’的功能，是对使用阳台权利的扩大。”

在物业看来，白纸黑字的合同，还有朱女士的亲笔签名，这还有什么好说的？由于朱女士拒绝拆掉阳台，物业以违约为由将她告上了法院，要求将阳台恢复原状、确认《补充协议》条款的合法有效。

[法院]3个要点判决物业败诉此案经过两审，法院均判决物业败诉。在三个判决要点上，法院将道理说得非常透彻。

要点一 格式条款不能限制“物权” 朱女士是这套房子的所有权人。阳台作为附属于房屋主体的特定部分，在构造和使用上均具有独立性，应确定为房屋的专有部分，朱女士享有专有所有权。《补充协议》以格式条款禁止封闭阳台，排除了对方的主要权利，根据《合同法》规定，应属无效。封闭阳台本是业主行使“物权”范围内的行为，而物业公司以位阶较低的物业管理权以未经协商的格式条款排除了业主位阶更高的“物权”，导致双方权利义务的失衡。

要点二 封闭阳台没损害他人利益 朱女士封闭阳台符合行使“物权”的正当性要求。她因居住安全、防尘、防噪音的需要封闭阳台，采用的方法已经顾及小区环境的整体美观，而且没有损害小区其他业主的合法权益，其目的、方式和结果正当，不属于法律法规禁止业主从事的行为。

要点三 物权高于“整体美观” 业主基于“物权”而享有的居住利益应得到优先保护。建筑物和小区外部美观、整体风貌的保护也属法理和通常意义上的正当利益，理应得到维护。这与将阳台封闭之间存在一定的利益冲突。然而利益衡量之下，业主因“物权”而享有的居住利益比建筑物和小区整体美观这样的表层利益等次更高，也更为重大，应得到优先保护。

[说法]利益博弈让业主能装封闭阳台江苏省高级人民法院的资深法官认为，当今社会利益主体多元化趋势日趋明显,社会主体的权利冲突也日益加剧，法官在裁判时必须考虑审判结果对于权利保护、社会效果可能带来的影响。这起案件就是双方当事人、小区和社会等各方利益的一场博弈。

朱女士对阳台加以封闭，不可避免地改变了房屋部分立面外观，对建筑和小区的整体和谐造成一定影响，但如物业公司在没有合法依据情况下因此限制她封闭阳台，又会侵犯她的正当权利，两者显然存在利益冲突。住宅是满足人类生存需求的最基本的生活资料，又是满足人类生活质量要求的享受资料，因此，由此派生而来的业主的居住利益，包括住宅不受侵犯、合理利用改造以提供生活质量等权利应当获得保护已成为社会共识。而建筑物和小区整体美观如何保护，法律并无明确规定。一般认为，只在特定情况下，如处于风景名胜区、城市主干道等，方能凌驾于业主意志之上。因此，就本案而言，依“两害相权取其轻,两利相较取其重”的衡量原则，业主基于物权而享有的居住利益比建筑物和小区整体美观这样的表层利益等次更高，也更为重大，应得到优先保护。

律师观点：

1、业主委员会定 物业没有权利定政策；

2、只要在阳台范围内进行封闭，不影响他人或者他人建筑物的采光通风等，那么业主有权利封闭阳台。物业对封闭阳台有监督的权利，但没有禁止的权利。

3、物业无权限制，应当由业主委员会决定。

4、如果不侵犯他人权利，物业无权，任何人都无权干涉。

5、封阳台并没有超出自家产权面积,也没有侵占公用空间,开发商和物业公司无权干涉。

6、你买房时被骗了，露台所有权不归你所有，属于整体业主的共同所有，你无权占为己有，不光物业能管，政府有专门管这个投诉的部门，除非别的业主不想理这事，否则业主委员会有权力和你打官司，你肯定赢不了的。

第三篇：物业应移交啥资料给业主

原物业管理单位应将下列档案资料移交给中标企业：项目竣

工总平面图；单体建筑、结构、设备安装竣工图；附属公建配套设施、地下管网工程竣工

图；有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料；各单项工程竣工验收证明材料；房屋

质量保证文件和房屋使用说明文件；房屋销售清单和产权资料；公共配套设施的产权及收益

归属清单；物业管理所必需的其他资料。

物业撤场要对一些资料、物品、人员进行移交，具体包括：

一、物业资料：

1、物业产权资料、综合竣工验收资料、施工设计资料、机电设备资料等。

2、业主资料：包括入住资料、入伙通知书等。

3、管理资料：如值班记录、维修记录等。

4、财务资料：包括固定资产清单、收支帐目、债权债务移交清单、物业管理费收缴明细表、维修基金使用审批资料和记录等。

5、合同协议包括对内对外签订的合同原件等。

二、公用部位及设备设施管理工作的移交。

三、人、财、物的移交，人是指对方同意留用的在职人员的从事档案。

移交时要考虑到相关单位，如：建设单位、原物业企业、新进入的物业企业，是小区的还有业主委员会、行政主管部门、街道或居民委员会。

公示内容主要起告示作用：如XX已经撤离，以后一切事务由XX物业承担管理服务，并对新物业进行简介，让业主对新物业有一个好的认识，及新物业的管理理念，让业主觉得这家公司不错，第一步从心里先接受，为以后的管理开一个好头。

第四篇：小区内停车不能“先到先停” 业主状告业委会和物业败诉

小区内停车不能“先到先停” 业主状告业委会和物业败诉

业主黄先生因停车位问题多次与其他业主和物业发生矛盾，为了保障自己平等使用停车位的权利，黄先生将业主委员会和物业公司双双告上法庭，请求被告公示非产权车位的情况，并将所有共有部分车位开放给全体小区业主平等使用，xx市xx区法院作出一审判决，要求被告公示车位使用情况，但驳回了黄先生要求平等使用车位的诉讼请求。

【案件介绍】

黄先生是xx市xx区一居民小区的业主，该小区2003年交房投入使用后，前期物业与先行入住的业主签约，将小区内的固定车位出租给了该批业主。黄先生是2005年入住该小区的，2008年，小区业委会成立，黄先生于同年购买了私家车，在小区内付费停放，可由于固定车位已经被先期业主使用，甚至很多业主给自己的车位加上了地锁，黄先生停车时非常不方便，甚至因此与其他的业主发生过激烈的争执。黄先生认为，非产权车位为小区业主共有部分，但物业未按相关规定，取消部分地面车位专用管理方式，侵犯了他在小区平等使用停车位的权利，因此将业委会和物业告上法庭，请求被告立即向全体业主公示所有非产权车位的情况，包括地下车库中非产权部分，将所有共有部分车位开放给全体小区业主平等使用，即“先到先停”的方式，并向全体业主公示。

业委会和物业同意公示车位的使用情况，但同时认为，固定车位的使用管理办法由前期物业公司制定，业委会未制定小区车位使用管理办法，即便要改变现行车位使用办法，也须经小区三分之二以上业主投票同意，现行的管理制度并未侵犯原告的合法权益。由于原告为方便自己停车，不愿将车辆停放在临时车位，才造成原告与其他业主时常发生冲突，因此不同意原告诉请。xx市xx区法院经审理后，判决被告向全体业主公布本小区内非产权车位（包括地上、地下）的情况，并驳回了黄先生的其余诉讼请求。

【论案说法】

问题一：小区公共车位应该如何定位？

前期物业管理服务企业为便于统一、有序的管理，通过与先行入住的业主以协议约定的方式进行了分配，该管理工作并不违反当时的法律规定。随着业主的入住率及生活质量的逐步提升，车位数与车辆数的矛盾也逐步突现，小区业主如何合理有效的使用非产权车位，已达到尽可能满足不同业主的需要，涉及全体业主的利益，属于法律规定的共有和共同管理事项范畴。

问题二：如何管理和使用小区公共车位？

法律规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。有关共有和共同管理权利的其他重大事项应由业主共同决定，因此，如对车位的使用客观存有异议，也应当通过业主共同，所以原告要求平等使用车位的相关请求与法律规定不符，【法律辞典】

《中华人民共和国民法通则》

第五条 公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。

注：根据上海法院网案例改编 ——王虎律师陕西哲勤律师事务所

第五篇：康佳花园业主应知应会应懂的物业相关知识

业主应知应会应懂的物业相关知识

1、物业:物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设施设备和场地。

2、物业管理

前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。本小区物业服务公司是通过面向全区公开招投标取得中标的物业企业。

物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。

3、业主：

房屋的所有人为业主。业主为物业服务费用的缴纳义务人。同时，在前期物业管理中，开发企业、房屋买受人以及合同约定由缴纳义务的房屋使用人、租赁人，均为物业服务费的缴纳义务人。

4、物业服务收费：

是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。物业服务成本或支出构成：

（1）管理人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；

（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业服务企业固定资产折扣；（8）物业共用部位、公用设施设备以及公众责任保险费用；（9）经业主同意的其他费用。

物业服务收费是向业主和使用人收取的小区公共区域管理服务费用。物业服务收费包括综合管理服务费、停车费、和特约服务费。

综合管理服务费：包括清扫保洁及清运：绿化养护、秩序维护；公共照明、通风、供电、给排水等共用设施设备运行、小修、养护所发生的人工、原辅材料费用等。

停车泊位费：是指为维护保养停车场地设备设施、相关道路及停车秩序维护、场地卫生保洁所发生的人工、原辅材料费用等。秩序维护不包含治安刑侦义务，停车泊位费不包含车辆保管及保险费用。车辆安全责任由车主自负。

特约服务费：指物业服务企业受业主委托提供的户内维修、家政服务等收取的费用。

5、物业服务费的定价

本小区物业服务收费实行政府指导价。物业企业管理的普通住宅物业综合管理服务费、停车收费、垃圾清运费实行政府指导价，其他服务项目的收费实行市场调节价。

6、装修管理收费：

业主对房屋进行装修的，物业服务企业可按照当地价格主管部门的规定，与业主或装修企业约定装修保证金（押金）、垃圾清运、装修工人出入押金（工本费）等费用的具体标准。此外不得收取其他任何与装修相关的费用。

7、业主交纳物业服务费的义务：

业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业费用。业主违反物业服务合同约定逾期不缴纳服务费用，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不缴纳的，物业管理企业可以依法追缴。

物业发生产权移交时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

8、楼上发生漏水，给楼下业主造成经济损失，该由谁来承担责任？物业公司是否承担责任？

根据建设部《关于印发<商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定>的通知》（建房（1998）第102号）中的要求，房地产开发企业对住宅的墙面、厨房和卫生间地面、地下室，管道渗漏都有一定的保修期，在保修期限和保修范围内，因建筑质量发生漏水事故而造成损失，应由建设单位来承担责任；超过了保修期限建设单位不再承担责任。如果是因为楼上业主装修或使用不当导致漏水而造成楼下业主损失，不管是否在保修期内，楼上业主都应承担责任。

9、房屋顶层（屋面）漏水造成楼下住户财产损失，该由谁来承担责任？

房屋的屋顶属于住宅主题承重结构部位，是小区物业的公共部位。对于物业的公共部位公共设施设备，在房屋保修期内，应当由房地产开发企业负责维修并承担相应的责任。在公用部位公用设施设备保修期满后，由物业公司或业主向房地产主管部门申请启用专项维修资金维修。

10、业主未入住或房子长期空置，物业服务费是否应缴纳？

产权人已办理了入住手续应交纳物业费。房屋不居住是您自身的行为决定；物业公司提供的服务是一种公共性的服务，这种公共性的服务不会因为某一个人或几个人不在此居住，管理成本会减少，您房子的共用部分及公共设施依然在运行、使用中，您仍然在享受物业管理的优质服务而带来的物业的保值和增值的经济效果，所以物业费都应按时交纳。

物业服务费实质上是向业主或使用人收取的公共区域管理服务费，主要包括公共卫生清洁、公共设施、设备的维修及秩序维护、小修、绿化等费用。该费用一般按面积分摊到每一位业主。而物业管理是一个系统工程，对全体业主的服务具有不可分割性。服务工作一旦启动，物业内的所有工业设备和配套设施都要运作，服务要到位，各项管理费用支出要产生，业主购买了房屋，虽然未入住或长期空置，但物业公司的服务不是针对某一个业主，其综合服务并未因此减少，因此仍应缴纳物业服务费。否则，若因业主空置房不交服务费，物业公司的运作就少了一份资金，服务质量因此受到影响，也就损害了已交费业主的权益。11.从什么时间开始计收我的物业管理费？分房后不领取钥匙可以不交物业费吗？ 从办理接房手续之日起开始计算收取物业费，房屋分配之后不领取钥匙，物业费仍然以开发商发给业主的“收楼通知书”上标明的交房时间开始计收物业管理费。领取钥匙时必须交清之前物业费。

12、业主在小区内遭到抢劫或其他人身伤害时，物业公司应否承担责任？ 《物业管理条例》规定物业公司提供的服务中，保安防范服务是其中的一项重要内容，但“保安”不是指严格的社会安全，而是指为物业使用者创造安全的环境，维护小区公共秩序的良好和稳定，采取合理安全措施，尽可能防止小区的居民人身和财产安全遭受不法侵害。但物业公司没有根除(也不可能根除)小区内一切治安和刑事案件的义务，也不可能承担业主的人身安全责任，毕竟秩序维护员不是保镖.要求物业公司对无法预见和阻止损害承担责任是不公平的.有些业主认为我在小区内出了事，物业公司就应该承担责任，这是不正确的。只要物业公司严格履行了合同义务，比如:定期巡逻，有门卫值班或按要求安装防护设施等。要是秩序维护员防范工作方面不存在疏忽和过错，就不承担因违法犯罪行为所致而产生的责任。

13、业主家被盗。物业公司是否一定要赔偿？

答：《物业管理条例》第47条物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。保安服务内容不包含对住户室内财产的安全保卫工作。物业公司收取的保安费仅用于维持小区公共秩序和日常巡视，并非是对小区内特定的人，财，物予以管理。只要保安服务达到规定的要求，物业公司就没有法律责任。

14、房屋质量有问题或小区配套设施、设备、绿化设施不到位，业主可以因此拒交物业费吗？

不可以，开发遗留问题是业主和建设单位之间的问题，业主应当与建设单位或通过物业公司代为协商处理。房屋质量、小区配套设施、绿化不到位，属于房屋买卖合同约定的内容，与物业管理属于不同的法律关系，是建设单位(开发企业)与业主之间的纠纷。房屋质量瑕疵由建设单位（开发企业）负责维修，小区配套设施，绿化不到位可以要求建设单位（开发企业）补建或采取其他补救措施。业主不能因此而拒交物业服务费。业主拒交物业服务费是对物业服务合同的违约.物业公司有权采取法律手段要求业主履行义务。同时，小区内的物业管理是个系统工程，业主不交费也损害了其他业主的合法权益。

15、谁是解决住宅质量问题的责任单位？

答：住宅质量整治的基本原则是：“谁开发、谁负责”；这就明确规定，承担住宅开发建设的房地产开发企业，是解决住宅质量为题的第一责任人，一旦发生住宅质量问题，房地产开发企业不可推卸，应积极，主动地设法解决住宅的质量问题。

16、物业公司提供的物业服务不满意，业主能否拒交物业服务费？

业主与物业公司签订了物业服务合同，双方就应该按合同履行各自的义务，如果物业公司已按合同履行义务，根据合同法原理违约行为分为一般违约和根本违约，根本违约是指合同一方完全不履行义务或小完全履行合同主要义务。如果物业公司提供的部分服务不能让业主满意，是不构成根本违约的，只能是一般违约，在一般违约情形下，业主可要求物业公司采取补救措施，继续履行，支付违约金等方式保护自己的权益，但不能以此拒绝交纳物业服务费。同时，物业公司的管理是基于全体业主或业主委员会的委托，为整个小区提供服务，并不是某一个或几个业主单独提供服务。物业服务费是小区物业正常运行所必需的费用，如果允许任何一个业主任意以物业公司服务存在部分瑕疵而拒交物业服务费，则必然会导致物业服务公司的入不敷出，对小区的服务质量也会大打折扣，必将会损害全体业主（包括已交费业主）的共同利益。

17、售楼时的承诺没有兑现，我可以不交物业管理费吗？

不可以。因为物业管理公司与开发商是具独立法人资格的公司，物业管理费是用于小区物业服务的，物业公司用于保证和维护小区物业服务正常运行的根本。物业公司可以帮助业主、物业使用人按投诉程序向开发商/有关部门反应投诉，争取尽早解决，但物业管理费仍需支付。

18、有的业主不交物业管理费，这对我有影响吗? 有影响。因为物业服务的实施室需要业主缴纳的物业管理费来支持的，如果有业主不交管理费，势必会给物业公司的管理运营经费造成影响，也将影响了已交费业主的利益，也就是影响了您的利益。业主应知应会应懂的物业相关知识

1、物业:物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设施设备和场地。

2、物业管理 前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。本小区物业服务公司是通过面向全区公开招投标取得中标的物业企业。物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。

3、业主： 房屋的所有人为业主。业主为物业服务费用的缴纳义务人。同时，在前期物业管理中，开发企业、房屋买受人以及合同约定由缴纳义务的房屋使用人、租赁人，均为物业服务费的缴纳义务人。

4、物业服务收费： 是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。物业服务成本或支出构成：（1）管理人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业服务企业固定资产折扣；（8）物业共用部位、公用设施设备以及公众责任保险费用；（9）经业主同意的其他费用。物业服务收费是向业主和使用人收取的小区公共区域管理服务费用。物业服务收费包括综合管理服务费、停车费、和特约服务费。综合管理服务费：包括清扫保洁及清运：绿化养护、秩序维护；公共照明、通风、供电、给排水等共用设施设备运行、小修、养护所发生的人工、原辅材料费用等。停车泊位费：是指为维护保养停车场地设备设施、相关道路及停车秩序维护、场地卫生保洁所发生的人工、原辅材料费用等。秩序维护不包含治安刑侦义务，停车泊位费不包含车辆保管及保险费用。车辆安全责任由车主自负。特约服务费：指物业服务企业受业主委托提供的户内维修、家政服务等收取的费用。

5、物业服务费的定价