商品房房屋保修期与保修责任问题释疑

第一篇：商品房房屋保修期与保修责任问题释疑

商品房房屋保修期与保修责任问题释疑

来源:湖南长沙律师网

近段时间以来，本站律师接到的关于房屋质量的投诉越来越多，其中很多是关于保修期的争议。那么，房屋保修期到底有多长？期限如何计算 ？一旦出

了问题该如何处理？律师为你释疑如下：

保修期的计算

一、建设部发布的于1998年9月1日起实施的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》）中明确，住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不低于下列期

限：

（1）、地基基础和主体结构在合理使用年限内承担保修；

（2）、屋面防水3年；

（3）、墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；

（4）、墙面、顶棚抹灰层脱落1年；

（5）、地面空鼓开裂、大面积起砂1年；

（6）、门窗翘裂、五金件损坏1年；

（7）、管道堵塞2个月；

（8）、供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；

（9）、卫生洁具1年；

（10）、灯具、电器开关6个月；

（11）、其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。

二、根据国务院第279号令《建设工程质量管理条例》（2000年1月10日发布执行）以及建设部第80号令《房屋建筑工程质量保修办法》（2000年6月26日发布执行），国家对房屋建筑的保修期有了新的规定，具体规定如下：

在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文

件规定的该工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5

年；

（三）供热与供冷系统为两个采暖期、供冷期；

（四）电气管线、给排水管

道、设备安装和装修工程为两年。

其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验

收合格之日起计算。

三、建设部发布的于2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》规定：房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位出具的质量保修书约定保修期的存续期，存续期少于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《商品住宅实行质量保证书和

住宅使用说明书制度的规定》中规定的最低保修期限。

国务院颁布的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定了“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限”。建设部在《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》和《房屋建筑工程质量保修办法》，还详细规定了一些房屋各个部位、部件的保修期，主要包括：墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由开发

商与用户自行约定。

这里规定的保修期限为最低保修期限，具体保修时间以建设单位和施工单位合同为依据。需要注意的是，这一期限是建筑商对房地产开发商 的保修期限，从工程竣工验收合格之日起计算。

但是，等房子销售到了消费者手中，上述规定的保修期限很可能已经过了大半。发展商对住户承诺的房屋住宅保修期限，大多是以自己同建筑商所定期限为基础，扣除房子验收合格到销售给住户的这段时间确定。因此，这一期限要比上面规定的房屋保修期限要短许多，有时可能住户拿到房子，一些保修期已经过

了。

根据国家规定，开发商在销售房屋时，要向用户提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，其中要明确保修项目和期限，并且不能低于上述规定的最低保修期限。一般来讲，开发商为了少承担责任，仅会比建筑商承诺给自己的期限稍稍延长一点。其实，房屋的保修期限是可以同开发商商定的，这就要求我们订立购房合同时，一定要注意作为合同附件的《住宅质量保证书》，看清楚上面所承诺的保修时间长短和起算时间；如果觉得保修时间太短，可进行补充约定。

提醒 过了保修期限也可要求处理

需要注意的是，很多购房合同都会有一个免责条款，规定因不可抗力、因使用不当或者第三方原因造成的质量缺陷，不在保修范围之内。这一条需要注意，因为很可能是一个陷阱。对于“不可抗力”法律有明确规定，但因使用不当或者第三方原因却可有各种不同的解释。因此，订立详细的合同很关键，而房屋一旦出现问题后，正确处理更为关键，其中抓紧时间、盯紧开发商是首要两条。一旦房屋出现质量缺陷，首先应该确定属于何种问题，是否在保修期限之内。若在保修期限之内，应马上找开发商要求处理。同时，应记明因为房屋质量缺陷造成的损失，比如地板翘起、瓷砖开裂，维修前向开发商讲明，便于之后要

求赔偿。保修完后，一定要认真验收，如果有可能请专家验看，确保质量过关。涉及结构安全的大问题，应当报当地建设行政主管部门备案，便于日后查询。对超过保修期的房屋质量问题，购房者也不要六神无主，要区分清楚情况以便进行处理。据某物业公司经理提醒，如果是因为发展商故意拖延而超过期限，或者因为屡修屡坏、屡坏屡修而超过期限，由开发商承担责任，购房者有权追溯。只是购房者要注意保存相关证据，便于日后证明用。对于确实超过期限的房屋质量问题，购房者也可以找发展商，要求其本着为客户负责的态度，提供维修服务。只是此时可能态度需要好一点，同时讲一点策略，需要支付一定费用。住宅是使用年限很长的耐用消费品，住宅的质量问题具有复杂性和后验性，有的质量问题只有在使用中才能逐渐发现。现在，国家考虑建立住宅质量保证保险机制。住宅质量保证保险是国际上通行的一种成熟制度，叫做“潜在缺陷保险（简称IDI）”，又称“建筑物十年期责任保险（LiabilityForTen-years）”，主要承保竣工验收之日起10年之内，住宅因质量事故而给消费者造成的损失。

第二篇：如何确定商品房保修责任

如何确定商品房保修责任

根据《建设工程质量管理条例》第四十条、《房屋建筑工程质量保修办法》第七条、第十四条的有关规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限如下：

（1）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。

（2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年。

（3）供热与供冷系统，为两个采暖期、供冷期。

（4）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为２年。

其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自 竣工验收合格之日起计

算。

在保修期限内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追赔。

根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十条的规定，房地产开发企业应当在商品房 交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。

保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

另外，根据《上海市房地产转让办法》第二十九条的规定，新建 房屋买卖、交换或者抵债的，转让人应当自房地产权利转移之日起，对新建房屋承担保修责任。承担保修责任的期限，由转让当事人在转让合同中约定，但不得少于两年。

新建房屋在保修期内发生再转让的，原房地产转让人应当按照原转让合同，继续承担保修责任。

第三篇：商品房房屋保修期限培训资料

商品房房屋保修期限培训资料

综合管理部

首先让我们了解一下什么是房屋保修期的定义：

房屋保修期是指物业开发建设单位在物业交付使用后，对业主承担保修责任的期限。

国家建设部对房屋保修期限有以下规定：

（1）建设部的《商品房销售管理办法》第三十三条有明确规定：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。”

（2）关于保修期的长短，依据《商品房销售管理办法》第三十三条：“商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向房地产商出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。”因此房地产商对购房人负有保修责任，但实际真正承担保修工作的是建设工程承包单位，保修期是以建设工程承包单位对房地产商承诺的时间为基础的。该条里说的《规定》，是《商品房销售管理办法》第三十二条注明的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，而该《规定》第六条讲明：“国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。”

（3）依据国务院的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

A 基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限（注：该年限可能会达到楼宇的使用年限）；

B 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

C 供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

D 电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年； E 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定；

F 建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

因此，“建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算”的说法更为准确。即使房地产商和购房人约定保修期从交付使用日起算，他们很可能会减去房屋竣工验收合格到交付之间的时间，买尾房或现房的购房人，收房时一定要注意保修期的时限，避免错过保修时间。[1]

案例分析

想咨询一下业内大侠：我于是2006年9月入住所购商品房，2008年11月我楼下的四楼业主反应我家漏水到他们家的客厅和厨房，由于我所购的商品房为精装修房，而且装修承包方是开发商指定的，入住前已经全部装修好。现在我家客厅和厨房地面下的管道可能出现漏水，现找到开发商要求解决

问题，开发商说不关他们的事，一方面以过了房屋保修期为由予以拒绝维修，另一方面要求我们去找装修承包方去解决。但现在装修承包房早不知所踪，请哪位大侠我能采取什么方法维护自己的权益。

1、你的房子是在06年9月购买的，在厨房下面的管道会漏水，根据 <建设工程质量管理条例> 第40条，厨房漏水仍然在5年的保修期内，应该由开发商负责维修。

开发商说不关他们的事是错误的，因为当时的装修承包方是由开发商指定的。

2、如果开发商没有尽到保修义务，可以向当地建设局或者房产管理局投诉。

法律依据

<建设工程质量管理条例>

第四十条 在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

第四十一条 建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问

题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

第六十六条 违反本条例规定，施工单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，责令改正，处10万元以上20万元以下的罚款，并对在保修期内因质量缺陷造成的损失承担赔偿责任。

第四篇：浅谈工程保修期、缺陷责任期与工程质量保修金

浅谈工程保修期、缺陷责任期与工程质量保修金

摘要：本文通过对《建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《建设工程质量保证金管理暂行办法》、《房屋建筑工程质量保修书（示范文本）》以及《FIDIC土木工程施工合同条件》中工程质量保修期、缺陷责任期与工程质量保修金的比较分析，提出了工程保修期与缺陷责任期的期限尽可能统一，工程保修金的保留期直接规定，以便于合同管理。

主题词：工程保修期 缺陷责任期 工程保修金 合同管理

1、引言

最近一段时间帮助房地产开发公司起草、管理工程施工合同，施工单位对工程保修金期限的争议引起我的注意，工程项目参与各方对工程保修期与缺陷责任期以及工程保修金的理解比较混乱。由于工程项目参与各方对法律法规的理解不同，有一些矛盾也就更加突出，工程建设的合同管理越来越重要，因此笔者针对工程保修期和缺陷责任期已经工程保修金提出一些看法和做法，供大家讨论。

2、工程保修期、缺陷责任期与工程保修金的概念

2.1.工程保修期房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。工程质量缺陷，是指建设工程的质量不符合工程建设强制性标准、设计文件，以及承包合同的约定。

工程保修期是工程项目承包商对其完成的存在质量缺陷的工程在一定的时间内进行保修的期限。

2.2.缺陷责任期缺陷，现代汉语词典解释为欠缺或不够完备的地方。

责任期，现代汉语词典解释为没有做好分内应做的事因而应当承担的过失的时间。

工程质量缺陷是指建设工程质量不符合工程建设强制性标准、设计文件，以及承包合同的约定。

缺陷责任期就是承包商对其完成的存在质量缺陷的工程项目所承担责任的期限。

2.3.工程质量保修金建设工程质量保证金是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。

3、法律法规中工程保修期与缺陷责任期的比较

3.1.中华人民共和国建筑法中的规定第六十条 建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。

建筑工程竣工时，屋顶&考&试大$、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。

第六十二条 建筑工程实行质量保修制度。

建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。

建筑法是从法律的高度规定了哪些质量缺陷应该维修，规定甲乙双方应该签订工程质量保修书。并没有具体的、可操作的内容。

3.2.建设工程质量管理条例中的规定第三十九条 建设工程实行质量保修制度。

建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。

第四十条 在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

第四十一条 建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

可见条例中保修期指的是承包人对工程承担保修责任的一个最低期限。该期限虽然可由双方在合同中约定，但不能违背建设工程质量管理条例中第四十条的规定，具有的法律强制性。

3.3.建设工程质量保证金管理暂行办法中规定第二条 本办法所称建设工程质量保证金（保修金）（以下简称保证金）是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。

缺陷责任期一般为六个月、十二个月或二十四个月，具体可由发、承包双方在合同中约定。

第五条 缺陷责任期从工程通过竣（交）工验收之日起计。由于承包人原因导致工程无法按规定期限进行竣（交）工验收的，缺陷责任期从实际通过竣（交）工验收之日起计。由于发包人原因导致工程无法按规定期限进行竣（交）工验收的，在承包人提交竣（交）工验收报告90天后，工程自动进入缺陷责任期。

第八条 缺陷责任期内，由承包人原因造成的缺陷，承包人应负责维修，并承担鉴定及维修费用。如承包人不维修也不承担费用，发包人可按合同约定扣除保证金，并由承包人承担违约责任。承包人维修并承担相应费用后，不免除对工程的一般损失赔偿责任。

在建设工程质量保证金管理暂行办法中不仅对缺陷责任期的概念进行了阐述和界定，而且还对其期限做了描述。缺陷责任期就是指预留质保金的一个期限，具体期限由双方合同约定。笔者认为根据&考&试大$《建设工程质量保证金管理暂行办法》理解，缺陷责任期只是发包方预留质量保证金的一个期限有点不准确，缺陷责任期既然是工程质量不符合工程建设强制性标准、设计文件，以及承包合同的约定，根据建设工程质量终身制的理解应该比保修期的时间长，所以缺陷责任期与工程保修金的保留期限不便于实际操作和执行，如果缺陷发生在缺陷责任期内，对于承包人没有进行维修的行为，发包方是可以从质保金中扣除的；而如果缺陷发生在保修期内缺陷责任期外，那么对于承包商不维修的行为或许只能通过法律途径解决了。

通过上文对工程保修期和缺陷责任期的比较，从本质上来说应该是没有很明显区别的，缺陷责任期是承包商对其完成的存在质量缺陷的工程项目所承担责任的期限，而工程保修期是承包人对工程承担保修责任的一个期限，在这个文件中硬性规定缺陷责任期的时间有些不妥，至于工程质量保修金的保留期限，应该和保修期一致。

4、FIDIC土木工程施工合同条件与房屋建筑工程质量保修书的比较

4.1.FIDIC土木工程施工合同条件中的规定1.1.3.7“缺陷通知期”指根据投标函附录中的规定，从工程或区段按照第10.1款工［程或区段的接收］被证明完工的日期算起，到按照第11.1款［完成扫尾工作和修补缺陷通］知工程或该区段（视情况而定）中的缺陷的期限（包括按照第11.3款缺［陷通知期的延长决］定的任何延期）。

这里的缺陷通知期也就是我们通常所说的维修期。首先，它是指工程师通知承包商修复工程缺陷的期间；其次，工程是业主已经接收并颁发给承包商接收证书的工程或区段；第三，该期限的长短在投标函附录中写明；第四，该期限可以按照第十三款缺［陷通知期的延长］予以延长；第五，该期限从工程或区段竣工日期开始计算。

这一术语与我国工程界的维修期、质量保证期（质保期）基本相同。

1.1.4.11 “保留金”指雇主按照第14.3款［期中支付证书的申请］扣留并按第14.9款［保留金的支付支］付的累计的保留金。

保留金的性质和目的是一种现金保证金，与履约保函的性质相似，目的是保证承包商在工程执行过程中恰当履约，否则业主可以动用这笔款去做承包商本来应该做的工作，如缺陷通知期内承包商本应修复的工程缺陷。

11.3缺陷通知期的延长：如果且在一定程度上工程、区段或主要永久设备（视情况而定，并且在接收以后）由于缺陷或损害而不能按照预定的目的进行使用，则雇主有权依据第2.5款［雇主的索赔要］求延长工程或区段的缺陷通知期。但缺陷通知期的延长不得超过2年。

这是一条原则性的规定，如果缺陷是由于承包商负责的原因发生的，业主有权延长缺陷通知期，同时规定最多延长2年（即：缺陷通知期最多为3年），但没有规定具体如何延长。

4.2.房屋建筑工程质量保修书（示范文本）的规定工程质量保修范围和内容：承包人在质量保修期内，按照有关法律、法规、规章的管理规定和双方约定，承担本工程质量保修责任。

质量保修范围包括地基基础工程、主体结构工程，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，供热与供冷系统，电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，&考&试大$以及双方约定的其他项目。具体保修的内容，双方约定如下：质量保修期： 双方根据《建设工程质量管理条例》及有关规定，约定本工程的质量保修期如下：⒈地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程合理使用年限；⒉屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为 年； 本文转自项目管理者联盟⒊装修工程为 年；⒋电气管线、给排水管道、设备安装工程为 年；⒌供热与供冷系统为 个采暖期、供冷期；⒍住宅小区内的给排水设施、道路等配套工程为年；⒎其他项目保修期限约定如下：质量保修期自工程竣工验收合格之日起计算。

保修费用：保修费用由造成质量缺陷的责任方承担。

其他：双方约定的其他工程质量保修事项：本工程质量保修书，由施工合同发包人、承包人双方在竣工验收前共同签署，作为施工合同附件，其有效期限至保修期满。

保修书文本中对保修金、保修金的期限以及缺陷责任期没有明示，应该是保修书的不足之处，既然质量管理条例中规定了保修期限，那么在保修书文本中就没有选择的余地。

我们在具体编制建设工程施工合同时，对于工程保修金的规定是这样的：工程保修金是工程总造价的3%；2年保修期满后14天内，工程保险金返还与该分部分项占工程总造价相同比例的保修金；5年保修期满后14天内，剩余的工程保修金一次性全部返还；地基基础和主体结构的缺陷责任期是该工程的合理使用年限，不保留保修金。

5、结束语

通过以上法律法规的学习、分析和FIDIC合同条件与工程质量保修书的比较，缺陷责任期与保修金的期限是两个不同的概念，根据建设工程质量终身制的原则，缺陷责任期应该是工程合理使用年限。&考&试大$为了便于广大工程项目管理者以及工程项目合同管理者的操作和执行，减少工程业主和承包商的矛盾，建议我国的缺陷责任期与工程保修期的时间期限统一，至于工程质量保修金的保留时间应该象FIDIC合同条件一样，直接规定一个期限，以便于建筑工程合同管理。

参考文献：

1、张水波 何伯森编著，FIDIC新版合同条件导读与解析，中国建筑工业出版社，北京，2003年第一版。

2、中华人民共和国建筑法，中华人民共和国全国人民代表大会常务委员会，1997年。

3、建设工程质量管理条例，中华人民共和国国务院，2000年。

4、房屋建筑工程质量保修办法，中华人民共和国建设部，2000年。

5、建设工程质量保证金管理暂行办法，中华人民共和国建设部、财政部，2005年。

6、房屋建筑工程质量保修书（示范文本），中华人民共和国建设部、国家工商管理局，2000年。来源:考试大-咨询工程师考试

第五篇：保修期满房屋漏雨责任应谁负

保修期满房屋漏雨责任应谁负

随着雨季的到来，物业管理企业经常遇到保修期已满的房屋由于漏雨而造成室内装修及物品损坏的情况。业主一是要求物业管理公司对漏雨房屋进行修缮，二是要求赔偿受损物品。如果处理不当，极易发生纠纷。各物业管理公司处理方法各有不同，有的动用维修基金维修；有的用物业管理服务费进行维修；有的直接让业主摊钱修理。至于对业主所造成损失的赔偿问题，更没有统一的处理方法。

如果用维修基金进行修复，建设部、财政部印发的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》中规定：“维修基金的使用执行《物业管理企业财务管理规定》，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造”。但屋顶维修虽属共用部位，但够不上大修标准，也谈不上更新、改造，按规定不符合使用维修基金的标准。如果用物业管理服务费来进行维修，《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》第二条规定：“物业管理服务费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对城市住宅小区内的房屋建筑及其设备、公共设施、绿化、卫生、交通治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用”。可以看出业主所交物业费中应包括房屋建筑的日常维护、修缮整治等费用。但本办法的第八条住宅小区公共性服务收费的费用构成中仅在第二项中规定了公共设施、设备日常运行、维修及保养费，未提到房屋建筑的日常维护和修缮，与第二条的规定不能统一。因此在具体实施过程中无法进行参照。

让各户业主直接分摊费用进行维修。在没有向业主收取维修基金的情况下还可以让业主接受，而对于业主已交纳了维修基金和物业管理服务费的，则很难找到合理的收费依据。

针对上述情况，请贵刊帮忙对保修期已满房屋漏雨维修的费用应该由何处列支，物业管理公司该不该承担损坏物品的赔偿责任，这两个问题予以解答。廊坊市华夏物业管理有限公司 居律师解答：

首先需要解决的问题，不是维修的费用应该由何处列支的问题，而是谁负有维修义务的问题。只有先解决谁负有维修义务的问题，才能解决维修的费用应该由何处列支和物业管理企业该不该承担赔偿责任的问题。

对保修期已满的房屋或共用部位承担维修义务的人，在下列两种不同的情况下分别是开发商和全体业主。如果漏雨的原因是房屋或共用部位的质量不符合质量要求而且业主在两年的保修期内向开发商提出过质量异议，那么，对房屋或共用部位负有维修义务的，是开发商。开发商承担维修义务，是开发商基于与购房人之间的房屋买卖合同关系对购房人承担义务。

如果漏雨的原因不是共用部位的质量不符合质量要求，或者，虽然漏雨的原因是共用部位的质量不符合质量要求，但业主没有在两年的保修期内向开发商提出过质量异议，那么，对共用部位负有维修义务的，是全体业主（包括开发商在内）。全体业主承担维修义务，是每一个业主基于与其他业主之间的财产共有关系对其他业主承担义务。在业主委员会成立之前，开发商代表全体业主行使对共有财产的权利、承担对共有财产的义务。对共用部位等共有财产的维修，开发商作为全体业主的代表应首先履行这一义务。在开发商履行这一义务后，因维修而发生的费用由全体业主共同承担。

以上两种情况，分别是开发商对购房人承担的义务和开发商作为全体业主的代表应首先履行的义务。前者不属于物业管理，后者属于物业管理。开发商一般将这两种情况下的维修义务都委托给物业管理企业完成。但是，在开发商与物业管理企业签订的委托合同中，双方一般都不对房屋或共用部位的维修做上述两种区分，维修费用如何列支就成为物业管理企业不知如何解决的问题，也使得业主不加区分地将矛头全部指向物业管理企业。所以，物业管理企业在与开发商签订委托合同时或者从现在开始，应当与开发商在合同中分清楚哪些不属于物业管理、哪些属于物业管理。不属于物业管理的，维修费用应当由开发商单独支付，不得在维修基金或物业管理服务费中列支或者让业主分摊；属于物业管理的，另当别论。所谓另当别论，是指：有共有财产收益的，维修费用应首先在共有财产的收益中列支；没有共有财产的收益或在共有财产的收益中列支后的不足部分，因材料的更换或添加发生的费用应当在维修基金中列支，服务费用应当在物业管理服务费中列支。

对《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》和《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》中使用的“大修”、“修缮”、“维修”进行法律概念上的区分以试图将三者分别与“维修基金”和“物业管理服务费”对号入座是行不通的。在“大修”、“修缮”、“维修”之间，无法划分明确的界限，立“法”者也无意将三者做不同的概念使用。按照《合同法》以及会计和税务方面的规定，对维修费用进行“材料的费用”和“服务费（即报酬）”的区分才是必需的。无论是“大修”、“修缮”、“维修”，都包含“材料的费用”和“服务费”两个部分。“材料的费用”部分，由委托人预付或受托人垫付，是应当由委托人承担的，计入委托人和受托人之间的资金往来，受托人不会因为“材料的费用”的收支纳税。“服务费”部分，是受托人的营业所得，受托人应当交纳这部分的营业税和所得税。

由于上述两种情况下承担维修义务的人都是开发商，对业主的赔偿责任应当由开发商承担。开发商将不属于物业管理的维修义务或属于物业管理的维修义务委托给物业管理企业面物业管理企业没有尽到维修义务的，均视为开发商没有尽到维修义务，开发商应先行赔偿业主的损失。开发商在对业主承担赔偿责任以后，可以根据物业管理企业是否存在违约行为以及物业管理企业的违约行为是否与损害结果之间存在因果联系决定是否要求物业管理企业承担违约责任。物业管理企业对业主不承担任何赔偿责任。

上述答案完全出自于法律的设计。现实中，由于税收和会计方面对物业管理企业的监管无力，要求物业管理 企业按照法律的设计列支维修费用所获得的非法利益远远大于其违法行为面临的风险和付出的成本，选择法律设计的相反方向列支维修费用对于物业管理企业来说可能更为“正确”。由于物业管理企业与开发商之间的特殊关系，按照法律的设计在物业管理企业和开发商之间进行责任的划分对于物业管理企业和开发商来说可能都没有实际意义，或许，物业管理企业将业主的矛头引向自己而不是引向开发商，更符合物业管理企业和开发商的共同利益和长远利益。

答疑律师：北京市天为律师事务所资深律师 居永和