房地产纳税评估26项指标测试

第一篇：房地产纳税评估26项指标测试

房地产纳税评估26项指标测试

一、地产评估特征：

1、由于地产项目企业多采取项目公司的特点，传统评估指标失效。（例如：销售收入变动率无意义）

2、地产税收政策繁杂，因此地产评估必须建立在对地产特性政策熟悉的基础上。

3、地产评估涉及项目很多，最好能标准化、模块化，形成规定动作和自选动作相结合的体系。

二、收入方面（四个收入类型）

（一）销售收入

1、未完工开发产品收入

2、未完工开发产品收入结转为实际销售收入

3、完工开发产品销售收入

（二）预租及租金收入（财税【2010】121号）

（三）视同销售收入

（四）股权转让及股息红利

三、成本费用方面（成本、费用、税金、损失）

1、地产企业七大计税成本扣除步骤

2、一些具体项目的扣除解读

四、土地使用税时间

1、土地使用税的开始缴纳时间：财税【2006】186号文件：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

2、土地使用税停止缴纳的时间：财税【2008】152号文件：纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

五、26项评估测试指标

1、企业综合税收贡献率测试（预警值：低于8%）企业综合税收贡献率=(营业税+城建税+教育费附加+土增税+企业所得税)÷本期收入×100%

2、售房收入营业税测试

A、测算缴纳营业税=已售面积（来源于房管局网站×均价×5% B、理论缴纳数据=（预收账款期末数－预收账款期初数＋本期营业收入）×5% C、实际缴纳营业税

第一，若B ＜A，则可能备案房屋销售收入未记账，或者计入“其他应付款”科目，从而少缴营业税。实际是销售面积比对；

第二，若C ＜B，则可能虽然计入预收账款或者营业收入，但是未按照规定缴纳营业税。

以上为两个层次，第一个层次是隐瞒收入，第二个层次是虽然在会计账簿上没有隐瞒，但是没有申报。本测试同样适用于企业所得税的收入。

3、其他应付款变动率测试（预警值：超过20%或者绝对值较大）

其他应付款变动率=（其他应付款期末余额－其他应付款期初余额）÷其他应付款期初余额×100% 第一，售房收入在“其他应付款”挂账，不计收入，是地产企业最经常的违法问题；

第二，其他应付款—定金（国税函发【1995】156号文件）； 第三，其他应付款—代收款项；

A、营业税（实施细则第13条、国税函【2004】69号）B、企业所得税（31号文件第5条）

C、土地增值税（国税发【2009】91号文件第28条）第四，其他应付款——大额借款，尤其是向老板借款，往往可能是非法预售；

第五，其他应付款——借个人款项，也可能是接受虚开发票资金链条的需要。

第六，其他应付款——个人（真借钱），如果有民间借贷，查看支付的利息是否有正规发票，如果没有正规发票，一是不允许在企业所得税前扣除，二是要代扣代缴个人所得税。（国税函【2009】777号）

4、销售佣金倒推收入测试

A、企业支付的销售佣金：来源于销售费用明细账 B、企业支付销售佣金比率：来源于《代销合同》 C、测算销售收入=销售佣金÷佣金比率

D、当年售房收入=（预收账款期末余额－预收账款期初余额＋营业收入）

分析：如果D＜C，则很可能是企业隐瞒已经销售的收入未上账。

5、视同销售收入测试

A、营业成本：来自企业所得税纳税申报表

B、存货变动=（期初存货﹢本期开发成本－期末存货）分析：如果A=B，正常；

如果，A＞B，则可能虚增成本，结转成本不准确； 如果A＜B，则可能存在企业存货减少应视同销售收入的情况；

第一，借：应付账款，贷：开发产品（工抵房）

第二，借：营业外支出，贷：开发产品（实施细则第5条）第三，借：应付股利，贷：开发产品（国税函【1997】387号）

第四，借：长期股权投资，贷：开发产品

企业所得税（三个原则）、营业税（财税【2002】191号）、土地增值税（财税【1995】

48、财税【2006】21号）、契税（财税【2012】4号）、个人所得税（国税函【2005】

319、国税发【2008】115号、国税函【2011】89号）

思考：如果企业“工抵房”根本不记账呢？（比对销售部门销售明细表与财务部门销售明细表，并现场查看楼盘）

6、未完工年度所得税测试

适用类型：单地产项目处于未完工阶段

A、理论应纳企业所得税=（预收账款期末数－预收账款期初数）×（预计计税毛利率－5.6%－土地增值税预征率－理论收入费用率5%）×25% 例如：预收账款变化数为1亿元，预计计税毛利率为20%，土地增值税预征率为2%，则应纳企业所得税=1亿元×7.4%×25%=1850（万元）

B、假设实际缴纳企业所得税=500万元。

分析：A＞B，且超过1350万元之多，企业可能存在少计未完工收入，或者多计费用，或者预提土地增值税，少缴企业所得税的情况，具体要进行结构性分析。

7、毛利率测试

适用类型：完工年度测算

A、毛利率=（营业收入－营业成本）÷营业收入×100%；（营业收入取自纳税申报表第1行，成本取自第2行）

B、理论毛利率预警值，一般在20%—40%之间，中位30%，不同楼盘不同地域可能会差别很大，例如商业项目与住宅项目差别很大，应选用适当的测算指标；

分析：如果A＜B，则可能存在少计收入，或者多列销售成本。应当进一步做结构性分析，看毛利率过低究竟是什么原因。

8、完工年度企业所得税测试 适用类型：单地产项目处于完工阶段

A、理论应纳企业所得税= [（预收账款期初数×（中位值30%－预计计税毛利率）+（营业收入－预收账款期初数）×（中位值30% －5.6% －土地增值税预征率－期间费用理论数值5%）] × 25%； B、实际应纳企业所得税

分析：假设理论应纳企业所得税=2000万元，而实际应纳企业所得税=500万元，则说明企业很可能少计收入，多计成本，多计费用，应做结构性分析。

9、开发费用测试

管理费用率=当年管理费用÷（期末预收账款－期初预收账款﹢营业收入）×100% 一般该指标如果超过4%，应该重点分析；

销售费用率=当年销售费用÷（期末预收账款－期初预收账款﹢营业收入）×100% 一般该指标如果超过4%，应该重点分析； 财务费用：地产企业财务费用，一般应为0，如果财务费用有数据，就要严格审查，看是否将开发贷款利息未计入开发间接费用，从而多列期间费用，少缴企业所得税。完工标准：

（一）竣工备案材料已报房地产管理部门备案；

（二）开发产品已经开始投入使用；

（三）初始产权证明。摘自国税发【2009】31号文件第3条。国税函【2009】342号文件；国税函【2010】201号文件。

10、开发成本测试

A、理论销售成本=﹛实际取得土地使用权所支付的费用+ [该开发产品类型建安成本平均单价×建筑面积×（1 ﹢前期工程费与土建成本比率﹢基础设施费与土建成本比率+公共配套设施费与土建成本比率+开发间接费用与土建成本比率）]﹜×销售率；

B、实际销售成本=企业所得税纳税申报表第2行； 分析：如果A ＜B，企业有可能多列成本。要结合造价书等资料进行复核分析。

11、单位建安成本测试 A、建安成本平均单价

B、企业单位建安成本=开发成本之建安工程费÷建筑面积 分析：该指标是成本中最重要的指标，如果企业B ＞A数额太大，则说明企业可能多列建安成本少缴税款。

12、开发成本项目比例测试 A、前期工程占建安成本比率（3%~9）

B、基础设施占建安成本比率（5%~12%）：基础设施占建安成本比率大大超过行业区间值，经约谈和实地核查，发现将公共配套设施费计入基础设施费，并且将支付的代收款项发票列入，导致多列成本偷税。

C、公共配套占建安成本比率（5%~10%）：如果公共配套设施费占建安成本比率高于区间值，有可能是“不配比结转成本”，即将已经完工但是应当由未完工成本对象应该分摊的公共配套设施费，全部列支。

D、开发间接费占建安成本比率（6%~10%）：开发间接费用占建安成本比例过低，有可能是将应当资本化的现场经理部人员费用列入期间费用，从而少缴企业所得税； 思考：企业愿意列入期间费用，还是开非间接费用？

13、建安基本指标比对

房地产建安成本构成（要建立各地自己的区间指标）A、桩基工程（如有）：70~100元/平方米；

B、钢筋：40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米；

C、砼：0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100~165元/平方米；

D、砌体工程：60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)； E、抹灰工程：25~40元/平方米；

F、外墙工程（包括保温）：50~100元/平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/平方米； G、室内水电安装工程（含消防）：60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；

H、屋面工程：15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；

I、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/平方米，一般为90~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米； J、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30~150元/平方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）； K、地下室（如有）：增加造价40~100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；

L、电梯工程（如有）：40~200元/平方米，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/平方米；

M、人工费：130~200元/平方米；

N、室外配套工程：30~300元/平方米，一般约为70~100元/平方米；

O、模板、支撑、脚手架工程（成本）：70~150元/平方米； P、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的5~8%：约60~90元/平方米；

Q、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）：30~50元/平方米；

R、检测、试验、手续、交通、交际等费用：10~30元/平方米；

S、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：以上各项之和*10%=90~180元/平方米；

T、设计费（含前期设计概念期间费用）：15~100元/平方米； U、监理费：3~30元/平方米；

V、广告、策划、销售代理费：一般30~200元/平方米，高者可达500元/平方米以上；

14、拆迁补偿费真实性测试 A、净地出让与毛地出让？ B、拆迁补偿费与拆迁办信息核对 C、一二级联动与拆迁补偿费核对

第一，土地增值税；（国税函【2010】220号）第二，营业税；（国税函发【1995】549号）第三，企业所得税；

15、发票流向查询

抽查企业取得的发票在税源综合系统中发票流向是否相符，此方法较为有效。

16、预提费用测试

A、公共配套设施允许预提，但是绿化工程不允许预提。B、报批报建费用的预提是否有相关文件支撑，是否符合相关标准？

C、是否有预提的土地增值税在企业所得税前扣除？ ①应交税费—应交土地增值税，是否有贷方余额？ ②该贷方余额是否在企业所得税前纳税调增？

D、土地增值税清算时，不允许有任何预提费用在税前扣除。E、出包合同的10%，是总合同，还是分合同

F、预提土地成本：①是否经主管税务机关同意？②预提土地成本是否合理？

17、可售面积测算

总建筑面积：来源于《建设工程规划许可证》。总可售面积：《预售许可证》面积，并进行修正。公共配套面积：对照《销售合同》；31号文件第17条、第18条、第33条政策，如果企业无法证明归全体业主所有，则属于产权未定，要加入可售面积计算单位工程成本。拆迁还建面积：重点检查，拆迁还建面积是否列入预售面积，如果未列入预售面积可能会导致单位成本变小。

按揭跨年度面积：考察当年只收到首付款的售房面积，计算可售面积时是否按照30%配比计入；（配比原则的体现）。单位工程成本=总开发成本÷总可售面积

A、拆迁补偿房屋面积一定要计入可售面积，不能既不计收入，也不计成本；

B、公共配套设施专题（31号文件第17条、18条）C、车位问题（31号文件第33条）

18、固定资产变动率测试

固定资产变动率=（期末固定资产—期初固定资产）÷期初固定资产×100%；

一般该指标如果正负超过20%，应重点分析。

A、如果增加超过20%，则考察企业是否有开发产品转固，如果有，要在转固次月起开始缴纳房产税。（国税发【2003】89号文件）

B、如果减少20%，则考察企业是否将不动产固定资产对外销售、抵债等项目，此营业外收入是否纳税。

C、如果固定资产是因为报废损失从而减少，则考察是否根据总局2011年第25号公告履行专项申报程序。

19、应收账款变动率测试

应收账款变动率=（期末应收账款—期初应收账款）÷期初应收账款×100%；

一般该指标如果正负超过20%，应重点分析。

A、应收账款增加20%以上，为异常，地产企业一般不会出现有大量赊销。应重点考察应收账款户是否属于企业股东等关联关系，是否为低价销售。

B、应收账款减少20%。应重点考察是否有利用“应收账款”贷方发生额挂账收入的现象。20、其他应收款变动率测试

其他应收款变动率=（期末其他应收款—期初其他应收款）÷期初其他应收款×100%；

一般该指标如果正负超过20%，应重点分析。A、如果增长20%以上；

地产企业是现金饥渴企业，一般不应当出现大量的其他应收款，如果有大量其他应收款，应考察是否借给了股东或高管超过1年，如果是应扣缴个人所得税。（财税【2003】158号、财税【2008】83号）

B、如果减少20%以上，或者出现其他应收款负数余额；尤其要关注去年期末数和今年期初数据的核对，以及是否出现负数。

21、应付账款变动率测试

应付账款变动率=（期末应付账款—期初应付账款）÷期初应付账款×100%；

A、如果应付账款变动率低于5%，结合应付账款具体数据，看是否有连续三年未付款的应付账款，是否需要调增应纳税所得额？

B、如果应付账款变动率大于20%，则考察应付账款对应的成本是否有发票。一般来说未结算工程款对方又开具发票为异常情形，应进一步调查发票的真实性。

案例：某公司应付账款居然没有户头，企业自称自己也说不清楚欠谁钱了。到税务局检查其代开的发票，发现该发票票面开具时间为2009年10月，而这种票2010年6月才从上级领会，显然为虚开。

22、短期借款变动率测试

短期借款变动率=（期末短期借款—期初短期借款）÷期初短期借款×100%；

一般该指标如果超过20%，应重点分析。

A、考察短期借款所对应的合同，看是否为房款挂在了“短期借款”贷方科目。

B、考察短期借款所对应的合同，是否为员工委贷，如果是员工委贷，是否代扣代缴个人所得税？

23、职工工资总额变动率测试

职工工资总额变动率=（当年发生的职工工资－去年的职工工资）÷去年的职工工资×100% A、职工工资发生数据在纳税申报表附表3第22行； B、如果该数据超过10%，要考察企业是否有伪造工资表多列费用，或者将关联企业人员的工资（例如：总部人员）列入公司费用的现象。

案例：某集团公司将总部所有人员的工资均列入下属开发公司，造成开发公司少缴企业所得税。

24、注册资本变动率测试

注册资本变动率=（期末注册资本－期初注册资本）÷期初注册资本×100% 如果该指标大于0，则考察：

A、进一步考察是否为未分配利润转增资本，未代扣代缴个人所得税？

B、进一步考察盈余公积变动率是否小于0，是否为盈余公积转增资本，未代扣代缴个人所得税。

C、进一步考察资本公积变动率是否小于0，是否为资本公积转自资本，未代扣代缴个人所得税。

25、盈余公积变动率测试

盈余公积变动率=（期末盈余公积－期初盈余公积）÷期初盈余公积×100% 此数据如果小于0，要重点考察盈余公积转增资本是否代扣代缴个人所得税？

26、资本公积变动率测试

资本公积变动率=（期末资本公积－期初资本公积）÷期初资本公积×100% A、如果该指标小于0，则考察资本公积转增资本是否代扣代缴了个人所得税。

B、如果该指标大于10%，则考察是否有长期挂账未支付的应付款项记入资本公积等问题。

第二篇：纳税评估分析指标

附件1 纳税评估分析指标

一、增值税

(一)增值税税收负担率(简称税负率)1.适用类型：商业、生产、加工、其他非商业纳税人。

2.是否必要指标：必要。

3.指标计算公式： ①本期销项税额

②免抵退销项税额=免抵退销售额*适用税率

③进项税额=当期申报抵扣进项税额-当期进项税额转出+进口料件模拟进项

备注：进口料件模拟进项=当期进口料件金额*适用税率

④存货变动影响额=(存货期末金额-存货期初金额)*适用税率

属于农副产品的存货变动率=(存货期末金额-存货期初金额)/(1-扣除率)*扣除率

⑤销售总额=内销销售

额+免抵退销售额

⑥存货变动额=存货期末金额-存货期初金额

⑦综合税负率=(①+②-③+④)/(⑤+⑥)*100% 4.预警值(标准值)情况：设定预警值，根据税政确定的指标。

5.疑点提示：以进项税额为评估重点，查证有无扩大进项抵扣范围、骗抵进项税额、不按规定申报抵扣等问题，对应核实销项税额计算的正确性。对销项税额的评估，应侧重查证有无账外经营、瞒报、迟报计税销售额、混淆增值税与营业税征税范围、错用税率等问题。

6.数据来源：财务报表，管理采集录入。

（注：个别县局认为分子还要加上（期初留抵税额—期末留抵税额）)

（二）单位产成品原材料耗用率 1.适用类型：生产性纳税人 2.是否必要指标：必要。

3.指标计算公式：单位产成品原材料耗用率=本期投入原材料÷本期产成品成本×100%(公式中的原材料指构成产品的主要、必要的原材料；

本期投入原材料指数量或金额)。

4.预警值(标准值)：下达任务时说明。

5.疑点提示：如高于预警值，或与往年同期相比较高，可能存在人为虚增原材料数量金额，人为扩大损耗率，存在帐外销售问题、存在错误使用存货计价方法、存在人为调整产成品成本或应纳所得额等问题。

6.数据来源：财务报表，管理采集录入。

（三）进项税金控制额

1.适用类型：商业、生产、加工、其他非商业纳税人。

2.是否必要指标：必要。

3.指标计算公式：本期进项税金控制额=(期末存货较期初增加额+本期销售成本+期末应付账款较期初减少额)×主要外购货物的增值税税率

+本期运费支出数×7%。

4.预警值(标准值)：无。

5.疑点提示：将增值税纳税申报表计算的本期进项税额，与纳税人财务会计报表计算的本期进项税额进行比较；与该纳税人历史同期的进项税额控制额进行纵向比较；与税收管理员掌握的本期进项税额实际情况进行比较，查找问题，对评估对象的申报真实性进行评估。具体分析时，先计算本期进项税金控制额，以进项税金控制额与增值税申报表中的本期进项税额核对，若前者明显小于后者，则可能存在虚抵进项税额和未付款的购进货物提前申报抵扣进项税额的问题。

6.数据来源：财务报表，管理采集录入。

（四）累计应税销售额变动率

1.适用类型：商业、生产、加工、其他非商业纳税人。

2.是否必要指标：必要。

3.指标计算公式：累计应税销售额变动率=(本期累计应税销售额-上年同期应税销售额)/上年同期应税销售额*100% 4.预警值(标准值)：无。

5.疑点提示：对销项税额的评估，应侧重查证有无账外经营、瞒报、迟报计税销售额、按规定视同销售的业务不计或少计销售、混淆增值税与营业税征税范围,可能存在虚开专票等问题。

6.数据来源：CTAIS。

（五）应税销售额变动率与应纳税额变动率的差异额

1.适用类型：商业、生产、加工、其他非商业纳税人。

2.是否必要指标：必要。3.指标计算公式：

应税销售额变动率=(本期累计应税销售额-上年同期累计应税销售额)/上年同期累计应税销售额*100% 应纳税额变动率=(本期累计应纳税额-上年同期累计应纳税额)/上年同期累计应纳税额*100% 应税销售额变动率与应纳税额变动率的差异额=应税销售额变动率-应纳税额变动率

4.预警值(标准值)：绝对值大于30%为异常。

5.疑点提示：可能存在虚增进项、少报销售。

6.数据来源：CTAIS。

（六）应收(付)账款变动率 1.适用类型：商业、生产、加工、其他非商业纳税人。

2.是否必要指标：参考。3.指标计算公式：

应收账款变动率=(期末应收账款借方余额－期初应收账款借方余额)÷期初应收账款借方余额×100%。

应付账款变动率=(期末应付账款贷方余额－期初应付账款贷方余额)÷期初应付账款贷方余额×100%。

应收(付)账款：包括应收账款、预收账款、其他应收款、应付账款、预付账款、其他应付款等往来账户。

4.预警值(标准值)：大于30%为异常

5.疑点提示：商业企业应收(付)账款增减变动情况，有利于判断其销售实现情况。如结合《资产负债表》中“应收账款”、“应付账款”、“预收账款”和“其他应付账款”等科目的期初、期末数进行分析。如“应付账款”和“其他应付账款”出现红字和“预收账款”期末大幅度增长等情况，判断是否存在少计收入的问题。

二、所得税

（一）主营业务收入变动率 1.适用类型：商业、生产、加工、其他非商业纳税人。

2.是否必要指标：必要。3.指标计算公式：

主营业务收入变动率=(评估期累计主营业务收入-基期累计主营业务收入)÷基期累计主营业务收入×100% 4.预警值(标准值)：无。5.疑点提示：

主营业务收入变动率值如果小于1，说明收入比上期下降，变动率值越小，则下降越大，应重点审核其是否隐瞒产品销售收入的问题。

6.数据来源：财务报表，管理采集录入。

（二）主营业务成本变动率 1.适用类型：商业、生产、加工、其他非商业纳税人。

2.是否必要指标：必要。3.指标计算公式：

主营业务成本变动率=(评估期主营业务成本-基期主营业务成本)÷基期主营业务成本*100% 4.预警值(标准值)：无。

5.疑点提示：如果主营业务成本变动率大于主营业务收入变动率，可能存在销售未计收入、多列成本费用、扩大税前扣除范围等问题。

6.数据来源：财务报表，管理采集录入。

（三）应税所得率

1.适用类型：商业、生产、加工、其他非商业纳税人。

2.是否必要指标：必要。3.指标计算公式：

应税所得率=(本期应纳税所得额÷收入总额)×100% 注：如果亏损，则应纳税所得额为负数；本期应纳税所得额为弥补以前亏损前的应纳税所得额。

4.预警值(标准值)：无。

5.疑点提示：企业销售额增加，应纳税所得额反而下降，说明销售收入和应纳税所得额未保持同步增长，具体可结合销售毛利率、销售税金率、销售成本率、销售期间费用率等指标进行分析。对于销售毛利率偏低

或为负值的出口企业，应重点审核是否存在与境外关联企业之间进行价格转让、转移利润问题，内销企业应重点审核有否隐瞒产品销售收入的问题。

6.数据来源：财务报表，管理采集录入。

（四）应税所得率变动率

1.适用类型：商业、生产、加工、其他非商业纳税人。

2.是否必要指标：参考。

3.指标计算公式：应税所得率变动率=(评估期应纳税所得额÷评估期收入总额)÷(基期应纳税所得额÷基期收入总额)×100%。

4.预警值(标准值)：无。

5.疑点提示：该指标如果小于1并且发生较大变化，可能存在少计收入、多列成本，人为调节利润问题；

也可能存在费用配比不合理等问题。

6.数据来源：财务报表，管理采集录入。

（五）成本费用利润率

1.适用类型：商业、生产、加工、其他非商业纳税人。

2.是否必要指标：必要。

3.指标计算公式：成本费用利润率=(利润总额÷成本费用总额)×100% 注：利润总额可由总收入扣除成本和费用计算得出。

4.预警值(标准值)：无。

5.疑点提示：若该指标偏低，应重点审核分析费用开支是否合理正常，有否存在少报收入、多列成本、费用等现象。

6.数据来源：财务报表，管理采集录入。

(六)销售利润率

1.适用类型：商业、生产、加工、其他非商业纳税人。

2.是否必要指标：必要。

3.指标计算公式：销售利润率=(利润总额÷收入总额)×100% 注：利润总额可由总收入扣除成本和费用计算得出。

4.预警值(标准值)：无。

5.疑点提示：企业销售额增加，销售利润反而下降，说明销售收入和利润额未保持同步增长，具体可结合销售毛利率、销售税金率、销售成本率、销售期间费用率等指标进行分析。对于销售毛利率偏低或为负值的出口企业，应重点审核是否存在与境外关联企业之间进行价格转让、转移利润问题，内销企业应重点审核有否隐瞒产品销售收入的问题。

6.数据来源：财务报表，管理采集录入。

(七)销售成本率变动率

1.适用类型：商业、生产、加工、其他非商业纳税人。

2.是否必要指标：参考。

3.指标计算公式：销售成本率变动率=(评估期销售成本÷评估期销售收入)÷(基期销售成本÷基期销售收入)×100%。

4.预警值(标准值)：无。

5.疑点提示：该指标如果大于1且发生较大变化，说明单位成本上升，重点审核是否多列成本。

6.数据来源：财务报表，管理采集录入。

(八)费用率变动率

1.适用类型：商业、生产、加工、其他非商业纳税人。

2.是否必要指标：参考。

3.指标计算公式：费用率变动率=(评估期累计费用÷评估期销售收入)÷(基期累计费用÷基期销售收入)×100%。

4.预警值(标准值)：无。

5.疑点提示：该指标如果大于1且发生较大变化，说明单位费用上升，重点审核是否多列费用。

6.数据来源：财务报表，管理采集录入。

(九)资产利润率

1.适用类型：商业、生产、加工、其他非商业纳税人。

2.是否必要指标：参考。

3.指标计算公式：资产利润率=(净利润÷平均净资产)×100%

注：本指标计算涉及资产负债表数据

4.预警值(标准值)：无。

5.疑点提示：该比率越低表明企业资产的利用效果越差，应分析是否有人为瞒报收入或闲置未用财产计提折旧等问题。

6.数据来源：财务报表，管理采集录入。

(十)资产负债率

1.适用类型：商业、生产、加工、其他非商业纳税人。

2.是否必要指标：参考。

3.指标计算公式：资产负债率=(总负债÷总资产)×100% 注：本指标计算涉及资产负债表数据

4.预警值(标准值)：无。

5.疑点提示：该比率大于1的，应分析是否存在效益差、资不抵债的情况，有否存在关联企业间的借贷关系及避税问题。

第三篇：纳税评估通用分析指标及其使用方法

纳税评估通用分析指标及其使用方法

(一)通用指标及功能

1.收入类评估分析指标及其计算公式和指标功能

主营业务收入变动率=(本期主营业务收入-基期主营业务收入)÷基期主营业务收入×100%

2.成本类评估分析指标及其计算公式和功能

单位产成品原材料耗用率=本期投入原材料÷本期产成品成本×100%

分析单位产品当期耗用原材料与当期产出的产成品成本比率，判断纳税人是否存在账外销售问题、是否错误使用存货计价方法、是否人为调整产成品成本或应纳所得额等问题。

主营业务成本变动率=(本期主营业务成本-基期主营业务成本)÷基期主营业务成本×100%

其中：主营业务成本率=主营业务成本÷主营业务收入

主营业务成本变动率超出预警值范围，可能存在销售未计收入、多列成本费用、扩大税前扣除范围等问题。

3.费用类评估分析指标及其计算公式和指标功能

(1)主营业务费用变动率=(本期主营业务费用-基期主营业务费用)÷基期主营业务费用×100%

其中：主营业务费用率=(主营业务货用÷主营业务收入)×100%

与预警值相比，如相差较大，可能存在多列费用问题。

(2)营业(管理、财务)费用变动率=[本期营业(管理、财务)费用-基期营业(管理、财务)费用]÷基期营业(管理、财务)费用×100%

如果营业(管理、财务)费用变动率与前期相差较大，可能存在税前多列支营业(管理、财务)费用问题。

(3)成本费用率=(本期营业费用+本期管理费用+本期财务费用)÷本期主营业务成本×100%

分析纳税人期间费用与销售成本之间关系，与预警值相比较，如相差较大，企业可能存在多列期间费用问题。

(4)成本费用利润率=利润总额÷成本费用总额×100%

其中：成本费用总额=主营业务成本总额+费用总额

与预警值比较，如果企业本期成本费用利润率异常，可能存在多列成本、费用等问题。

如果申报扣除(摊销)额超过允许扣除(摊销)标准，可能存在未按规定进行纳税调整，擅自扩大扣除(摊销)基数等问题

4.利润类评估分析指标及其计算公式和指标功能

(1)主营业务利润变动率=(本期主营业务利润-基期主营业务利润)÷基期主营业务利润×100%

(2)其他业务利润变动率=(本期其他业务利润-基期其他业务利润)÷基期其他业务利润×100%

上述指标若与预警值相比相差较大，可能存在多结转成本或不计、少计收入问题。

5.资产类评估分析指标及其计算公式和指标功能。

(1)净资产收益率=净利润÷平均净资产×100%

分析纳税人资产综合利用情况。如指标与预警值相差较大，可能存在隐瞒收入，或闲置未用资产计提折旧问题。

(2)总资产周转率=(利润总额+利息支出)÷平均总资产×100%

(3)存货周转率=主营业务成本÷[(期初存货成本+期末存货成本)÷2]×100%

第四篇：新增纳税评估分析指标

新增纳税评估分析指标

（不含附件一中营业税分析指标）

1、企业所得税(必须录申报主表、企业所得税汇算申报表、财务报表)1、1 企业所得税__房地产开发业收入差异 1、1、1指标公式

[评估期房地产业营业税计税金额 －（预收账款年末数－预收账款年初数）]－主营业务收入 1、1、2适用范围

适用于房地产开发业的查账征收企业所得税（地税申报）的纳税人。1、1、3疑点问题

纳税人评估期申报的销售不动产营业税计税金额减评估期预收账款净增加额与评估期申报的房地产开发业务收入之差的差额大于0。可能存在少报企业所得税收入问题。1、1、4异常标准

[营业税计税金额－（预收账款年末数－预收账款年初数）]－主营业务收入＞0 1、1、5问题指向

评估期（按评估）已申报的销售不动产税目营业税的计税金额（不包括预收款收入）大于企业所得税申报的房地产开发收入。1、1、6数据来源

“主营业务收入”来源于企业所得税申报表中“主营业务收入”；

“营业税应税收入”来源于综合申报主表营业税——销售不动产 税目下的“计税（费）金额”合计；

“预收账款年末数”来源于《资产负债表》年末数； “预收账款年初数”来源于《资产负债表》年初数。1、2企业所得税__交通运输业收入差异 1、2、1指标公式

评估期交通运输业营业税计税金额－主营业务收入 1、2、2适用范围

适用于交通运输业的查账征收企业所得税（地税申报）的纳税人。1、2、3疑点问题

纳税人评估期申报的交通运输营业税计税金额与企业所得税申报的交通运输业收入差额大于0。可能存在少报企业所得税收入问题。1、2、4异常标准

评估期交通运输业营业税计税金额合计－主营业务收入＞0 1、2、5问题指向

评估期（按评估）申报的交通运输税目营业税的计税金额合计大于企业所得税申报的交通运输业收入。1、2、6数据来源

“主营业务收入”来源于企业所得税申报表中“主营业务收入”；

“评估期交通运输业营业税计税金额合计”来源于综合申报主表“计税（费）金额”合计，“税种”=“营业税”，“税目代码”=“交通运输”，“子目代码”为全部。1、3 企业所得税__邮电通信业收入差异 1、3、1指标公式

评估期邮电通信业营业税计税金额合计－主营业务收入 1、3、2适用范围

适用于邮电通信业的查账征收企业所得税（地税申报）的纳税人。1、3、3疑点问题

纳税人评估期申报的邮电通信营业税计税金额合计与企业所得税申报的主营业务收入差额大于0。可能存在少报企业所得税收入问题。1、3、4异常标准

评估期邮电通信业营业税计税金额合计－主营业务收入＞0 1、3、5问题指向

评估期（按评估）申报的邮电通信税目营业税的计税金额合计大于企业所得税申报的邮电通信等收入合计。1、3、6数据来源

“主营业务收入”来源于企业所得税申报表中“主营业务收入”；

“评估期邮电通信业营业税计税金额合计”来源于综合申报主表的“计税（费）金额”合计，“税种”=“营业税”，“税目”=“邮政”、“电信”。1、4 企业所得税__文化体育业收入差异 1、4、1指标公式

评估期文化体育业营业税计税金额合计－主营业务收入 1、4、2适用范围

适用于文化体育业的查账征收企业所得税（地税申报）的纳税人。1、4、3疑点问题

纳税人评估期申报的文化体育业营业税计税金额合计与企业所得税申报的主营业务收入差额大于0。可能存在少报企业所得税收入问题。1、4、4异常标准

评估期文化体育业营业税计税金额合计－主营业务收入＞0 1、4、5问题指向

评估期（按评估）申报的文化体育税目营业税的计税金额合计大于企业所得税申报的文化、体育主营业务收入。1、4、6数据来源

“主营业务收入”来源于企业所得税申报表中“主营业务收入”；

“评估期文化体育业营业税计税金额合计”来源于综合申报主表的“计税（费）金额”合计，“税种”=“营业税”，“税目”=“文化业、体育业”。1、5 企业所得税__服务业收入差异 1、5、1指标公式

评估期服务业营业税计税金额合计－主营业务收入 1、5、2适用范围

适用于服务业的查账征收企业所得税（地税申报）的纳税人。1、5、3疑点问题

纳税人评估期申报的服务业营业税计税金额合计与企业所得税申报的主营业务收入差额大于0。可能存在少报企业所得税收入问题。1、5、4异常标准

评估期服务业营业税计税金额合计－主营业务收入＞0 1、5、5问题指向

评估期（按评估）申报的服务业营业税计税金额合计大于服务业纳税人评估期企业所得税申报的主营收入，可能存在少申报收入等问题。1、5、6数据来源

“主营业务收入”来源于企业所得税申报表中“主营业务收入”；

“评估期服务业应税收入合计”来源于综合申报主表的“计税（费）金额”合计，“税种”=“营业税”、“税目”=“服务业”。

2、营业税 2、1营业税__房地产业预收账款税收比对 2、1、1指标公式

（评估期预收账款期末数－评估期预收账款期初数+主营业务收入）×5%－营业税应缴税额 2、1、2适用范围

适用于查账征收的房地产业纳税人。2、1、3疑点问题

按评估期预收账款期间数和主营业务收入的合计计算出的应纳营业税额与实际申报的营业税的差额超过一定范围。2、1、4异常标准

（评估期预收账款期末数－同比上期预收账款期末数+主营业务收入）×5%－营业税应缴税额＞0。2、1、5问题指向

房地产开发经营企业在评估期内（按评估），采取预收方式和直接结算方式取得的售房款项没有足额申报缴纳营业税，核对预收 账款科目的往来和结转情况。2、1、6数据来源

“评估期预收账款期末数”来源于评估期《资产负债表》（年报）的期末数；

“同比上期预收账款期末数”来源于同比上期《资产负债表》（年报）的期末数；

“主营业务收入”来源于《利润表》（年报）的期末数；

“营业税应缴税额”来源于综合申报主表的“申报应纳税（费）额”，税种=“营业税”，税目=“销售不动产”的期间合计。2、2营业税评估指标（详见附件一中“辽宁省营业税纳税评估指标及使用方法（）”中的内容）

3、房产税 3、1 房产税_季度_从价计征房产税申报差异 3、1、1指标公式

| [评估期从价计税房产原值×（1－30%）×1.2%×0.25－评估期申报从价计税房产税应纳税额| 3、1、2适用范围

适用于从价计征房产税的纳税人。3、1、3疑点问题

评估期（按季度评估）申报的自用房屋房产税与按纳税人财产登记表中记录的从价计征的房产税税源计算出的应纳税额存在差异。3、1、4异常标准

| [评估期实际从价计税房产原值×（1－30%）×1.2%×0.25]－ 评估期申报从价计税房产税应纳税额|＞0 3、1、5问题指向

按纳税人财产登记的房产原值计算出的房产税应纳税额与其评估期实际应纳的从价计征房产税相比较，存在差异，可能存在少缴从价计征的房产税情况或纳税人房产情况已经发生变化，但财产登记表未及时变更。3、1、6数据来源

“评估期申报从价计税房产税应纳税额”为综合申报主表中按季度合计的“申报应纳税（费）额”、“评估期实际从价计税房产原值”为纳税人财产登记表中自用房屋的房产原值合计。3、2 房产税_从租计征房产税申报差异 3、2、1指标公式

企业本期房产税的租金0201、0202、0200征收品目收入－企业本期营业税0706、0707税目的收入总额 3、2、2适用范围

适用于从租计征房产税的纳税人。3、2、3疑点问题

评估期（按季度或评估）内从租计征房产税纳税人的房屋租金收入小于营业税服务业税目租赁业子目下的“个人住房出租（用于居住）”、“其它房屋出租”的应税收入之和。可能存在少申报缴纳房产税的问题。3、2、4异常标准

企业本期房产税的租金0201、0202、0200征收品目的应税收入 －企业本期营业税0706、0707税目的应税收入总额 < 0 3、2、5问题指向

纳税人评估期内房产税从租计征应税收入小于营业税服务业租赁业应税收入，可能存在少申报房产税的问题。3、2、6数据来源

房产税从租计征应税收入来源于纳税人评估期征收品目0201、0202、0200代码中应税收入（收入总额），营业税服务业税目租赁业子目应税收入来源于纳税人评估期征收品目0706、0707代码中应税收入（收入总额）。

参见“租赁业税目营业税与房产税（从租计征）比对”。

第五篇：纳税评估通用分析指标及使用方法

纳税评估通用分析指标及使用方法

一、通用指标及功能

（一）收入类评估分析指标及其计算公式和指标功能

主营业务收入变动率=（本期主营业务收入－基期主营业务收入）÷基期主营业务收入×100%。

如主营业务收入变动率超出预警值范围，可能存在少计收入问题和多列成本等问题，运用其他指标进一步分析。

（二）成本类评估分析指标及其计算公式和功能

单位产成品原材料耗用率=本期投入原材料÷本期产成品成本×100%。

分析单位产品当期耗用原材料与当期产出的产成品成本比率，判断纳税人是否存在帐外销售问题、是否错误使用存货计价方法、是否人为调整产成品成本或应纳所得额等问题。

主营业务成本变动率=（本期主营业务成本-基期主营业务成本）÷基期主营业务成本×100%，其中：主营业务成本率=主营业务成本÷主营业务收入。

主营业务成本变动率超出预警值范围，可能存在销售未计收入、多列成本费用、扩大税前扣除范围等问题。

（三）费用类评估分析指标及其计算公式和指标功能

主营业务费用变动率=（本期主营业务费用-基期主营业务费用）÷基期主营业务费用×100%，其中：主营业务费用率=（主营业务费用÷主营业务收入）×100%。

与预警值相比，如相差较大，可能存在多列费用问题。

营业（管理、财务）费用变动率=〔本期营业（管理、财务）费用-基期营业（管理、财务）费用〕÷基期营业（管理、财务）费用×100%。

如果营业（管理、财务）费用变动率与前期相差较大，可能存在税前多列支营业（管理、财务）费用问题。

成本费用率=（本期营业费用+本期管理费用+本期财务费用）÷本期主营业务成本×100%。

分析纳税人期间费用与销售成本之间关系，与预警值相比较，如相差较大，企业可能存在多列期间费用问题。

成本费用利润率=利润总额÷成本费用总额×100%，其中：成本费用总额=主营业务成本总额+费用总额。

与预警值比较，如果企业本期成本费用利润率异常，可能存在多列成本、费用等问题。税前列支费用评估分析指标：工资扣除限额、“三费”（职工福利费、工会经费、职工教育经费）扣除限额、交际应酬费列支额（业务招待费扣除限额）、公益救济性捐赠扣除限额、开办费摊销额、技术开发费加计扣除额、广告费扣除限额、业务宣传费扣除限额、财产损失扣除限额、呆（坏）账损失扣除限额、总机构管理费扣除限额、社会保险费扣除限额、无形资产摊销额、递延资产摊销额等。

如果申报扣除（摊销）额超过允许扣除（摊销）标准，可能存在未按规定进行纳税调整，擅自扩大扣除（摊销）基数等问题。

（四）利润类评估分析指标及其计算公式和指标功能

主营业务利润变动率=（本期主营业务利润-基期主营业务利润）÷基期主营业务利润×100%。

其他业务利润变动率=（本期其他业务利润-基期其他业务利润）÷基期其他业务利润×100%。

上述指标若与预警值相比相差较大，可能存在多结转成本或不计、少计收入问题。

税前弥补亏损扣除限额。按税法规定审核分析允许弥补的亏损数额。如申报弥补亏损额大于税前弥补亏损扣除限额，可能存在未按规定申报税前弥补等问题。

营业外收支增减额。营业外收入增减额与基期相比减少较多，可能存在隐瞒营业外收入问题。营业外支出增减额与基期相比支出增加较多，可能存在将不符合规定支出列入营业外支出。

（五）资产类评估分析指标及其计算公式和指标功能

净资产收益率=净利润÷平均净资产×100%。

分析纳税人资产综合利用情况。如指标与预警值相差较大，可能存在隐瞒收入，或闲置未用资产计提折旧问题。

总资产周转率=（利润总额+利息支出）÷平均总资产×100%。

存货周转率=主营业务成本÷〔（期初存货成本+期末存货成本）÷2〕×100%。

分析总资产和存货周转情况，推测销售能力。如总资产周转率或存货周转率加快，而应纳税税额减少，可能存在隐瞒收入、虚增成本的问题。

应收（付）账款变动率=（期末应收（付）账款－期初应收（付）账款）÷期初应收（付）账款×100%。

分析纳税人应收（付）账款增减变动情况，判断其销售实现和可能发生坏账情况。如应收（付）账款增长率增高，而销售收入减少，可能存在隐瞒收入、虚增成本的问题。

固定资产综合折旧率=基期固定资产折旧总额÷基期固定资产原值总额×100%。

固定资产综合折旧率高于与基期标准值，可能存在税前多列支固定资产折旧额问题。要求企业提供各类固定资产的折旧计算情况，分析固定资产综合折旧率变化的原因。

资产负债率=负债总额÷资产总额×100%，其中：负债总额=流动负债+长期负债，资产总额是扣除累计折旧后的净额。

分析纳税人经营活力，判断其偿债能力。如果资产负债率与预警值相差较大，则企业偿债能力有问题，要考虑由此对税收收入产生的影响。

二、指标的配比分析

（一）主营业务收入变动率与主营业务利润变动率配比分析

正常情况下，二者基本同步增长。（1）当比值<1,且相差较大，二者都为负时，可能存在企业多列成本费用、扩大税前扣除范围问题。（2）当比值>1且相差较大、二者都为正时，可能存在企业多列成本费用、扩大税前扣除范围等题。（3）当比值为负数，且前者为正后者为负时，可能存在企业多列成本费用、扩大税前扣除范围等问题。

对产生疑点的纳税人可从以下三方面进行分析：结合“主营业务利润率”指标进行分析，了解企业历年主营业务利润率的变动情况；对“主营业务利润率”指标也异常的企业，应通过申报表及附表分析企业收入构成情况，以判断是否存在少计收入问题；结合《资产负债表》中“应付账款”、“预收账款”和“其他应付款”等科目的期初、期末数进行分析，如出现“应付账款”和“其他应付账款”红字和“预收账款”期末大幅度增长等情况，应判断存在少计收入问题。

（二）主营业务收入变动率与主营业务成本变动率配比分析

正常情况下二者基本同步增长,比值接近1。当比值〈1,且相差较大，二者都为负时，可能存在企业多列成本费用、扩大税前扣除范围等问题；当比值〉1且相差较大，二者都为正时，可能存在企业多列成本费用、扩大税前扣除范围等问题；当比值为负数，且前者为正后者为负时，可能存在企业多列成本费用、扩大税前扣除范围等问题。

对产生本疑点的纳税人可以从以下三个方面进行分析：结合“主营业务收入变动率”指标，对企业主营业务收入情况进行分析，通过分析企业申报表及附表《营业收入表》，了解企业收入的构成情况，判断是否存在少计收入的情况；结合《资产负债表》中“应付账款”、“预收账款”和“其他应付账款”等科目的期初、期末数额进行分析，如“应付账款”和“其他应付账款”出现红字和“预收账款”期末大幅度增长情况，应判断存在少计收入问题；结合主营业务成本率对申报表及附表进行分析，了解企业成本的结转情况，分析是否存在改变成本结转方法、少计存货（含产成品、在产品和材料）等问题。

（三）主营业务收入变动率与主营业务费用变动率配比分析

正常情况下，二者基本同步增长。当比值〈1且相差较大，二者都为负时，可能存在企业多列成本费用、扩大税前扣除范围等问题；当比值〉1且相差较大，二者都为正时，可能企业存在多列成本费用、扩大税前扣除范围等题；当比值为负数，且前者为正后者为负时，可能存在企业多列成本费用、扩大税前扣除范围等问题。

对产生疑点的纳税人可从以下三个方面进行分析：结合《资产负债表》中“应付账款”、“预收账款”和“其他应付账款”等科目的期初、期末数进行分析。如“应付账款”和“其他应付账款”出现红字和“预收账款”期末大幅度增长等情况，应判断存在少计收入问题；结合主营业务成本，通过申报表及附表分析企业成本的结转情况，以判断是否存在改变成本结转方法、少计存货（含产成品、在产品和材料）等问题；结合“主营业务费用率”、“主营业务费用变动率”两项指标进行分析，与同行业的水平比较；通过《损益表》对营业费用、财务费用、管理费用的若干数据分析三项费用中增长较多的费用项目，对财务费用增长较多的，结合《资产负债表》中短期借款、长期借款的期初、期末数进行分析，以判断财务费用增长是否合理，是否存在基建贷款利息列入当期财务费用等问题。

（四）主营业务成本变动率与主营业务利润变动率配比分析

当两者比值大于1，都为正时，可能存在多列成本的问题；前者为正，后者为负时，视为异常，可能存在多列成本、扩大税前扣除范围等问题。

（五）资产利润率、总资产周转率、销售利润率配比分析

综合分析本期资产利润率与上年同期资产利润率，本期销售利润率与上年同期销售利润率，本期总资产周转率与上年同期总资产周转率。如本期总资产周转率-上年同期总资产周转率>0，本期销售利润率-上年同期销售利润率≤0，而本期资产利润率-上年同期资产利润率≤0时，说明本期的资产使用效率提高，但收益不足以抵补销售利润率下降造成的损失，可能存在隐匿销售收入、多列成本费用等问题。如本期总资产周转率-上年同期总资产周转率≤0，本期销售利润率-上年同期销售利润率>0，而本期资产利润率-上年同期资产利润率≤0时，说明资产使用效率降低，导致资产利润率降低，可能存在隐匿销售收入问题。

（六）存货变动率、资产利润率、总资产周转率配比分析 比较分析本期资产利润率与上年同期资产利润率，本期总资产周转率与上年同期总资产周转率。若本期存货增加不大，即存货变动率≤0，本期总资产周转率-上年同期总资产周转率≤0，可能存在隐匿销售收入问题。