旅游概念性规划

第一篇：旅游概念性规划

旅游概念性规划

一、定义

旅游概念性规划应该在充分市场调研的基础上，准确进行市场定位、深度挖掘旅游资源、创造性的设计游憩方式、设计具备开发价值的独立项目、设置合理的管理运营和整体开发的系统模式，并对旅游区进行科学合理的布局规划。

二、规划内容

旅游概念性规划内容包括：

1、资源分析、市场研究、定位分析。

2、对项目的客源市场的需求总量、地域结构、消费结构等进行全面分析与预测。

3、界定项目范围，进行现状调查和分析，对各类旅游资源进行科学评价。

4、确定项目的性质和主题形象。

5、确定规划区域的功能分区和土地利用，提出规划期内的旅游容量。

6、规划本项目的对外交通系统的布局和内部道路系统和游线系统布局。

7、规划旅游区的景观系统和绿地系统的总体布局。

8、研究并确定资源的保护范围和保护措施。

9、以资金投入为基础，按照业务顺序与结构板块，形成投融资分析计划；

10、重点项目概念性策划。

三、规划成果要求：

1、规划文本。

2、图件，包括区位分析图、市场分析图、现状分析图、功能分区图、项目布局示意图、标志性景观及风格控制示意图、概念性规划总平面图、道路交通系统规划图、土地利用规划图、重点项目示意图等。

四、工作进程

可分为踏察与资料搜集阶段、提纲阶段、初稿阶段、论证稿阶段、最终成果阶段。制作一般的旅游概念性规划一般至少需要三个月以上的工作时间。

五、规划作用

主要是为一级土地开发服务的，为开发者提供开发的定位、核心产品、投资风险、投资收益、项目大体情况。因成果包括大量的图件和示意图，所以是开发商取得一级土地规划资格和招商引资的利器。

第二篇：概念性规划

概念规划是因为我们现在的规划体系存在许多缺陷,不能解决现实发展中的一些问题,一些城市才开始,目前还没有列为规划体系当中...概念规划：

概念规划的内容主要是对城市发展中具有方向性、战略性的重大问题进行集中专门的研究，从经济、社会、环境的角度提出城市发展的综合目标体系和发展战略，以适应城市迅速发展和决策的要求。

与总规相比：概念规划强调内容简化，区分轻重缓急，注重长远效益和整体效益。概念规划提供的是客观的全局性的发展政策与设想，在微观层面（具体操作层面）具有不确定性、模糊性和灵活性的特点，微观层面的内容可根据环境的变化及时调整。

概念性规划和总规,控规和详规等有何区别,概念性规划应该包括哪些内容？

答：概念性规划是介于发展规划和建设规划之间的一种新的规划，它强调思路的创新性、前瞻性和指导性。是属于一种对旅游宏观发展思路的探讨和研究。作为一种规划设计的思维方法，它淡化了设计的表象，使规划成为纲领性、战略性的文件，指导和协调旅游区的发展与建设。

概念性规划的内容，一般来说应包括以下几个方面的内容：对规划区域的资源和客源市场进行分析和预测；确定规划区的定位、发展方向和发展战略；明确旅游产品的开发方向、特色和主要内容；提出规划区旅游发展的重点项目，强调策划的创新、个性和特色；提出相关要素发展的原则和方法等。从而在宏观层面上对规划区的旅游发展勾勒理想蓝图。

第三篇：乡村旅游——重庆“美丽乡村嘉年华”概念性规划

乡村旅游——重庆“美丽乡村嘉年华”概念

性规划

在喧嚣都市里的你，是否渴望拥有一片蔚蓝的天空？

在忙碌人群中的你，是否渴望拥有一片幽静的绿荫？

到乡下去，到旅游业蓬勃发展的社会主义新农村去，你的渴望将变为美好的现实！

随着旅游业的迅猛发展，“回归自然，返璞归真”已成为当今世界旅游发展的主旋律。乡村旅游，正是顺应了现代旅游发展的这一趋势，迅速风靡全世界。

在此大好形势下，各地乡村旅游开发项目层出不穷。达沃斯巅峰旅游规划设计院，通过投智于《重庆“美丽乡村嘉年华”概念性规划》等项目，正在为中国的乡村旅游发展加速。以下是对《重庆“美丽乡村嘉年华”概念性规划》核心内容的简述：

“美丽乡村嘉年华”位于重庆北碚区，是重庆市生态农业科技产业示范区的重要组成部分，是“美丽乡村休闲谷”的功能组团之

一、体验旅游和新功能区和（的）启动项目。项目的指导思想是：

根据策划文件的总体思路提出更具体的规划方案； 突出社会主义新农村建设要求在项目中的落实； 突出本项目在重庆新农村建设工作中的示范性； 体现项目开发在空间、时间、运作方面的可操作性； 充分表现巴渝文化在新形势下的创新形式。

根据对规划地块总的开发建设意见，结合场地外部交通格局与内部地貌条件，本项目在总体上依据已经呈现的地貌格局，规划地块分为四大片区，分别是移民新乡村、入口印象区、综合服务区、乡村嘉年华旅游区。

移民新乡村

功能

重要的新农村住宅示范点，展示新农村住宅环境友好、村容整洁、费用合理、布局良好、景观突出、乡土文化浓厚的特点。

主要是解决规划区原有居住居民的生活居住问题，同时为了改善居民生活质量、改变居民生活方式，将农民新居建成农家院，除满足居民一般的生活需要以外，还有一定的游客接待功能。

片区组织

构建以家庭为单位的乡村庭院居住单元，并在乡土文化、庭院经济产业等方面体现其特质，建成新农村示范点。

在每个居民家庭的庭院内建设复合型生活和生产模式，瓜果林木、小型养殖、环保设施合理搭配。充分利用家庭庭院的每个空间，结合景观建设与生产功能，形成可供参观的农家生活和生产型景观。

庭院独立构成农家院经营主体，庭院与庭院之间利用乡间小径联络。农家院组织相应的游客参观、住宿、餐饮、生活体验等设施。

借鉴城市小区组织模式，提高新农村住宅片区土地利用密度。建筑可采用多层与低层结合的模式。

建筑设计

建设巴渝乡村风格的新式民居，民居在格局与外观上应充分体现巴渝地区的乡村文化风格，特别是加强细部设计，加强屋顶与外墙的装饰。同时，注重改进民居内的功能，室内设计风雅古朴、洁净，设置现代生活配套设备，创造更优生活方式。

入口印象区

入口印象区是展示美丽乡村嘉年华的第一印象区，在近期建设中也作为综合服务区的预留用地进行景观处理。

在原碚金公路与改道后的碚金公路最南端的交汇处形成一个三角形的水面，并与北侧台地构成标志性景观。入口树立两块高约三米左右的青石，分别用中、英文题“美丽乡村、Beautiful Countryside”字样。

入口区水面设置水车水墙，树立大型水车，适当放养鱼类、进行驳岸处理，还配置一些水生植物，以使入口区更加醒目，如：荷花、睡莲、浮萍、香蒲等。

保留入口区纵深区域的原有植被，在林间开辟一些宽约一米的小道，其间设计供游客休憩的景观亭和相应的景观雕塑小品，供游客拍照、漫步。道路庭径宜选择篱笆灌木，主要品种可考虑：日本北海道黄杨、翠竹、南方六道木、美丽胡枝子、多花胡枝子、珍珠梅、兴叶黄栌等。

入口印象区同时也是未来“美丽乡村嘉年华”区域向南扩展的预留用地，主要是生态农庄项目的扩展用地，因此通过景观维护对土地进行合理控制也是必要的。

综合服务区

在原碚金公路与改道后的碚金公路之间建设一条景观道路，连接改道后的碚金公路和乡村嘉年华旅游区。

道路与改道后的碚金公路构成环岛，在路口的北侧和南侧建设社会主义新农村建设示范展馆和商铺。对展馆东侧的将军屋基进行景观设置和文化注入，与展馆一起构成重要的旅游节点。

综合服务区停车场建于景观大道南北两侧，是整个项目的公共停车场；临时停车场位于拆除后花博园展厅所处的大片空地处，用于节假日时的临时停车；生态农庄北部另外设置停车场，供贵宾游览和生态农庄及酒店消费客人停车使用。

对现有花博园广场进行改造，广场东侧和南侧现有五个展厅进行外形改造和功能置换，分别设置为花木交易展馆、花器花肥交易展馆、农业文化展馆、乡村嘉年华饭店、游客接待中心暨景区管理中心。

同时将锦绣生态农庄与已有的花卉酒店进行连接，形成一个更大体量的旅游接待服务设施。主要体现为文化展示、停车接待、旅游咨询、花卉展示销售和餐饮住宿等功能，其中生态农庄还有乡村生活体验的功能。

乡村嘉年华旅游区

乡村嘉年华旅游区是规划地块最主要的生产场所、旅游休闲场所、主要的兴奋点和消费区。片区具有花木栽植观赏、生态休闲、文化体验、乡村节庆表演欣赏等多种功能。

根据场地特征与项目分布组织片区用地，分片区的布置应考虑气氛过渡、游人组织、交通分流等要素。在考虑到组织原则的基础上形成自由式的布局模式，提高片区的景观构成能力。

该区域作为美丽乡村嘉年华最大的兴奋点和引爆点，承载着旅游者的乡村活动参与、表演欣赏、乡土风情体验等多种功能，旅游项目也最为丰富。

第四篇：项目概念性规划

*****小镇初期项目概念性规划

一、项目地区域概述：

****族自治州位于****部,东面毗邻****自治州、****自治州和***地区，南面为***地区，西面通过**口岸与***接壤，北靠***区**县，境内国境线全长***公里。最高海拔为***峰海拔***米，最低点为海拔***米的**县**村***边。州府所在地位于***县**镇。

**县位于**省西北部，***自治州南部，东靠***雪山与***县、**州**县接壤，西依***山同**毗邻，南连**市，北与**县交界。***县城及***州州府就位于辖区内的**镇，海拔***米，距****千米。***县地貌以雄奇险秀的***为主，同时也构成了其独有的自然风光和旅游资源，这里也是****及中国***旅游区的重要组成部分。

**县**镇的**村因**资源丰富。作为***民族之一的**族每年的农历***，都会带上行李、食物，从高山峡谷涌向**，搭建**，饮酒对歌，**********。祈求来年丰收，以充沛的精力迎接新的一年，同时年轻人会通过对歌交流感情，选择对偶，结成伴侣，这一独特的节日形式被称之为***至今已有****的历史。

二、项目背景：

近年来，随着***************，***的***建设也上升成为了国家战略。一场以和谐共赢、科学发展为指南，以**为主体，以**、**、**为桥梁，以***为核心，*****区为基础，面向广大****周边区域的区域性大开放、大合作、大发展、大和谐的战略部署正紧锣密鼓的展开。

***作为****建设的主要区域，其主要与扶贫攻坚和生态建设为基础，重点将放在基础设施建设和综合开发优势资源上，拓展现有旅游资源，加大基础设施建设，帮扶当地百姓脱贫，突出生态建设已成为了***“***”的战略进程。***县作为****州的州府所在地，理应率先发展，带动周边。今年的**月**日*****旅游小镇建设项目可行性研究报告评审会在**召开。与会专家经过充分论证，原则上一致通过了*****旅游小镇建设项目的可行性研究报告。这个作为****旅游资源开发史上投资规模最大、开发品位最高的项目将会大大提升***旅游的知名度和美誉度，将填补***无高品质旅游服务接待能力的现状，对***生态旅游品牌建设将起到积极的推动作为。

三、建设单位简介：

*********************************

四、发展理念：立足发展***生态旅游

着眼*******生态旅游 放眼构建****环线旅游圈

五、规划理念：保护自然

传播民俗

提升品质 互动体验

六、发展目标：

作为一个具有长远战略性目标的企业，公司的发展蓝图大致分为三个阶段，基础设施建设阶段、发展连锁阶段、“*”字环线拓展阶段。

1、近期目标—征地划定初期建设区域；着力打造***的基础品牌；推广***项目连锁品牌，不断拓展营销网络。

2、中期目标—重点宣传提升项目知名度；提高接待服务能力以提升游客数量；实现区域地块增值；招商引资参与建设提升接待能力和服务档次；融资全面开展地产项目，打造高品质****小镇。

3、远期目标—连线运作***、***、***、***、***旅游环线项目，形成大*****生态旅游圈；旅游项目连锁服务延伸至*****。

七、现阶段起步项目：

目前公司尚处于发展的初级阶段，要立足**，依托现有旅游资源，紧扣当地政府的发展战略。“*****小镇”项目应是公司的起点及基础，顺利的完成基础设施建设依托现有的知名度打造一个趋于成熟的景区景点，并以此为基石发展周边配套项目，获取相对的经济效益和后续发展资金是整个项目的初期目标和发展基础。扩大景点现有规模，将民俗传统文化和独有的地质地貌资源相结合，打造一个能吸引外地游客驻足游览，并亲身参与其中，并使其成为一个旅游消费地，带动当地老百姓脱贫致富，是公司初期打造项目的首要目标。

如何使观光景点从游客游览地跃升为游客的旅游主要消费地？吃、住、行、娱、游是公司发展生态旅游的重点，也是公司初期实现效益获取发展资金的突破口。打造一个小型的旅游服务聚散区是公司立足****发展周边旅游的核心，一个旅游服务聚散区首先就应该是具有能向游客提供吃、住、行、娱、游的休整地。

受**旅游资源现状的制约，尚不成熟的旅游接待能力，使多数观光客仍将旅游目的地放在**周边具有成熟旅游接待能力的州市，如**、**、**等。但目前的现状也使**披上了神秘面纱，越晚开发，生态的完整性和旅游资源就越丰富，同时我们还可以借鉴周边区域的发展经验，不重复走他们发展过程的错误弯路，可以直线、高速的建设和发展。目前，***旅游多以猎奇、探险、体验民俗为主，***旅游是众多***旅游爱好者的首选方式，也是感受**旅游产品的最佳方式。

作为一个***爱好者，除了沿途感受自然风光外，最让他们担心的就是“**”，这个“**”涉及到旅游的方方面面，如：*********；到了一个陌生的环境****、最**、最***；哪里能**到最**、最**、最**的**；线路那条是最**等等这些问题都是***在出游时考虑最多也是行程中每天都要面对的问题。

结合**前的旅游现状，公司提出在打造景区景点的同时，配套建设符合旅游者需要的“***目。“****在交通发达、风景优美的景区景点，专门设立为***者提供自助或半自助服务的休闲度假区。主要服务内容应包括**、**、**、**与*等，是满足现代人休闲时尚需求的旅游产品。****的建设宗旨是要提供**性较强的活动，满足旅游者在紧张的城市生活和工作之余，远离喧嚣，亲近自然，放松身心。从理论上将，****的方式是**型旅游向**型旅游过渡过程中的一个产物，也是**式旅游的一种方式。

八、项目地介绍：

公司项目地选址在***省****自治州***县**镇**村，该区域海拔***米，年平均气温**℃，年降水量***毫米。根据****年数据统计，全村有农户***户，人口***人。是**族、**族、**族等民族混居地，其中**族**人，**族****人，**族**人，其他民族**人。项目地距离****县城所在地**镇**公里车程，全程柏油路为***省道。距离省府**约***公里。

**村**资源丰富，是***族每年***“***会”的主要场所。以此为中心州境内旅游资源丰富，是**面积最大、景观最丰富壮观、民族风情最多彩的旅游之地。处于国家级****自然保护区和国家***自然保护区内。有****、****、**、***、****、***、****、林海雪原、冰蚀湖泊。还有**、*、**、**等多彩的民族风情以及***、***、****、*****、******等人文旅游资源。

九、*****项目的规划构想

1、建设理念：安全、便捷、生态、清洁、环保

2、服务功能：住宿、餐饮、娱乐、****、***

3、建设宗旨：提供游客一个安全、便捷的休整场所，感受大自然的美丽风光，体验旅游的趣味，培养环境保护意识，提倡人与自然可持续性发展理念。

4、建设内容：

（1）吃

A、小吃、土特产、生鲜一条街---在邻近公路边规划约100米长度的临时摊点，主要出租给当地百姓自主经营，以当地的小吃、土特产以及生鲜餐食为主，针对途经***的车辆及游客，吸引游客停车驻足，自然形成一个途中休息点，人流的聚集可降缓行车者的车速，突出营地的建筑设施，以期达到一个集服务和视觉宣传的作用。售卖生鲜餐食材料服务项目可提高游客的参与性，营地可提供两个途径让游客在购买了生鲜餐食材料后可实现自我动手烹调或请人代加工，如租赁****的游客可在****完成****材料的加工和***，亦可参加***的****活动，请当地百姓代为加工*****等

B、风味美食餐厅---***应建设一个餐位在100人以上的风味美食餐厅，为入住****的游客和途经营地的游客提供早餐、午餐、晚餐及宵夜服务。餐厅作为***的主要配套设施应由公司自主经营，其档次要满足政务及商务接待，同时还要兼顾大众消费，力争建设成为一个具有当地民俗特色的生态餐饮场所。C、超市---公司还应在***的中心服务区规划建设一个小型超市，经营范围主要以零食、酒水饮料为主，同时还要兼营日常生活用品等。

D、除提供常规餐饮服务的场所外，公司还应根据客人的不同消费习惯和水平，体现形式自选、丰简自便的原则，建设不同类别的餐饮消费区，如：****吧、****区、*****等。

（2）住

A、风情别墅区---公司应针对高端人群，在**相对高、风景怡人的位臵规划建设*****别墅，别墅户型以2室1厅1庭院为主，亦可规划有6-7间独立标准间卧室共享一个绿化庭院的围合式庭院别墅。

B、***住宿区---针对既想体验户外乐趣又不想臵身于户外恶劣环境的中高档消费水平的游客，公司应规划出一个**住宿区，让***这种****，给游客一个舒适的户外体验。

C、汽车旅馆---针对中端消费群体，公司应规划建设一个房间数不少于50间的汽车旅馆。

D、帐篷营地区---针对户外探险爱好者，公司应规划建设一个帐篷营地住宿区，让客人充分体验臵身于大自然中的乐趣，同时也是游客在旅行过程中最实惠、最亲近自然的住宿选择。

（3）行

A、加油站---作为一个设臵在公路沿线的***，为游客的***补充燃料是一个不可缺少的服务项目，也是一个比较盈利的投资项目，公司应在***附近的公路边规划建设或投资引进一个加油站，为过往车辆及营地游客提供车辆的加油服务。

B、*****站---作为自驾车长途旅行的游客，车辆的工作状况直接影响着游客出游的整个行程计划，针对此，公司应规划建设一个车辆的维修保养站，为入住****的客户提供车辆的检查服务，常规服务主要有车辆底盘螺丝紧固、车辆轮胎气压检测及充加气等免费项目，对检查后存在故障的车辆，维修站还可提供简单的车辆维修服务。对存在安全隐患的车辆，公司可建议游客租赁车辆继续下面的行程，故障车辆公司外协技术人员修理，待客人返程时前来提取，或公司修理完成后提供送车给车主的服务。对故障严重的车辆公司可外协拖挂车辆将客户车辆托运到就近城市的专业4S店修理。力争使游客不因车辆的因素而影响既定的旅游计划。

C、车辆租赁服务---针对选择以其它交通方式到达***的非自驾车游客，公司可提供车辆租赁、代驾等业务，使游客们无论以什么形式进入***，都可选择用乘车的方式游览***沿线的美丽风景和只有特殊车辆才能到达的一些山区旅游景点。

（4）娱

A、*****---充分利用当地丰富的自然***资源及远近闻名的“***”文化，着力打造一个别具特色的****，***分为大众**区和***区。****区主要以改扩建“****”***为主，主要针对普通消费的游客。然后再结合风情别墅区的修建，规划几棟钢架结构建筑，顶部为玻璃材质的***，让高消费人群能享受到****中仰视***和***的意境。

B、露天汽车影院---公司应将停车场、文化广场的规划建设工作与汽车影院这一娱乐项目结合起来建设，合理的规划用地，提升游客在汽车营地的娱乐性。

C、***体验---特殊的地理环境，铸就了***特别的***方式和***文化。建议公司以***为主题规划建设一个****小型博物馆，并修建一至两座可供游客体验的***和***，使游客能亲身体验到****的***和****的惊心。

D、民俗家访---为带动当地原住民脱贫，使原住民能参与到公司的建设和发展中，也使公司能融入进当地的人文环境。建议公司将****的项目延伸到附近的村寨，公司可开设一个“民俗家访”的旅游项目，由公司的专职导游或当地村委会安排的导游引导游客前往村寨民居家用餐或住宿，在提高村民收入的同时能让游客体验到当地特殊的民俗文化，公司也能通过此项目拉近与当地村寨的交流，在旅游旺季时还可起到分流游客，提高接待能力的作用。

E、*****---“**”和“***”作为***的雏形，在中国已有很悠久的历史。***层峦叠翠的群山和蜿蜒曲折的**是大自然赐予人类的一幅幅美景，这么壮丽的美景臵身其中是无法完整体验到它的壮美，只有臵身*****的视觉，才能真正感受到****的壮美之处。在***条件尚未起步的**，***将成为**旅游的特殊游览方式之一，将游客*****，********。F、*****---无论是驾车远行、徒步林间、攀越峡谷，回到***后游客们最想放松的就是**，此时如能将*****之中那是多么享受的事情。建议公司利用当地丰富的***资源将*****周边，使游客能随时***，同时公司还可提供专业**为游客做****，让游客能在********。

（5）综合服务中心---作为一个大旅游项目，单靠一个点很难留住客人，要区域化发展，建立起一个以“推荐别人的资源，全面完善自我的服务体系”。公司要以全面的旅游咨询服务帮游客解决全程的问题，并结合客人的需要量身订制适合的旅游线路。所以公司要建立一个完善、全面的旅游服务综合服务中心，该中心要收罗***及周边区域的旅游景点信息和资源，帮客人提供出行的咨询服务，将***打造成一个来**旅游不可或缺、不可不到的目的地。

第五篇：千岛湖进贤湾旅游度假区块概念性规划

千岛湖进贤湾旅游度假区块概念性规划

刘滨谊 陈威

项目概况

千岛湖地处长江三角洲的腹地，位于浙江省杭州市淳安县境内，东距杭州133公里，西距黄山150公里，是镶嵌在“杭州--千岛湖--黄山”这条“名城、名水、名山”黄金旅游线上的一颗灿烂的明珠，是两江一湖（富春江、新安江、千岛湖）国家级重点风景名胜区的主要组成部分，国家AAAA级旅游区，也是上海经济区和我国东南一流风景旅游城市杭州的“后花园”。

历经25年的打造，千岛湖已成为全国知名的旅游品牌，景区接待游客量达到720万人次，实现旅游经济总收入19.3亿元。近年来，随着对外交通条件和自身接待设施的根本性改善，千岛湖休闲度假旅游已初露端倪。为做大做强休闲度假产业，淳安县委县政府确定了“打造休闲度假胜地，建设旅游经济强县”的战略决策，并建立了千岛湖省级旅游度假区。

为提升千岛湖旅游品味，推进千岛湖旅游由观光型向休闲度假型的转变，实现“以湖兴县”发展定位，立足打造“休闲度假胜地”这一战略目标，千岛湖旅游度假区管理委员会委托同济大学进行千岛湖进贤湾旅游度假区块的概念规划编制工作。

1.1 规模

进贤湾旅游度假区块位于淳安县千岛湖风景区外围的保护地带范围内，千岛湖镇的北侧，通过跨湖的千岛湖大桥相联系。整个进贤湾旅游度假区块面积27.58平方公里，其中水面12.86平方公里，陆地14.72平方公里（见图1--区位图）。

1.2 目标

从长三角及全国范围入手，在保护好区块生态环境、景观环境的基础上，确定度假区块的主体定位、旅游度假项目、发展规模、总体布局，通过进贤湾旅游度假区块的规划建设，加速千岛湖旅游的快速转型和全面发展。

1.3 创新

先确定进贤湾旅游度假区块内的环境生态保护条件并进行量化，然后利用GIS对各种限制条件进行叠合和修正，得出具有可操作性的最终规划土地适宜性模型。

千岛湖旅游发展现状

千岛湖从1982年开始发展旅游到2002年实施旅游转型，旅游业发展经历了起步、发展、壮大、转型四个阶段，产业规模不断壮大，旅游经济快速发展，品牌知名度日益响亮，逐步确立了国内湖泊旅游典范的地位。

2.1 旅游度假开发模式分析

目前，千岛湖旅游度假开发模式主要有三种以下模式：

2.1.1 酒店（单一地产模式）

以阳光大酒店为代表，这是以唯一酒店形式而出现的单一地产模式，也是最为普遍的一种简单旅游地产开发模式。

2.1.2 酒店＋别墅（复合地产模式）

以天清岛度假村、凤凰岛度假村、开元度假村为代表，这是以高档星级酒店和住宅相结合的一种复合地产模式，比酒店单一地产模式具有更大的优势。

2.1.3 酒店＋别墅＋特色餐饮＋水上娱乐（多类型复合地产模式）

以温馨岛度假村为代表，这是以高档酒店、住宅、商业、娱乐等多类型的操作模式，不是单一的复合项目。这也是千岛湖景区内唯一独立具有住宿、商务活动和娱乐的度假村。

2.2 旅游开发中存在的问题

千岛湖经过25年的不断努力和发展，旅游业实现了从无到有，从小到大，从弱到强，由低到高这样的一个迅速发展过程，取得了众多荣誉和称号，树立了国内湖泊旅游的典范地位。千岛湖旅游在其发展过程中，也在不断完善、不断进取，但也不得不承认，在开发建设上仍存在一些问题，因此，总结过去，展望未来，这对于进贤湾旅游度假区块的健康发展是大有裨益的。

2.2.1 问题一：开发模式

千岛湖旅游转型已经开展了5年，但是目前休闲度假项目比较单一，“酒店＋房产”为主要模式，缺乏真正有特色的休闲度假产品。据不完全统计，目前千岛湖在建以及规划审批中的五星级酒店就有10家左右，这类度假型酒店，通常基本上都是和度假别墅、湖景公寓、精装修“捆绑”开发的复合地产，酒店除了极尽豪华外，并无太多的特色，与城市度假酒店区别不大。

2.2.2 问题二：景区房产化

由于受经济利益的驱动，国内景区、度假区都热衷于搞景观地产、度假房产，甚至认为发展度假旅游就是单纯的修建别墅，造成周边存在大规模房地产开发的热潮。千岛湖也存在这样的问题，沿湖和一些岛屿也修建了不少度假别墅，使沿湖景观和周边的环境受到一定破坏，优美的景区环境在城镇化、商业化、社区化，这势必影响千岛湖风景区的可持续发展。

2.2.3 问题三：滨水项目

无论早期开发的阳光大酒店，还是近期开发的开元度假村，都位于湖边，属于滨水开发的项目。这些旅游度假项目尽管滨水，但是与湖面存在较大的高差，除项目选址、地形、防汛因素影响外，还有设计上缺乏一定的考虑，造成项目与湖水缺乏联系，缺乏亲水性，使水可看不可亲，体现不出滨水度假项目的特色，这是千岛湖滨水度假项目普遍存在的一个问题。

2.2.4 问题四：度假别墅

目前，千岛湖沿湖和一些岛屿开发许多度假别墅，为了取得良好的景观效果，别墅不是临水建设（如凤凰岛度假村），就是沿山脊开发（如开元度假村），这对沿湖第一照面景观和周边环境造成了极大冲击和影响，这也是千岛湖度假房产普遍存在的一个问题。

规划框架

根据度假区块地形地貌、用地、坡度、坡向叠加成现状土地适宜性基准模型，在此基础上，结合生态保护、划定和出让土地范围，叠加成土地适宜性参考模型，再根据具体的开发与保护条件进行调整，得出最终规划土地适宜性最终模型。根据旅游客源市场分析，提出可开发的旅游度假项目，在规划土地适宜性最终模型基础上，确定区块内旅游度假项目的设置和选址（见图2--规划框架）。土地适宜性评价模型

土地适宜性评价模型是由现状用地、生态环境保护、已划定和出让土地三部分条件叠加出来。

3.1 现状土地适宜性基准模型叠加条件

（1）地形地貌：110~170m高程之间用地可以开发；170m以上高程严禁开发。

（2）土地利用：耕地（基本农田）、园地严禁开发；供电用地、旅馆业用地、农居点用地保留；由于该地块开发基本上在现有林地上进行，因此，林地部分不参加叠加，所有因开发建设涉及的林地要经过当地国土局批准。

（3）坡度：坡度：0°~30°之间的斜坡地适宜开发；30°~45°之间的山坡地不适宜开发，45°以上的山坡地严禁开发。

（4）坡向：阳坡适宜建设，阴坡不适宜建设。

3.2 生态环境保护叠加条件

（1）除划定的水上休闲运动区域外，与湖区连通的水体严禁水产养殖、禽畜饲养和开发。

（2）除了个别必要的标志性景观（不上人）外，坡度30°以上的山地、高程170米以上的山地，严禁开发建设，封山育林，保护山林生态环境。

（3）除生态旅游项目外，岛屿严禁开发建设。

（4）沿湖第一照面严禁开发，保护良好的景观视线。

（5）除道路（含机动车道、滨水步道、自行车道）、游船码头、亲水项目外，距湖岸线20米范围内原则上不进行开发。

（6）景观核心区和景观影响范围严禁开发。

（7）历史文化保护区严禁开发。

（8）生态湿地和重要的生物栖息地严禁开发。

（9）地质灾害隐患区严禁开发。

3.3 已划定和出让土地叠加条件

温馨岛度假村已建成。

3.4 模型修正

叠加后，得出土地适宜性参考模型，与现状土地适宜性基准模型相比，需要保护的用地得以有效地保护。参考模型中可开发用地相对比较分散，不利于项目的集中开发和环境的生态保护，因此，对于那些在可开发用地内的较不适宜建设的用地（满足高程小于170米、坡度30°~45°的用地），本着集中开发的原则，可以进行地形改造，用于项目的开发建设，经过修正得出最终土地适宜性评价模型（见图3--土地适宜性最终模型）。客源市场分析与预测

4.1 客源市场概况

近年来，千岛湖游客数量快速增长，2006年千岛湖接待国内外游客180万人，其中下湖游客140万人，同比增长21.1%，门票收入达1.31亿元，旅游经济总收入19.1亿元。2007年“五一”黄金周，千岛湖风景区共接待游客22.9万人，同比增长26.5%，其中下湖购买大门票的游客16.4万人，同比增长24.3 %；实现旅游经济收入2.3亿元，同比增长27.8 %。

千岛湖客源市场呈现以下几个特点：（1）散客比例快速增长；（2）自驾游日渐增多；（3）观光向休闲度假转变；（4）高收入度假人群增多。

4.2 度假客源市场需求分析

4.2.1按收入划分

（1）高收入

作为高收入的群体，社会上各种企业的高层管理人员、私营企业主等在旅游方面的选择多为商务会议度假型出游。商务会议度假酒店一般为高星级的酒店，设施较为豪华齐全，服务质量很高。商务会议度假市场方面，千岛湖可以依托杭州和上海，凭借良好的资源优势，利用奥运会、世博会的发展机遇，在进贤湾开展高端商务会议度假旅游。

（2）中等收入

白领阶层由于日常工作压力较大，且多生活居住在大中型城市里，平时已经身处嘈杂、拥挤、喧闹的都市环境，他们更希望去自然风光好、环境清静的地方旅游度假，他们对有特色、有文化氛围的酒店更为偏爱。因此具有民俗风情、地方文化、的景点对他们来说是有吸引力。

（3）低收入

低收入人群很多是年轻的背包族，他们追求的是更贴近自然的旅游方式，喜欢登山、水上运动等活动，他们的特点是流动性大，花费少，可以为他们提供适合他们年龄和心理需求的露营基地和露营设备，还可以发展青年旅舍性质的经济型酒店。

4.2.2 按年龄结构划分

（1）青少年学生市场

学生市场是比较稳定的客源市场，对于学生市场，可以考虑提供更多自助式、廉价的服务。如利用千岛湖众多的岛屿开展拓展训练、孤岛生存，还可以开展一些诸如登上、露营、野炊、钓鱼、沙滩浴、划船、森林浴等活动。千岛湖可以努力获得修学旅游接待试点的资格。充分利用千岛湖丰富的动植物资源和独特的山乡风情以及渔业文化。修学旅游的形式可采用参观考察、学习观摩、科技实验、生活体验和劳动锻炼等。

（2）中青年家庭市场

以三口之家为代表，这样的家庭式度假的游客，旅游项目和设施需要考虑小孩以及父母与孩子互动的需求。例如，室内水上乐园酒店和动漫主题酒店也是这种家庭式出游度假的非常适合的选择，有许多丰富的游乐活动可以让小孩子和家长同乐，可以增加父母与孩子之间的互动。

（3）银发市场

据有关部门不完全统计，目前全国老年人外出旅游人数每年都在1.5亿人次，已占到旅游者总数的20％。

老年人由于时间充裕，可供选择的范围大，有主动避开旅游旺季的趋向，非常有利于缓解淡旺季。千岛湖的秀美自然景观和良好生态环境非常适合老年游客颐养天年。千岛湖开展老年游客休闲度假应该以养老度假村、乡村酒店、渔家乐等形式为主，让他们远离城市的喧嚣、在青山碧水中颐养天年，同时，闲来可以照顾照顾菜地和果林，钓鱼也是非常惬意、闲适的休闲活动。

（4）度假客源市场预测

根据国际通行发展惯例，度假需求从产生发展到具备一定规模所需时间为3~5年。千岛湖自2002年开始旅游转型以来，已经经历了5年的发展过程，一批休闲度假项目建成使用，为千岛湖加快旅游转型奠定了基础。

据估计，2007年千岛湖游客将达200万人，同比增加11%，其中，休闲度假游客将占到总游客数的30%，即60万人。2008年和2010年适逢北京奥运会和上海世博会，千岛湖的游客将呈迅猛上升趋势，度假游客比例也将快速增长，2008假游客比例将达到40%，2010年将达60%（表2）。进贤湾旅游度假区块的开发建设将更加有助于加快千岛湖旅游转型的步伐。总体规划目标

（见图4--总体规划目标）

6.1 方案一：以会议度假为导向

（1）主题：商务之旅、度假胜地

（2）进贤湾旅游度假区块凭借自身优越的区位优势和良好的生态环境优势，形成以会议、休闲、度假为特色，打造面向商务和高端市场的国际商务休闲度假基地，成为未来千岛湖休闲度假的核心区域。

（3）功能分区：商务度假区；休闲度假区；宗教文化区

（4）项目策划：国际会议与培训中心、度假酒店、渔人乡村酒店、滨水别墅度假村、水上度假村、水上剧场、港湾商业娱乐街区、游船码头、水资源生态教育中心、农家乐、寺庙、宗教会议中心、旅游社区、湖心公园（见图5--方案一项目策划图）。

（5）开发容量：204.61平方公里，占陆地面积13.9%（见图6--方案一土地利用规划）。

（6）投资估算：27.32亿元

6.2 方案二：以度假娱乐为导向

（1）主题：特色度假、欢乐港湾

（2）面对千岛湖快速增长的休闲度假市场，加快千岛湖的旅游转型，在现有度假旅游的基础上，进一步提升，形成以主题酒店度假为特色，打造成为面向不同客源市场的千岛湖特色旅游度假区块。

（3）功能分区：入口服务区；度假娱乐区；旅游服务区；宗教文化区

（4）项目策划：室内水上乐园度假酒店、灯塔主题酒店、帐篷主题酒店、摇滚主题酒店、动漫主题酒店、别墅度假村、水上剧场、游船码头、农家乐、寺庙、宗教会议中心、进贤湾旅游小镇、旅游社区、游客服务中心、景观塔（见图7--方案二项目策划图）。

（5）开发容量：260.88平方公里，占陆地面积17.72%（见图8--方案二土地利用规划）。

（6）投资估算：30.22亿元

5.3 方案三：以养生居住为导向

（1）主题：山水人居、养生天堂

（2）根据淳安县“十一五”规划中“休闲度假胜地，养生居住天堂”的发展目标，以当前人们对生存环境品质的需求为依托，凭借进贤湾区块自身良好的区位和生态环境优势，形成以生态养生居住为主的生态养生休闲度假区块。

（3）功能分区：山水生态养生区；农业生态休闲区；宗教文化养生区

（4）项目策划：寺庙、宗教会议中心、宗教养生、别墅度假村、宗教文化交流市场、农家乐、生态养生休闲社区、养生培训教育基地、养生会议中心、生态养生度假山庄、森林木屋区、水上娱乐区、休闲体育区、景观塔、码头区（见图9--方案三项目策划图）。

（5）开发容量：149.19平方公里，占陆地面积10.14%（见图10--方案三土地利用规划）。

（6）投资估算：19.76亿元

5.4 方案综合比较

项目 名称：千岛湖进贤湾旅游度假区块概念性规划

项目负责人：刘滨谊 博士 教授 博导

项目 总监：陈 威 博士 景观规划师

项目组成员：刘滨谊 博士 教授 博导

陈 威 博士 景观规划师

龚颖博 景观工程师

赵文俊 硕士生

侯常志 硕士生

刘 渝 硕士生

石 凯 设计师

项目起止时间：2007.4~2007.11

项目委托单位：浙江省淳安旅游度假区管理委员会

项目面积：27.58平方公里，其中水面12.86平方公里，陆地14.72平方公里