规范房产市场、加强土地管理调研报告

第一篇：规范房产市场、加强土地管理调研报告

强化土地源头控制

建立规范有序的房地产市场

我就强化土地源头控制、建立规范有序的房地产市场问题作个探讨性发言，如有不妥之处，敬请批评指正。

一、我县城区房地产市场存在的主要问题

近几年来，我县城区房地产市场风生水起，违法建设问题较为严重，主要表现在以下三个方面：

（一）非法从事房地产开发活动极为猖獗。由于房价不断攀升，受利益驱使，不法开发商向政府公开挑战、与法律公开抗衡，城区违法违规从事房地产开发共77宗，占地6.76万平方米。主要表现为：一是不依规划、不讲规模、不顾人居环境、不管周边道路通行，见缝插针、随意建房；二是与村组暗箱操作，私自对手成交，在集体土地上非法从事房地产开发；三是以私人改建房屋为名，行房地产开发之实；四是倒挂资质证、借资质证、无资质证从事房地产开发活动。这些违法违规建设行为，严重扰乱了土地市场，诱惑了村、组和农户片面追求利益，导致土地源头管理紊乱，使城区部分村组不顾县政府三令五申，与开发商私签征地协议，从而为开发商打开了方便之门，形成了土地市场违规行为的恶性循环。同时，引诱了一些农户搞利益至上、相互攀比、漫天要价、高价卖地，导致政府征收土地、收购储备土地难度加大，征地过程中的矛盾日益尖锐，不利于社会安定和谐。

（二）私人建房秩序混乱。虽然县政府明令禁止个人在城区建造单门独院住宅，但个人建私房至今仍未停止，且绝大多数建

1房户缺乏节约用地意识，房屋竣工后，私下向村、组、农户购买土地，向周边扩张，搞庭院建设，造成土地极大浪费。特别是城中村部分居民建房不经批准、一户多基，建房卖房、建房出租，炒买炒卖、从中牟利，严重扰乱了房地产市场秩序。据清理调查，居民违规建房面积达3.36万平方米。××村仅××等3户居民违规建设六连三层楼房近2000平方米，已被依法拆除。

（三）城区土地市场化配置程度不高。按照国家政策规定，商业、旅游、娱乐、商品住宅和工业用地必须严格实行招标拍卖挂牌出让。但从我县城区土地市场经营性用地供地情况看，严格按招拍挂方式供地的不多，市场配臵资源的作用没有得到充分发挥，缺乏市场竞争力，地价不能得到真正显化，不利于实现社会公平正义。有的改制企业不景气就打着安排下岗职工的幌子，变卖土地资产，侵吞土地收益；有的企业改制，擅自改变土地用途，将厂房变成商品房、厂区变成住宅区牟取暴利，然后又假借招商引资之名再去征地；少数单位随意处臵国有土地资产，擅自将单位国有土地委托给中介机构拍卖，截留应上缴国家的土地收入，造成国有土地资产大量流失。

二、规范我县房地产市场的几点建议

整顿规范我县房地产市场秩序，必须按照科学发展观的要求，进一步加强土地调控，依法从严管理，巩固和扩大治理整顿成果。

（一）科学制订规划，加强规划管理。坚持规划先行，尽快科学修编土地利用总体规划和城市建设规划。同时，切实加强规划管理，凡是违反土地规划的建设项目一律不予报批，违反城建

规划的一律不批。以往的教训告诉我们，我县城市建设是从规划管理乱起的，源头没有把住关。不少市民说：“拆了做、做了拆，是浠水城建的一大特色。”在县城不少地段，如××河一桥、二桥的两端，××至××墙外一带，都有大量违反规划的建筑物，给“一河两岸”景观项目的实施带来不必要的障碍。所以，制订一部历史性、前瞻性、战略性规划固然不易，但更难的是规划管理，必须从现在做起，依据规划把日常工作做细做具体，严格实行规划控制，使规划管理法制化。

（二）执行土地管理法律法规，实现土地市场规范化。一是实行政府高度垄断一级土地市场。我县辖区内的土地收购储备和国有土地使用权招拍挂，只能由县国土资源局负责组织实施，由县土地收购储备中心、土地交易中心负责做好招拍挂具体工作，其它任何中介机构都无权介入，不得违法拍地、违法卖地和违法收购土地。二是推进土地资源市场化配臵。严格控制划拨用地范围，除《划拨供地目录》外，其它土地包括经营性基础设施用地供应一律实行有偿使用方式。以划拨方式取得土地使用权未经出让的，不得擅自转让、出租、抵押；确需改变土地用途的，必须征得建设、国土部门同意，补交土地出让金，报县人民政府批准。经依法批准转让原划拨土地使用权的，应当在土地有形市场公开交易，按照市场价补缴土地出让金，低于市场价交易的，政府行使优先购买权。三是提高土地集约利用程度。实行居民房屋向小区集中、工业用地向园区集中、人文景观建设向沿河集中，鼓励房地产商开发建设高层住宅，鼓励建设标准厂房、多层厂房，尽

快启动“一河两岸”项目，打造城市靓丽的风景线。

（三）严格房地产开发管理，规范房地产市场秩序。一是加强用地计划管理。由国土部门会同建设、房产部门编制年度土地供应计划和土地出让方案，科学合理确定房地产开发用地位臵、供应规模和结构，报县政府批准后实施。推进“阳光工程”，将出让方案公之于众，引入市场竞争机制，严格按政策规定实行招拍挂方式供地，让权力在阳光下运行。房地产开发用地应合理规划，充分考虑人居环境、绿地布局，力求大规模、高品位、配套设施齐全、功能完善，建成城市“亮点”工程。二是严格执行房地产开发制度。严禁倒挂、转借、出租、出卖和超越资质范围从事房地产开发，否则，应依法依规加重处罚。健全和落实房地产开发一系列制度，包括：项目条件意见书制度、项目资本金制度、商品房预售许可制度、项目验收备案制度。三是严禁私签房地产开发协议。对开发商向村组私自征地、假借他人名义收购他人宅基地以及在集体土地上搞房地产开发的，坚决依法收回土地或依法拆除建筑物。

（四）建立长效联动执法机制，形成市场管理合力。城区房地产市场情况复杂，涉及多个部门的职能管理，单靠哪个部门很难管理好规范好，必须依靠全社会的理解和支持，建议由县政府牵头，整合职能，形成合力，常抓不懈，切实解决行政执法难、案件执行力低的问题。要正确处理土地管理与房地产管理的关系，法院依法拍卖房地产与国土资源局依法管理土地资产的关系，土地使用权拍卖中国土局与中介机构的关系，严防土地资产流失。

坚持疏堵结合、打防并举，坚持处人与处事相结合，抓典型案件公开处理，该拆除的依法拆除，该没收的依法没收，该追究违纪责任的追究违纪责任，该移送司法机关处理的移送司法机关处理，不让违法违规建房者得逞获利。

第二篇：农村土地管理调研报告

农村土地管理调研报告

（一）农民要地的背后是农村土地流转服务滞后

农村土地流转无序、失范现象。一方面有农民自身草率了事，缺乏法律意识。村委会、乡镇越俎代疱替农民签约；另一方面则是缺乏为农民土地承包服务的中介机构。《农村土地承包法》第十条规定“国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包权流转”。同时《中华人民共和国土地管理法》中相关条文也规定“农民集体所有的土地由村集体或村委会管理、经营，可由本集体经济组织的成员承包经营”。村委会将弃耕田、农村死亡五保户承包田收回向人多地少户发包，或成片“反租倒包”给企业、种田大户时，无论是出于“好心”，还是为增加集体收入等因素。但土地流转中须尊重农民群众的意愿。事实上，倘若有个能站在农民立场，以同一个声音为农民服务的土地流转服务中介机构。这样势必公正、公平地维护了广大农民的合法利益。

（二）土地产权不明晰

土地产权又称土地所有权。土地产权其含义是：土地所有者在法律规定的范围内享有对土地占有、处分、使用、收益的权利。土地产权是物权的一种，它的主体是土地所有权，客体是土地。《中华人民共和国土地管理法》第八条规定“城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的外；属于农民集体所有，宅基地和自留山、自留地，属于农民集体经济组织或村委会经营、管理，已分别属于村内两个以上农民集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或村民小组经营、管理；已经属于乡镇农民集体所有的，由乡镇农村集体经营组织经营、管理”。事实上，法律对农村土地阐述只是一个原则性问题，根据《宪法》、《农村土地承包法》，中国实行土地集体所有制。农村土地归农民集体所有，农民通过承包获取了土地使用权。在这种体制下，农村土地的所有权实际上不明晰，农民集体所有是一种所有权主体缺位的所有制，农民土地流转过程中向企业、种田大户、缺田户集中时，就产生村委会或乡镇代替农民谈判签订合同、协议现象。同时征用土地过程中，农民作为承包人和经营者，却不能参与来维护自身合法利益。这实际上极易造成交易双方主体缺位，农民的合法利益受损。

第三篇：房产中介调研报告

关于房地产中介的调研报告

一、调研时间：2014年5月8日

二、调研地点：桂东县城

三、调研人员：陈爱珍、罗诗民、李志华

四、调研背景及目的：近几年，由于房地产增量市场和存量市场的联动效应、人们住房消费观念的转变以及各商业银行对住房消费贷款的大力支持，我国各大城市的二手房交易量不断攀升,呈现强劲增长势头，同时，二手房贷款市场也呈现快速成长的态势。通过对地产中介的调研，了解桂东二手房的交易市场情况，寻求与地产中介的合作机遇，为邮储银行二手房贷款产品的营销和推广夯实基础，争取抢占更多的市场份额。

五、调研情况：桂东县城内共有五家房地产中介，我们走访了全部的地产中介，其中有一家（永鑫地产中介）未开门，相关调研情况如下：

1、亿佳中介：地处桂东县城罗霄广场，成立于2013 年，我们从工作人员了解到，该中介二手房的交易量为3-4套/月，其中有房产证的二手房交易就比较少，主要交易的房产为宅基地和价格在20万元以内的小产权房，交易的毛坯房价格在18万—40万元之间，装修房在30万—40万之间。工作人员还告诉我们6年以上房龄的房产办证的就相对多一点，其实客户也很想购买有证的房产，但由于手头缺乏资金，就只能购买小产权房。

2、安居乐业中介：地处桂东县湘赣路煤炭公司附近，成立已有三年。去年和前年的二手房交易量为10套/月左

右，其中有证的交易量大约占40%，2014年的交易量为4-5套/月，有证的交易量相比前两年有所上升。该中介交易的二手房价格在12万—40万元之间，过年前后的成交量相对大一点，主要客户为桂东农村人和外出务工返乡人员。

3、雅居信息咨询中心：地处桂东县汽车站附近，2013年成立，但有两三年的行业经验。交易量在每月几套到十多套不等，平均下来在5-6套/月，6-8月为交易淡季。该中介交易的二手房价格在16万—40万元之间，客户群主要为外出务工返乡人员和桂东部分农村人。

4、潇云居地产中介：地处桂东县农贸市场，成立于 2010年，有四年行业经验。交易量为5-6套/月，其中有证

二手房交易量为1套/月左右，该中介主要交易房产为小产权房，交易的二手房价格在15万—40万元之间，主要客户为外出务工返乡人员和桂东农村人。

在走访的几家房地产中介，我们将我行的二手房信贷产品资料提供给了中介工作人员，并留下了信贷客户经理名片，一旦有这方面的信贷需求将会与我行联系。

六、情况总结与说明：

1、从几家房产中介可以了解到，桂东二手房交易还是有一定的市场，有较大的发展空间，有证二手房交易量有所提升。但现有客户和潜在客户群体大部分为外出务工返乡人员和农村务农人员，客户群体相对不是很符合我行客户的准入条件。

2、二手房购买客户有较为强烈的贷款需求，想到银行办理二手房按揭贷款。

3、房地产中介以及二手房购买客户首先想到是到农

行、建行办理二手房贷款，对邮储银行的二手房贷款产品不了解甚至不知道邮储银行有这款信贷产品。

4、二手房购买客户对贷款利率、贷款期限、放款速

度、还款方式以及如何抵押等这些问题比较关心。

七、工作建议：

1、加大邮储银行二手房贷款产品的宣传力度，重点宣传我行产品的贷款利率、贷款期限等优势，让邮储银行二手房贷款产品家喻户晓，深入人心，可以通过印发宣传折页和在罗霄广场大型户外led进行产品宣传(已与我行签订了服务协议)。

2、加强与房地产中介的日常联系与沟通，实现信息联系有效衔接，建立业务往来关系，条件成熟的话可以签订合作协议。

3、选择好目标客户，做好二手房贷款相关服务工作，提高业务处理效率、提升客户服务水平，吸引更多的客户前来邮储银行办理信贷业务，以点带面，从而增强我行个人信贷业务市场竞争力。篇二：关于房产中介的市场调查报告 关于房产中介的调查报告

住房是关系国计民生的大问题，随着我国经济的快速发展，房地产行业迅速崛起并备受关注，而房产中介在在房地产发展过程中起着至关重要的作用。在这里，我采取偶遇法对所遇到的房产中介公司进行结构式访谈获取基本资料，并进一步谈谈自己的认识。

一 调查背景

基本情况

业务流程及收费标准

其它相关基本信息

二 房产中介在二手房交易中的作用

任何公司的存在都要满足客户的需求，以达到公司的发展目标，实现利益的最大化。二手房交易客户中包含买主和卖主，他们对二手房交易最大的需求就是安全，而房产中介就是为他们提供一种省时，省钱，省心，放心的交易平台。其具体的作用我认为可以分为三个环节：交易前的信息整合——交易中的促成调节——交易后的衍生服务。

第二，交易中。刚才说到信息整合，很多客户都在置疑为什么给中介交代理费，他们认为就提供房源信息、客户信息，凭什么给那么多钱。其实除了信息整合之外，我认为中介公司存在的真正意义在于促成交易，登记、约看、议价、签约、过户、交割是整个流程，在每个环节背后中介公司从业人员起很大作用。先说登记，在客户看来，仅仅是把信息登记上，但是对房产中介来讲，如果真正想把这个信息有效利用的话，要做很多方面工作，比如要判断信息的真伪。其次约看时，跟客户、跟业主达成初步意向的方法，要考虑业主想买房的意愿有多强等等。最后是议价，现在都是透明交易，三方见面签约，三方见面签约之前中介公司仍要起到承上启下的作用，例如房源挂牌价与客户需求价和具体成交价之间的差距都需要中介公司进行调节，要想真正达成交易还是存在很大困难的。议价之后就是签约，现在，由于网上签约以及买卖规范文本的出现，使得签约比以前相对来讲要容易。但紧随之后的过户，交割等流程都需要中介公司中从业人员的专业水平来帮助客户完成，以避免遗留问题所带来的不便甚至法律纠纷。

第三，交易完成后，提供衍生服务，主要有三方面：一个是房款的交割，一个权证过户，再一个金融服务。在这三方面实现的过程中，房产中介利用其从业人员的专业知识，其所拥有的与银行等金融机构之间的合作关系资源及其良好的信誉可以为买卖双方提供安全、方便、快捷的服务。

三 调查中发现的问题及进一步分析

随着生活节奏的加快，我们周围各种中介机构越来越多，几乎是随处可见，然而很多“黑中介”的丑闻却让广大群众对中介望而却步。我们认识的更多是在街道边那些关于房屋租赁信息的中介，仅仅一间小门面还有不懂专业知识的一人，试问怎能为客户提供一个安全的信息环境？在调查过程中有很多不规范的中介机构根本不接受我们的作业调查，现根据最后调查的规模较大的房产公司的配合，发现房产中介本身发展存在的以下几点问题：第一，房地产中介行业法律法规不健全，中介准入门槛低。根据不少业内人士的看法，在中国各地区从事房地产中介的机构中，存在着不少没有经过房地产主管部门审查的“黑”中介。没有相关方面从业证书，利用客户们求方便的心理，从中骗取钱财。并且行业监管存在很大漏洞，中介公司新老替换快，还有不少是无资格的“黑”中介。所以中介行业的直接主管部门难以掌握所有公司的底细，监管容易出现漏洞。

第三，行业内不正当竟争现象。二手房跟一手房有一个最大差别，就是没有标准化产品，一手房十几套可能都一样，但是二手房有很大差别。所以部分中介机构随意制定了不仅严重背离正常业务而且低于成本价格的服务收费标准，极大的干扰了整个行业的市场秩序。而且又为在其他中介公司成功交易的逃单客户进行中介服务及过户、贷款业务，又严重损害了其他中介企业的合法利益。第四，房产中介最头疼的“跳单”问题。在现实当中，我们往往关注房地产中介的失信和欺诈行为，而对买卖双方违反诚信方面关注的较少。但是跳单行为一直是困扰房地产中介的一大难题，客户屡屡出现随意砍价的现象非常普遍，其明确表示中介公司不满足其价格要求就要逃单，更有甚者连警告和砍价都嫌费事，直接逃单。而中介公司对此类客户的违法行为进行追究会十分棘手与无奈。客户经常要求中介公司对非房产中介职能范围内的交易保证，肆意延伸中介费收取的服务范围，由此引发的客户纠纷常常以中介公司被迫让利才得以解决，公司的正当权益会受到损害。四 几点建议

针对以上这些问题，怎么进一步规范这个市场呢，我个人的认识有以下几点：

第一 抬高从业门槛，规范房产中介的运行。从行业资格认可上，先有一个门槛，然后再以此为起点，制定行业培训、提升上的一套完整体系，如果一旦从业人员在从业当中有任何的信用污点，他就有可能被要求退出这个行业，只有整个体系完善了，才能够真正提高整个行业水准。

第二 建立统一的信息平台，实现信息共享，同时倡导独家代理，实现快速交易。建立一个信息对称、有序竞争、成本合理、客户信任的交易与服务平台，有关的房源信息、业务能力以及企业和个人的违规记录都在统一的信息平台上。通过这种信息平台，改变目前信息不对称的现状，使政府的管理更透明，企业的信息更准确，消费者更放心。在统一的信息平台上推行独家代理，可实现资源共享、佣金分享的局面，房地产经纪人接受客户委托之后在咱们的平台上发布房源，提出分工的条件，全市所有经纪人就能够共享这个房源信息，从而实现比较快速的交易，对买卖双方来说也是十分利好的一件事情。第三 强化资金监管政策、保障资金安全，针对现在运行中的一些问题，完善相关政策体系，加快资金监管的办事程序，把更大量资金纳入多资金监管的范围里。

第四 引导企业走规模化、网络化的经营。对企业来说，需要引导企业走规模化、网络化的经营途径，因为单纯依靠门店模式成本很大，随着市场的发展，更应该逐步走向网络化经营途径。

第五 中介机构的发展离不开“诚信”二字，现实生活中人们对中介组织的种种误会都源于个体“黑”中介的不守信行为，只有真正把诚信的含义放到工作中，把诚信做到实处，才能为中介机构赢得口碑，才能更好的发展。篇三：2014.4.7房屋中介调研报告

房屋中介价格机制的调研报告

1、目的为了及时了解和掌控二手房市场动态，以促进公司二手房业务的开展。通过对市区项目附近二手房中介业务的考察，了解其他中介公司运营二手房的价格机制，并编写成调研报告。

2、调研时间

2014年 3月18日至3月19日 4月2日上午8:00——12:00

3、调研方式

通过现场走访和电话询问的方式，对郑州二手房市场进行考察。

4、调研对象

住宅租售、写字楼租赁

5、调研区域 住宅租售区域划分：

第一区域：康桥华城、金域上郡一期、金域上郡二期共考察5家公司。第二区域：溪山御府共考察3家公司。第三区域：康桥上城品共考察5家公司。第四区域：康桥花园区域共考察3家公司 写字楼租赁区域：

索克世纪大厦、二七万达写字楼、升龙国际大厦

6、调研明细 6.1住宅租售明细：

第一区域

第二区域

第三区域

第四区域 6.2写字楼租赁明细：

7、住宅与写字楼租售汇总 7.1住宅租售

1、过户手续：过户手续普遍价格为1000-2000元，其中部分公司把费用分为2部分，房屋过户及贷款价格各为1000元。

2、二手房买卖：二手房看房根据市场调查全部为免费，交易成功中介费业内习惯为房价的2%（郑州市场基本都按照2%收取）。

3、二手房出租：出租房看房根据市场调查一部分为免费，一部分为先图片看房，同意以后实体看房价格为20元一套，还有一部分是收取50-100元押金，看房满意后转为中介费，如果不满意又不想在本公司看房，按一套10元-20元收费。交易成功后收取一月租金的50%作为中介费。

7.2写字楼租赁

1、佣金标准：通过上述调查显示，佣金标准一般是第一月租金的50%，承租方负担。

2、看房标准：写字楼看房根据市场调查少部分为免费，其他中介公司收取标准为20-30元，后期未能达到成功租赁，服务中心将对押金不予退还，如成功租赁，服务中心将退还押金。

经营采购部 2014年4月3日

附件：1 房屋中介公司经营模式调研报告

1、目的

为了给本公司建立二手房经营模式提供参考，以促进本公司搭建优化合理的二手房经营平台，特对郑州二手房中介市场的经营模式进行调研。

2、调研对象 21世纪不动产、建宇不动产、大象房产

3、调研内容

房屋租售经营模式

4、调研明细 4.1 21世纪不动产

4.1.1房屋租赁运作流程： 4.1.1.1置业顾问每天通过网络（赶集网、58同城、）收集出租房源信息。4.1.1.2置业顾问将出租房源信息进行网上（赶集网、58同城）发布宣传，并登记在二手房租赁登记薄。4.1.1.3意向客户电话咨询/来访，置业顾问做好接待咨询、提供房源信息，过程中对于行业性质进行把控。4.1.1.4初级意向客户，双方洽谈未达一致的，置业顾问接待人员做好各项表格登记，备案；

4.1.1.5中级意向客户，置业顾问带领客户看房、介绍房屋及周边基本信息，提供租赁信息，收取20元/次信息服务及看房服务费； 4.1.1.6重要意向客户，置业顾问联系业主，告知客户租赁意向，业主与客户约见详谈；双方洽谈一致，协助双方签订租赁协议，一式三份，一份在21世纪不动产中介公司备存。4.1.1．7交易成功后，21世纪不动产将收取承租方第一个月租金的50%作为佣金，置业顾问将租赁登记表等相关记录归档，并对租赁信息更新。如果交易失败，21世纪不动产将收取一套房20元的看房费。4.1.2房屋出售运作流程 4.1.2.1置业顾问每天通过网络（赶集网、58同城、）收集出租房源信息。4.1.2.2置业顾问将出租房源信息进行网上（赶集网、58同城）发布宣传，并登记在二手房租赁登记薄。4.1.2.3意向客户电话咨询/来访，置业顾问做好接待咨询、提供房源信息，过程 中对于行业性质进行把控。4.1.2.4初级意向客户，双方洽谈未达一致的，置业顾问接待人员做好各项表格登记、备案。

4.1.2.5中级意向客户，置业顾问带领客户看房、介绍房屋及周边基本信息，提供租赁信息。4.1.2.6重要意向客户，置业顾问联系业主，告知客户租赁意向，业主与客户约见详谈；双方洽谈一致，协助双方签订买卖合同，一式三份，一份在21世纪不动产中介公司备存。4.1.2.7双方签订合同之后，买方必须向21世纪不动产中介公司缴纳一万元的押金，21世纪中介公司为其开具收据；卖方必须把房产证和土地使用证押在21世纪中介公司。4.1.2.8买方一次性付款，同时卖方房产没有设置抵押，中介公司会派过户专员带领双方去郑州房管局办理过户手续。（买方必带证件：身份证、户口本、结婚证、购房合同，买方夫妻必需同时到场，如果夫妻双方离婚，必须出具单身证明；卖方必带证件：身份证、户口本、结婚证、购房合同，卖方夫妻必须同时到场，如果房子还有其他共有人，其他共有人也务必到场）4.1.2.9买方户口不在郑州本地，如需购买房子，务必出具一年的纳税证明方可办理。(没有一年纳税证明，向中介公司缴纳一部分费用，中介公司可进行暗箱操作。)4.1.2.10买方一次性付款，但是卖方在房子上设有抵押，置业顾问会带领双方去抵押银行解押，待解押手续办完，方可去房管局办理过户手续。4.1.2.11买方如果按揭买房，卖方房产未设抵押，买方必须首付总房款30%，中介公司可带领买方前去银行把房子进行抵押，银行把贷款一次性付给卖方，买方在规定的贷款期间还本付息。（买方需带证件：身份证、户口本、结婚证、购房合同，买方户口不在郑州本地，务必出具一年的纳税证明）4.1.2.12买方如果按揭买房，卖方房产已设置抵押，买方必须首付总房款30%，中介公司带领双方前去银行解押，解压过后，然后在为买方进行抵押，买方在规定的贷款期间还本付息。（买方需带证件：身份证、户口本、结婚证、购房合同，夫妻双方必到场，买方户口不在郑州本地，务必出具一年的纳税证明；卖方需带篇四：房地产中介服务行业调研报告

广州市房地产中介服务行业调研报告

一、广州市房地产中介服务行业开展调研活动的背景、目的及相关情况的说明

（一）行业调研的背景及目的根据2011年8月24日房地产中介管理座谈会议精神，为进一步规范房地产中介服务市场，共同营造一个良好的房地产中介服务市场，协会在我市房地产中介服务行业中开展调研活动。旨在了解我市房地产中介服务行业中存在的各种不规范的服务行为，不规范行为产生的原因，及对进一步规范我市房地产中介服务行业的措施及建议。

（二）行业调研相关情况说明

本次调研活动主要采取调查问卷的形式，主要调研对象为我市房地产中介协会的会员单位，共发出调查问卷129份。截止至2011年9月20日，协会秘书处共收到会员反馈的调查问卷28份，其中有效样卷25份。

二、调查问卷中反映出的关于我市房地产中介行业存在的不规范行为及问题

近年来，我市房地产中介行业发展迅速，与广大市民的生活越来越紧密，也得到市民对中介这一行业的认可，但也对房地产中介机构及对从业人员的期望和要求也越来越高。在一些场合，诸如“谢绝中介”、“中介免谈”等情况时有发生。在房地产中介提供服务的过程中，出现了很多市民投诉的问题，引发不必要的纠纷。为什么会产生这样的问题，主要有以下五个方面的原因。

（一）部分中介公司无证或者证照不齐经营

有些房地产中介公司经营不规范，无证或者证照不齐，没有基本的制度约束从业人员，有的甚至以挂靠形式，不备案，仅靠摆放几张桌凳、刊登几则广告就开展业务，靠打“游击战”、“拖延战”等谋利，一旦出现严重法律纠纷，就关门走人。

（二）部分中介公司或经纪人随意承诺

有些中介公司的经纪人为促成交易，或者是抢夺客源、盘源，对客户做出许多超出其控制范围的事项，甚至违背法律法规的事项进行承诺，例如报低价、保证贷款金额或年限等，一些中介公司甚至协助客户办理假工作证明、补报个税等来替某 些不符合购房资格的购房者购买房子，造成中介行业鱼龙混杂。

（三）部分中介公司服务费收取不规范

各中介公司遍布市内大街小巷，不少小中介公司因难以被政府监控，利用法律漏洞逃避责任，经常做一些违规交易，如乱收费、吃差价、报低价、骗中介费等现象。

1、乱收费。某些中介公司为促成交易，承诺低廉的中介费，却要求客户缴纳高昂按揭服务费用，甚至某些机构为了制造收费机会，额外增加服务的项目，或者将服务项目分拆分别收费、甚至虚构按揭服务项目。另还有，对一些特定的房源（独家等）收取超过规定的费用。如，一些中介公司及经纪人为追求高利润，收取比规定的最高标准还

多的佣金。如购房者不愿意多支付，则因为房源的独家性只能放弃。但购房合同上佣金数额仍旧是符合规定的，另多出部分一般直接收取现金，且不开据发票和任何收费证明，一旦发生纠纷，客户投诉无证据。

2、报低价。基于目前房价高踞，购房的成本居高不下，房地产中介从业人员为促成交易，故意暗示消费者可以低于实际交易价格的价格签署房屋买卖合同，逃避国家税收，从而降低购房成本。

3、吃差价。在买卖双方信息不对称的情况下，向交易双方或一方隐瞒真实成交价，采用“压上家、瞒下家”的手段，将买卖双方之间的差额据为己有，又或者直接参与交易炒卖房屋。

4、私下收取费用。在买卖交易过程中，私下收敛客户的佣金或定金，但通常因金额较小而无法立案。

（四）部分中介公司利用虚假信息骗取中介费

有的经纪人或中介公司制造虚假或不实广告信息，诱导消费者。其中包括虚构房源、隐瞒房屋质量问题、以次充优、对不允许上市交易的房屋违规代理挂牌出售等，一旦消费者缴纳定金或中介费后，就以种种理由推脱或不理睬消费者，更有甚者，中介人员收了定金后卷款逃走。还有一些房地产经纪公司与业主串通一气骗买主上钩，等买主看了房交了佣金甚至定金后，就编造各种理由致使交易不成。

（五）部分中介公司逃税

有的小中介公司或者房地产经纪只给客户开具收据而不开发票，逃避国家有关的税收。

三、我市房地产中介行业存在的不规范行为及问题产生的原因

（一）房地产中介市场竞争激烈

我市房地产中介行业发展迅速，截止今年上半年，备案在册的房地产中介公司已达3000多家，导致我市的中介行业竞争激烈，其中确

实存在着一定程度的过分竞争的情况。例如，某些房地产中介公司为抢房源不惜采用不正当的手段获取房源信息，对业主生活造成一定的骚扰；为抢客户又向客户提供虚假信息，诋毁同行，甚至“压价竞争”，手段层出不穷，但收取服务费后却未能提供优质服务等问题，对整个行业形象产生极坏的影响。

（二）房地产中介行业诚信观念不足

随着我国经济改革的进一步深入，社会诚信问题越来越受到社会各界的广泛关注。有些不正规的中介公司及从业人员，为达到盈利目的，恶意欺诈消费者，引发的交易纠纷层出不穷，使房产中介行业成为在媒体上曝光较多的行业之一，损害了行业形象。

（三）房地产中介机构从业人员素质偏低

由于房地产中介行业兴起时间不长，从业人员资格认证、监管制度尚不完善，虽大部分从业人员都已获得执业证，但执业证考试内容比较单一，考取较容易，也没有对已经获得且正在从事中介行业的经纪人予以再培训学习。还有一部分没有获得执业证或者执业证还没有颁发的也已匆匆上岗，这就造成我市中介从业人员良莠不齐。许多中介公司从业人员存在政策水平低、缺乏应有的业务知识和法律常识、不按政策规定操作等现象，严重影响了中介行业的服务水平和整体形象。

（四）房地产中介行业法规不完善，相关部门查处力度不大

有法可依、有法必依、执法必严、违法必究，是司法部门、行政部门的执法要求。但目前我市房地产中介服务行业的法律法规相对滞后，中介机构承担民事或者刑事责任的具体规定过少或者规定的过于笼统。对中介公司的查处力度不大，许多违法违规的行为难以得到有效的追究，亦很少能获得严厉的制裁；对一些行业从业人员的违规行为难以进行处理或无法处理，导致对房地产中介行业缺乏监管力度。

而未得到严肃处理的这部分违规从业人员抱着侥幸心理，可能会继续以违法、违规的方式从事房地产中介业务，乃至让一些原本安分守己的中介从业人员受到利益诱惑，助长了不规范行为的发生。

（五）房地产中介行业进入门槛低，退出条件宽松

我市房地产中介行业入市门槛低，主要表现在注册资金要求不高、从业资格管理尚未完全到位、营业场所及从业人数限制不多；一些信息服务机构、家政服务部门甚至部分物业管理公司也超出经营范围从事房地产中介业务；此外，无照经营、无资质经营也是屡禁不止。行业准入门槛太低，促使行业产生了很多期望短期赚取“快钱”的小型公司，纵容员工不择手段开展业务，对整个行业形象产生不良影响。另外，针对退出中介行业的行为没有设立有效的监管机制，退出行业的条件宽松，这样为皮包公司、皮包经纪提供了滋生土壤。

（六）一些消费者法律意识不强

目前我市房地产交易的成本较高，一些客户为降低购房成本，选择收费较低的房地产中介公司为其提供服务。在收费不足以维持正常经营的情况下，中介公司只能另寻出路，在按揭服务等其他费用上寻求差补。按揭回佣已经成为行业的潜规则，低廉的中介收费逼迫中介企业要求按揭机构加大按揭回扣的金额。于是，按揭费亦水涨船高，但实际上按揭机构的收益并未增加，为了追求效益，按揭机构唯有降低按揭服务质量或者增加甚至虚增收费项目，以求维持经营。

四、关于进一步规范我市房地产中介行业的措施和建议

（一）完善房地产中介行业相关法律法规

目前我市的许多关于房地产中介的法律法规并不完善，应大力推进房地产中介行业相关法律、法规的制定和完善，强化和细化房地产中介机构的民事权利义务以及赔偿等方面的相关规定。例如：在二手房交易过程中，房地产中介公司、按揭机构及金融机构的关系密不可篇五：房地产中介业调查报告

此次检查，发现绝大多数房产中介服务企业都能在营业场所内悬挂营业执照、备案资质证，基本上都能将业务流程尤其是收费项目及其标准上墙公示，但在内部管理制度、财务管理制度、档案管理等方面，不少中介服务企业存在着薄弱环节。尤其是在财务管理这项，不少中介服务企业由于规模较小，聘请的是兼职会计或代账会计。但在检查过程中，也发现部分上规模、重视品牌的中介服务机构在这方面的工作比较完善。随着电脑以及网络的逐步普及，中介服务机构基本都具备了上网的条件，通过网络进行信息收集、发布已成为日常业务过程中重要内容之一，提高其电脑操作技能也是急需解决的问题之一。c、本土房产中介服务机构竞争力有待提升

目前，在扬州市区从事商品房代理销售、前期策划、定位的房产中介服务机构仍以外来房产服务企业为主，如中盛置业、上海泰鹏等，而本土房产服务机构受囿于资金、人才等因素，鲜有涉足新房市场。再从二手房市场来看，本土中介服务机构虽有熟悉当地环境等优势，但如“天际伟业”与银行联手布点开展业务等，外来房产中介服务机构对本地房产中介服务机构必将形成冲击，虽然有顺驰的“兵退扬城”前例，但外来房产中介企业还是给扬州当地的房产中介市场带来了新的血液，其积极作用不容忽视。市场的竞争是无情残酷的，其实质就是人才的竞争。

no.2 新情况、新趋势值得关注

通过这次检查，对照以前检查所发现的问题，检查人员发现房产中介市场还存在诸多问题，其中有不少是老问题，同时还出现了一些新情况、新趋势值得重视和关注。a、老问题 1.竞争力偏弱。由于行业准入门槛较低，房地产中介服务机构普遍规模小、实力弱、低水平运转、粗放式经营。在这方面本土房产中介服务机构表现得较为明显。大部分中介公司实力较弱，竞争力不强，这次检查的110家房地产中介服务机构大部分注册资金为10万元。2.门店的非理性扩张。部分取得资质的房产中介企业的一块牌子“到处挂”，东西南北各个区都有它的身影，这其中有直营的布点，也有“资质出租”的加盟形态，“抢滩布点”成为部分中介服务机构认为能扩大自身竞争力的有效途径，因为至少还可以多点“挂靠费”收入，但给行业主管部门的监管工作带来新的难题。3.信息渠道需疏导，缺乏广泛的交流合作与沟通。在房源、客户等信息被房地产中介服务机构奉为“生命线” 的情况下，部分房地产中介服务机构对来登记的房源信息不认真审核就发布信息，有些甚至在未看到任何产权手续的情况下，仅凭电话登记就发布广告，造成市场上很多房源信息不真实、不准确、重复信息多，浪费资源，也容易引发矛盾和纠纷。5.代理费偏低。在市场检查过程中，代理费偏低是多数房产中介所反映的问题，而且此问题自1999年代理费由3%下调至1%以来，一直是房产中介业一直反映较为强烈的。据了解，国内一些大城市如北京、上海、广州等，中介服务费上限都在2%-3%之间，而南京现行的收费标准为1.4%，2007年一季度，南京二手房均价已达7800元/㎡，而扬州市区同期二手房均价仅为3254元/㎡，以同一套80㎡二手房计算，南京的中介代理费要比扬州高出3637元，除了两地平均工资水平有差异外，其他经营成本基本相同，而且南京部分中介还有要求将代理费上调至

2.5%—3%的呼声，由此可见，我市现行的房产中介收费标准确实偏低，再加之中介服务机构较多，市场竞争激烈，也成为部分中介服务企业获取不正当利益的借口。b、新情况

由于二手房市场的竞争日益加剧，优胜劣汰过程加快，部分房产中介服务机构出于生存需要或是追逐利润的驱动，采用新手法获利。新手法比较典型的是吃差价。吃差价行为分成以下几类：背靠背成交、现金收购。现金收购是指部分中介公司利用房产持有者图方便或者急于套现的心理，将房产低价收购再高价转出的行为。“背靠背”成交的方式是，经纪人想方设法不让买卖双方见面，对卖方压价，到买方这边又抬高价，暗中赚取价格差，利用买卖双方信息不对称，刻意隐瞒价格，有欺骗行为，使得买卖双方的利益都受到了损失。相对于现金收购而言，“背靠背”成交更具隐蔽性、欺骗性，这在我市的房产市场上屡有发生。建设部2006年10月发布的《中国房地产经纪执业规则》，明令禁止房地产中介“吃差价”，对此种违法行为要坚决予以打击。no.3 解决问题的途径、对策

为从根本上解决房产中介服务行业发展过程中所出现的问题，市房管部门将采取一系列制度性措施，比如建立诚信档案、二手房经纪合同、二手房房源网上备案、行业自律等。

一是诚信档案——发挥社会公众监督作用 二是逐步推行存量房经纪合同和交易合同网上备案

房地产经纪机构向市房地产交易中心办理网上用户认证手续。房地产经纪机构接受出售或者出租经纪委托后通过网上操作系统与委托人签订存量房经纪委托合同后，将合同文本传送至市房地产交易中心备案，并通过网上操作系统及时发布委托出售和出租房屋的基本信息。达成交易后，房地产经纪机构为交易当事人提供签订房地产买卖合同或者租赁合同的网上操作服务。交易合同经双方当事人确认后，由房地产经纪机构通过网上操作系统，将合同文本传送至市房地产交易中心备案。

房地产权利人如果不委托房地产经纪机构出售或者出租存量房，也可向房地产交易中心申请通过网上操作系统发布房源信息。双方达成交易的，房屋所在地的房地产交易中心通过网上操作系统为交易双方当事人提供签订交易合同的服务。

三是研究建立资金交易专用账户

此外，应积极推动行业自律组织的建设，贯彻落实房地产经纪执业规则，并积极发挥行业自律组织作用。

第四篇：科学发展观土地管理调研报告0910

科学管理土地，保持持续发展

———上海港城生态园林有限公司学习实践科学发展观调

研报告

一、土地的管理与公司的成立

（一）土地管理重要性

土地资源对人类是至关重要的。土地是人类赖以生存和发展的物质基础，是社会生产的劳动资料，是农业生产的基本生产资料，是一切生产和一切存在的源泉，是不能出让的存在条件和再生产条件。

国民经济各行业的发展离不开土地。充足的、优质的、合理分布的土地是顺利发展国民经济的必备条件之一。大自然为人类提供了多种多样的可资利用的土地资源，为人类的栖息、繁衍、生活、生产等活动提供了条件；另一方面，也向人类提出了因地制宜、充分而合理地利用不同位臵、不同质量的土地，以取得更大的经济、社会、生态效益的任务。

在我国，人多地少是我国的基本国情。针对近年来我国土地管理中出现的问题,党中央、国务院作出了“严格土地管理”的决定。严格土地管理是我国经济发展新阶段土地管理的必然选择,有着重要的现实意义。土地是民生之本,发展之基。中国的土地问题始终是现代化进程中一个带全局性、战略性的重大问题。严格土地管理,既是贯彻科学发展观、确保经济社会可持续发展的长远大计,也是维护当前改革发展稳定良好局面的当务之急。

（二）土地管理对于港城的重要作用

港城集团公司有土地开发，房地产开放，市政建设等一系列职能。资产管理部是主要负责对集团公司经营性资产（不包括资金类及办公类资产）进行管理、运作，并代表集团公司履行出资人职责对集团公司对外投资实行有效建管，以实现集团公司资产保值、增值的职能部门。我公司定位为管理型公司，对港城主城区74平方公里土地进行管理。对于一个正在开发中的城市，对储备土地进行管理是相当必要的。

首先，土地管理是确保各项目顺利开工的前提。集团公司董事长曾提出每年确保100万平方米建筑面积的开工的工作目标。为了确保工程用地的要求，有力地配合了各建设工程的顺利进行，先要将土地进行回收，办理各项权证，然后要将土地管理起来，保证在项目开工前，土地上不出现任何问题。

其次，土地管理是杜绝土地荒芜现象的必然要求。临港新城主城区位于上海最东端，在当前的开发初期，人口还比较稀少，一旦建设项目不能跟上，就很容易造成土地荒芜的现象。由于一些外来植物品种的存在，土地荒芜后，缺少对土地的管理，外来植物就将在土地上泛滥，如加拿大一枝黄花，不仅破坏生态平衡，同时又影响市容。土地荒芜现象的出现，还将造成土地资源的大大浪费。

再之，土地管理也是杜绝违法用地现象的必然要求。由于临港新城主城区处于开发初期，很大部分的储备土地上还没进行开发建设。一些闲杂人员经常在储备土地上出入，一旦缺少了对储备土地的管 理，违法用地的现象就将出现。非法种植，非法养殖，非法搭建的现象已经在储备土地上出现，如缺乏对储备土地的管理，这种“三非”现象就将蔓延，造成后果就比较严重，小则与非法种养户造成纠纷，大则影响建设项目开工。

因此，对港城储备土地进行科学管理，是港城顺利开发建设的必然要求。

（三）公司成立背景

由于土地管理对于港城开发建设中所起的重要作用，07年3月，为加强港城主城区储备土地的管理，上海港城开发（集团）有限公司成立了全资子公司——上海港城生态园林有限公司，公司与集团资产管理部合署办公，以确保主城区开发建设、项目开工为目标，以土地管理为中心，积极办理土地权证、用地手续,同时对土地进行管理。我公司的成立，使得集团公司在资产方面有了正真的“采购员”和“保管员”。在做好“采购员”和“保管员”的同时，我公司以“种（植）养（殖）代管”的方针管理储备土地，并努力打造生态农业基地，苗木基地，合理推进合作经营，同时创立生态农业品牌“普露湾”。这样做的目的是为了更好的发挥土地资源优势，是土地能够有可持续的发展。

我公司的成立，是科学发展观的集中体现，成立的目的就是以科学的方法对土地进行管理，在确保主城区各项目开展的同时，使得储备土地有一定持续发展，带来一定经济效益。

二、回顾近年来工作

在力求发展的同时，回顾过去的工作是相当重要。公司成立两年多来，主要进行了以下四方面的工作：

（一）土地管理工作 1．土地回收

目前，主城区的回收土地面积为约2.46万亩，除主城区北部的警备区土地、东滩土地、东海农场及书院镇部分工业、集体土地等三部分土地共计约2.21万亩以外，主城区全部土地均已回收。2．权证办理

土地权证是集团建设发展的保证，为此，根据集团领导的指示，资产管理部克服了政策障碍、技术障碍、手续复杂、历史遗留问题多等种种困难，努力推进权证申办工作，目前，除三部分未回收土地外，主城区全部土地均在今年年初前办妥了土地权证，土地权证面积为7.56万亩。

3．土地管理及用地手续办理

为加强土地管理工作，资产管理部从去年开始实行了“五表一图”制度，即《土地办证情况表》、《土地回收费用情况表》、《供地及收款情况表》、《用地手续申办进度表》、《建设项目用地情况表》和《土地回收情况图》，1～2月汇总一次，上报集团领导。4．正在实施的相关工作

（1）土地管理系统化、信息化工作。（2）土地权证清查工作（3）主城区一期土地成本测算（4）海塘所土地的移交工作

（二）生产经营情况 1．生产基地情况

公司在石皮泐塘南侧、人民塘东侧建立了农业生态基地，总面积约为1000亩。其中种植桃树396亩、梨树164亩、桔树43亩、葡萄44亩，桃研所的研究基地150亩，桃总计20个品种，梨树4个品种，桔树3个品种，葡萄5个品种，均为通过研究所或原产地引进或嫁接的优良品种。目前，生产基地各项工作进展稳定，预计2010年开始投产。

2．苗圃管理情况

现有苗圃土地大部分位于塘下公路至94塘之间，目前生态园林公司苗圃用地共计近4000亩，大小苗木有80多个品种，238种规格，近125万株。我们在认真做好苗木养护工作的同时，积极接洽多方苗木求购公司，包括集团有关部门，开拓苗木销售渠道。3．合作经营情况

根据储备土地的实际情况，我公司积极贯彻领导以种（养）代管的原则，实施了不同于土地出租的合作经营方式，现已和6家单位分别签订了合作经营管理协议，现在总计有约6000亩土地采取合作经营的方式进行种植、养殖工作，有效地控制了非法种植、养殖、土方偷盗行为的发生。4．正在实施的绿化样板示范基地

今年以来，公司和农业绿化系统的大专院校、科研单位广泛合作，积极探索农业生产的新路，以合作经营的方式，组织实施3个样板示范基地：绿地公园、湿地花园和“林克斯”景观。通过建立以上样板示范基地，推动“生态港城”“景观港城”的建设。

生产经营方面所取得的成绩，是我们学习和实践科学发展观的体现。用科学的方法管理生产基地和苗圃，用发展的眼光实施绿化样板示范基地。

（三）内部管理 1．制度建设

为加强企业内部管理，强调以制度管人，公司根据集团的要求，结合本公司的实际，制定了一系列管理制度，规范了日常工作。随着企业的不断发展、提高，公司将对企业的管理制度进行不断的修改和完善，以适应公司的发展需要。2．组织建设

公司成立后，设臵了办公室、管理部、市场部，共两部一室。随后，为了对港城主城区内已回收地块进行更有效的监管，组建巡查队。3．企业文化建设

公司通过组织培训、外出学习、座谈交流、工会活动等多种形式，积极开展企业文化主题活动。公司在网上建立博客，介绍公司的情况，并编写《园林动态》。每月一期，将公司的各方面工作报集团领导和 公司的各董事、监事。

（四）其他工作

1．农业管理用房停建后的处理

经集团招标领导小组讨论，我公司组织实施的农业管理用房工程停止建设，由于施工单位已经进场，施工单位一度情绪比较激烈，经过多次的沟通、协商，妥善解决，对设计、勘察、监理、审价等单位的合同终止事宜也全部处理完毕，没有留下隐患。2．“一枝黄花”的治理

根据区府办《关于今朝做好全区“一枝黄花”治理工作的通知》精神以及申港街道的有关工作部署，公司认真贯彻落实“一枝黄花”的治理工作，结合港城实际情况，在养护公司的配合下，对申港大道、临港大道、沪城环路以及杞青路、花柏路周围苗圃内“一支黄花”的开展了清除工作。

三、土地管理工作中所遇到的问题及解决办法

（一）储备土地管理

我公司采用“以种（养）代管”的方式，对储备土地进行管理。储备土地的管理过程中，有以下的问题，希望通过科学的方法，将问题解决。

1.黑恶势力非法占用土地，管理难度大

在近期的土地巡查中，我们发现大片滩涂地上，有非法养殖的现 象。经过了解是当地黑恶势力所为，公司有关人员多次想取缔非法养殖现象未果。

解决办法：以政府部门为依托，协助做好执法整治工作。鉴于上述问题，我们将积极采取应对措施，加强和街道、城管、派出所等部门的联系和沟通，形成灵活的日常工作机制，采取不定期的联合巡逻、联合取缔的方式，明确配合整治执法的二个重点是，一打重点区域，二打涉黑势力，露头就打，制止蔓延，确保主城区土地的安全稳定，确保建设项目的顺利开展。2.违法用地情况屡教不改

在对非法用地现象进行整治的过程中，发现同一地点，同样的非法用地情况多次的出现，屡教不改。这些非法种养人员面对我们的整治，采用“打游击战”的方式逃避。

解决办法：以责任制为抓手，强化土地的现场管理。一方面，加强各部门的纵向管理，实行分层管理和网格管理相结合，职责细化明确；另一方面，加强横向监管，巡查组主要负责对生产基地和合作经营地块的种养业务、未种养的储备土地的安全生产、环境卫生等方面及苗木养护情况进行监管，发现问题及时登记汇总，要求责任部门整改，取得了较好的效果。同时，也要加强最基层的监管，基层管理由合作经营单位完成，合作经营单位派遣一定人手进行巡查工作，同样每天以文字形式将发现的问题记录汇总，及时汇报上级。通过这样的层层管理，强化各级责任，有效应对非法种养人员的“游击战”，将非法用地现象制止于萌芽阶段。3.非法种养户法律意识淡薄 在巡查过程中，时常发现一些当地老年人，在零星的土地上进行小面积的种植。他们法律意识淡薄，也不知道他们也种植的土地为港城建设用地。

解决办法：事前防范，加大宣传教育力度。巡查队在日常巡查过程中，准备相应材料，在制止非法种养现象后，将相应材料派发给当事人，增强其法律意识，并明确不得在储备土地上进行非法种养活动。4.加快土地信息化管理

土地管理信息化的工作已经开展，但是由于开发系统不完善等众多原因，导致土地管理信息化的工作停滞不前。

解决办法：认识信息化的重要作用，加快土地信息化建设。信息化是当前时代各行各业发展的必然趋势。港城土地信息化是个庞大的项目，涉及到集团的市场部、规划部和资产管理部等多个部门。采用现代化技术与方法，建立土地管理信息系统，使土地管理工作逐步实现计算机网络化图文办公，从而使土地管理工作提高到一个比较高的现代化水平已显得非常必要。通过地籍管理、土地利用管理、建设用地管理、土地市场管理等信息的网络共享，使集团各部门之间的工作效率提高。

（二）苗圃管理

因苗圃面积较大，品种较多，为提高苗木的质量和存活率，我们在接收苗圃后，通过邀请招标程序，委托了专业的绿化养护公司进行管理。至09年上半年，养护合同终止。现在，苗圃由虹升公司负责 看护。在此过程中，苗圃的管理也出现一定问题。1.一支黄花泛滥

由于苗圃在回收之前管理不当，造成苗圃内一枝黄花泛滥。一支黄花泛滥，不仅影响美观，同时影响了苗圃内苗木的长势，甚至造成了一些苗木死亡。

解决办法：增加一支黄花清理次数。对于泛滥的一支黄花，唯一的办法就是增加清理次数，不同季节，使用不同的清理方法。例如，春季在一支黄花生长期，多使用药物喷洒的方法；秋季在一支黄花繁殖期，集中割除一枝黄花花冠，并集中在安全的地方将其焚烧，防止其籽传播，大大降低第二年一支黄花的生长量。通过一系列科学的方法，同时增加清理次数，有效遏制一支黄花在主城区的生长。2.苗圃内空地的合理使用

在我公司管辖的苗圃中，有几块苗圃内存在大面积的空地，如杞青路南苗圃和张新根苗圃。空地在无人管理的情况下，易产生非法种植的现象，也可能造成一支黄花泛滥。

解决办法：进行合作经营或进行科学试验。由我公司的市场部与农业绿化系统的大专院校、科研单位进行合作，在这一类空地上可以种植草坪、花卉等。例如，2008年市场部与上海伟欣绿化景观有限公司合作，在苗圃内空地上种植向日葵的项目，虽然此项目最终因种种原因搁浅，但是这样的合作经营思路是可以在以后的苗圃管理中尝试运用的。另外，就是在苗圃内进行科学试验。如土壤成份试验、某种植物存活试验等。因为港城建设处于初期，这一类试验是相当有必 要的。例如，2008年，市场部做的关于桂花在港城盐碱土上存活和长势情况的试验。通过这两种方法，可以发挥出土地的使用价值。3.苗圃内苗木死亡情况严重

由于苗木种植过密，经过几年的生长更是密上加密，已经影响到树型树姿，造成苗圃内有很大一部分僵苗和死苗。

解决方法：对苗木结构进行调整。我们可从控制品种规模入手，重点抓好种植结构的调整工作，对苗圃尽早作整体规划布局的设计，作出种植调整计划，对于现苗木密度过大的问题，建议及时进行抽稀。抽稀后苗木的处理应该区别对待，优良的品种建议提供土地重新种植，滞销品种则可以考虑放弃。对于品种不适应港城土质的苗木建议用适合港城环境的同等苗木替换，对滞销品种则建议自然淘汰。

（三）生产基地管理

生产基地按照“一年打好基础，二年提高完善，三年创出实效”的管理要求，坚持一手抓管理，一手抓技术，努力打造“普露湾”精品园。2010年，“普露湾”农产品即将上市。关于生产基地，有以下几点想法： 1.丰富种植品种

目前，生产基地内种植的品种有：桃树、梨树、桔树和葡萄。均为水果，2008年，生产基地曾经种植过玉米，投放市场后，得到了消费者的好评。因此，生产基地是否考虑丰富种植品种，特别是蔬菜品种。2.生产基地的生态管理模式

我们生产基地在种植果树方面目前正使用“以草代肥”的有机种植法，当果园植被（目前为野生草和黄豆）长到30-40厘米时，人工收割，散覆于树盘下。在整个生长季节，草在15-40厘米交替生长，连年坚持下去，果园有机质及有效矿物质含量会有明显上升，土壤PH值下降，有利于缓解果园土壤的碱化，有机质矿化及被侵蚀。接下来，我们可以尝试生草和养殖相结合的方法。果园自然或人工生草法、植被残体可以覆盖果园结合喟猪、牛、羊、鸡、兔等，再以动物粪便还田的方式实现物质循环。例如，上海近郊的一些种植示范园，推行的“一棵果树一只鸡”、“行间种苜蓿，树下覆草，一亩果树两只羊”的生态模式，解决了肥源不足、土壤恶化的问题，还可减少一些生理病害，提高果品质量。我们的生产基地也可以运用这样的一种科学的模式，使生产基地有更好的发展，同时带来更可观的经济效益。3.生产基地的经营模式

明年即将是生产基地果品的产出年，目前生产基地的经营模式为生产+销售的经营模式。在果品成熟后，我们可以将经营模式改为生产+经营+旅游的经营模式，这是时下比较流行的种植园经营模式，众所周知，旅游可以带动一个地区的发展。我们公司生产基地占地1000亩，在上海近郊可算是占地大的种植园，一旦宣传到位，将占地面积作为卖点，旅游的模式是相当可行的。另一方面，实现农产品价值的方面，可以使用竞争战略的经营模式，农产品使用差异化模式，差异化模式是指企业向顾客提供的产品和服务在行业内独具特色，这种特色足可以给产品带来额外的加价。例如，在日本相当流行的方型水果，其原理就是在水果生长期在水果外套上方形模具，这样的水果相比普通的水果，价格就高上3-5倍。因此可以通过一定科学手段，使我们产出的果品在市场上以特色取胜。4.加强合作，减少风险

我公司农业基地规模较大，而相对来讲管理人员较少、技术力量较薄弱。在桃、梨、橘树的日常的种植管理中，技术方面依靠桃研所较多。而葡萄和蜜橘种植在南汇是薄弱环节，种植较少，技术相对较落后。例如，我基地种植的44亩葡萄，对设施设备的要求较高。投资风险较大。针对这种情况，可吸引有一定的种植经验的人或者科研机构合作经营。由我们提供生产资料，对方提供技术经验，合作种植，获得的利益可以共享，且减少了种植的风险。

胡易宏

二〇〇九年十月十三日

第五篇：2015.5.18深化土地管理改革调研报告（本站推荐）

探索改革

统筹发展

全面提升土地资源利用与保护综合效益

——睢县关于深化土地管理制度改革的调研报告

党的十八大尤其是十八届三中全会以来，中央一系列重要会议对土地管理制度改革指明了方向，提出了明确要求。按照省、市下达的关于深化土地管理制度改革调研任务要求，睢县围绕调研课题，专门组建由国土资源局牵头、有关部门和乡镇配合参与的调研工作组，调研人员分赴全县各乡镇、部门企业等基层一线实地调查、走访座谈，召开不同类型的交流座谈会、征求意见会、总结分析会，对贯彻落实现行土地管理制度情况进行了认真调查总结，并结合睢县工作实际，分析当前发展形势和政策变革方向，对深化土地管理制度改革进行了研究探讨。现将调研情况报告如下：

一、睢县贯彻落实现行土地管理制度基本情况

睢县位于商丘市西部,是河南省历史文化名城，素有“中原水城”之称，是全国一级英模任长霞的故乡，是全省基本农田保护示范县和全国重要的粮棉油生产基地，属典型的农业县。全县共辖8镇12乡，554个行政村，1099个自然村，86万人，县域面积926平方公里。耕地66989.81公顷、基本农田57505.44公顷。

多年以来，睢县立足保护资源、保障发展、保护权益三方兼顾、统筹协调的土地利用管理目标，开拓思路、创新方法，多策并举、多措并施，认真贯彻落实土地管理基本制度，尽职尽责保护资源、节约集约利用资源、尽心尽力保护权益，取得了较为显 1 著的实效。

（一）防控建设多措并举，切实严格保护耕地

1、强化执法监管共同责任，落实耕地保护目标管理制度 县、乡、村分别成立了以政府和村主要领导为组长的耕地保护工作领导组，层层签订耕地保护责任书，明确了耕地保护工作目标和重点，强化了县、乡政府对本行政区域内耕地保有量和基本农田保护面积、土地利用总体规划和计划执行情况的主体责任，把耕地保护责任落实到了每一块耕地和每一个基本农田保护块。构建“党委领导、政府负责、部门协同、公众参与、上下联动”的执法监管共同责任机制，探索实行了“三级网格化”管理模式，建立三级管理平台，开发网格化管理信息系统，将保护耕地和执法监管的重心放在乡(镇)、村两级,强化了基层的土地管理和执法监管责任，建立了“全覆盖、无死角”的执法监管动态巡查机制，真正做到了违法违规用地的早发现、早报告、早制止、早查处。从源头上遏制和减少了违法用地行为的发生，我县各类违法违规用地案件明显减少,违法违规用地比率逐年下降。

2.严格执行土地规划和计划，落实土地用途管制

按照土地利用总体规划确定的用途和土地利用计划的安排使用土地，对耕地实行特别保护，严格限制农用地转为建设用地，实现土地资源的合理利用，从而确保耕地数量的稳定。坚持按规划管地、用地的原则，依法认真落实建设用地预审制度。凡不符合规划的建设项目不得通过预审，不受理农用地转用和建设用地申请，不得违反规划批地和用地，也不得擅自修改规划；对国务 2 院和省级人民政府确定的重点基础设施项目，要依法根据国务院或省人民政府批准立项的文件按照法定程序修改或调整规划后才能报批用地。所有建设用地必须遵循以项目带开发的原则，按照耕地占补平衡的规定，全面落实建设占用耕地补充制度，严禁各种形式的圈占土地行为，确保建设用地总规模控制在用地计划之内。严把工业用地总量关、预审关、审批关、供地关；加强计划控制，严格控制新增建设占用耕地过快增长，对用地粗放的项目进行计划限制、核减，切实提高土地利用效率，从源头上控制好占用耕地的闸门。

3.深入开展土地综合整治，落实耕地占补平衡制度 一是组织实施补充耕地项目。历年来，积极组织申报补充耕地项目，为我县县城发展和产业集聚区建设项目用地提供补充耕地指标。同时，非常重视补充耕地的质量建设，从补充耕地项目的立项、规划设计、组织实施到项目验收，都有农业部门技术人员全程参与，实施补充耕地培肥改良综合措施，确保耕地质量稳中有升。二是试点推进新农村土地综合整治项目。坚持建新与拆旧统筹的原则、建新与拆旧占补平衡的原则、新增耕地任务分完成原则、分别制定项目总体实施方案与分实施计划的原则，采取“围棋战略”、局部连片拆旧复耕、整村推进多种措施试点推进新农村土地综合整治，确保项目占补平衡，并实现新增耕地目标。全县经市政府批复土地综合整治试点项目24个，21个开工建设。所有试点项目旧村已拆除房屋3860余户，复耕土地2890亩；新村已新建房屋9810户。争取省财政补助资金项目11个，下达资金共计5666万元。三是持续推进集体建设 3 用地整治工作。通过集体建设用地整治，2012年新增耕地3000亩，2013年新增耕地2000亩。2014年创建“整体建库、分期实施”的整治模式，在建的16000亩集体建设用地整治项目库按计划实施后，至少可保障睢县3-5年建设用地的挂钩需求，用地瓶颈将会有效破解，为县域经济社会发展提供可靠的土地支撑。

4.加大土地整理力度，建设高标准基本农田

通过实施睢县蓼堤等两个镇土地规模整治项目和“郑州航空经济综合实验区睢县基本农田异地补划项目”，对农田道路、水利、电力设施工程进行修建和配套，增加耕地面积，提高耕地质量。土地利用率和农业生产效率显著提高，改善了农民的生产生活条件，对推动农村现代农业的发展也都有积极的示范作用。

（二）节约集约利用资源，统筹协调保障发展 1.科学编制土地利用总体规划，拓展发展用地空间 2009年，睢县产业集聚区面积仅为8.86平方公里。为拓展产业集聚区发展空间，我们深入研究土地利用总体规划编制政策，结合乡级土地利用总体规划修编，将全县的建设用地增减挂钩指标向城郊乡、董店乡和河集乡进行了集中，在8.86平方公里东侧和南侧划定了10.83平方公里挂钩建新区，城北产业集聚区的实际发展空间就由8.86增加到了19.69平方公里，拓展了城市建设和产业集聚区发展空间。目前，已入驻工业企业128家，规模以上企业42家，省科委认定的高新技术企业3家，同时吸引了安踏、富士康、浩然、安琪、广硕等多家上市企业入驻，从业人员达到3万余人，呈现出知名企业纷纷落地，闽台商扎堆发展 4 的良好局面，形成了以制鞋制衣、电子信息为主导，以现代纸业、农副产品加工等传统优势产业为支撑的产业体系。

2.强力推进土地综合整治，解决发展用地指标

近几年来，睢县县委、县政府先后抢抓三项整治项目指标使用、人地挂钩政策机遇，整合各种力量，采取县领导包片、重点局委包乡、乡镇干部包村的方式，分解任务，层层负责，持续推进土地综合整治工作。在深入调研的基础上，调整思路，创立了“整体建库、分期实施”的土地综合整治模式，统一建立“睢县土地综合整治拆旧项目库”。2013年完成度5100亩新增耕地目标任务，2014年整治出新增耕地4005亩。通过采取城乡建设用地增减挂钩，为睢县城市规划区、产业集聚区和新型农村社区的发展提供用地的指标保证。2013年共报批新增建设用地693.28公顷，2014年获得省政府获批准土地12个批次，总面积共计388.53公顷，有效保障了格力顿汉、鼎豊木业、锦灏服饰、源龙鞋业、滕润鞋业、豪烽国际鞋业等一大批重点项目用地需求。

3、规范土地出让，扩增土地利用效益

我县成立了由主管县长任组长，县政府办、法制办、发改、规划、住建、财政、监察、环保、国土、方管、产业集聚区、商务中心区、城关镇、城郊乡等相关部门主要负责人为成员的“睢县城镇国有建设用地使用权出让领导组”，建立了集体决策平台。根据拟出让土地的位臵、用途、面积、建筑规模、容积率等土地使用条件，综合确定该宗地的供地方式、起始价、增价幅度和竞买保证金数额，推进依法依规阳光运行，避免在出让过程中出现“自由裁量”。2013年出让供应土地68宗，面积249.85公顷，5 土地收益达7.7亿元。2014年共成功出让国有建设用地使用权32宗，总面积125.91公顷，划拨土地5宗，面积17.94公顷，实现土地收益逾10亿元。

4.采取多种措施，提升节约集约用地水平

一是科学编制规划，优化空间布局。强化规划引导作用，科学编制《睢县土地利用总体规划》，优化空间布局，推动城乡统筹发展，促进城乡一体化建设，推动产业集聚，壮大产业集群，加快转型升级，使有限的土地资源得到高效利用。二是严格准入标准，提高用地效率。合理确定用地规模，提高建设用地准入门槛。小项目不单独供地，一律进标准化厂房；大项目分期供地，实现节约集约。三是建立预测制度，严把供地闸门。科学制定供应计划，确定供地总量，规范操作程序，优先保障重点建设和民生项目，按照项目建设对土地的需求，进行分期供地，核减供地，防止企业盲目扩大占地规模。四是实行“网格”管理，加强批后监管。充分利用县、乡、村“三级网格化”监管平台，定期对出让后的土地项目建设的进展情况和投资强度、容积率、建筑密度等土地利用情况进行监督检查，促进土地节约集约利用。五是加推旧城改造,盘活存量建设用地。把旧城改造与城市存量土地挖潜结合起来，实行统一规划，合理布局，综合开发，盘活存量。我县已成功对老睢州剧院、老交通局、老睢中、老回中片区进行了改造，面积达到400亩。六是清查闲臵土地，提高利用效益。开展以闲臵低效利用土地为重点的清查处臵工作。通过对闲臵低效利用土地的清查、认定、处臵、整改，达到拓展经济发展空间，实现闲臵低效土地的利用效益最大化。

（三）依法实施土地确权登记和征收，保护群众土地权益 1.推进农村集体土地确权登记发证工作，依法保护农民权益 2013年11月，我县全面完成农村集体土地所有权确权登记发证工作。自2014年10月起，全县农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作全面开展，力争2015年底前完成任务。农村集体土地确权登记发证工作全面完成后，将对切实有效保护农村群众合法土地权益提供了法律依据。

2.严格落实土地征收法规政策规定，保护农民土地权益 一是严格执行国土资源听证程序。征地报批前，认真做好征地报批前的告知、确认、听证工作，确保被征地农民的知情权、参与权、申诉权和监督权。在组织征收资料时，至少2人将征地告知书、听证告知书在土地所涉及的村委会进行了送达，并在村务公开栏和其他明显位臵进行了张贴、拍照，张贴、拍照时送达人和村委负责人均留在影像资料之内存档备查。对征收土地权属、地类、面积、地上附着物和青苗等调查情况，由国土局、土地涉及乡镇政府、土地涉及农村集体经济组织、土地涉及被征地农民或被征地农民委托代表以及地上附着物所有权人共同确认。无论村民是否提出听证申请，均由县政府通知土地涉及乡镇、村委会及被征地农民进行开会，将拟征土地的位臵、地类、面积和征地补偿标准和农业人员安臵途径等一一传达，放弃听证的，要有被征地农村集体经济组织签章的书面意见。

二是开展社会稳定风险评估工作。根据河南省人民政府办公厅转发省国土资源厅等部门关于进一步加强征地管理切实维护被征地农民合法权益意见的通知（豫政办„2014‟139号）文件 7 规定，征地报批前扎实做好征地报批前的社会稳定风险评估工作，评估工作坚持“谁决策、谁评估、谁负责”，坚持依法评估，维护群众眼前利益与长远利益并重的原则。针对涉及农民土地征收征用、补偿、安臵，涉及较大范围群众利益的重大土地权属调整变更事项，县政府专门召开会议并成立以主抓土地副县长为组长，各个职能部门局长为成员的《睢县国土资源社会稳定风险评估工作领导组》，领导小组下设办公室在我局。对每个涉及群众重大土地权属调整变更问题，领导组召开专题会议，制定评估方案、公告公示及其他征求群众意见材料、召开分析论证会的相关材料及分析论证结果、评估报告及风险化解方案等，且县国土资源局信访机构要对社会稳定风险评估的合法性、合理性、可行性、可控性和评估内容及程序等进行审核，并出具《社会稳定风险评估审核意见》作为上报审批事项的必要材料。

三是切实做好征用土地公告工作。严格按照文件规定，认真履行“两公告一登记”程序，将《征收土地公告》和《征地补偿安臵方案公告》，在土地所涉及的村委会进行了送达，并在村务公开栏和其他明显位臵进行了张贴、拍照，张贴、拍照时送达人和村委负责人均留在影像资料之内存档备查。

四是严格执行新的征地区片综合地价，确保农民合法权益。我县严格按照《河南省人民政府关于调整河南省征地区片综合地价的通知》和《商丘市人民政府关于调整我市国家建设征收土地上附着物和青苗补偿标准的通知》规定的征地区片综合地价补偿标准和地上附着物、青苗补偿费补偿标准进行补偿。切实做到了维护被征地农民合法权益，妥善安排被征地农民的生产和生活，8 做到被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

3.实施旧城区改造和保障性住房建设，改善群众居住条件 我县把旧城改造与城市存量土地挖潜结合起来，实行统一规划，综合开发。目前已对老回中、老剧院、老政府、原商业幼儿园、老睢中、原卫生学校等七个片区共计300亩土地范围内的建筑物进行了拆除和整治改造，改造片区内形成了比较完善的市政公用设施和公共设施体系，城镇生态环境质量根本改善，历史与地域文化特色充分彰显，人居环境与生活质量显著提高。同时为保障性住房提供用地保障，如2014将位于中心大街东侧约100亩的土地划拨给房地产管理中心作为惠安小区公租房使用。

（四）工作实践存在问题与困惑 1.补充耕地压力较大，后备资源严重不足

随着社会经济快速发展，每年对用地需求很大，新上建设用地项目大部分占用优质耕地，补充耕地难度大，实施补充耕地项目少，数量、质量难以保障。一是后备资源匮乏，我县处于平原地带，本来在耕地后备资源中，面积较大、条件较好、易于开发利用的地块均已被开发利用，剩余的大多是开发难度较大的地块，开发整理的地块面积小而分散，而且后备资源越来越少，补充耕地的难度增大，整治质量不高，耕地占补平衡压力加大，导致部分建设项目不能报批。其他能作为补充耕地后备资源的只有滩涂用地和集体建设用地。睢县境内大部分河道滩涂宽度狭窄，有的只有十几米宽，开发整理后，难于配套，形不成规模；境内最大河流就是惠济河，其两岸滩涂用地相对来说宽一些、易于整理，但惠济河不是县管河道，县里无权对滩涂进行开发整理。二 9 是后期管护力度不够。集体建设用地整治，主要是居民点整治，选点及整治难度大，地块零星、分散，不集中连片，无法进行配套，再加上整治地块在村庄内或周边，易于被建设占用，后期管护难度大，质量无法保障。近几年集体建设用地整治工作，由于存在“重整治、轻管护”的问题，忽视了后期管护工作，致使有的整治后的地块又被栽上树、建上房，增加后的耕地再次减少。土地综合整治试点项目建设中重建新、轻拆旧，致使部分试点项目仍未实现占补平衡。另外，补充耕地项目从立项、规划设计、招投标、实施，到最终验收，历时长、程序多，无法及时为建设占用耕地提供补充耕地指标。三是重点项目占用耕地和基本农田较多，自求平衡难度大。商登高速建设项目等重大项目工程占用的耕地和基本农田数量过大，在本辖区内自求平衡难度大。

2.耕地保护政策倾斜力度小

将耕地保护工作纳入乡镇政府年终综合目标考核，从一定程度上会提高乡镇政府领导保护耕地的意识，但对提高普通老百姓的耕地保护意识没有效果。对耕地保护工作先进的乡镇政策倾斜，组织实施农业综合开发、农田水利建设、中低产田改造、土地整理等项目，对项目区进行修路、打井、供电等配套，方便农民耕种，提高耕地质量，很受农民欢迎，但对农户、农民的奖励基本上没有。耕地分为一般农田和基本农田，一般农田和基本农田的区分在地块现场没有明显界线，无法区别，只能在比较专业，很抽象的土地利用总体规划图上体现，使得一般农田和基本农田的保护不明显。

3.用地瓶颈依然存在，土地节约集约利用水平仍待提升

首先是用地瓶颈依然存在。日渐增大的集体建设用地整治难度及有限的新增用地指标，难以满足我县经济社会发展的迅猛势头和逐年递增用地需求。其次是土地利用效率低，闲臵浪费现象严重。一方面用地缺口很大，指标紧张，另一方面个别企业土地低效利用和闲臵浪费问题依然严重。由于个别供地模式仍是政府招商、企业申请、国土部门供地，此种模式容易由于用地审批把关不严，造成供而不用、供多用少等现象比较严重。还有就是企业集约用地水平较低。按规定我县的工业用地投资强度为每亩216万元，容积率要达到1以上，综观我县的企业，达到这一标准的很少。三是旧城改造困难重重,盘活存量任务艰巨。由于拆迁、安臵、资金等问题，我县在对旧城区的开发和拆迁力度还小，没有形成成片成块的旧城改造态式。目前我县也只是仅对老睢州剧院、老交通局、老睢中、老回中片区中原企事业单位办公用地进行了改造，而涉及广大居民居住的闲散地还没有进行整合改造，影响了老城区的建设步伐，居民的生活环境与生活质量还有待提高。

4、农村宅基地使用管理制度亟待改革

根据农村地籍调查、宅基地和集体建设用地确权登记发证工作开展情况，以及近来信访举报农民私自买卖、转让土地建房等问题增多。现行农村宅基地制度是长期以来形成的。按现行制度规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。但在实践中，这一标准并未得到有效执行，农村宅基地存在不少问题。农村宅基地管理不够规范。由于农村宅基地管理不够规范，缺乏有效疏导，农村宅基地使用权 11 的流转秩序混乱，一户多宅、乱占地建房、多占地建房的现象盛行，需要建房的又无地可建形成违法占地。闲臵宅基地现象大量存在，造成土地资源极大浪费。“建新不拆旧”，在农村不少地方，农户建房申请新的宅基地，新住宅建好并搬入居住后，原来的旧房不拆、旧宅基地不交。旧宅基地的收回及其具体规范没有法律明确规定。举家进城务工的农民在农村的房屋长期闲臵。宅基地及住房闲臵，不仅浪费了土地资源，而且影响了村容村貌，“空心村”现象明显。改革完善农村宅基地制度，解决农村宅基地的使用效率低下、规划不合理问题；促进居民点集聚，改善农民住宅问题；增进城镇化建设层次，或解决中心村的空臵问题。

二、当前土地管理改革形势与政策分析

党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中关于土地管理制度的改革内容，触及了现行土地利用和管理制度中的诸多核心问题，指明了未来我国土地制度改革的基本方向、趋势和突破口，其意义深远。总体来看，现有土地管理制度符合我国国情特点，但与经济社会发展和现代市场经济体制建设，尤其是一些法律和相关制度与改革的要求还存在不适应之处，亟待夯实集体土地权能，健全用途管制制度，完善征地制度，推进土地要素市场化改革。

（一）建立城乡统一建设用地市场

《决定》提出，加快土地管理制度改革，“建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁和入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”。

第一，允许农村集体经营性建设用地与国有土地同等进入市场。目前的改革任务，是要使这些农村经营性建设用地合法地、公开透明地进入市场，必须要建立有效的市场形式和市场规则，并保证农村集体经营性建设用地市中“同权同价”。集体经营性建设用地也与国有建设用地一样，可以转让、抵押、入股等，即两种所有制土地在权能上应该是一致的。

第二，缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。所谓“合理、规范”，是指要对征地对象进行合理价格补偿；在规范程序和补偿到位的前提下，符合相关法律规定才能征地。多元化保障是指除了货币补偿外，还应在城镇社保等方面给予相应补偿，更多采取“留地安臵”（征完地后，留一定比例的地给农民）的方式，其核心是使农民更多地分享土地增值的收益。

第三，减少非公益性用地的划拨，扩大国有土地有偿使用范围。未来除了军事、国防、教育、文化、国家安全、社会保障等真正属于公益用途的领域之外，都应按有偿使用的原则，公开在市场上出让，让土地出让更加透明化，不能再实行无偿划拨。要扩大国有土地有偿使用范围，让市场在土地资源配臵中起决定性作用。

第四，促进土地抵押、转让、担保的二级市场发展。未来要建立规范、透明的土地租赁、转让、抵押等二级市场，所有城镇建设用地转让，都需统一进入规范的土地二级市场中进行交易。二级市场交易活跃，对土地一级出让市场也将产生很大的促进作用。第五，建立工业用地和商业用地的合理比价关系。今后改革 13 的方向应是建立工业用地和商业用地的合理比价关系。对此，一些专家建议：一是要改变现行工业用地一次性出让几十年使用权的供地方式。二是城乡统一的建设用地市场建立后，在规划允许和符合用途管制的前提下，工业用地可直接由集体经济组织出租给用地者。

（二）赋予农民更多的土地财产权

现行土地管理制度规定，允许农民对承包地占有、使用、收益和流转。《决定》又新增加了承包经营权的抵押和担保功能。此外，允许农民以承包经营权入股的方式参与现代农业的经营。具体来说，《决定》赋予了农民以下几类财产权利：

一是赋予农民对集体资产股份占有、收益、有偿退出及抵押、担保和继承权。首先要保证集体组织所有成员拥有平等的权利。同时，农村集体资产可抵押、担保，使得农村集体经济组织和农民从事农业和非农产业可获得金融支持，从而缓解以前农村因缺乏抵押物造成的金融支持缺乏的问题。

二是保障农户宅基地的用益物权。《决定》指出：“保障农户宅基地的用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保和转让，探索农民增加财产性收入渠道。”所谓用益物权，是指非所有人对他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性权利。这次《决定》提出在慎重稳妥、选择试点的前提下，推进农民住房财产权抵押、担保和转让，探索农民增加财产性收入渠道，是对这类用益物权价值实现的进一步探索。

三是建立农村产权流转交易市场。当前农村各类资产非正 14 规、非法流转现象比较严重，大量集体资产被少数人支配的情况屡有发生。建立农村产权交易流转市场，首先是要界定农村的产权，如承包地、宅基地上的农民住房、林地、房屋、集体资产等。农村产权交易一定要在规范的有形交易市场里进行公开、公正、透明的交易，使农村集体资产产权有合法规范的实现渠道，农民也可分享到合法、合理的产权收益。

四是建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。兼顾国家、集体和个人的利益，核心是要改变目前三者之间不合理的分配格局，提高个人在土地增值收益中的比例。

三、土地管理制度改革的对策与建议

（一）土地管理制度改革的基本框架和思路

2013年12月26日，国土资源部召开第20次部长办公会，研究深化土地管理制度改革总体思路框架，明确指出，要认真学习中央领导同志重要讲话精神，理清思路、抓紧落实，从坚持最严格的耕地保护制度、坚持最严格的节约用地制度、维护群众权益和转变政府职能四方面入手，深入推进土地管理制度改革。一是坚持最严格的耕地保护制度，通过规划管控和划定永久性基本农田，严防死守耕地红线，既保耕地数量又要保耕地质量；二是坚持最严格的节约用地制度，通过严控增量、盘活存量、优化结构等措施予以落实；三是夯实权能，扩大农民财产性收入渠道，深入推进征地制度改革，维护好农民权益；四是转变职能，简政放权。

（二）对策与建议

1.抓住政策机遇、优化土地布局，统筹协调保护与保障关系 开展永久基本农田划定和土地利用总体规划调整完善工作，是党中央、国务院作出的重大决策部署，是落实最严格土地管理制度的重大举措，是对现行耕地保护制度的健全和完善，是保障国家粮食安全的重要基础，是引导新型城镇化科学推进的重要契机。要切实把思想和行动统一到党中央、国务院的决策部署上来，按照省委、省政府的要求，切实肩负起法律和政策赋予的主体责任，进一步强化耕地和基本农田保护，切实抓住政策机遇，长远谋划、科学安排，优化土地结构和布局，坚决守住耕地保护数量、质量红线，保障好科学发展。工作中，要统筹处理好保护与保障的关系，做到三个到位，即城镇发展用地要调到位、科学发展载体用地要留到位、生态环境用地要布到位、优先保障城乡一体化示范区、产业集聚区、商务中心区、特色商业区等用地，对基本农田和建设用地布局进行科学的调整优化，通过多种途径确保重要生态功能区、自然保护区、水源保护区的合理空间。

2.扩大农村土地综合内涵范围，优化城乡用地配臵机制 积极推进城乡建设用地增减挂钩，把荒滩等未利用地、工矿废弃地、农村废弃集体建设用地、农林场废弃建设用地等综合整治土地纳入城镇建设用地范围，拓宽城镇建设用地来源。综合利用新农村建设、美丽乡村、土地整治等措施，因地制宜盘活农村建设用地，促进城乡建设用地在空间优化配臵。完善通过农村土地综合整治提高耕地等级和加大废弃建设用地复垦、抵扣耕地占补平衡指标的办法。

3.科学分类、计划安排，合理调控城镇建设用地规模

严格控制新增城镇建设用地规模，实行增量供应与存量挖潜相结合的供地、用地政策，提高城镇建设使用存量用地比例。探索实行城镇建设用地增加规模与吸纳农业转移人口落户数量挂钩政策，对落户力度大、成效明显的城镇增加供地指标。保障中心城市新增建设用地合理需求，适度增加资源承载力强、发展潜力大、吸纳人口多、集约用地程度高的中小城市和小城镇建设用地供给。严格执行城镇用地分类与规划建设用地标准，适当控制工业用地，优先安排居住用地，合理安排生态用地，统筹安排基础设施和公共服务设施用地。建立有效调节工业用地和居住用地合理比价机制，提高工业用地价格，杜绝工业用地零地价甚至负地价现象。

4.探索政策、完善措施，健全节约集约用地制度

一是探索工业用地出让弹性年限政策。根据国土资源部的统一部署，按照不同产业项目类型及其生命周期，研究确定不同的土地出让年限，防止因企业破产倒闭、停歇业或低效产出而长期闲臵土地或厂房的现象，减少政府土地收储难度和成本。二是制定深化节约集约用地制度的政策措施。加强国土资源规划计划管控，强化主体功能定位和国土开发强度双约束，严守耕地保护、生态安全双红线，提升土地利用水平，发挥市场配臵资源的决定性作用。严格控制建设用地过快增长，提高工业项目用地投资强度、产出强度和容积率门槛，探索实行租让结合、分阶段出租的工业用地供应制度，加强工程建设项目用地标准控制。研究建立新增用地审批与存量用地盘活挂钩机制，加大批而未用土地和闲臵土地的处臵力度，批次用地供地率等指标与新增用地计划指 17 标、农用地转用审批挂钩，促进土地利用效益的提高。研究有效调节工业用地和居住用地合理比价机制。盘活城镇存量建设用地，建立存量建设用地退出激励机制。建立激励约束机制，稳步推进城镇低效用地再开发。推进旧城镇、旧厂房、城中村等改造和保护性开发，发挥政府土地储备对盘活城镇低效用地的作用。统筹利用城镇地上地下空间资源，鼓励立体开发，市政公用设施尽量使用地下空间资源，与商用、住宅等有机结合。推进产业集聚区建设用地节约集约利用效益评价，继续深入开展国土资源节约集约模范县创建、工业用地内涵挖潜、推广使用节地技术模式等活动。

5.完善土地出让制度，深化建设用地有偿使用制度改革 扩大国有建设用地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨，逐步对经营性基础设施和社会事业用地实行有偿使用。对以划拨方式取得的经营性项目用地，通过增收年租金等方式纳入有偿使用范围。强化土地二级市场交易管理，确保国有土地资产和税收不流失。进一步规范经营性房地产用地出让工作，从健全土地出让决策机制、建立土地出让公告审查制度、强化土地出让信息公开、杜绝随意变更土地用途和规划条件、加大监督检查力度等方面进一步规范经营性房地产用地出让行为。开展国有土地使用权出让网上公开，开发应用土地出让管理业务应用系统，把土地出让工作纳入网络系统，按照统一流程和办文格式进行在线办理，利用网络技术手段对土地出让权力运行进行全流程监控。

6.推动不动产统一登记体制建立

建立不动产统一登记联席会议制度，梳理相关部门不动产登记工作情况，提出不动产统一登记职责和机构编制整合方案，推进相关部门职责整合，组建不动产统一登记机构。加快推进农村集体建设用地和农民住房确权登记发证。开展农村地籍调查，加快推进包括宅基地在内的农村集体建设用地使用权和农民住房所有权的确权登记发证工作。

7.推进农村土地管理制度改革

全面完成农村土地确权登记颁证工作。在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能。改革完善农村宅基地制度，选择试点稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，严格执行农村宅基地使用标准。建立农村产权流转交易市场，搭建农村土地承包经营权、农民住房财产权、农村集体经营性建设用地所有权等农村产权流转的专业交易服务和信息发布平台。探索农村集体土地权利多样化实现形式，稳妥推进集体土地股份制改革，建立健全集体经营性建设用地有偿使用制度。妥善处理好农业转移人口进城落户后的土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权等问题。

8.深化征地制度改革

合理界定公益性和经营性建设用地，逐步缩小征地范围，规范征地程序，完善被征地农民合理、规范、多元保障机制。一是进一步探索被征地农民多元安臵政策，推动安臵变安居。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制。完善多元补偿安臵机制，提高农民在土地增值收益中的分配比例，保障被征地农 19 民长远生计。探索以社会保障和就业安臵、征地补偿安臵费用为主，农业安臵、留地安臵和以经批准的建设用地土地使用权作价入股等安臵方式为辅的征地补偿安臵模式。二是进一步规范征地程序。严格落实《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》等有关规定，充分保障被征地农民知情权，认真履行告知、确认、听证和“两公告一登记”程序，将履行程序的有关材料作为建设用地报批必备要件。按照政务公开要求，强化建设用地审批信息公开，建设用地一经批准，依法可以公开的批复文件及其他有关材料由相应发文（报批）单位上网公布。