小区内物业管理是保安还是属保管

第一篇：小区内物业管理是保安还是属保管

小区内物业管理是保安还是属保管

保安智擒窃贼 ２００６年１２月２０日，一人机智抓获４名窃贼的安保员李继生被上实物业公司评为年度先进个人。同时在一个星期前，上海市社会综合治理委员会、上海市见义勇为评选小组授予他见义勇为先进分子荣誉称号，并在上海市第９２次见义勇为先进分子表彰宣传日受到市领导的亲切接见。２００６年７月９日凌晨１点左右，瑞南新苑５６岁的安保员李继生在北门执勤时，发现斜土路８１６号弄口有４名形迹可疑的男子围着一家杂货店实施盗窃。于是李先生边打“１１０”报警，边用对讲机通知小区其他保安，配合迅速赶来的民警，奋力抓获了这些犯罪嫌疑人。一人机智地一举抓获４名犯罪嫌疑人，此举在瑞南小区乃至五里桥街道引起极大的反响。据上实物业的茅茂春先生介绍，李继生到瑞南新苑当安保才一年，在管理处的培训下，他在较短的时间就进入了安保角色，平日时时处处认真负责。经卢湾区综治办推荐，李继生被评为２００６年度上海市见义勇为先进分子。事件衍生讨论 因为协助警方逮捕在小区管辖范围之外的小偷，李先生被评为见义勇为先进，对小区周边的盗窃行为不束手旁观令人敬佩，同时这一事迹也让人们对安保人员的职责范围重新审视。一般更常见的是，小区内业主的财产被盗，大厦停车场车辆失窃，这些都已屡见不鲜，而此时物业管理者往往都被认为难辞其咎，关于小区物业管理保安还是保管的问题时有争论。而记者就此采访了宋安成律师，希望对该问题提供一些意见。

综合各方意见

一般物业管理公司主张，物业管理公司对业主或者租客的财产是处于一种非占有的状态，对业主财产出入小区无法控制，比如说车辆的钥匙始终在业主手里，特别是业主小件的个人财产，物管公司连管理的权利都没有。而业主则主张，物业管理行业作为新兴行业，综观其整个安全管理过程，包括人员出入登记、财产进出登记、先进的摄像监控系统、２４小时巡逻、巡查等等，这些足以说明物管公司实际上已经对小区的财产安全形成了一种不同于传统保管的控制权，构成了保管所必须的要件，所以物管公司的安全保障义务实际上是一种保管服务。责任大小看过错 建纬律师事务所的宋安成律师告诉记者，从目前的有关物管公司保安、保管类似的案例看，法院往往判决物业公司承担一定的责任，究其原因有两个：一是物管公司作为专业的小区管理者，没有尽到保安的注意义务，在管理上有疏漏，主观上有一定的过错，所以应承担一定的责任。二是有关物管公司补充责任的规定，法律已经十分明确。最高院出台的《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》，明确规定了从事经营、服务活动的法人未尽到安全保障义务使他人受到外来损害，侵权人不能赔付时，安全保障义务人应当在其能够防止或者制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任。可见，保安不能免除物管公司的责任，从一定意义上讲，也不能减轻物管公司的责任。

律师提出建议

对上述问题，宋律师提出以下几点建议： 一是服务条款切莫大而化之。《物业管理条例》第三十六条规定：“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产案例受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”可见，物业管理企业对业主所承担的安全保障责任主要是基于合同的约定，而不是法律的规定；从相关的案例看，业主们打官司大都是合同之诉，而非侵权之诉。所以物业管理企业对业主的人身和财产保护到什么程度、怎样保护、应履行什么义务在合同中都应当列明。有的物业服务合同中只约定提供２４小时保安服务，但有多少人员、巡逻的具体安排、巡逻的区域等等都对业主无任何说明，一旦发生业主的财产被盗或人身损害，业主们就会认为不管什么时候、不管室内室外、不管物件大小，统统要赔，况且《合同法》明确规定，如果合同是格式合同，要对提供格式合同的一方作出不利的解释。二是具体情况具体分析。物业管理区域内，发生人身伤害或财产损失，原因往往是多重的，这就要求物管公司在各个方面的工作都不能疏忽。宋律师表示，曾有这样一个案例：某小区一楼业主的室内财产被盗，小偷无从寻找，业主找到物管要求赔偿，承担补充赔偿之责任。物管称，保安制度都是严格按照物业服务合同的约定设置，相关记录和登记完整，自己完全履行了职责对被盗的财产没有责任。但业主反驳说，在三天之前已向物管的维修部反映过一楼门窗的护栏已坏了并要求及时修理，从现场看，小偷也正是从损坏的护栏进入室内的。经查，业主所言属实，物管无言以对。另外，作为业主，对小区案例防范工作要积极支持和配合，物管公司应当与派出所等有关部门相互配合、齐抓共管，共保小区平安。

第二篇：是仓储合同纠纷还是保管合同纠纷

是仓储合同纠纷还是保管合同纠纷

蒋伟

一、基本案情

鑫鑫公司是一家从事辣椒食品生产加工的企业，规模较大，不仅有现代化的生产车间，还有一座容量为300吨（鲜辣椒）的冷库。达达公司也是一家从事辣椒食品生产加工的企业，但规模较小，没有冷库。两家公司同处一市，关系良好。在辣椒收购旺季，达达公司经常将部分鲜辣椒存放于鑫鑫公司的冷库。2003年某月，达达公司与鑫鑫公司联系，要求将45吨鲜辣椒存放到鑫鑫公司冷库，鑫鑫公司同意。双方按惯例没有签订任何合同，由达达公司将45吨用麻袋成包包装的鲜辣椒运送至鑫鑫公司，鑫鑫公司与达达公司的工人共同将辣椒卸车并装入冷库，双方没有对辣椒进行验收，只是由鑫鑫公司为达达公司出具标明辣椒品种、数量（吨数和包数）的保管单一份；同时，鑫鑫公司按惯例收取达达公司支付的一次性装卸费和电费，每吨按20元收取，收据上也注明收费项目为一次性装卸费和电费；双方没有约定存放时间。一个半月后某日上午，达达公司到鑫鑫公司取走10吨辣椒，按惯例双方也没有进行检验。下午，达达公司派人到鑫鑫公司，说取回的辣椒发生变质。双方随即进冷库检验其余辣椒，发现这些辣椒有部分颜色发黑（比正常的鲜辣椒），达达公司遂要求鑫鑫公司赔偿。鑫鑫公司认为自己出于帮忙的缘由无偿保管该辣椒，双方也确认冷库在一个半月中始终运行正常，而且达达公司的辣椒原先的品质如何没法确定，遂不同意赔偿。双方于是发生纠纷。协商不成，达达公司向当地法院提起民事诉讼，主张其在鑫鑫公司“仓储的货物全部变质、腐烂”，要求鑫鑫公司承担赔偿责任，赔偿损失15万元，法院立案的案由为“仓储合同纠纷”。

二、本案的性质并非仓储合同纠纷，而是保管合同纠纷

作为鑫鑫公司的代理律师，我认为本案的焦点问题是必须确定本案的性质到底是仓储合同纠纷还是保管合同纠纷，因为这将是确定本案当事人责任的一个最重要的前提。我认为，本案的性质并非仓储合同纠纷，而是保管合同纠纷；双方当事人的责任应当按保管合同的责任确定。

合同法第二百八十一条规定，仓储合同是指当事人双方约定由保管人为存货人保管储存的货物，存货人支付仓储费的合同。仓储合同应当具有以下几个主要特征：

1、保管人必须是具有仓库营业资质的人，即具有仓储设施和仓储设备、专业从事仓储保管业务的人。这是仓储合同主体上的重要特征。仓储合同中保管储存货物的一方必须是仓库营业人，即专为收取报酬而经营仓库的人。保管人可以是法人，也可以是个体户，但都必须经工商行政管理机关核准从事仓储保管业务方可。

2、仓储合同为双务、有偿合同。保管人提供储存、保管的义务，存货人承担支付仓储费的义务。仓储合同的有偿和双务性正是由保管人一方为专业的仓库营业人的性质所决定的。

3、保管人必须签发仓单。仓单是保管人收到仓储物后给存货人开付的提取仓储物的凭证。仓单是仓储合同的重要特征。存货人的货物交付或返还请求权以仓单为凭证，仓单具有仓储物所有权凭证的作用。作为法定的提取或存入仓储物的书面凭证，仓单是每一仓储合同中必备的。合同法“仓储合同”一章规定：“存货人交付仓储物的，保管人应当给付仓单。”“保管人应当在仓单上签字或者盖章。”“仓单包括下列事项：

（一）存货人的名称或者姓名和住所；

（二）仓储物的品种、数量、质量、包装、件数和标记；

（三）仓储物的损耗标准；

（四）储存场所；

（五）储存期间；

（六）仓储费；

（七）仓储物已经办理保险的，其保险金额、期间以及保险人的名称；

（八）填发人、填发地和填发日期。”“仓单是提取仓储物的凭证。”

结合本案，鑫鑫公司是一家从事加工生产的企业，而非从事仓储业务的企业。鑫鑫公司并不具有仓库营业资质。鑫鑫公司的仓库，仅仅用于本公司加工生产所需，并不对外承接任何仓储业务。之所以为达达公司无偿保管辣椒，完全是基于为关系单位帮忙的缘故。鑫鑫公司既未与达达公司签订书面合同，又没有（也不可能）向达达公司给付“仓单”。鑫鑫公司为达达公司保管辣椒完全是无偿的，仅仅收取了一点合理的费用（电费和装卸费）。所以，本案的基本事实足以说明，本案的性质并非仓储合同纠纷。

而“保管合同”则是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同（合同法第三百六十五条）。保管合同的特征在于，它是实践性合同、非要式合同、有偿无偿可选择性合同。本案双方保管辣椒一事前前后后的性质，完全符合保管合同的特征，故而本案应确定为保管合同纠纷。本案双方的权利义务以及责任，都应当按保管合同的性质进行确认。

三、达达公司的主张在法律上和事实上都没有依据，鑫鑫公司不应承担本案责任

明确了上述问题后，我认为达达公司的主张在法律上和事实上都没有依据，鑫鑫公司不应承担本案责任。

首先，如前所述，本案的性质应为保管合同纠纷，而非仓储合同纠纷。所以，并不存在达达公司所谓“仓储的货物”。

其次，达达公司主张“仓储的货物全部变质、腐烂”没有依据。达达公司在鑫鑫公司保管的辣椒交付于鑫鑫公司仓库时，全部装于麻袋之中，其品质如何达达公司并没有说明，鑫鑫公司亦不知晓。正是因为双方之间并非仓储合同关系，故而没有对入库货物进行检验，从而没有证据证明该货物入库时的品质如何，“变质、腐烂”一说，前提何在？基础事实何在？其后发现的辣椒发黑问题，充其量能够证明这部分辣椒现时的静止状态，决不能证明这部分辣椒先前的状态。合同法“保管合同”一章规定：“寄存人交付的保管物有瑕疵或者按照保管物的性质需要采取特殊保管措施的，寄存人应当将有关情况告知保管人。寄存人未告知，致使保管物受损失的，保管人不承担损害赔偿责任；保管人因此受损失的，除保管人知道或者应当知道并且未采取补救措施的以外，寄存人应当承担损害赔偿责任。”达达公司交付辣椒时，既未告知该辣椒有无瑕疵，又没有要求对该辣椒采取特殊保管措施，故鑫鑫公司对该保管物的品质问题根本不应承担任何责任。

第三，鑫鑫公司仓库的容量为300吨（辣椒），其中有达达公司的45吨辣椒，也有鑫鑫公司的辣椒上百吨，仓库内的大部分辣椒（包括达达公司的大部分辣椒）没有任何问题。双方也都确认，冷库在一个半月中始终运行正常，而同库同时同品种的辣椒不可能出现部分变质的现象。可见，鑫鑫公司对该全部保管物，始终妥善地予以保管。况且，鑫鑫公司为达达公司保管辣椒完全是无偿的，仅仅收取了一点合理的费用（电费和装卸费），该费用已完全用于为达达公司保管辣椒（实际上远远不够）。合同法“保管合同”一章规定：“保管期间，因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的，保管人应当承担损害赔偿责任，但保管是无偿的，保管人证明自己没有重大过失的，不承担损害赔偿责任。” 由此，即使该保管物的品质发生一定问题，鑫鑫公司也不应承担任何责任。

（作者系本所商贸法部主任）

第三篇：物业管理是公共服务还是保镖式服务

物业管理是公共服务还是保镖式服务？

2010-06-24 12:59:13来源：无锡商报

高档小区近日发生治安事件，引发广大业主议论纷纷。有市民反映说，不清楚物业费的具体构成，所以在和物业签订合同的时候，也只能糊里糊涂地就把字给签了。那业主每年缴纳的物业费到底都用在什么地方了呢？50—70%用于管理人员费用

无锡市于2001年起就对普通住宅物业服务实行政府指导价，即住宅物业服务按面积、服务次数等分为七个等级，收费标准最低为每平米0.1元，最高为每平米1.3元。按照《无锡市住宅物业公共服务等级收费指导价标准》，以每月每平米建筑面积计算，一级0.10元，二级0.30 元，三级0.50元，四级0.70元，五级0.90元，六级1.10元，七级1.30元，以上标准可在20%的幅度内上下浮动。

这些物业费包括哪些构成呢？按照《无锡市物业服务收费管理办法》规定，公共服务费用构成因素为：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常维护及保养费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、物业管理企业办公费用；

7、物业管理企业固定资产折旧费用；

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9、经业主大会同意的其他费用；

10、合理利润；

11、法定税费。

“其中，用于管理人员费用一块占比较大，占比在50—70%左右。”市物业管理中心有关负责人告诉记者，每个项目因具体情况不同，支出也不一

样。一般建设标准高的支出也更大些，收取的物业费也会相应提高。“秩序维护费用”提供的是公共服务

在这一系列费用中，有一项为“秩序维护费用”，市物管中心负责人解释说，这笔费用就是用于小区门岗、监控、车库等安全方面。“物业管理公司管的是小区‘公共秩序维护’，但并不对业主人身和财产负有全部的看管和保险义务。”该负责人表示，现在业主对物业公司管理存在一定误区，实际上，物业管理公司提供的是物业管理区域内的安全防范工作，是公共服务，而不是保镖式的服务。

记者查阅《物业管理条例》，其中第47条规定：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作”。而所谓公共秩序维护，即受聘的物业管理企业日常应做好外来人员和车辆的进出登记、停放调度、定时段的安全巡逻(含消防检查及疏导)、监控系统的运行和值守。发生刑事案件，在保护好现场的同时，应及时向公安机关报案。“现在社会上出现了很多高科技、高智商的犯罪手段，这对致力于做大做强的物业管理公司也提出了新的挑战。”锡城一家高档住宅小区的物业公司负责人告诉记者，一般犯罪分子都会选择高档住宅和商业金融密集区作为首要袭击的目标，这是每个物业管理企业都回避不了的问题。他认为，物业公司除了要把安全防范工作做到位以外，还可以通过合同的订立，明确其范围和服务内容及考核标准。

有物业购买“公共责任险”规避风险

随着人们物质文化需求的不断提高，业主对物业管理服务的要求也越来越高。为了适应这种变化，物业管理公司也在努力寻求解决办法。

“无锡已经有一些物业公司，通过购买‘物业管理公共责任险’ 来降低风险。”市物业管理中心有关负责人说，现在有很多保险公司开发出了新的金融产品——物业管理公众责任险，这种产品可以有效化解物业管理企业因工作疏忽或过失，造成业主人身伤害和财产损失的赔偿问题。

“有一个小区的业主，车子停在车库里，却被剥落下来的墙砖砸坏。因为这个小区的物业公司购买了公众责任险，所以保险公司承担掉了部分经济赔偿责任。”该负责人说，这种责任险一般由物业公司购买，不过费用可能仍会摊进业主的物业费中。

在采访过程中，面对业主的质疑，很多物业公司也大吐苦水：物业收费太低、有资质的保安难招、保安认真查问遭遇业主辱骂„„“维护小区安全，需要物业和住户相互理解与支持。”市中心一家物业公司总经理表示，小区保安肩负看管大门、夜间巡逻等职责，确实是小区安全最直接和最重要的维护者，这一关绝对不能形同虚设。而小区业主也应通过及时交纳物业费、带头遵守小区安保规定、增强自身安全防范意识等，共同维护小区安全。(蒋荣)

第四篇：物业管理有限公司保安管理规章制度（小编推荐）

物业管理有限公司保安管理规章制度

第一条 责任范围：适用于本公司全部所辖区域。第二条 主要职责：

贯彻执行公司关于内部安全保卫工作的方针，政策和有关规定，建立健全各项保安工作制度。

第三条 岗位职责

(一)保安队长的工作职责：

负责保安队伍的建设、园区安全消防工作，负责监督执行园区得纪律和规定及保安队内部各项规定，及时把每天所发生异常事件呈报给上级主管，及时传达、落实上级命令。具体如下：

1.负责维护管辖区域内治安秩序，预防和查处安全事故，做好与相关单位的联系联防工作。履行保安人员工作职责。

2.制定各类突发事件的处理程序，建立和健全各项安全保卫制度。处理当班突发事件，如火灾、偷盗等立即报警，并迅速与消防队、治安办部门联系。

3.建立正常的巡视制度并明确重点保卫目标，做到点、面结合。

4.根据所管辖区域的大小和周边社会治安情况，配备相应的保安人员，并对保安人员落实24小时值班制度的情况进行监督和检查。

5.密切保持与保安人员的通讯联络，每天不定时巡视管辖区域的安全工作，检查各值班岗位人员的值勤情况并适时进行指导。保安队长对保安岗哨坚持不定时的查岗及查夜，及时指出保安人员的工作失误及不规范的行为。每日查勤主要有以下内容：

5.1 保安仪容仪表;

5.2 当班保安值班日志及巡逻记录;物件签收事宜;

5.3 人员、车辆、物品出入记录;

6.完善管辖区域内安全防范措施,检查安全设施、设备、器材的使用情况，保证其能在工作中达到预定的使用效果。

7.检查管辖区域内有无妨害公共安全和社会治安秩序的行为,有无违反规章制度的行为,并及时进行纠正,提出处理意见,跟进处理结果。

8.协调本部门和其他部门的工作，提高工作效率。

9.接待投诉，协调处理各种纠纷和治安违纪行为。

10.负责对保安人员的管理、督导训练与考核。做好保安人员的出勤统计，业绩考核等管理工作。

11.掌握保安人员的思想动态，定期召开队务会议，做好思想沟通工作。定期对保安人员进行职业安全，思想道德和各类业务技能培训。

12.做好保安队各种内外文件、信函、资料的整理归档;各种通知的起草以及各类案例处理的书面报告。

13.以身作则，亲力亲为，全面提高安全管理工作的质量。完成上级临时交办的事项。

(二)保安人员工作职责及注意事项

保安人员的工作职责：执行公司的安全、门禁的相关制度并填写相关报表、异常事件的汇报。

1.保安人员必须为人正直，作风正派，以身作则，处事公正，对工作有高度的责任感，不玩忽职守。上岗前按规定着装，仪容仪表要端庄、整洁，自我检查是否作好上岗准备，遵守甲方单位有关规定在严禁在非抽烟区抽烟，严禁饮酒上班及睡岗。

2.维持园区正常工作秩序、治安秩序，消除隐患于萌芽状态，防患于未然。必须严格遵守公司的各项规章制度，如有违反，则按有关规定进行处罚。

3.认真履行值班登记制度，值班中发生和处理的各种情况在登记薄上进行详细登记，交接班时移交清楚，责任明确。

4.对来访客人热情、有礼、耐心文明问询和主动引导，维护公司良好形象。对夜间送货到园区的客户或司机要热情问候，以礼相待并负责通知相关企业人员验收货物。

5.根据各单位情况，要求立岗的，必须服从保安队长安排。

6.工作时间：白班时间为上午 7︰00-下午19：00 晚班时间为下午19：00-上午7：00 每月正常休息4天，节假日无补贴，严格执行劳动纪律，上班不迟到、不早退、不准私自离岗。有私事或生病不能上班须事先请假，经领导同意后方可离开。

7.站岗要端正，不得缺岗、误岗(迟到和早退)站岗的执勤保安不得下岗、蹲岗，随意走动，不能东倒西歪、说话打闹，也不得有其他的小动作，非遇紧急情况不得走下岗台。

8.维持门岗的交通秩序，指挥好进出的车辆，文明值勤，礼貌询问，对 出入区域的车辆、人员及其携带的物品应按规定进行检查并作好登记。

9.保安人员站岗和执勤时，须穿公司规定的制服，佩戴员工识别证。

10.保安值班要高度戒备，加强对重点部位的治安防范，加强防盗活动，及时发现可疑人和事，并进行妥善处理。

11.加强防火活动，及近发现火灾隐患苗头，并消除之。应熟记园区内各处水、电、燃料、开关、门锁及消防器材的地点，以免临急慌乱，定期对消防水管进行检查登记，如有发现有失效的应立即通知保安队长。对重要的电灯、门窗等有缺损时，应及时上报主管部门处理。

12.保安应该负责门卫室日常清洁卫生工作，以保持室内清洁整齐美观。

13.监督员工遵守安全守则，规章制度。保安每天下班前须将各类出库单据收齐，送交相关部门备查。配合领导做好下班后值班工作。

14.保安必须提前十五分钟到岗，要有饱满的精神执勤。做好工作交接，正确记录当班值班日志和案件笔录，及时提出相关工作报告。

15.保安人员必须按照保安队长制定的计划训练时间进行训练，非特殊情况，不得缺席。

以上条款请员工仔细阅读，同意请签名： 年 月 日

第五篇：争议建筑物的属性是物业管理用房还是经营性用房？[范文模版]

最近南京市鼓楼区法院审理的有关小区车库归属一案引起热议：当实际建设的车库数量超出原规划，那么超出规划的部分是否属于全体业主所有？这是否就是媒体们争相报道的：车库当属业主的“第一案”？

徐州西苑艺君花园（一期）业主委员会诉徐州中川房地产开发有限公司物业管理用房所

有权确认纠纷案

【争议焦点】

原告是否具有诉讼主体资格；争议建筑物的属性是物业管理用房还是经营性用房？

【基本案情】

原告：徐州西苑艺君花园(一期)业主委员会。

负责人：侯立申，该委员会主任。

被告：徐州中川房地产开发有限公司。

法定代表人：孙勇，该公司董事长。

审理经过

原告徐州西苑艺君花园(一期)业主委员会(以下简称艺君业委会)因与被告徐州中川房地产开发有限公司(以下简称中川公司)发生物业管理用房所有权确认纠纷，向徐州市泉山区人民法院提起诉讼。

原告诉称

原告艺君业委会诉称：位于徐州市泉山区黄河南路369号艺君花园(一期)是被告中川公司于2000年开发建设的居民小区。2001年8月交付使用时，被告仅提供2间车库供物管使用。后得知，被告出租给他人经营幼儿园的8#楼东侧168平方米的房屋系本小区的物业管理用房。2008年8月，原告起诉要求被告交付物管用房时，被告出示了物管用房已变更为营业房的规划变更手续。2008年12月，原告向徐州市人民政府提起行政复议，撤销徐州市规划局的前述变更规划决定。后被告对此提起行政诉讼，经过徐州市中级人民法院、江苏省高级人民法院的审理，均判决维持了徐州市人民政府的复议决定。判决生效后，双方就物管用房的交付问题协商未果，原告故诉至法院，请求判决确认位于徐州市泉山区黄河南路369号艺君花园8#楼东侧的168平方米物业管理用房(具体见规划定点图)归徐州西苑艺君花园(一期)全体业主所有，诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告中川公司辩称，1．本案的原起诉主体为徐州西苑艺君花园(一期)全体业主，属于集团诉讼，当时起诉时徐州艺君花园业主委员会已经成立，因此徐州西苑艺君花园(一期)全体业主的诉讼主体是不适格的，原徐州西苑艺君花园(一期)全体业主的起诉应依法撤回或驳回。2．物业管理用房作为配套设施建设，在2000年之前并没有强制性的规定。涉案的艺君花园小区于1997年规划定点、2000年6月开工建设、2001年8月29日验收通过。房屋交付后，被告即和物业公司签订了物业管理委托合同，把有关房屋作为物业管理用房移交给物业管理公司使用，完成了被告作为开发商的义务。故在当时对物业管理用房没有强制性规定的情况下，被告已经完成了约定或者惯例的义务。1997年规划定点的物业管理用房是针对规划图中共110500平方米的建筑面积设计的，而本案原告所在的小区仅21403平方米，根据江苏省物业管理条例的规定，被告至多向原告交付85．6平方米的物业用房即符合法律规定。3．规划定点图中记载了营业房和物业管理用房，但图中“营业”二字体现的地点不一定就是营业房，“物业管理”四字体现的地点不一定就是物业管理用房，而是营业房、物业管理共两层，至于具体如何分配，应由被告来决定，只要能满足法律的基本要求即可。4．就目前的房屋状况来讲，将涉案房屋的二层交付给原告，既能满足原告的要求，也满足法律的规定。

本院查明

徐州市泉山区人民法院经审理查明：被告中川公司是原告艺君业委会所在的徐州市西苑艺君花园(一期)小区的开发企业。2000年6月21日，被告取得徐州市规划局徐市规地(2000)编号81《建设用地规划许可证》，规划定点图对西苑艺君花园(一期)物业用房规划为：2层(限高6米)，物业用房260平方米。2000年11月15日，徐州市规划局为被告建设的西苑艺君花园项目核发了徐市规建(2000)268号《建设工程规划许可证》，核准建设7栋6层住宅楼21403平方米，车库3006平方米，阁楼3322平方米，营业房2032平方米，物管、公厕及泵房300平方米，共计30063平方米。在许可证附图和《放(验)线回单》对前述建筑物分别进行定点规划。徐州市规划局在规划定点图上许可的艺君花园8#楼分为三个部分，从东向西依次为：物业管理(2层、限高6米、东西长12米、南北宽7米)、营业(1层、东西长6米)、公厕(1层、东西长10米)。具体分布为，物业管理用房的面积是1272=168平方米；泵房面积85=40平方米；公厕面积(梯形)[(7+3)＼2]10=50平方米，共计258平方米物业用房。2001年8月30日，徐州市建设局就被告的该建设项目签发了徐建验证(27)号住宅竣工验收合格证书，被告随即交付房屋，通知西苑艺君花园(一期)业主上房。后被告向徐州市规划局提交《关于变更中川“艺君花园”8#楼用途的申请报告》，申请将2000年11月规划的“艺君花园”8#楼物业管理用房大部分变更为营业房，而在保持原规划面积，在7#楼西侧底层设置相当面积的物业管理用房。2001年11月6日，徐州市规划局在原规划定点图上签署了“同意原物业管理用房126平方米变更为营业用房”的意见，同日为被告填发了徐市规建20010214号《建设工程规划许可证》，许可建设126平方米营业房。2001年11月7日，徐州市规划局相关负责人员分别在被告的《徐州市建设工程规划许可证申请书》中签署了“同意调整。物管用房面积不少于原定点面积和“同意”的意见。变更后的规划图显示，在8#二楼保留二间物业管理用房，分别记载为28．45平方米和22．67平方米。西苑艺君花园竣工交付房屋后，被告所交付并由原告使用至今的物业管理用房，有两间位于小区7#楼西侧的底层、两间位于4#楼的底层，均为原规划的车库范围。

另查明，2008年12月，徐州西苑艺君花园(一期)全体业主向徐州市人民政府提起行政复议，请求撤销徐州市规划局所作的“将徐州西苑艺君花园(一期)物业管理用房126平方米规划变更为营业房，并将7#楼西侧相同面积的车库变更为物业管理用房”的变更规划行政行为。2009年3月4日，徐州市人民政府作出(2008)徐行复第146号行政复议决定书，决定：撤销徐州市规划局所作的将徐州西苑艺君花园(一期)物业管理用房126平方米规划变更为营业房，并将7#楼西侧相同面积的车库变更为物业管理用房的具体行政行为。2009年4月22日，被告中川公司不服徐州市人民政府的上述复议决定，向徐州市中级人民法院提起行政诉讼，请求撤销徐州市人民政府的上述复议决定，维持徐州市规划局将原物业管理用房变更为营业房及7#楼西侧相同面积的车库变更为物业管理用房的行政行为。徐州市中级人民法院经审理，于2009年6月16日作出(2009)徐行初字第23号行政判决书，驳回了被告的诉讼请求。被告不服向江苏省高级人民法院提起上诉。江苏省高级人民法院于2009年11月27日作出(2009)苏行终字第79号行政判决，驳回上诉，维持原判。

后查明，2003年1月17日，徐州市房产管理局将包括本案诉争物业管理用房在内的位于徐州市泉山区黄河南路369号艺君花园8#楼的房产登记在被告中川公司名下(不含该楼西侧规划为公厕的部分)，其房屋所有权证显示一层建筑面积为135．28平方米，二至三层建筑面积为165．9平方米；该房的房产档案显示该8#楼东侧上下为两层的部分东西长12米、南北宽7米。

2013年3月5日，法院组织双方当事人对本案所涉艺君花园8#楼进行了现场勘察。确认艺君花园8#楼目前正由被告中川公司向外出租作为幼儿园经营使用，在整体上，其外观分为三个部分：东侧为两层、中间为三层、西侧为一层，该楼东侧及北侧均有通向二层的简易楼梯的客观状态。

本案立案时的原告主体为徐州西苑艺君花园(一期)全体业主，后根据原告的申请，原告主体变更为徐州西苑艺君花园(一期)业主委员会。

本案双方当事人的争议焦点是：1．艺君业委会是否具有原告诉讼主体资格；2．行政机关的规划定点对本案当事人产生何种效力；3．被告中川公司重新调配物业用房的效力如何；4．争议建筑物的属性是物业管理用房还是经营性用房。

【裁判过程】

徐州市泉山区人民法院经审理认为：

1．艺君业委会原告诉讼主体适格。依照最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第四十条的规定，民事诉讼法第四十九条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。原告为对西苑艺君花园进行管理，依照《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款的规定成立，具有一定目的、名称、组织机构与场所，管理相应财产，以特定代表人对外代表团体，是《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条第一款规定的“其他组织”。原告依据业主共同或业主大会决议，在授权范围内，以业主委员会名义，依照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定的物权请求权，向被告主张确认物业管理用房所有权，具备原告诉讼主体资格。

2．行政机关的定点规划对本案当事人产生拘束力。建筑物建造规划定点是对建筑物地域及其范围、公共设施面积及负担率等特定事项的确定。依照《中华人民共和国城市规划法》第三十二条的规定，在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后、方可申请办理开工手续。定点规划为建筑物施工前，行政机关对土地使用人的权利义务的确定，属于行政许可行为。如土地使用人在特定期间内未对建筑物定点规划提出异议，即对其产生拘束力。本案中，被告中川公司在行政机关核发建设工程规划许可证后，未对定点规划提出异议，故被告应当遵守定点规划确定的义务建造物业管理用房。被告辩称物业管理用房是针对规划图中共110500平方米的建筑面积设计的，而非本案原告艺君业委会所在的小区21403平方米设计，并没有向法院提供相应的证据，故其辩称不予支持。另被告又辩称，根据江苏省物业管理条例规定的无偿提供设计面积的3‰-4‰物业管理用房，被告至多向原告交付85．6平方米的物业用房即符合法律规定，目前提供的物业管理用房已经远远超过这个标准。因被告在申请建设工程规划许可，行政机关在其申请进行核准规划定点时，被告并未向行政机关提出异议，应当认定被告认可行政机关的定点规划，故其辩称不予支持。规划定点在建筑物竣工验收后，作为物业资料移送管理人，即成为管理规约的一部分，对业主、管理人等产生约束。

3．被告中川公司重新调配物业用房的行为因违法而不具有效力。江苏省人民政府1998年9月4日发布施行的《江苏省城市住宅区物业管理办法》第三十八条规定“住宅区开发建设单位应当按照有关规定建设物业管理用房，在住宅区整体移交时，一并移交给住宅区业主委员会。物业管理用房的产权属住宅区全体业主共有。”江苏省人大常委会制定、2001年3月1日起施行的《江苏省物业管理条例》第二十六条亦明确规定“新建物业在规划建设时，应当建设必要的物业管理配套设施，制定物业管理实施方案并报物业管理行政主管部门备案。建成后，物业管理行政主管部门应当进行物业管理配套设施验收。物业管理服务用房，其产权属该住宅区全体业主共有。”徐州市人民政府1999年3月31日公布实施的《徐州市城市住宅区物业管理暂行办法》第二十二条规定“开发建设单位应当按照规划要求，建设物业管理用房，并在住宅区整体移交时，将物业管理用房移交给住宅区业主委员会，尚未成立业主委员会的，移交给物业管理行政主管部门。物业管理用房产权属住宅区全体业主共有，由物业管理企业使用，任何单位和个人不得擅自转让物业管理用房或者改变物业管理用房的使用性质。”根据上述规定，2001年8月30日，徐州市建设局为原告该建设项目签发了徐建验证(27)号住宅竣工验收合格证书，原告随即通知业主上房后，该处物业管理用房依法应属西苑艺君花园(一期)全体业主共有。本案中被告在西苑艺君花园竣工验收交付后，既对西苑艺君花园物业管理用房无处分权，而其申请行政部门对物业管理用房变更，违反《中华人民共和国民法通则》第七十一条的规定，当属无效。

4．本案诉争房产属性应当确认为物业管理用房。虽然徐州市规划局曾于2001年11月7日核准将原规划的物业管理用房大部分变更为营业房，并将7#楼西侧相同面积车库变更为物业管理用房，并予以核发建设工程许可证。但这种变更应当征得西苑艺君花园全体业主的同意，徐州市规划局未经业主同意即准予变更，实属滥用职权。因该变更规划行为被徐州市人民政府撤销，故应当恢复原状。从本案原规划定点图分析，规划的艺君花园小区的物业管理用房应为该小区8#楼东侧两层面积为168平方米的部分。被告中川公司辩称其已经提供4#、7#楼各两间车库作为物业管理用房，满足了西苑艺君花园全体业主的需求。因物业管理用房在于促使管理人对居住环境进行管理，满足全体业主对居住环境安全、健康、便利、舒适需求所必需的场所，其分割、转移、调整或重新配置，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第七项规定，须经过业主大会决议。故被告再辩称其重新调配物业管理用房，采取用部分车库充当相当面积物业管理用房方式供原告使用，已经满足了原告实际需求，仅能认定是被告自认为而已，这种减损原告停车需求等其他利益需求而填补原告此种物业管理必须用房的利益，实为侵害原告利益而不当。因被告无证据支持其确已满足原告利益，故其此辩称不予支持。

综上，原告艺君业委会请求确认位于徐州市泉山区黄河南路369号艺君花园8#楼东侧以徐市规建(2000)268号《建设工程规划许可证》规划定点图记载的物业管理用房归徐州西苑艺君花园(一期)全体业主共有，请求转移本案所设争议建筑物所有权登记的诉请符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条第一款、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第四十条、《中华人民共和国物权法》第三十三条、第七十三条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，徐州市泉山区人民法院于2013年12月16日作出判决，确认位于徐州市泉山区黄河南路369号艺君花园8#楼东侧(两层)(徐市规建(2000)268号《建设工程规划许可证》规划定点图记载的)物业管理用房归徐州西苑艺君花园(一期)全体业主共同所有。

【实务指导】

业主委员会依照《物权法》第七十五条第一款规定成立，具有一定目的、名称、组织机构与场所，管理相应财产，是《民事诉讼法》第四十九条第一款规定的“其他组织”。业主委员会依据业主共同或业主大会决议，在授权范围内，以业主委员会名义从事法律行为，具备诉讼主体资格。

物业管理用房依规划定点建造，为区分所有权建筑物管理人进行业务必需的场所，依照《物权法》第七十二条第一款的规定，为业主共有。在建筑物竣工验收交付后，物业管理用房的分割、转移、调整或重新配置，应当由业主共同或业主大会决定。

审理/徐州市泉山区人民法院 编著/最高人民法院民事审判第一庭

来源/《最高人民法院物权法司法解释

（一）理解适用于案例指导》