房屋征收与补偿协议

第一篇：房屋征收与补偿协议

房屋征收补偿协议书

协议编号：

房屋编号：征收人：宾县人民政府房屋征收办公室

被征收人：身份证号码电话：、根据房屋征收补偿法则、政策的有关规定，经征收人与被征收人协商一致，双方自愿就房屋补偿事宜签订如下协议；

一、被征收房屋坐落于，房屋所有权人，产别，结构，用途，房屋所

有权证面积㎡，实测面积㎡，房屋所有权证号。

二、被征收房屋有效产权评估价格为元，附属物评估价格为元，评估总价为元。

三、被征收人可以选择房屋征收补偿方式，一种为产权调换，第二种为货币补偿。

四、产权调换：被征收人选择产权调换的，按照被征收房屋价值与用于产权调换房屋的价值计算并结清差价。

其他：

五、货币补偿；被征收房屋建筑面积㎡，按照评估作价元/㎡作价补偿，征收人支付被征收人征收

补偿费（大写）（￥元）。

五、①搬家补偿费，有效产权面积㎡×20元/㎡=元，每户低于500元按500元计算。

②有线电视迁移费每户□80元，电话迁移费□60元，互联网宽带迁移费□40元，合计元。

③临时安置费，补偿标准为每户8.000元。

④非住宅房屋，从业人员人×400元×个月=元。

⑤非住宅房屋搬迁补偿费元。

合计：被征收人搬迁补助费为元。

六、其它补助费

1、对在《城市居民最低生活保障证》中登记的持有《中华人民共和国残疾证》的残疾人给予元照顾。

2、对持有《城市居民最低生活保障证》的住户每户补助元。

3、其他费用：

七、被征收人进户时向征收人交有线电视和电话配套费1000元。

八、累计：被征收人向征收人人支付（￥元），进户时一次性结清。

征收人向被征收人支付补偿款（￥元），协议签订同时结清。

除本条规定的费用外，征收人不得向被征收人收取任何费用。（法律法规另有规定的除外）

九、签订协议时，被征收人应携带房屋所有权证、土地证及其它能够证明被征收人是被征收房屋合法产权人的材料。

签订协议后，被征收人应将房屋所有权证（证号），土地证（证号）及上述材料（）交给征收人，由征收人负责办理被征收房屋产权注销手续。如被征收人不提供上述材料或者提供虚假材料，造成房屋产权纠纷及其它纠纷的，由被征收人承担相关责任。（如签订协议的人不是被征收人，被征收人应出具符合法律规定的授权委托材料。

十、签订协议后被征收房屋及房屋的附属物归征收人所有。被征收人在搬迁时，房屋的附属物不得擅自拆除。如被

征收人擅自拆除房屋的附属物，被征收人应按附属物造价的两倍赔偿征收人的损失。

十一、被征收人如不执行征收协议，影响整体征收工作及工程施工，拖延工期，造成经济损失拖延其进户时间由被

征收人负责（按实际发生费用计算）。

十二、搬家期限：年月日前搬出。如被征收人不按时搬家，按被征收人房屋价值的三倍赔偿征收人

损失。

十三、进户时间：年月日前进户。如因征收人原因导致被征收人不能按时进户，征收人按国际的有

关法律法规赔偿被征收人的经济损失，并承担相关责任。

十四、建筑格局：按图纸施工。设计标准：住宅楼单元门为电子门，进户门为防盗门，全部采用塑钢双层玻璃，地

面为水泥麻面，墙面抹灰，厨房、卫生间打底灰，门口预留。供暖设施为，上、下水管及电照全面接通。

十五、协议签订后，征收人改变建筑格局或者改变建筑面积或者改变产权调换房屋的位置应与被征收人进行协商，并签订补充协议书。如正说人擅自改变建筑格局或者改变建筑面积或者改变产权调换房屋的位置由征收人承担全部责任，并赔偿被征收人的损失。

十六、征收人工程交工后，通知被征收人入户，如被征收人不能按时入户在此期间发生的一切费用由被征收人负责。

（通知方式按合同留下的电话号码为准，通知时间按电话呼出记录登记为准）停机或无人接听按已通知处理。

十七、此协议双方签订后立即生效。

十八、本合同一式三份，协议双方各执一份，另一份报房屋征收管理部门备案。

征收人（盖章）：承办单位（盖章）：被征收人（签字）：

代表人（签字）：代表人（签字）：

年 月 日年 月 日年 月 日

第二篇：房屋征收补偿安置协议

房屋征收补偿安置协议

甲方（征收部门）：盘锦市兴隆台区城市建设环境保护局

甲方委托实施单位：盘锦市兴隆台区拆迁管理办公室

乙方（被征收人）：盘锦振兴嘉禾房地产开发有限公司联系电话：2950021（***）

按照盘锦市城市总体规划的要求，兴隆台区人民政府因道路修建项目需要，对向海大道以东；石油大街以南；荒地村、腰二十里以北，环城东路以西途经东升村区域的国有土地上的房屋及其附属物实施征收，乙方所拥有的房屋及其附属物在征收范围内。甲、乙双方依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》及有关规定，在平等、自愿、协商一致的基础上就房屋征收补偿安置达成如下协议：

一、甲方对乙方在征收区域内的房屋及附属物进行补偿，残值归乙方所有，补偿款为柒佰伍拾万元（见评估报告）。

二、乙方按照甲方的要求按时搬迁腾空房屋并交给甲方。

三、本协议签订后，乙方须结清水、电、气等费用。被征收房屋因出租或抵押行为，涉及承租人或抵押权人权益的，乙方需与承租人或抵押人达成协议，甲方不再对承租人或抵押权人进行补偿。

四、本协议签订后，甲方先支付50%补偿款共计375万元，其余补偿款375万元，在30日内一次付清。

五、协议在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成的依法向人民法院提起公诉。本协议一式三份，甲乙双方各持一份，自双方签字之日起生效。

甲方：法人代表：

甲方委托施工单位：

乙方：法人代表：

经办人：签于年月日时分

第三篇：房屋征收补偿安置协议

房屋征收补偿安置协议

甲方：贵阳银杏树大鲵养殖有限公司

法人：身份证号：

乙方：修文县六屯镇独山村下西冲组村民

身份证号：

按照桃源河现代高效观光农业示范园的建设要求，需对六屯镇独山村下西冲组土地上的房屋及其附属物实施征收，乙方所拥有的房屋及其附属物在征收范围内。甲、乙双方依照《贵州省房屋征收与补偿条例》及贵阳市的有关规定，在平等、自愿、协商一致的基础上就房屋征收补偿安置达成如下协议：

一、甲方对乙方在征收区域内的房屋及附属物进行补

偿，残值归乙方所有，补偿款为万元（见双方签订的《房屋征收赔偿明细表》）。

二、乙方按照甲方的要求按时搬迁腾空房屋并交给甲

方。

三、本协议签订后，乙方须结清水、电、气等费用。

被征收房屋因出租或抵押行为，涉及承租人或抵押权人权益的，乙方需与承租人或抵押人达成协议，甲方不再对承租人或抵押权人进行补偿。

四、甲方为乙方协调安置土地平方米。与乙

方原有占地面积实行置换。实行多退少补。

五、付款方式：本协议签订后，甲方协调好乙方安置所需土地，并平整场地后，一次付清。

六、协议在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成的依法向人民法院提起公诉。

本协议一式三份，甲乙双方各持一份，自双方签字之日起生效。

甲方：

法人代表：

乙方：

年月日

第四篇：国有土地房屋征收与补偿协议修改后

环城北路（皖国东路）国有土地房屋

征收与补偿协议

征收人：潜山县国有土地上房屋征收与补偿办公室（以下简称甲方）

征收实施单位：潜山经济开发区管理委员会 被征收人（以下简称乙方）：

甲方因环城北路(皖国东路)工程建设需要，经县政府决定作出【2011】91号《关于环城北路（皖国东路）国有土地上房屋征收的决定》，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《环城北路（皖国东路）国有土地上房屋征收与补偿方案》等相关规定，对乙方的房屋进行征收，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就房屋征收安臵达成如下协议：

第一条 被征收房屋现状

(一)房屋所在位臵

，建筑面积

平方米(其中房产证证面积

平方米，房屋的产权性质)。房屋的结构，其中砖混面积平方米，砖木面积平方米，其他面积平方米。土地面积为平方米（其中发证面积平方米），建筑占地平方米，空隙地平方米。

(二)房屋内部设施及装潢情况：

(三)房屋的附属物及构筑物情况：

(四)其他情况：

第二条 乙方人口基本情况

乙方有正式户口 人(其中常住人口 人)，分别是： 户主姓名，年龄 岁，性别。其他成员：

姓名

，年龄，性别，与户主关系

。姓名

，年龄，性别，与户主关系

。姓名

，年龄，性别，与户主关系

。姓名

，年龄，性别，与户主关系

。姓名

，年龄，性别，与户主关系。

第三条 房屋征收补偿选择第 种方式：

1、货币补偿。

2、房屋产权调换。

第四条 被征收房屋的货币补偿方式

(一)货币补偿金额根据被征收人共同推荐的评估机构评估的市场价格确定。

(二)房屋装潢作价方式：由评估机构按市场化评估。

(三)被征收房屋补偿金额：

元。

1、房屋货币补偿金额。根据市场化评估结果，被征收房屋市场估价总值为：

元（含空隙地、装潢、附属物补偿）。

2、临时过渡补偿金额

元。

3、搬迁补偿金额 元。

4、停业停产损失补偿金额

元。

5、征收与补偿奖励补偿金额 元（在规定的征收补偿期限内达成补偿协议的，按每平方米100元予以补助）。

6、在征收与补偿规定的期限内，达成房屋拆迁协议并拆迁的，按被征收房屋市场估价的8﹪给予被征收人奖励，奖励补偿金额 为 元。

其中2、3、4、5、6五项补偿标准按《环城北路（皖国东路）国有土地上房屋征收与补偿方案》规定执行。

(四)房屋货币补偿的币种为人民币，补偿金额由甲方于

年 月 日前支付给乙方，支付方式：房屋腾空交付甲方验收后一次性现金支付。

(五)实行货币补偿的，甲方对乙方不再承担安臵责任。

第五条 房屋产权调换补偿方式

(一)甲方提供位于

，结构

，用途

，建筑面积

平方米的期房予以安臵，房号为：

1、门面房房号，面积为。

2、住房房号，其中： AB户型（面积为户型（面积为

115.795.1

5㎡）套，房号㎡）套，房号为。为。

C户型（面积为111.8㎡）

套，房号为。

产权调换的安臵房应符合以下标准：

1、甲方提供给乙方的安臵房屋，应当是经依法组织竣工验收并合格的房屋。

2、甲方应将房屋所需的供水、供电、有线电视、电话安装进户，室内相关线路由乙方自行安装。

3、新建房屋竣工后质量应经县建设行政主管部门登记备案。

(二)被征收的房屋及产权调换的安臵房屋的价格均由被征 收人选定的评估机构按市场化评估予以确定。

(三)被征收房屋与产权调换的安臵房屋的差价结算。

1、被征收的房屋中应安臵房屋建筑面积为平方米，其中门面房面积平方米，市场估价 元，住房面积平方米，市场估计 元。

2、被征收人选择的安臵房屋建筑面积平方米，元，与应安臵门面等面积部分差价 元，超出应安臵门面部分面积差价 元；住房面积平方米，市场估价 元，与应安臵住房等面积部分差价 元，超出应安臵门面部分面积差价 元。

3、被征收房屋实际安臵房屋与应安臵房屋差价总值为

元。

(四)产权调换差价币种为人民币，差价由 方于

年 月 日前向 方支付，支付方式：。

第六条 房屋产权调换的过渡安臵

(一)乙方选择自行过渡。

(二)乙方过渡期限自 年 月 日至 年 月 日。

(三)乙方选择自行过渡安臵的，甲方应当按本协议第七条的约定向乙方支付临时安臵补助费。

第七条 房屋征收补助费

(一)甲方按《环城北路（皖国东路）国有土地上房屋征收与补偿方案》规定标准，支付乙方搬迁补助费

元，临时安臵补助费

元，征收补助奖励

元，共计

元。

(二)征收非住宅房屋，造成停产、停业损失的，甲方按《环 其中门面房面积为

平方米，市场估价 城北路（皖国东路）国有土地上房屋征收与补偿方案》规定标准，支付乙方停产、停业损失补偿费

元。

（三）空隙地、装潢、及不予安臵的简易附属用房等以评估报告确定的价值予以补偿，补偿金额为 元。

(四)以上补偿合计补偿金额为 元。甲方应于 年 月 日前支付给乙方，支付方式：双方结清差价后一次性付清。

第八条 乙方在****年**月**日前应将被征收房屋及附属房屋腾空，并交甲方拆除。

第九条 逾期安臵的违约责任

(一)甲方应在本协议第六条第(二)项约定的临时过渡期期满前保证乙方按期回迁，逾期不能回迁的，甲方应在临时过渡期满 30 天前通知乙方，按下列约定处理；

1、甲方按本协议第七条约定的临时安臵补助费的2倍向乙方加付临时安臵补助费（按实际逾期日计算临时安臵补助费）。

2、逾期 6 个月内，甲方按本协议第七条约定的停产、停业损失补偿费50%向乙方加付停产损失补偿费；逾期超过6个月，甲方按本协议第七条约定的停产、停业损失补偿费的100%向乙方加付停产停业损失补偿费。

3、逾期12个月的，乙方有权要求重新选择货币补偿或另行选择安臵房。

4、。

5、。

(二)乙方在临时过渡期内，收到甲方书面安臵通知之日起4个月内，应到甲方办理安臵手续；甲方应从发出安臵通知后再支付乙方四个月临时安臵补助费；逾期不到甲方办理安臵手续的，不再享受各种补助费或补偿费。

第十条 甲方关于安臵房标准的违约责任

(一)甲方交付的安臵房标准应符合第五条第(一)项约定。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按约定标准进行整改。

(二)安臵房屋面积确认及面积差处臵方式：

本款规定以建筑面积(本款中均简称面积)为依据进行面积确认及面积差异处臵。

本协议约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记中面积记载不明确的，应由原产权登记部门重新确认。

安臵房交付后，产权登记面积与本协议约定面积发生差异，经甲、乙双方同意按以下原则进行处臵：

(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，按第五条规定原则据实结算差价；

(2)面积误差比绝对值超出3%的，当产权登记面积大于本协议约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款按第五条规定原则据实结算差价；超出3%部分的房屋价款，不找差价。

(3)面积误差比绝对值超出3%的，当产权登记面积小于本协议约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款按第五条规定原则据实结算差价；超出3%部分的房屋价款，由甲方按超出3%部分的房屋价款的双倍返还乙方。

面积误差比＝(产权登记面积－协议约定面积)／协议约定面积×100%

第十一条 甲方逾期支付征收补偿资金(货币补偿、搬迁补助费、临时安臵补助费、停产停业补偿费、附属物补偿、空隙地补偿)的违约责任。

甲方如未按本协议规定的时间付款，按下列方式处理：

逾期在30日之内，自本协议规定的应付款期之第二天起至实际全额支付应付款之日止，甲方按日向乙方支付逾期应付款的万分之 三 日违约金，协议继续履行；

2、逾期超过 30日后，自本协议规定的应付款之第二天起至实际全额支付应付款之日止，甲方按日向乙方支付逾期应付款的万分之 五(该比率应不小于前款中的比率)的违约金，协议继续履行。

第十二条 其他违约责任

第十三条 本协议在履行过程中发生的争议，由当事人协商解决；协商或调解不成的，依法向人民法院提起诉讼。

第十四条 本协议未尽事项，可由双方约定后签订补充协议。

第十五条 协议附件与本协议具有同等法律效力。本协议及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

第十六条 本协议自双方签字盖章之日起生效。

第十七条 本协议一式

份，甲、乙各持 份。

甲方(签章)：

乙方(签章)：

实施单位：

委托代理人：

****年**月**日

****年**月**日

附件一：安臵房屋平面图

附件二：被征收房屋平面图

第五篇：经典解读：房屋征收与补偿

对《国有土地上房屋征收与补偿条例》的理解

近年来，因城镇房屋拆迁引发的利益冲突和社会矛盾，已成为影响我国工业化、城镇化进程和社会稳定的突出问题之一。2011年1月21日，国务院公布施行了《国有土地上房屋征收与补偿条例》（下称征收补偿条例），以前的《城市房屋拆迁管理条例》（下称拆迁条例）同时废止。《征收补偿条例》努力把公共利益同被征收人个人利益统一起来，通过保护被征收群众的利益、完善征收程序、加大公众参与、明确补偿标准、补助和奖励措施、禁止建设单位参与搬迁、取消行政机关自行强制拆迁的规定，充分显示了维护公共利益，保障被征收人的合法权益的鲜明特色，彰显了以人为本的立法精神，有利于推动和谐社会的建设。

一、政府是公共利益征收惟一补偿主体

过去，多数情况下由拆迁人即开发商向当地建设主管部门申请拆迁许可，获批后由开发商实施拆迁。而成为拆迁主体的开发商，为了追求利润，往往尽可能压缩拆迁补偿标准，并且把拆迁负担转嫁到房价里，这样容易造成拆迁人与被拆迁人矛盾激化。《征收补偿条例》规定，市、县级以上地方人民政府为征收与补偿主体。政府可以确定房屋征收部门负责组织进行房屋征收与补偿工作，并规定禁止建设单位参与搬迁活动，任何单位和个人都不得采取暴力、威胁或者中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。《拆迁条例》将拆迁设置成行政许可的方式，给拆迁人颁发拆迁许可证，拆迁补偿协议一旦达不成，政府可以做出有利于拆迁人的拆迁裁决，而政府却不承担责任，由此导致的拆迁矛盾愈演愈烈。而《征收补偿条例》将拆迁许可证的方式废除，所有的国有土地上房屋征收行为都变为政府行为，政府对此负责。被征收人对政府的征收决定不服的，既可以进行行政复议，也可以进行行政诉讼。因此，加大了政府的责任，一旦出现问题，责任主体就非常明确，政府会谨慎地对待房屋征收与补偿工作。这样，从制度上保证了征收、补偿工作的规范化。

二、明确界定了公共利益的范围

《征收补偿条例》规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定，必须以为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要为前提。并以列举的方式对公共利益进行了界定，明确了因公共利益征收的范围。征收城市房屋必须基于公共利益的需要，就我国的具体国情而言，工业化、城镇化是经济社会发展、国家现代化的必然趋势，符合广大人民群众的根本利益，是公共利益的重要方面。2004年我国宪法修正案为保护公民个人合法的私有财产，规定只能基于“公共利益”的需要并依照法律程序，才能进行征收或者征用。这标志着公共利益征收与商业开发征收混为一谈的拆迁模式已成为历史。

三、征收过程程序化，强调尊重被征收人意愿

征收程序是规范政府征收行为，维护被征收人合法权益，促使政府做好群众工作的重要保障。《征收补偿条例》提高了对征收补偿方案的公众参与程度，征收补偿方案应征求公众意见，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，应当组织听证会并修改方案，“修改方案”被列入条例，是对被征收人权益的尊重，也是突破。政府作出房屋征收决定前，应当进行社会稳定风险评估。房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。被征收房屋的调查结果和分户补偿情况应当公布。被征收人对征收决定和补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。审计机关应当加强审计。《征收补偿条例》比较强调民众的参与，这个征收和补偿涉及到几个环节，一个就是作出征收决定，要不要征收。如果做了这个征收决定以后，就是怎么补偿，什么标准，这个补偿里面老百姓能不能参与。那么这好几个环节里面，实际上这次的条例都规定了老百姓的参与，尤其是利害关系人的参与。《征收补偿条例》为规范政府征收行为、维护被征收人合法权益提供了重要保障。

四、明确征收补偿标准

房屋征收中给予多少补偿，是人们最为关注的问题，直接关系人民群众的切身利益。而且搬迁引发的矛盾大多集中在征收补偿的标准和补偿是否公平上。

《征收补偿条例》 规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

需要特别注意的是，《征收补偿条例》明确了补偿的时间和标准。时间是房屋征收决定公告之日，标准是不得低于被征收房屋类似房地产的市场价格。这也是老百姓最关心的一点。以市场价格作为补偿标准，使得被征收人的基本利益得到保障。这不仅包括对房屋的补偿，也包括对土地使用权的补偿。这就大体上可以确保被征收人的居住条件有改善、生活水平不下降。

五、被征收人协商选评估机构；

过去，大多数情况下对房屋价值的评估都是由政府指定的评估机构进行的，或者由开发商和被征收人共同协商决定，有的甚至是由开发商指定的评估机构，所以许多被征收人都对这些评估机构不信任，被征收人没有选择权。《征收补偿条例》规定房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，这就极大地维护了被征收人的权益，有利于房屋评估的公平和公正。这样打破了以往一家的评估局面，并从根本上转变错估、漏估、少估等明知有误又无法改变的不公现象，使评估更贴近实际、更公平、更具科学性。

六、征收房屋应先补偿后搬迁

《拆迁条例》没有明确规定“先补偿，后搬迁”的原则，《征收补偿条例》则明确了“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁”。并进一步明确“作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用”。对于之前由建设单位执行补偿，容易出现推委、拖欠等不负责任的情况，《征收补偿条例》明确现在由政府替代建设单位，政府也需满足这个要求，以保证在搬迁前补偿到位。由政府发放补偿款可以增加公信力，使被征收人安心、放心，也便于依法征收的顺利进行。

七、废除行政强制拆迁

《征收补偿条例》规定，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，又不履行补偿决定的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。改变了《拆迁条例》中政府直接进行强制拆迁的作法，规定由政府申请法院强制执行。这一变化呈现出统筹兼顾、公平补偿、阳光征收的鲜明特征，从中也可看到，立法者力图找准公义维护和私权捍卫契合点的努力，建立了司法对行政一定程度上的审查和制约权力的原则。《征收补偿条例》明确法院为实施强制搬迁的唯一主体，这是一大进步，因为政府既然是征收主体，就不能实施强拆行为，否则缺少权力制衡。引入司法机构裁定强制拆迁，更好地体现了对民众权利的保护和对法律的尊重，有利于强制搬迁依法、规范进行，由司法机关从公正、中立的立场，审查其正当性、合法性，并决定是否强制执行，显然更利于减少政府与民众之间的矛盾，增加征收补偿过程中的和谐因素。需要明确的是，《征收补偿条例》取消了行政强拆，只意味着政府无权自行组织有关部门进行行政强拆，但政府依然有作出征收决定及协商不成后作出强制性补偿决定的权力，老百姓不能将此混为一谈。另外，新条例实施之前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。

八、暴力迫使搬迁可追究刑事责任

《征收补偿条例》规定,暴力迫使被征收人搬迁可追究刑事责任。由于拆迁进度与建设单位的经济利益直接相关,容易造成拆迁人与被拆迁人矛盾激化。禁止建设单位参与搬迁活动,任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予处分;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经颁布实施，从“拆迁”改为“征收”，透过这些词语的变化，可以看到条例更加突出房屋征收和补偿的规范、公平、合理。强调阳光征收、公平补偿使公共利益和私人利益得到更好的协调与平衡。它的实施是公共利益和个人利益得到协调和平衡，折射出从强化行政管理到规范行政行为的法治理念的进步。

新《国有土地上房屋征收和补偿条例》十大解读

亮点一

公共利益征收与商业开发征收彻底分开

征求意见稿规定，为了“公共利益”的需要，对国有土地上单位、个人的房屋实行征收以及对被征收房屋的所有权人给予补偿的，适用本条例。

明确这点，不仅意味着长期以来在拆迁活动中频频暴露的“官商合谋”将被封杀，而且宣告，将“公共利益”征收与商业开发征收混为一谈的拆迁模式，将彻底退出历史舞台。

我国2004年宪法修正案为保护公民个人合法的私有财产，规定只能基于“公共利益”的需要并依照法律程序，才能进行征收或者征用。

但什么是“公共利益”，如何界定？成为立法的一大难点。专家学者认为不能过大，实务部门认为不能过窄。有学者指明，“公共利益”的界定，直接关系到对公民私有财产的保护力度以及地方政府的强拆空间。

征求意见稿以列举式的方式，明确“公共利益的需要”包括：国防设施建设；国家重点扶持并纳入规划的能源、交通、水利、科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业；为改善低收入住房困难家庭居住条件，由政府组织实施的廉租住房、经济适用住房等建设；为改善城市居民居住条件，由政府组织实施的危旧房改造；国家机关办公用房建设以及法律、行政法规和国务院规定的其他公共利益的需要。

亮点二 政府是公共利益征收惟一补偿主体

征求意见稿规定，县级以上地方人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

这就是说，实施公益性征收、补偿的主体只有一个，那就是政府。

明确政府是征收补偿的主体，是对现行操作的彻底颠覆。过去，制度设计的，就是政府躲在幕后，由拆迁人即开发商向政府申请拆迁许可，获批后由开发商实施拆迁。而成为拆迁主体的开发商，为了追求利润，往往尽可能压缩拆迁补偿标准，并且把拆迁负担转嫁到房价里。由此导致的拆迁矛盾愈演愈烈，不断升级。

三 政府征收房屋必须要两次公告

征求意见稿第10条规定，县级以上地方人民政府在组织有关部门论证后，应当将房屋征收目的、房屋征收范围、实施时间等事项予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求被征收人、公众和专家意见。公告时间不得少于30日；但是，房屋征收范围较大的，公告时间不得少于60日。

县级以上地方人民政府应当将被征收人、公众和专家意见的采纳情况、不采纳情况及理由及时公告。

征求意见稿第14条规定，县级以上地方人民政府应当将房屋征收决定予以公告。公告应当载明房屋征收目的、房屋征收范围、实施时间和行政复议、行政诉讼权利等事项。

征求意见稿在征收程序中，突出强调了被征收人的知情权、参与权等。

亮点四 发生“公共利益”争执交司法判决

征求意见稿规定，被征收人以及与房屋征收决定有关的利害关系人对县级以上地方人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法向人民法院提起行政诉讼。

这是一个新规定。突破只能对补偿、安置可以提起复议或诉讼的局限。

征收者与被征收者在征收阶段产生的争议，通常因是否属于“公共利益”而起。在这个问题上，过去政府既是运动员也是裁判员，一手遮天，每每让被征收人感到缺乏一个平等的说理平台。

对征求意见稿的这一规定，北京大学法学院副院长沈岿教授认为：“这一点非常重要，因为‘公共利益’确实存在模糊地带。从美国的经验看，法院在同一件事情上也会有截然相反的判决。但非常重要的一点是，政府必须在法庭上接受被征收人关于‘公共利益’是否存在的挑战，政府必须举证证明自己的‘公共利益’主张究竟在什么地方。”

他表示，这是让更多的民众最终接受政府决定的机会，也是政府重新审视自己决定是否周全的机会。亮点五 危旧房改造必须有90%以上人数同意

征求意见稿规定，因危旧房改造的需要征收房屋的，县级以上地方人民政府应当在组织有关部门论证的基础上，征求被征收人的意见。90%以上被征收人同意进行危旧房改造的，县级以上地方人民政府方可作出房屋征收决定；未达到90%被征收人同意的，不得作出房屋征收决定。政府应当将征求意见的情况及时公布。

征求意见稿还规定，因危旧房改造的需要征收房屋的，补偿方案在报县级以上地方人民政府批准前，还应当征得三分之二以上被征收人的同意；危旧房改造的补偿协议，在签约期限内签约率达到三分之二以上的，方可生效。

打着危房房改造的旗号，一些地方政府与开发商联手行强拆之实，践踏被征收人的私有财产权。征求意见稿的规定，有可能将明显放慢旧房改造步伐。

亮点六 征收补偿额按市场评估价确定

征求意见稿规定，房屋货币补偿额，根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。

被征收房屋的房地产市场评估价格由具有相应资质的房地产价格评估机构，按照房地产估价规范和有关规定确定，但不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格。

房地产价格评估机构，由被征收人以投票、抽签等方式确定。

因补偿谈不拢，不知酿成了多少拆迁悲剧。

征求意见稿的这一规定，至少有两大看点：一是明确评估价“不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格”；二是强调评估机构的中立性。现在，许多被征收人都认为，评估机构不中立，因为都是政府单方指定的。征求意见稿改进为“由被征收人以投票、抽签等方式确定”，即被征收人说了算。

如果评估机构或估价师出具虚假或者有重大差错的估价报告的，还将面临被警告、吊销资质、被追究刑事责任等制裁。这是征求意见稿在法律责任中的规定。亮点七 尊重被征收人补偿方式多样选择

征求意见稿规定，补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，或者实行货币补偿与房屋产权调换相结合的形式。

因危旧房改造的需要征收房屋并进行住宅建设的，被征收人享有回迁的权利。除征收租赁房屋外，被征收人可以选择补偿方式。

提供灵活多样的选择，体现了对被征收人的尊重。

亮点八 野蛮暴力强制搬迁者可追刑责

征求意见稿规定，房屋征收部门及其委托的单位不得采取中断供水、供热、供气、供电等方式实施搬迁。任何单位和个人不得以暴力、胁迫以及其他非法手段实施搬迁。

2009年11月27日，贵州博宇房地产公司组织数十人，携带钢管、撬棍和封口胶，对普陀巷9住户8间门面房进行暴力拆迁，13名正在熟睡的住户被强行拽上汽车拖离现场。这一野蛮拆迁，最终酿成群体性事件。

根据征求意见稿，如果房屋征收部门及其委托实施征收补偿与搬迁的单位违法上述规定，不仅造成的损失要赔偿，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，将依法追究刑事责任，尚不构成犯罪的，依法给予处分。

亮点九 违法建筑不予补偿并依法拆除

征求意见稿规定，对房屋征收范围内的违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿，并依法拆除；对未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。

对违法建筑拆除是否补偿问题，一直以来都存在补与不补的争议。

补，是因为一些违法建筑的长期存在，与政府职能部门不作为有关，政府应当为失职买单；不补，是因为那样对守法者明显不公平。

征求意见稿坚持了“不予补偿，并依法拆除”的立场。

亮点十 商业拆迁强调自愿公平政府不介入

征求意见稿在附则中规定，非因“公共利益”的需要实施的拆迁，应当符合城乡规划、土地利用总体规划，并依法办理有关审批手续，由建设单位编制具体实施方案，报经房屋征收部门批准后，按照自愿、公平的原则订立拆迁补偿协议。建设单位、受委托实施拆迁的单位不得采取中断供水、供热、供气、供电等方式或者以暴力、胁迫以及其他非法手段实施拆迁。

区别于公益性搬迁，非“公共利益”的拆迁，是一种民事行为，是平等主体之间的一种交易，不存在地方政府介入问题，讲究的是双方协商。

根据征求意见稿，县级以上地方人民政府对商业拆迁进行监督管理。相关立法进程

中国城市房屋拆迁制度始于上个世纪90年代。

1991年6月1日，国务院发布我国第一部系统规范城市房屋拆迁行为的行政法规《城市房屋拆迁管理条例》，以配套当时的《城市规划法》。

1994年7月5日，我国出台《城市房地产管理法》，由此拉开了房地产市场化序幕，开发商成为中国城乡建设的主力军。就在当年，中国开始推行分税制改革，地方政府开始逐渐倚重土地财政。

2001年6月7日，国务院常务会议通过了对《城市房屋拆迁管理条例》的修改，并于当年7月1日起实施。修改后的条例，仍然没有区分公益和商业拆迁，其运作模式依然是建设单位向政府申请拆迁许可，获批后实施拆迁，发生纠纷由政府裁决；被拆迁人拒绝拆迁的，实行强制拆迁。由于在拆迁问题上，地方政府既是拆迁许可者，又是争议裁决者，无形中充当了强拆的支持者，理论上为“官商合谋”提供了现实的便利，这逐渐发展成为拆迁矛盾的根源。

2007年3月16日，《物权法》出台。该法第42条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋及其他不动产应当依法给予拆迁补偿、维护被征收人的合法权益，征收个人住宅的还应当保障被征收人的居住条件。”

2007年8月30日，《城市房地产管理法修正案》通过。其中规定：“为了公共利益需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”

2007年12月14日，在国务院第200次常务会议上，《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例(草案)》是第一项议题。会议认为，这个条例直接关系人民群众切身利益，要求有关部门广泛听取意见进一步修改后，再次提请国务院常务会议审议，然后公开征求群众意见，再由国务院决定公布施行。

2008年以来，尽管我国遭受国际金融危机冲击，但相关立法仍在进行中，据介绍，国务院法制办在近两年时间里，配合建设部门，进一步加强了理论研究，并到广州、大连展开调研，与被拆迁人进行座谈。同时，国务院法制办对拆迁条例修改中遇到的所有问题，进行了全面梳理，对草案进行了不断修改完善。特别需要说明的是，在此期间，国务院法制办还密切重视舆情收集，对征收、拆迁上发生的新问题、新动向，做到适时跟踪、了解、分析，作为立法参考。

拆迁悲剧

成都：“自焚拆迁户”唐福珍2009年11月13日，成都市金牛区天回镇金华社区的女企业主唐福珍往自己身上浇汽油，在自家房顶上引火自焚，目的就是阻止拆迁。但她的惨烈，并没能保住自家的房子。她死了，房子仍然被拆了，她的多名亲属也因暴力抗法被刑事拘留。

青岛：“自焚拆迁户”张霞2009年10月28日，在遭遇第四次执行强制拆迁时，张霞在自家门前，面对拆迁挖掘机，将汽油浇在了自己的身上。

张霞1998年买下180平米的土地，建了二层楼房开酒楼，有产权和土地使用证。2007年，该土地被当地政府卖给开发商做小产权高层住宅。张霞拒绝了开发商提供近300平方米的小产权住宅进行置换的补偿协议。

重庆：蜗居桉树索要拆迁补偿2009年8月3日，因修建渝宜高速，重庆奉节六旬老人陈茂国在自家1200多平方米的房屋被推倒后，因双方在赔付金上相差22万元，他一怒之下爬上自家一棵15米高的桉树“安营扎寨”，一住3个半月，抵制强拆。

贵州：13名熟睡住户遭遇暴力拆迁2009年11月27日，贵州博宇房地产公司组织数十人，携带钢管、撬棍和封口胶，对普陀巷9住户8间门面房进行暴力拆迁，13名正在熟睡的住户被强行拽上汽车拖离现场。

这一行为随后升级为群体性事件，拆迁户用40余瓶液化气罐堵路，造成近万台车辆滞留。

赤峰：“自焚拆迁户”王娜2009年2月13日，内蒙古自治区赤峰市红山区法院对哈达街中段路北民航家属楼石国清家强制执行拆迁，石的女儿王娜情绪十分激动，在屋里把汽油点燃，造成大面积烧伤。最终事情以双方协商解决告终。

本溪：拒绝拆迁张剑致一强拆者死亡因无法就补偿安置方案达成一致，拒绝拆迁的辽宁本溪男子张剑在房地产公司拆迁人员强行入屋后，拔出了水果刀，致一强拆者当场死亡。随后，张剑的房子迅速被夷为平地，盖起了名为“山水人家”的豪华别墅群。

解读《国有土地上房屋征收与补偿条例》

1、问：制定条例的总体思路是什么？

答：党中央、国务院高度重视条例的制定工作，指出条例直接关系人民群众切身利益，要求我们深入了解情况，广泛听取意见，集中力量组织对难点问题逐项攻关，力争条例早日出台。为了妥善处理实践中的矛盾，制定条例的总体思路：一是统筹兼顾工业化、城镇化建设和土地房屋被征收群众的利益，努力把公共利益同被征收人个人利益统一起来。二是通过明确补偿标准、补助和奖励措施，保护被征收群众的利益，使房屋被征收群众的居住条件有改善、原有生活水平不降低。三是通过完善征收程序，加大公众参与，规定禁止建设单位参与搬迁，取消《城市房屋拆迁管理条例》（以下称原条例）行政机关自行强制拆迁的规定，加强和改进群众工作，把强制减到最少。

在工业化、城镇化发展过程中，必须坚持节约集约利用土地、严格保护耕地的原则，这需要通过提高规划的科学性、严格执行规划、调整产业政策、转变经济发展方式、严格立项审批等手段，控制城乡建设用地盲目无序扩张，确保18亿亩耕地红线与粮食安全。

2、问：在制定条例过程中主要开展了哪些工作？ 答：法制办与住房和城乡建设部、发展改革委和国土资源部等单位共同成立了工作组，多次进行实地调研，选取40多个典型城市进行专项调查统计，专门听取被拆迁人以及经济、法律、规划、土地、评估等方面专家的意见，同东、中、西部的大、中、小城市政府和有关部门负责同志多次进行座谈，反复征求中央国家机关意见，并于2010年1月29日和12月15日两次向社会公开征求意见，分别收到意见和建议65601条和37898条。工作组召开了45次各类座谈会，有1150多人次参加了讨论。工作组对各方面意见逐条整理、综合分析，反复研究、修改，形成了《国有土地上房屋征收与补偿条例(草案)》。

3、问：为了保障房屋被征收群众的利益，条例对补偿作了哪些规定？ 答：两次征求意见中群众的意见主要集中在补偿问题上。按照保证房屋被征收群众居住条件有改善、生活水平不降低的原则，条例规定，对被征收人的补偿包括：被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁与临时安置的补偿，停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，市场价格包含了土地使用权的价值，不低于市场价格就可以保证被征收人所得补偿在市场上能买到区位、面积、用途、结构相当的房屋。

为了保证生活条件困难的被征收人居住条件有改善，条例规定，政府对符合住房保障条件的被征收人除给予上述补偿外，还要优先安排被征收人享受住房保障，使其不再等待轮候保障房。

4、问：条例对房地产评估作了哪些规定？

答：一是明确对被征收房屋价值的补偿，按照不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格的原则进行补偿。对评估中应当考虑的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素以及装修和原有设备的拆装损失补偿等问题，将由房屋征收评估办法进行具体规定。

二是明确房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

三是规定房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。对房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的违法行为，规定了严格的法律责任。

四是规定对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

5、问：条例对公共利益是如何界定的？

答：对这个问题，我们高度重视，收集、研究了国外情况和做法，作了大量的调查研究，多次进行专家论证，广泛听取意见。在此基础上，条例规定，因国防、外交需要和由政府组织实施的能源、交通、水利、教科文卫体、资源环保、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业需要以及保障性安居工程建设、旧城区改建需要可以实行房屋征收。为了加强规划的调控作用，根据条例的规定，确需征收房屋的各项建设活动都应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，并要求制订规划应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证，保障性安居工程建设和旧城区改建还应当纳入市、县级国民经济和社会发展计划，经市、县级人民代表大会审议通过。

6、问：条例对征收程序作了哪些规定？如何体现公开透明和公众参与？ 答：征收程序是规范政府征收行为，维护被征收人合法权益，促使政府做好群众工作的重要保障。条例规定征收补偿方案应征求公众意见；因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，应当组织听证会并修改方案；政府作出房屋征收决定前，应当进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定；被征收房屋的调查结果和分户补偿情况应当公布；被征收人对征收决定和补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼；审计机关应当加强审计。

7、问：条例对房屋征收的实施作了哪些规定？

答：房屋征收是政府行为。按照原条例规定，建设单位是拆迁人，这是由当时的历史条件所决定的。从近几年的实践看，由于拆迁进度与建设单位的经 济利益直接相关，容易造成拆迁人与被拆迁人矛盾激化。条例改变了以前由建设单位拆迁的做法，规定政府是征收补偿主体，由房屋征收部门组织实施房屋征收与补偿工作。房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作，但房屋征收实施单位不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收实施单位实施房屋征收与补偿的行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。禁止建设单位参与搬迁活动，任何单位和个人都不得采取暴力、威胁或者中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。

8、问：条例取消原条例中行政机关自行强制拆迁的规定，主要考虑是什么？ 答：按照原条例的规定，政府既可以责成有关部门强制拆迁，也可以申请法院强制拆迁。近几年来，强制拆迁过程中出现了一些恶性事件，虽然是极少数，但必须高度重视，切实采取有效措施，杜绝此类事件发生。

全国人大常委会办公厅2009年8月28日向社会公开征求意见的《行政强制法（草案）（三次审议稿）》第十三条规定，行政强制执行由法律设定。本条例是行政法规，不宜再设定行政强制执行。因此，条例取消了原条例中行政机关自行强制拆迁的规定，规定由政府申请法院强制执行。这样也有利于加强对政府征收补偿活动的制约，促使政府加强和改进群众工作。

9、问：条例为什么没有对征收集体土地作出规定？

答：有意见认为，条例应一并解决集体土地和房屋征收问题。从我们调查了解的情况看，现在矛盾突出的确实主要在集体土地征收方面，但国有土地上的房屋征收和集体土地征收是分别由条例和土地管理法调整的，通过行政法规对征收集体土地作出规定是超越立法权限的。我们将会同有关部门抓紧对土地管理法有关集体土地征收和补偿的规定作出修改，由国务院尽早向全国人大常委会提出议案。

【链接】

暴力拆迁可追究刑事责任

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，暴力迫使被征收人搬迁可追究刑事责任。

条例规定，采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。此外，条例还规定，采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

征收范围确定后“违建”不补偿

针对一些地方存在的房屋征收前“突击”改扩建，以期获得更多补偿的现象，《国有土地上房屋征收与补偿条例》给出了明确规定，以杜绝此类投机取巧、侵占公共利益的非法行为。

新条例明确，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。

补偿方式：货币或房屋产权调换

《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》讲义



一、城市房屋拆迁工作回顾及评价； 

二、《征收条例》立法背景与过程；



三、制定《征收条例》的总体思路和主要内容； 

四、与《拆迁条例》的不同； 

五、《征收条例》主要条款的释义； 

六、《征收条例》不能解决的几点问题。

一、对城市房屋拆迁工作的回顾与评价

• ㈡城市房屋拆迁法律制度的演变过程回顾 • 1978年改革开放前，“自拆自建”阶段。

• 改革开放后，到1991年6月1日，“统拆统建”阶段。

• 1991年6月1日起，进入“各拆各建加福利”阶段。

• 2001年6月6日，进入“市场化阶段”。• ㈢原《拆迁条例》的法律依据。

• 《拆迁条例》违宪和没有法律依据，是不符合事实的。

• ㈣对《拆迁条例》的评价

从1991年到2011年初，《拆迁条例》对社会经济发展起到了积极的作用，特别是对城市化、城市现代化进程起到了积极的作用。• 主要体现在三个方面：

一是保证了城市建设效率，尤其是促进了旧城区的改造，有效地推进了城市环境的改善，推进了城市综合功能的提高； •

二是有效地改善了城市居民的住房条件。•

三是大幅度提高了城镇化率。

二、《征收条例》立法背景与过程

• 立法背景：

• 为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有人的合法权益，根据《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》，国务院法制办和原建设部负责起草了《国有土地上房屋征收与补偿条例（草稿）》。

• 制订这个条例，关系到群众的切身利益，关系到工业化、城镇化进程，关系到现代化建设全局。

• 《征收条例》的出台特别背景，《征收法》无法及时出台。

• ㈡主要过程：

• 1、2007年12月14日，国务院第200次常务会议首次对条例草案进行了审议。•

2、2007年12月14日后，2010年1月29日第一轮修改。

• 3、2010年1月29日和12月15日两次向社会公开征求意见。• 4、2011年1月21日，正式公布施行。

三、立法总体思路、主要内容

• ㈠总体思路

• 一是统筹兼顾工业化、城镇化建设和土地房屋被征收群众的利益，努力把公共利益同被征收人个人利益统一起来。

• 二是通过明确补偿标准、补助和奖励措施，保护被征收群众的利益，使房屋被征收群众的居住条件有所改善、原来生活水平不降低。

• 三是通过完善的征收程序，加大公众的参与、禁止建设单位参与搬迁，取消行政强制拆迁，加强和改进群众工作，把强制搬迁减少到最低限度。

• 与此同时，总体思路中还考虑到节约集约利用土地、严格保护耕地的原则。

• ㈡主要内容和规定

• 按照统筹兼顾工业化、城镇化需要和房屋被征收群众利益，把公共利益同被征收人个人利益统一起来的总体要求，《征收条例》做出了五个方面的规定：

一是对被征收人的补偿包括被征收房屋价值的补偿、搬迁与临时安置补偿、停产停业损失补偿和补助、奖励。对被征收房屋价值的补偿不得低于类似房地产的市场价格。对符合住房保障条件的被征收人除给予补偿外，政府还要优先给予住房保障。

二是征收范围。确需征收房屋的各项建设活动应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，保障性安居工程建设和旧城区改建还应当纳入市、县级国民经济和社会发展计划。

三是征收程序。扩大公众参与程度，征收补偿方案要征求公众意见，因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，还要组织听证会并修改方案。政府作出房屋征收决定前，应当进行社会稳定风险评估。•

四是政府是房屋征收与补偿的主体。禁止建设单位参与搬迁，承担房屋征收与补偿具体工作的单位不得以营利为目的。

五是取消行政强制拆迁。被征收人超过规定期限不搬迁的，由政府依法申请人民法院强制执行。此外，对违反《征收条例》的行为设定了严格的法律责任。• ㈠适用范围不同。只适用国有土地上房屋征收。• ㈡目的不同。为了公共利益需要。

• ㈢补偿对象不同。只适用于被征收房屋的所有权人。• ㈣管理与实施主体不同。主体是市、县级人民政府。•

1、征收主体和补偿义务主体都是政府。

2、房屋征收与补偿工作由市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施。• ㈤前置条件不同。前提条件相对宏观。

• ㈥项目启动程序不同。由政府直接启动，由政府做出房屋征收决定，政府确定的房屋征收部门负责组织房屋征收与补偿工作。• ㈦评估机构选择方式及评估结果异议处理不同。

1、评估机构选择方式。房地产价格评估机构由被征收人协商选定；

2、对评估结果异议的处理。可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果的异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。即一评估一复核一鉴定。• ㈧补偿安置矛盾解决方法不同。• 主要有五点：

1、对达成补偿协议后又不执行的矛盾处理。达成补偿协议后，不搬迁的，可以依法提起诉讼。

2、对于达不成补偿安置协议的处理。由政府作出补偿决定。•

3、对房屋所有权人不明确的处理。由政府作出补偿决定。

4、对做出补偿决定或裁决后拒不搬迁的处理。由政府依法申请人民法院强制执行。

• ㈨强制执行模式、申请主体、执行依据不同。•

1、征收时，只有司法强制一个途径；

2、征收时，申请主体是市、县级人民政府；

3、征收时，强制执行依据是政府作出的征收决定； •

4、征收时，执行主体是法院。关于是否保留行政强制拆迁的问题争议较大，之所以没有保留，一是正在起草行政强制法也禁止了这类行政强制行为。

二是房屋征收过程中，政府做为当事人一方，不宜再行使行政强制权，以防止行政权力过渡集中。

• 三是行政强制拆迁是引发矛盾纠纷的主要原因，也是恶性事件的导火索。•(一)第四条

市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

• 市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。• 市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。•

本条是关于房屋征收管理体制的规定。

第1款规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。这里的“市、县级人民政府”主要包括两个层面：一是市级人民政府。主要包括除直辖市外的设区的市、直辖市所辖区、自治州等。二是县级人民政府。主要包括不设区的市、市辖区（直辖市的区除外）、县、自治县等。

五、重点条款的释义

• 市、县级人民政府的主要职能有七项：

– ⑴组织有关部门论证和公布征收补偿方案，征求公众意见（第十条）– ⑵对征收补偿方案的征求意见情况和修改情况进行公布，以及组织因旧城区改建需要征收房屋，多数人不同意情况下举行听证会（第十一条）； – ⑶对房屋征收进行社会稳定风险评估（第十二条）； – ⑷依法作出房屋征收决定并公布（第十三条）； – ⑸制定房屋征收的补助和奖励办法（第十七条）；

– ⑹组织有关部门对征收范围内未登记的建筑进行调查、认证、处理（第二十四条）；

– ⑺依法作出房屋征收补偿决定（第二十六条）等。

第2款规定，市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

– 房屋征收部门的设置可以有以下两种形式：

一是市、县级人民政府设立专门的房屋征收部门；

• 二是在现有的部门（房地产管理部门、建设主管部门）中，确定一个部门作为房屋征收部门。

• 原则上讲，一个城市不宜有多个征收部门，以避免征收补偿标准不一问题出现。

– 第一方案，建议各市、县人民政府设立专门的房屋征收部门。目前，镇江市和部分县级市初步决定原房屋拆迁管理办公室为房屋征收部门。

– 第二方案，建议原房屋拆迁管理部门为房屋征收部门，原房屋拆迁管理办公室为征收部门的日常工作机构和房屋征收实施单位。实行市、区二级房屋征收的，原市房屋拆迁管理部门为征收管理部门，对区房屋征收的监督部门。

• 房屋征收部门的主要职责也有七项：

– ⑴委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作、并对委托实施的房屋征收与补偿行为负责监督（第五条）；

– ⑵拟定房屋征收补偿方案，并报市、县级人民政府（第十条）；

– ⑶组织对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登• • •

•

• • • • • •

• 记，并公布调查结果（第十五条）；

– ⑷书面通知有关部门暂停办理房屋征收范围内的新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途相关手续（第十六条）；

– ⑸与被征收人签定征收补偿协议（第二十五条）；

– ⑹与被征收人在拆迁补偿方案确定的签约期限内达不成协议或者被征收房屋所有权不明确的，报请作出决定的市、县级人民政府作出补偿决定（第二十六条）；

– ⑺依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋拆迁范围内向被征收人公布（第二十九条）等。

设区的市房屋征收部门也可以分二个层级设置，即市房屋征收部门与区房屋征收部门二个层级。

– 市级房屋征收部门在履行市房屋征收部门职能的同时，还应当承担如下管理职能，初步设想为：

• ⑴研究制定本行政区域内房屋征收的相关政策法规； • ⑵拟定房屋征收计划；

• ⑶对各区拟公布或实施的房屋征收方案进行综合平衡；

• ⑷对各区拟公布施行的房屋征收补助和补贴办法进行综合平衡； • ⑸对各区做出的房屋征收决定、房屋征收补偿决定进行行政复议； • ⑹对征收补偿资金、安置房建设的筹措和使用情况进行监管； • ⑺对征收档案进行管理； • ⑻处理房屋征收信访。

第3款规定了市、县级人民政府的有关部门的是房屋征收的协助部门。

有关部门包括财政、国土资源管理、规划、建设、房地产、工商、税务、住房保障、发展改革、监察、审计等。

（二）第五条

房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。

房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

第1款规定房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。

考虑到房屋征收实践中，由房屋征收部门受编制、人员、设施设备、技术条件的限制，直接从事房屋征收与补偿工作是不现实的，因此，规定可以委托房屋征收实施单位承担承担房屋征收与补偿的具体工作。

第2款规定了房屋征收部门对房屋征收实施单位的监督责任。主要职能：

– ⑴应当对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，促使其遵守职业道德、规范征收行为、减少矛盾纠纷，保护被征收人的合法权益。

– ⑵对房屋征收实施单位在委托范围内实施房屋征收的行为承担责任。

（三）第八条

为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

– ㈠国防和外交的需要；

– ㈡由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

– ㈢由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

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• – ㈣由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

– ㈤由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

– ㈥法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

本条是关于房屋征收公共利益范围即公共利益界定和规定。

⑴公共利益界定的总体思路。

⑵大家关心的几个问题的个人认识。

（四）第九条

依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展计划。

制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。

本条是关于确需征收房屋的建设活动应当符合规划，纳入计划的规定。

该条款：

– 一是明确了为避免不必要的房屋征收，应当通过国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划进行调控，并保障规划的科学性、民主性，尤其是要加强基本农田保护，严守18亿亩耕地红线。

– 二是保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展计划。

（五）第十条

房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。

市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

本条是关于征收补偿方案的拟定、论证和征求意见的规定。

一般情况下，房屋征收补偿方案应当包括房屋征收范围、实施时间、补偿方式、补偿金额、补助和奖励、安置用房面积和地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，与原房屋拆迁条例规定的拆迁补偿安置方案的内容相当。

（六）第十一条

市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

• 本条是关于市、县级人民政府公布第一款征求意见情况的规定，以及因旧城区改建需要征收房屋的特别规定。

• 第2款规定是对旧城区改建需要征收房屋的特殊规定。

• 这里的多数被征收人应当理解为半数以上。

• 征收人是按房屋权属证明户数进行计算的，不是人数。

• 认为补偿方案不符合本条例的规定，应当是可以统计的反对意见，以书面形式为宜。

• 参加听证的代表不应当限于被征收人，而该当包括被征收人代表和社会各界公众代表。

（七）第十二条

市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。

作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

• 本条是关于社会稳定风险评估、人数较多的征收决定和讨论决定、征收补偿费用管理作用的规定。

• 第1款，关于社会稳定风险评估。风险评估的主体是市、县级人民政府。

• 关于房屋征收决定涉及被征收人人数较多的。由各市、县级政府确定。

• 第2款规定，作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

• 足额是指用于征收的货币、实物的数量应当符合征收补偿方案的要求，能够保障全部被征收人得到依法补偿和妥善安置。• 专户存储要求在银行设立专门的帐户进行存储管理；

• 专款专用，是指征收补偿费用只能用于发放征收补偿，不得挪作他用。

（八）第十六条

房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。

房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

– 本条是关于征收范围确定后暂停办理有关事项的规定。

– 建议对房屋析产、买卖或者租赁房屋，户口迁入或者进行分户也进行限制。– 第2款规定了通知暂停办理事项的主体是房屋征收部门。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。– 房屋征收范围什么时间确定？

• 凡是国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划划定了的范围，就应当视为确定了房屋征收范围。

• 凡是市、县级国民经济和社会发展计划的所涉及的保障性安居工程建设、旧城区改建项目，其项目用地范围就应当是征收范围。• 在确定具体项目时，再由规划、土地部门确定详细的征收范围。

（九）第十八条

征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

– 本条是关于保障被征收人居住条件的规定。– 根据国务院授权，我省拟规定：“征收个人住宅，被征收人家庭符合住房保障条件的，设区的市、县（市）人民政府应当优先给予住房保障。被征收人家庭不参加社会轮候，按照达成补偿协议的先后顺序，申购经济适用住房、配租廉租房。具体保障标准、操作程序由各市、县人民政府制定。”

（十）第二十条

房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

– 本条是关于房地产价格评估机构选定及独立开展评估活动的规定。

– 第1款规定，房地产评估机构应当惠被征收人协商选定。其含义，首先由被征收人在规定时间内协商选定。其次，如果被征收人在规定时间内没有就评估机构选定达成一致意见的，由房屋征收部门通过组织投票、抽签、摇号等公开、公平、公正的方式确定。

– 具体办法由省、自治区、直辖市制定。• • • • •

• • • •

• • – 第2款规定任何单位和个人不得干预评估。结合我省实际，拟采用如下评估机构选择方法：

“房地产评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。具体办法如下：

㈠由征收部门向社会发布征收评估信息；

㈡具有相应资质的房地产价格评估机构报名；

㈢房地产价格评估机构报名数低于5个单位时，由房屋征收部门直接提供给被征收人选择，排列顺序按报名先后。当房地产评估机构报名数超过5个时，房屋征收部门可按照社会信誉状况、综合业务能力、资质等级、业务承接情况进行适当选取，向被征收人推荐5个单位供被征收人选择。排列顺序仍然按报名先后。

㈣被征收人协商决定房地产评估机构。协商不成的，由被征收人投票决定选择房地产评估机构；得票最多的房地产评估机构确定为该项目的评估机构。”

（十一）第二十一条

被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

– 本条是关于房屋征收补偿安置方式选择、产权调换房屋差价结算，经及旧城区改造中就近安置的规定。

– 第1款规定房屋征收补偿安置方式有二种，即货币补偿和产权调换。选择权在被征收人。

– 第2款与拆迁条例一致。

– 第3款是提供改建地段或者相近地段的房屋的规定。

（十二）第二十三条

对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

– 本条是关于征收非住宅房屋造成停业停产损失补偿的规定。

– 房屋征收中，非住宅认定必须同时具备二个条件，条件一是房屋为非住宅房屋，且为营业性用房；条件二是经营行为必须合法，不能是违法经营。– 对“住改非”房屋，在拆迁中，可以增加补偿。

– 根据国务院授权，拟采用如下办法：

• “因征收非个人住宅房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素，由评估机构评估确定。具体操作办法由各市、县制定。”

（十三）第二十四条

市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。

市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

– 本条是关于加强建设活动管理，以及在房屋征收前对未登记的建筑先行调查处理、认定和处理的规定。

– 第1款规定了市、县级人民政府加强建设活动管理的责任。

– 第2款规定在房屋征收前应当对未登记的建筑先行调查处理、认定和处理。– 先行进行处理优点是依据城乡规划法处理，不涉及补偿安置问题，减少矛盾纠纷集中暴发。

（十四）第二十六条

房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照

本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。•

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

– 本条是关于市、县级人民政府做出房屋征收补偿决定，补偿决定内容和不服补偿决定的救济的规定。

– 第1款是关于做出补偿决定的情形。

• 一是达不协议的，在签约期限后做出补偿决定。• 二是产权不明时做出补偿决定。

• 三是补偿决定应当依法送达、公告。公告范围限于征收范围。依法送达后才能生效。

– 第2款是关于补偿决定应当公平。

– 第3款是关于被征收人对补偿决定不服的救济。

（十五）第二十七条

实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

• 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

– 本条是关于“先补偿、后搬迁”原则和禁止性的规定。

– 第1款是“先补偿、后搬迁”原则。包含两种情况：一是房屋征收当事人达成征收补偿安置协议，双方已经按协议约定履行了相关给付义务；二是征收当事人达不成协议，政府依法做出补偿决定，货币补偿款已经专户存储、产权调换房源和周转用房地点和面积已经明确。符合这两种情况的都属于先行予以了补偿。

– 第2款是对非法逼近搬迁的禁止性规定。

•（十六）建议的房屋征收程序

建议房屋征收程序“制定房屋征收计划、通知有关部门暂停办理相关事项、对拟征收房屋进行调查并公布结果、组织相关部门处理未登记房屋、拟定征收补偿方案并征求公众意见、开展社会稳定风险评估、专户存储专项资金、作出房屋征收决定、进行征收补偿安置、实施房屋拆除。必要时还应当依法作出补偿决定或者司法强制执行。”