房地产行业网络营销策划方案

第一篇：房地产行业网络营销策划方案

房地产行业网络营销策划方案

作为超级挣钱的行业房地产来说，做广告的意义就在于传播，让更多的人了解和知道房地产上的楼盘有多好，有多优惠，有多优越等等，而微信营销最出彩的地方就是传播，利用微信营销做活动来传播有效的广告信息是最有效和最直接的。推荐两个超级火的房地产微信营销活动方案。

【地产涉足微信营销始于去年底】

在中山，房地产商结合微信进行促销，应该始于去年年底。

去年11月份，保利国际广场小试牛刀，在微信上开始进行一轮“引发关注”活动：“打土豪”游戏上线，每周第一名可赢取土豪金iphone5s，活动期间，拿起手机扫描二维码添加“中山保利国际广场”公众账号后，点击游戏链接，即可参加打土豪有奖活动。

当时保利定的活动时间为2013年11月16日至29日。游戏中如果名次在所有排名中名列第一，那么金灿灿的土豪金iphone5s就是你的了。排名第二可获得24k纯金金条，第三、第四名玩家可赢取五星级酒店自助餐券一张，积分前30名玩家亦有好礼相送。

几乎在同一时间，石岐花海湾也推出自己的官方微信。市民只需关注花海湾官方微信，分享内容到朋友圈、转发给朋友，就可凭微信朋友圈上门领取精美礼品一份。在推广官方微信的同时，花海湾也在力推其二期“普罗旺斯”80—124平方米新品。

【万科全城派发“微信红包”】

在保利与花海湾试水微信营销后很长一段时间，中山都没有更多楼盘进行微信推广。直至本月，各种新颖的微信营销举措开始层出不穷。

3月8日，万科“全城微信抢红包”的活动正式启动。购房者通过加柏悦湾的微信，可以参加“抢房款”与“抢红包”两个活动。其中，“抢房款”活动每天派送价值六千元、八千元以及一万元不等的“购房款红包”，“抢红包”活动每周送出3000元现金红包。“购房款红包”的有效时间为3月31日前。

记者了解到，万科地产一直在做着移民互联网的尝试。2013年，万科利用腾讯广点通广告平台的lbs定向能力，向深圳部分区域的qq用户投放万科广告，而结果是万科投入3万元，获得2000万次的曝光，最终成交额为400万元。

而此次柏悦湾发放微信红包的举措，也是万科在中山试水微信电商的节奏。在万科柏悦湾的微信平台中，除了抢红包活动外，目前还有以“宝宝去哪儿”为主题的儿童摄影活动。

【扫微信可赢取“百万梦想基金”】

在万科进行抢红包微信营销的前一天，中山市民的许多微信朋友圈中都出现了一条“百万寻找盒先生”的信息。

“盒先生”到底是何许人也？找到他就可以获得百万吗？这是派钱还是征婚？还有网友戏称，这是富翁寻子。第二天，一大批盒先生游走在大信新都汇、假日广场、利和广场等地。部分公交车站、人行天桥均发现了“盒先生”的踪影。他们鼓励市民扫描他们身上的二维码，参与赢取百万基金的活动。

事实上，这是新盘优格国际结合微信营销进行的一次营销活动。该楼盘的微信公众号中提示，发现“盒先生”并拍照，将照片分享到朋友圈，并截图回复到优格国际官方微信，就可以获得现场摇奖中ipad的机会，此外，还有一重大奖为“录制梦想，分享百万梦想基金”。

据了解，优格国际的微信抢红包活动是真金白银的送，不是发微信红包，不是给抵用券，而是在指定的地点派现金。

优格国际的定位是一个活力都市复合住区，具备感官建筑群、爱丽丝花园、主题会所、银河泳池、block街区等丰富配套。由此看来，大批常玩微信的白领，是优格国际的目标客户群体。此次结合微信进行的事件营销，无疑让优格国际在白领一族中得以“高看一眼”。

微信营销之所以会越来越火，是因为微信营销效果高，针对性强，传播准确，这些所有的所有特点全部都是符合房地产的广告营销策略，所以，对于房地产来说，微信营销的投入成本小，减小速度快，传播速度又快，是最合理的网络营销方式之一。

责任编辑：大连博今营销策划

第二篇：家政行业网络营销策划方案

家政行业网络营销策划

目录

家政行业网络营销策划..........一．定位...............1．营销对于市场的作用.............1）网络营销管理可以迅速拓宽销售渠道..........2）营销管理可以提高营销效率，节约成本........二．网络营销策略..............1.百度搜索引擎...........2.百度的其他推广方式..............1）百度知道.............2）百度贴吧.............3）百度百科.............4）百度文库.............3.团购营销................4、QQ．微信等聊天工具营销。.......5、软文发布................家政行业网络营销策划

随着时代变化,电子商务主导着庞大的市场前景,身为一个注重一个利用网络的家政行业从事者,逐渐意思到现代人的生活观念,不在是像原来那样以实体模式生活,网络成为他们获得信息的最主要的手段.互联网的发展打破了传统的市场,改变了大部分人的生活.网名利用网络了解更多,开始把生活中需要的东西也搬到了网络上,渐渐的告别了传统的购物,业务也变的个性化、更简便、更省时间。网络资源的利用程度也逐渐决定了一个企业的生存与发展。如何把传统的销售与如今的网络营销联合在一起，是一个企业的生存的命脉。下面分析一下对于家政行业的营销模式；

一．定位

随着全民生活水平的提高，有约70%的城市居民对家政服务有需求，作为第三产业的家政服务业，有巨大的市场潜力，有利于扩大就业家政行业。在大连市场还不算是成熟，算是刚刚起步的行业，家政服务随之进入菜单式消费时代，家政服务收入透明化，每项服务都明码标价。大连市民不管是老一代、还是已步入婚姻、白领或精英人士从思想上对家政企业的服务及收费水平更深一步的了解，而且这只是个开始。

1．营销对于市场的作用

1）网络营销管理可以迅速拓宽销售渠道，让生意找上门

把信息发布到网上，进行图文并茂的展示，客户就可以随时随地通过互联网来查看，并主动与您联系。无形中，您的销售网络已经通过互联网这一廉价途径，跨越空间，覆盖到每个角落，接触到更大的客户群体，让每一个浏览过您产品信息的人，都会成为您的潜在客户。

2）营销管理可以提高营销效率，节约成本

利用互联网展示产品目录、公司动态，图文并茂声色俱全，可以随时随地更新。通过电子邮件或其他聊天工具，沟通方便快捷，互动性强，节省电话、传真成本!可以节省在电视、报刊上做广告的产品推广成本。

可以详细了解潜在客户，避免盲目出击，拜访客户有针对性，节省人力成本，提高效率，提高成交机会。

二．网络营销策略

利用好网络资源，得到流量获取，或者销售线索的获取，确定你的客户群体，例如雅虎、搜狐、新浪这些都是中国的门户网站，它们的作用是什么，作为一种媒介向网民的意识里输入国家的政策信息、社会万象等等，直接达到一种宣传的效果。那么我们如何让更多人知道我们，让潜在客户或者新老客户看到我们，让客户知道来了解我们，以下是我对其做的网络营销方案

1.百度搜索引擎

说到这一点我想通常大家的意识中会潜意识的会想到百度搜索引擎是通过竞价排名、关键字。网民搜索关键字的时候能够在首页中更靠前的展示在网民眼中，从而达到得知的效果。以我们的公司作为例子说明，那我们的关键字可能就是升泰家政、月嫂、保姆、钟点工、升泰保洁、可以涉及到很多关键字，当大家在搜索栏中输入这些关键字的时候你就可以在百度快照中看到有很多信息展示出来，那如果你使用了竞价排名你就可以比较靠前的展示在网民面前。那这种方法个人是不太推荐的，竞价排名会有点效果，但是第一、费用高；第二、不能达到预期的效果。

2.百度的其他推广方式

百度的主要功能是搜索信息，我们也可以通过不用缴纳任何费用就可以更好的宣传我们的产品下

1）百度知道

百度知道就是你有任何疑问都可以在百度知道中搜索出你想要的答案。就以家政为例，有些家庭并不知晓大连家政公司哪家服务更好，那他们可能就会打开百度引擎输入“大连最好的家政公司有哪些”“大连家政公司哪家比较好”等等，就有很多网民帮他去回答这些内容，恰恰这些问题都是排在百度非常靠前的，我们就可以利用这样一种功能宣传我们的公司，我们可以以自问自答的方式进行宣传，再隔断时间进行更新。当然这其中会产生一种叫做财富值的虚拟货币，它的作用就是用在吸引用户来回答的一种奖赏吧。我们可以通过两个号进行刷屏，这样就可以排除这种故障了。

2）百度贴吧

百度贴吧的工具其实我个人认为效果不是很好，当然会有一定的效果的，只不过百度贴吧中是不打广告的。那要看你组织什么语言能够避过管理员的火眼金睛了，可以通过以文章内容的方式宣传，也可以以幽默笑话的方式贴牌出去，再者可以以新闻报道的方式发表贴吧这样的效果也是可以吸引网民的眼球了，好的话网民跟帖或者转帖给你转个成百上千上万的，就有可能有媒体像优酷、土豆等等视频网站给你爆出来，当然你得写好的内容，不然就适得其反了。

3）百度百科

百度百科的功能很简单就是介绍公司简介的，具体操作就是在搜索栏中输入升泰家政，那就升泰家政后面加个百度百科，也是非常靠前的，只是公司名称不要输错了，这个宣传效果也是比较明显的。

4）百度文库

百度文库的功能相对来说会比较强大点，那要考验一个人的文笔能力及语言组织的能力。怎么写一篇关于宣传公司的产品软文，关键的地方就是文章名称关键字要命名的明显、通用的。

3.团购营销

个人觉得团购营销这种第三方平台是最能体现业绩的一个营销模式方式的效果最为明显，现在很多人找同城信息之类的，都会选一些像58同城、百姓网、赶集网等等之类的网站，可以在上面发一些免费信息。优势①可以固定城市，客户能够方便的找到各自的城市商家。②当每个用户注册的时候都有必须要填的一个邮箱，那么这些网站就会每天定时将信息发送到邮箱中，而且打开邮箱就能很醒目的方式展现它所发布的产品③百度喜欢收集新鲜的东西，百度蜘蛛会定期的访问一些权重比较高的网站，进行收集信息，我们可以在一下网站做一些关于家政、保姆之类的信息，带有一些关键词，这样也会被百度收集到，在百度搜索中被搜索出来，同样也会在团购网站中出现。

4、QQ．微信等聊天工具营销。

个人想法还可以通过QQ、微信附近人打招呼，加一些群发表，家政信息，让更多人了解，不放过一个有意向的客户。

5、软文发布

通过QQ空间、微信朋友圈、微博、博客、贴吧、知名论坛（如天涯，猫扑）。等各种途径发表一些关于家政的软文，吸引广大的阅读量，定期更新。个人认为这个方法虽然行得通，但是效果出现的很慢。

第三篇：房地产的网络营销策划

标题：房地产的网络营销策划

关键词：房地产网络营销平台

在进行营销策划的时候，我们面临两个最大的难题：一是如何将更多的产品信息更准确地传递给目标消费群，二是要知道目标消费群对产品有什么看法。而网络，作为第四媒体的兴起，将这种大规模互动营销的设想变为了现实。

对房地产网络营销的研究要从其运作的机理谈起。

房地产网络营销与传统营销相比，最大的特点在于其本质上是一种互动营销，即楼盘的开发商利用互联网，通过对采购平台、广告平台、销售平台、信息平台、交流平台以及管理平台的架设，分别与供应商、目标消费群、业主等群体发生相互的信息交流。其信息流向是双向而并非单向的。

我们这里利用互联网架设的六个平台，既有其不同的作用，也有其不同的服务对象：

采购平台

房地产商通过互联网对供应链的重新整合，改变了产业内上下游企业之间以及企业与政府之间的交往方式，从而能够最终降低交易成本。

如房地产开发企业可以利用电子商务进行项目招标，与咨询企业、建材企业、建筑企业、物业管理公司等直接开展业务。这样不但减少了中间环节。提高了服务效率，而且提高了企业经营活动的透明度，扩大了合作伙伴的选择范围。通过房地产网站，还可以建立起相关企业的信息高速公路，形成企业之间的信息链，建立无场地办公环境的房地产虚拟企业。

广告平台

房地产的开发企业通过自身建立的网站，或者通过其他网站发布广告等手段，对产品进行广告宣传。这是继报纸、广播、电视后，进行房地产广告投放的第四个媒体。房地产网络广告有其自身的特点和优势，这一点在下一期进行详细的论述。

销售平台

房地产数字化销售平台可以分为网络直销和网络间接销售两种。其中直销是指开发商通过网络渠道直接销售产品。通行做法有两种：一是企业在因特网上申请域名，建立自己的站点。由网络管理员负责产品销售信息的处理，而传统的销售工作可有机嵌入信息化营销流程；另一种做法是委托信息服务商发布网上信息，以此与客户联系并直接销售产品。网络直销的低成本可为开发公司节省一笔数量可观的代理佣金，而

且还可同时利用网络工具(如电子邮件、公告板等)收集消费者对产品的反馈意见，既提高工作效率又能树立良好形象，适用于大企业建立产品形象和企业品牌。网络间接销售是指利用网上中介机构进行销售，专业代理网站不仅拥有数量可观的访问群，而且具有房地产专业知识和丰富的营销经营，能够很好地完成营销策划。考虑到本身的实力以及建立和维护网站的成本，这种间接渠道策略尤其适用于中、小型房地产公司。

信息平台

利用网站或所设计的网页，进行项目相关信息的发布，例如项目的建设进度、最新的房地产法规、楼盘的促销信息，项目某些方案的意见征集等都可以迅速地发布出去。与传统的信息发布媒介相比，网络营销的信息平台不但可以发布信息，而且可以通过留言板、业主论坛等及时地获得信息反馈，例如购房者与业主既可及时得知开发企业的决策方案，又能及时地对诸如房型设计、装修标准等提出自己的意见，实现真正的互动营销。

交流平台

在信息交换的基础上，房地产网络营销还应当建立业主与业主之间的交流平台，即所谓的网上社区，以促进小区文化的形成。

管理平台

房地产网络营销的管理平台是产品售后服务中的一环，开发商在网站架设中为日后物业管理公司开辟专用的空间，物业管理公司可以以此发布公告通知、小区财务管理情况，听取业主意见等，有利于日后小区的规范化管理。

需要说明的是，其中信息平台与交流平台既服务于目标消费群又服务于业主，这说明了小区的信息将会有很大的交互性，购房者不但可以从广告宣传中了解楼盘，而且可以从业主的口碑中了解，因此，对产品质量的要求被提到了更高的要求。

第四篇：房地产营销策划方案

房地产营销策划方案

前营销是房地产开发的龙头。1995年以来，全国各城市房地产闲置率一直在30—40%之间徘徊，现实压力使广大房地产企业认识到房地产竞争很激烈，粗放型经营已经不行了。房地产企业要想在日益激烈的市场竞争中占有一席之地，必须了解市场，熟知市场，实施“重心前移”的市场定位。这时，国内不少房地产企业，尤其是从事地产代理的企业，纷纷投入人力、物力，进行房地产营销策划问题研究。之后，全国大中城市相继展开房地产市场营销大战，群雄逐鹿品牌，使市场营销策划观念不断地融入到企业的经营方针中。实施前营销战略更成为诸多房地产开发企业打造自己品牌的势在必行之事。

房地产营销策划的重要环节

按照现代市场营销观念，营销策划要贯穿房地产开发经营的始终。前营销与后期的销售(推销)一样，都是房地产营销链中不可缺少的一环。当开发商有了投资意向后，通过对房地产市场的供求、软环境的调查与分析，以及对市场的定位，财务上的可行性分析等一系列前营销活动，最终作为投资决策。由于前营销最能体现“发现愿望并满足他们”营销的本质属性，因此，与房地产开发的后期推销工作相比，前营销还是房地产策划的最重要的组成部分。如果没有前营销的介入，开发商就很难真正把握市场需求，其开发出来的商品房也无法顺利的销售，甚至带来商品房长时间闲置及资金积压的风 险。

房地产营销策划的最前端

房地产开发大致要经历如下阶段：投资意向、地块选择、市场调查、产品定位、投资报酬分析、投资决策、方案设计、建筑规划、广告企划、业务行销、物业管理、企业形象整体策划等，对前6个阶段进行的营销策划活动就是“前营销”。从房地产开发整个过程看，房地产的前营销与后期的推销工作相比，则处于整个营销策划的最前端。这里应该说明两个问题。第一，前营销不同于房地产开发的前期工作。如房地产估价师执业资格考试指定辅导教材里，把房地产开发划分为房地产开发投资机会选择与决策、前期工作、建设阶段、租售阶段、物业管理等几个阶段，认为前期工作是在确定了具体开发地点与项目之后，在购买土地使用权和开发项目建设过程开始以前需要做的工作。由此可见，前营销是在“前期工作”之前进行的营销策划活动。第二，前营销是在“拿到地块”之前进行的营销策划活动。洪建宁在《前营销——房地产开发制胜的密诀》一文论述房地产前营销的必要性时指出：“大多数的开发商拿到地块后不去认真做市场调查工作，而是凭自己的感觉、老经验得出一些粗造的产品概念”，他实际上把前营销看作是“拿到地块”之后进行的营销策划活动。笔者认为，前营销是在“拿到地块”之前，因为拿到地块表明投资者已经做出了投资的决策。其实，如果地产市场是规范的，“拿到土地”也应包括在前营销里。如当今使用权的招投标挂牌出让，土地使用的位置、面积、功能、容积率等等都已明白地告诉投资者，即便于给投资者作决策之用。至于“拟应将项目的总体规划、建筑景观设计划分在内为宜”的提法，是不妥的，这应是“前期工作”的内容。

房地产企业发展的长远战略

前营销尽管处于房地产开发的早期，是营销策划的前端，但是，对于一个房地产开发项目来说，前营销做得好坏，直接关系到未来开发建成的项目是否能够成功地销售，是否能够按期收回投资并为企业带来利润，可以说前营销是房地产开发成本的关键。对于一个房地产企业来说，也只有通过前营销策划，找准目标人群，进行产品市场的恰当定位，通过成功的房地产开发项目来树立自己的产品和企业品牌，才能使企业长久地立于不败之地。因此，前营销也可以说是房地产企业成功谋划未来发展的一个有效的、长远的战略。

前营销策划工作的误区与问题

在我国，1992年和1993年上半年房地产热带来的后果还没有完全消除，某些地方遗留的“烂尾楼”工程还未清理完毕的情况下，进入1998年之后，整个宏观经济环境又渐趋宽松，房地产又开始升温，2001年新一轮房地产热的争论与治理又拉开序幕。尤其是2002—2003年，房地产开发的各项指标增幅均在30%左右。据有关部门统计，2003年全国有11个省、自治区和直辖市房地产开发投资增幅超过50%，35个大中城市中有10个城市投资增幅超过70%。房地产投资的过快增长，势必使房地产开发数量大大超过居民对住房的需求，房地产的空置率迅速上升。造成房地产投资盲目增长和空置率上升的原因是多方面的，但笔者认为，房地产开发商营销策划不力，尤其是前营销策划的极不到位是其主要的原因。

其存在的误区与问题主要表现在：

重后期推销 轻前期营销，本末倒置

尽管不少开发商都知道营销在房地产开发项目中的重要性，但却不知道什么是营销。甚至把营销等同于推销，常见的做法有如下几点：一是成立公司、立项目、选择图纸和广告宣传等工作几乎是同时进行;二是前期无任何营销策划，在项目建设过程中直接做广告以便推销;三是征地手续的办理和项目可行性分析同时进行;四是开发前期虽有市场调研，但要么是全国范围的资料，本市资料不详，要么资料的获取缺乏可靠的依据，要么是可行性报告的承担者为了应付差事而做的一篇“调查报告”。总之，他们都不大重视“前营销”，从而耽误了房地产营销策划的最佳起步期。至于涉及企业长期发展战略的形象策划大多都没有引起足够重视，即使有也是围绕某一开发项目或为销售某一产品不得不进行的一种活动。

第五篇：房地产营销策划方案

.:: 房地产营销策划方案 ::.一、营销概况：

房地产系不动产的商品概念，与其他商品有着本质截然不同的区别，不同于买件衣服那样随心所欲，这是因为买房子价位高，耐用性长。买主务必经过审情度事、权衡利弊的反复斟酌才能作出决定，而且反弹心理很强，稍有不称心就会改变主意，买主思考的问题，内容丰富，错综复杂，既要考虑得天独厚的地理条件，又要科究优雅舒适的自然环境，楼质、交通、音贝、污染、安全等诸方面的慎之有慎。由此可见房地产营销深度广，难度大，负荷重，企求在房地产营销上取得卓然显著的成效，并非轻而易举、弹指一挥间，必须加强重视大脑智力投资的力度，具备冰冻三尺非一日之寒的韧劲和毅力。

二、创意理念：

房地产营销策划方案要达到尚方宝剑的强大韧劲和力度，必须在创意理念上形成：

1、具有高度的自信野心；

2、富于竞争，且乐此不倦；

3、头脑敏锐，不拘传统；

4、感性认识和理性认识相处融洽；

5、注重历史，尊重现实，睽重未来。

三、构思框架：

1）以塑造形象为主，渲染品味和意念；

2）展现楼盘的综合优势；

3）体现楼盘和谐舒适生活；

4）直切消费群生活心态。

四、实战流程：

1、形象定位：

对楼盘的综合素质进行整体概括，揭示楼盘从地理位臵、物业档次到设计思想、具体细节等到方面的高起点定位。所谓高起点完全可以从楼盘的整体设计中体现到：吸取园外、境外高档物业经验，处处顾及住户需要，大到小区环境规划设计和公共空间的审美安排；小至空调机位、公共过道采光以及住户户型设计等等,都进行精碉细凿，力争完美。

好东西总有不同之处，因而“不同”二字构成了楼盘这一高档物业的形象基础，使它有机会从众多物业中脱颖而出。比如：地理位臵不同，交通条件不同，物业品质不同，发展商信誉不同，人均拥有空间不同，升值潜力不同，车位数量不同，小区规划不同。这“八种不同”的明知故问句子成为开发商向楼盘消费对象阐述物业优势的重要线索。

2、主要卖点：

对楼盘进行全面分析研究，概括为四个方面的卖点构成：1）地理位臵；2）、楼盘设施结构；

3）、楼盘做工用料；4）、户型设计。突出明显优势，这是楼盘消费者最关心的物业指标。

3、绘制效果图：

根据开发商的条件和推广需要，分别绘制整体效果图、多层单体效果图。绘制效果图要强调公共空间开阔、细节丰富、品味高，因为楼盘的销售，需要启动购楼者对未来的想象，无数事实范例证明，精美的效果图对营销起了事半功倍的决定性作用。

4、广告诉求点：

1）阐述楼盘的位臵；2）阐述楼盘所在地的历史渊源；3）阐述楼盘交通条件；4）阐述楼盘人口密度情况；5）阐述楼盘的升值潜力；6）阐述楼盘开发商的信誉；7）阐述楼盘的背景；8）阐述楼盘的舒适温馨；9）阐述楼盘的实用率；10）阐述楼盘的付数计划；11）阐述楼盘的品质；12）阐述楼盘的深远意义；13）阐述楼盘的物业管理有什么不同。

5、广告阶段划分：

对楼盘的品牌推广是一个长期的行为，应有战略的考虑，从而使每一期广告都变成一次品牌的积累。都成为对楼盘形象的一次重要投资。其广告推广大致划分为三个阶段：

第一阶段（预期到首期交楼入住）：此阶段广告宣传以建立品牌知名度和促进销售为目标，从而尽快奠定楼盘在人们心目中的品味、档次和形象。此阶段广告费用投入相对较大。

第二阶段（首期交楼至二期完工）：此阶段以品牌维持为目的，稳固楼盘高档物业的品牌形象。同时促进销售。此阶段广告费用投入相对较少。

第三阶段（二期工程交楼至整体竣工）：此阶段的广告任务重点是维持楼盘的良好口碑，可结合已经入住的众多住户来谈论评估本楼盘并通过口碑带动销售，完成售楼收尾工作。此阶段广告费用投入为中等不平。

总体上看，楼盘全程广告投入曲线呈马鞍形，这是根据各销售期要求和工程进程不同阶段而得出的较合理的分配方案。当然，每个阶段中的广告及发布，应依据具体情况灵活使用和调整。

6、广告表现：

在楼盘预售及正式展销前，应设法积蓄气氛，设计一个别开生面、形式独特的揭幕仪式。在预售参观登记前一周，更新目前围在售楼部和样板间外侧的围布。直到预售和开幕式当天隆重揭幕，让优雅美丽的楼盘示范间瞬间呈现在大众及过往行人面前。届时，乐队奏出美妙动听的西洋乐曲，嘉宾云集，参观人流穿梭样板之间，惊羡之辞不绝于耳。（具体揭幕仪式内容安排及细节，另视情策划）。

预告广告以渲染气氛为主，配合精彩的揭幕预售仪式先期刊登。

7、首期广告内容及时间安排：

内部认购展示会和首期展销会定期举行，广告准备工作应在此之前全部到位，具体内容大致如下：

① 楼盘效果图。

② 楼盘售价表和汇款方式的确定与制作。

③ 售楼宣传册和促销宣传单的设计制作。

④ 工地围板的设计、绘制。

⑤ 展销场地宣传旗臶、宣传画和横幅的设计制作。

⑥ 展销场地道路指导牌的制作。

⑦ 展板（两套，每套12张）的设计、制作和摆放。

⑧ 影视广告创意构思及拍摄制作。

⑨ 报纸广告首5期的设计、完稿及定版。

⑩ 围绕展示会其它促销宣传用品。

五、勾勒卖点途径。

1、确立行销要求：

楼盘行销观念着重于消费者的分布情形及需求层次，继而设计规划销售策略主题。突显出楼盘产品的价值，进而满足购屋大众独有的品味与格调。故楼盘在行销上须完全符合时代的发展，才能在市场上造成影响，成为大众争先抢购的产品，下列几点是营销方面应重点考虑的问题。

① 时代性：具有前瞻性的行销观念，符合社会形态的变革与提升。

② 生活性：完全符合消费者的生活需求，接近消费者的消费水平。

③ 安全性：各项设备充实，设施完善，以强化生活安定性。

④ 方便性：交通、时间、商品等方面消费及额外的需求。

⑤ 舒适性：现代化的消费新空间，具有以符合人性需要为基础的品质。

⑥ 选择性：多样化的产品提供多样化选择。

⑦ 自由性：使生活、休闲、购物紧密结合。

2、进行消费者背景分析 ：

① 选购本楼盘的动机：

A、认同规划设计之功能及附加价值优于其他的楼盘。

B、经过比较竞争后，认同本楼盘的价位。

C、想在此地长久居住者。

D、认为本区域有远景，地段有发展潜力。

E、信赖业主的企业规模与财力潜力。

F、通货膨胀压力下的保值心态，使其萌发购买动机。

② 排斥本楼盘的理由：

A、消费者本人经济能力不足。

B、比较之后认为附近有理想的楼盘。

C、购买个体者较少，对后市看空。

③ 购买本楼盘的理由：

A、对本区域环境熟悉念旧者。

B、满现居环境品质者。

3、设计完美的行销动作：

① 塑造产品的独特的风格，突显产品市场上的优势与形象，使客户在选择有独特定位的产品之后，能肯定自己的品味和地位，而造成社会影响。

② 强势吸引广大的自住型购屋客户，以单价实在、总价合理的策略，除了能吸引第一次购屋需求，亦可引导第二次购屋、换屋或投资客进场购买。

③ 根据本区域的地理位臵，塑造本楼盘的未来高价值及增值潜力。

④ 慎选现场销售人员与严格执行个案销售讲习，销售人员除了要将房地产景气时的高姿态予以收敛，换成不卑不亢的态度外。更要以耐心、亲切、诚恳的说服技巧加上专业化素养，才能将如业主所愿的销售目标在短期之内顺利实现。

⑤ 销售人员应默契配合，充分准备，以使客户在整个销售过程中确实感受到自然、亲切、实在、信任、诚实、坦诚、自尊的销售氛围。以实现“订屋便不退订”，“补足便能签约”“签约便能代为介绍朋友来买”的完善销售体系。

六、房地产营销广告推广业务的策略：

1、引导期：

首先选搭大型户外看板，以独特新颖的方案引起客户的好奇，引发其购买欲

① 工地现场清理美化，搭设风格新颖清闲的接待总部（视情形需要，制作样品屋）。② 合约书、预约单及各种记录表制作完成。

③讲习资料编制完成。

④价格表完成。

⑤人员讲习工作完成⑥刊登引导广告

⑦销售人员进驻。

注意事项：

① 对预约客户中有望客户做DS（直接拜访）。

② 现场业务销售方向、方式若有不顺者要即时修正。

③ 定期由业务主管召开销售人员策划会，振奋士气。

④ 不定期举行业务与企划部门的动脑会议，对来人，来电及区域记录表予以分析后，决定是否修正企划策略。

⑤ 有关接待中心常发生故障或较为客户在意的设施，如灯光照明亮度，冷气空调位臵及冷暖度，签约场所气氛，屋顶防雨措施，展图坚牢度等均需逐一检查测试。

⑥ 主控台位臵及高度、广播系统音域范围及功能，控台、销售区、样品屋与模型，出入口及过道是否能使众多客户十分顺畅地经过。

2、公开期及强销期：

公开期（引导期之后7-15天）及强销期（公开后第7天起）。

⑪、正式公开推出前需吸引引导期有望客户与配合各种强势媒体宣传，聚集人潮，并施展现场销售人员团队与个人销售魅力，促成订购，另可安排鸡尾酒会或邀请政经名人莅临剪彩，提高客户购买信心。

⑫、每日下班前25分钟，现场销售人员将每日应填之资料填好缴回，由业务主管加以审查，于隔日交还每位销售人员，并于隔日晨间会议进行讲述对各种状况及有望客户追踪提出应变措施。

⑬、每周周一由业务部，企划部举行策划会议，讲述本周广告媒体策略、促销活动（SP）项目与销售策略及总结销售成果，拟定派发宣传单计划。

⑭、拟定派发宣传单计划表，排定督报人员表及（SP）活动人员编制调度表。⑮、于SP活动前3天，选定协助销售人员及假客户等，并预先安排讲习或演练。

⑯、若于周六、周日或节日SP活动，则需要提前一天召集销售管理人员协助销售人员讲习，使其全面了解当日活动策略、进行方式及如何配合。

⑰、每逢周六、周日或节目SP活动期间，善用3-5组假客户，应注意销售区和主控台之自然呼应，每成交一户，便由主控台主管播板，随即公司现场人员均一起鼓掌，外区人员燃放鞭炮，现场张贴恭贺红纸，使现场气氛达到最高点。

⑱、周六、周日下班前由业务主管或总经理召开业务总结会，对本日来人来电数、成交户数、客户反映、活动优缺点进行总结与奖惩。

⑲、实施责任户数业绩法，每位销售成员自定销售目标或由公司规定责任户数，并于每周一作统计，完成目标人员公司立即颁发奖金，以资鼓励。

⑳、随时掌握补足、成交、签约户数、金额、日期，若有未依订单上注明日期前来办理补足或签约手续者，立即催其办理补足或签约。

⑴、客户来工作销售现场洽定或来电询购，要求其留下姓名，联系电话，以便于休息时间或广告期间实施DS（直销）、出外追踪拜访客户，并于每日下班前由业务主管总结追踪成果，检查是否达到预期销售目标。

⑵、每逢周日，节日或SP期间，公司为配合销售，应每隔一段时间打电话至现场做假洽订（电话线若为两条，则轮流打）以刺激现场销售气氛。

3、持续期（最后冲刺阶段）：

⑪、正式公开强势销售一段时日后，客户对本案之认识程度应不浅，销售人员应配合广告，重点追踪以期达到成交目的。

⑫、利用已购客户介绍客户，使之成为活动广告。并事先告之：若介绍成功公司将提成一定数额的“介绍奖金”作为鼓励。

⑬、回头客户积极把握，其成交机会极大。

⑭、退订户仍再追踪，实际了解问题所在。

⑮、销售成果决定于是否在最后一秒钟仍能全力以赴，故销售末期的士气高低不容忽视。只要脚踏实地的执行本方案，房地产营销将会立竿见影，成就颇丰。

左岸”：情调主义酿造销售

向左，是一种态度；

向左，是一种选择；

向左，是一种方式。

从暗红色的柔滑润泽到深褐色的浓香涌动，从法兰西塞纳河畔的艺术圣地到台湾统一企业“我在咖啡馆，和你谈恋爱”的广告经典……丽江花园和广东省广告公司再一次缔造了关于“左岸”的唯美思潮。

“左岸”情结：

一千个人心中有一千个哈姆雷特

十九世纪，法国巴黎的塞纳河，蜿蜒西流穿过巴黎市中心，河以北称为右岸；以南称为左岸。右岸以其金钱、贸易、权力成为繁华、奢靡、成熟、优雅的象征，但左岸却以其活力和知识而取胜，散发着属于思想、发自内心的清新气质，悠然而自得。

更多人所接触的“左岸”是源自一个咖啡品牌的故事，一个广告意象中的幻影，一个游离在等待与幻灭之间的爱情童话；一个刺激消费者内心欲望的“精神鸦片”。

在中国，北京有“左岸公舍”；湖南有“左岸春天”；杭州有“湖左岸”。但是，“左岸”什么？“左岸是一种情绪，一种感觉，一种诉说不尽的风情。它是艺术的、文化的、浪漫的、不羁的。”丽江花园左岸广告的创意者李翠这样说。但其实正如同一千个人心中有一千个哈姆雷特，一千个人心中也有一千个左岸。省广的策划创意总监丁邦清作为此次创意的带队人，他说：“我们想要传递的是左岸朦胧的感觉，它是一个精神的家园，是一个有品味的家园、自由的家园、浪漫的家园，它是一个心灵的寄居处。”

经过这样的诠释，“左岸情结”自然而然成为了丽江花园的一个新亮点。“左岸，在许多人的心目中，是一个永远的情结。相对于右岸正演示的浮华与喧嚣，在左岸却更能安静从容地进行艺术般的生活。”写在丽江花园左岸售楼书扉页上的两行字正好说明了这点。

中资情调：用文化升级代替产品升级

丽江花园作为全国最早倡导社区文化的社区之一，１０多年来的刻意营造和带动已形成了浓厚的小区文化氛围与居住模式。从早期奥美广告公司在策划丽江花园的广告时，将丽江的角色定义为“和谐生活的体验”、“一方水土一方人，美善相随丽江人”就可以看出丽江所倡导人文关怀。正因为如此，丽江花园吸引了许多高文化、高收入的消费群体，丽江花园市场部的周小姐向记者展示了这样一组资料：丽江现有业主８０００余户，其中七成以上有本科及本科以上的学历，他们的职业构成主要为外资公司的管理层、高级白领、ＩＴ公司、广告公司及传媒工作者、律师、艺术家、设计师和许许多多的自由职业者。高素质的业主与高品味的社区文化形成了良性的循环，积淀并成就了丽江文化。

丽江花园市场部经理周艳婷告诉笔者：“小资”是丽江一个不争的事实，这和丽江现有的业主构成有着密切的关系。然而在丁邦清看来，“在„左岸‟每一间房子都适合你喝咖啡！”他说，“中资”是这样的一种群体：与当下泛滥的“小资”相比，他们更为大气、更为成熟，能够自如地把握生活，懂得思考，经得起考验，而非追逐表面情趣。“小资”则缺乏积累和沉淀，生活阅历略显苍白。一旦有了这样的比较和共识，“左岸文化”的概念自然升华，“左岸”成为一个释放文化的符号，由小情小趣的“小资”向更为成熟的“中资”过渡，即用文化升级代替产品升级。

据介绍，此次一同参与笔稿的有九易、黑马、思源、省广等几间广州本土的广告公司。提案时，省广准备的“左岸”和“江湖”两个概念，引起了不小的争议，而“左岸”恰如其分地传递了丽江花园的人文主张，广告公司和广告主相互“嗅”到了对味的切合点。提案一次通过。

生活在左岸：向左还是向右，是一个问题！

左派、左倾、左翼、左岸……左啊！优雅、自由、浪漫、无所顾及……是为左岸！省广创作的“向左转”系列广告一出街马上引起了各方强烈的反响，被认为是“有模仿之嫌却无造作之意”，更有认为省广的“左岸”和台湾的“左岸”在广告创意上有着“异曲同工”之妙……正如同创意者李翠所说的：“向左还是向右，是一个问题！”

印度有句古语：“两江交汇处必有圣地”。而“左岸”位于珠江支流三支香水道与大石河融会交流处，刚好在丽江花园桥的左侧，地理环境与塞纳河畔的左岸咖啡馆几乎如出一辙，而丽江“美善和谐”的核心文化正暗合了巴黎左岸的文明气息。栖居丽江花园行走、阅读、聆听、冥想的Ｎ种形态和所有关于“左”的感觉积累起来，构成了“生活在左岸”的自由浪漫和飞扬气度。

“左岸”广告分为“风向篇（图１）”和“意境篇（图２、３、４）”。“风向篇”用一个简单的风标图案搭配平和却有深度的文字，传递给消费者一种自由放松选择的态度，意在利用广告在楼盘上市初期引起话题和关注，而非房地产广告惯用的江景、户型、交通等单一卖点；“意境篇”带来的是视觉上宁静的想像空间，灵动而悠远，把代表“中资”的独特空间，如冥想室、收藏室、视听室作为具像化的想像元素，通过艺术性和思想性的方式表现生活，褪去生活的物质化功能。这就是丁邦清为丽江花园提出的“生活的艺术、诗意的安居”广告主题，丽江花园“人文关怀”的品牌核心得到了进一步的升华与强化。

事实上，如何为产品的销售找加法，一直是地产商绞尽脑汁的课题。这么多年的地产风云演绎了层出不穷的模式，有名校＋地产、高尔夫＋地产、自然生态＋地产等等，而“社群文化＋地产”，这是丽江花园独有的文化地产模式。“左岸”广告借用巴黎左岸清新自由的人文元素，融合了丽江花园本色的文化气质，在表现产品上由虚到实，又由实升华出“成熟社区＋文化氛围＋消费广告的人文关怀和情感体验”，切切实实在品牌价值上为销售找到成功的加法。

十年磨一剑

全城广告人的梦想：

八月末，丽江花园推出了又一期新楼盘“左岸”，在充斥各大媒体的房地产宣传中脱颖而出，无论是由丽江花园促成的地产文化模式还是由省广创作的“左岸”广告，皆令人耳目一新，涣然冰释。

十年磨一剑。经过十多年的培育与成长，丽江花园形成了其独有的社区文化与人文精神；其间广告公司发挥了不可忽视的作用。据丽江花园的市场经理周艳婷介绍，为了保持对市场的灵敏触觉，动悉千变万化的市场动态，丽江花园采取了不同阶段与不同广告公司合作的方式，其中包括国际广告公司：奥美、灵智．大洋、精信，本土4A广告公司：省广、白马等，经过不断地探讨与磨合，努力寻求双方“对味”的方式，吸取精华，积累经验，沉淀资产，对

完美打造丽江花园的品牌有着重要的作用；而且与不同的广告公司合作能够避免同一家公司陷入“模式化”的创作执行，无怪丽江花园总能够先声夺人，在广东房地产“元老”的背景下仍强势打造出“左岸”这样一个升级版的地产概念。