《广州市旧城更新改造拆迁补偿安置工作指导意见(试行)》2011-09-14[共五篇]

第一篇：《广州市旧城更新改造拆迁补偿安置工作指导意见(试行)》2011-09-14

广州市国土资源和房屋管理局关于印发《广州市旧城更新改造拆迁补偿安

置工作指导意见（试行）》 的通知

穗国房字〔2009〕1431号

各区、县级市人民政府，市府直属各单位：

为推进实施“中调”战略，加快旧城更新改造，进一步改善城市人居环境，优化和提升城市功能，建设宜居城市，根据《广州市城市房屋拆迁管理办法》等有关规定，结合本市实际，经市政府同意，现将《广州市旧城更新改造拆迁补偿安置工作指导意见（试行）》印发给你们，请遵照执行。执行过程中遇到的问题，请向我局反映。

广州市国土资源和房屋管理局

2009年12月31日

为积极实施“中调”战略，在保护城市历史文化的基础上，加快旧城更新改造，进一步改善城市人居环境和市容市貌，优化和提升城市功能，建设宜居城市，根据《广州市城市房屋拆迁管理办法》等有关规定，结合本市实际，现就旧城更新改造拆迁补偿安置工作提出如下意见：

一、经批准的市辖区旧城更新改造项目和城市基础设施建设项目范围内国有土地上房屋的拆迁补偿安置，适用本意见。

二、各级人民政府和各相关部门应当坚持“公开、公平、公正”的原则，推进旧城更新改造工作，保障最大多数人民群众的切身利益，切实维护社会稳定。

各区人民政府具体负责本行政区域内旧城更新改造项目的房屋拆迁补偿安置管理工作。

各区规划、建设、国土房管等有关部门应当按照区政府统一部署，认真履行各自职责，共同推进旧城更新改造工作。

三、各区政府从实际出发，按照“规划先行”的原则，编制旧城更新改造规划；在规划指导下，有计划、分步骤地实施旧城更新改造，制订改造及补偿方案；在旧城更新改造实施前就改造及补偿安置方案公开征询意见，广泛听取和尊重改造范围内居民意见。

四、市、区人民政府应当根据旧城更新改造的安置需要，优先利用存量建设用地，有计划、分步骤统筹建设一定数量的跨区域异地安置住房和本区域就近安置住房。“跨区域”和“本区域”以市辖区行政区划为准。

五、旧城更新改造项目范围内住宅房屋拆迁，被拆迁人可以选择以下三种补偿安置方式之一：

（一）货币补偿；

（二）跨区域异地房屋产权调换（下称：异地永迁）；

（三）本区域就近安置（下称：就近安置）。

旧城更新改造项目范围内非住宅房屋拆迁，对被拆迁人主要实行货币补偿，如改造项目有条件提供非住宅房屋进行产权调换的，被拆迁人也可依条件选择 异地永迁或就近安置。

六、被拆迁人选择货币补偿方式的，货币补偿金额按照房地产市场评估价格确定。

为鼓励被拆迁人支持旧城更新改造工程，住宅房屋被拆迁人选择货币补偿的，可由项目实施单位实行同一改造项目统一标准的改造奖励（含按《广州市城 市房屋拆迁管理办法》第二十五条第二款规定的20%补偿增幅及本意见第十二条规定的搬迁时限奖励费）。住宅房屋货币补偿金额加上改造奖励费原则上不得高于 被拆迁住房所处区位的新建普通商品住宅的市场价格。

根据《广东省拆迁城镇华侨房屋规定》的有关规定，拆迁属落实侨房政策发还产权的华侨房屋和中华人民共和国成立之日起至1994年12月31日止用

侨汇购建的华侨房屋，货币补偿金额 按照其房地产市场评估价格提高补偿比例，具体补偿比例分别 为：住宅房屋增加5%，非住宅房屋增加10%。

七、住宅房屋被拆迁人选择异地永迁安置方式的，异地永迁应当补偿安置的住房建筑面积（下称：应当补偿面积）按照以下公式确定。具体计算公式：应当补 偿面积=（被拆迁住房所处区位的新建普通商品住宅市场价格÷异地永迁安置住房所处区位的新建普通商品住宅市场价格）×被拆迁房屋合法产权建筑面积。

异地永迁安置住房的实际建筑面积大于或小于应当补偿面积的，超出或不足部分按照异地永迁安置住房所处区位的新建普通商品住宅市场价格×面积差来 结算差价。

八、住宅房屋被拆迁人选择就近安置方式的，应当按照被拆迁房屋的货币补偿金额加上改造奖励与安置住房的市场价格结算差价。

安置住房的建筑面积不得低于被拆迁房屋合法产权的建筑面积。如拆迁当事人双方协商一致的，从其约定。

九、被拆迁住宅房屋合法产权的建筑面积小于40平方米，被拆迁人符合以下情形，按40平方米予以补偿（改造奖励和搬迁奖励也按40平方米进行计 算）：

（一）被拆迁人选择异地永迁的，应同时具备以下条件：

1．被拆迁人具有广州城镇户籍；

2．被拆迁房屋属于被拆迁人及其配偶唯一产权的自住住宅。

（二）被拆迁人选择就近安置的，应同时具备以下条件：

1．被拆迁人具有广州城镇户籍；

2．被拆迁房屋属于被拆迁人及其配偶唯一产权的自住住宅。

3．被拆迁人符合我市城市低收入住房困难家庭的住房保障条件。

（三）被拆迁人选择货币补偿的，应同时具备以下条件：

1．被拆迁人具有广州城镇户籍；

2．被拆迁房屋属于被拆迁人及其配偶唯一产权的自住住宅。

3．被拆迁人符合我市低收入家庭标准。

被拆迁人不得通过分户、析产、交易、赠与等方式适用本条规定。

十、符合直管住宅租赁条件的承租人同意解除租赁关系的，拆迁人按照被拆迁房屋货币补偿金额加改造奖励之和的30%给予房屋承租人弃租补偿，不再提供直管住宅（含廉租房）进行安置。

符合直管住宅租赁条件的承租人不同意解除租赁关系的，由拆迁人统一安排住房安置承租人，安排住房的使用面积不小于原承租面积，国土房管部门依法 配合安置工作。

十一、按照《广州市城市房屋拆迁管理办法》的规定，拆迁人应当支付临时安置补助费的，临时安置补助费标准应当按照被拆迁房屋所处区位的当年房屋 租金参考价确定，支付时间自搬迁之日起到发出安置住房入住通知之日后3个月止。过渡期限内，被拆迁人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助 费，拆迁人提供的周转房使用面积应不少于被拆迁房屋原使用面积。

十二、为加快推进旧城更新改造工作，旧城更新改造项目可以实行搬迁时限奖励制度。拆迁人可以按照被拆迁人、承租人（包括公、私房承租人）在规定 搬迁期限外提前搬迁和在规定搬迁期限内按时搬迁的不同时限，给予不同的搬迁时限奖励费。搬迁时限奖励费标准应当控制在被拆迁房屋房地产市场评估价的15% 以内确定。

十三、房屋补偿安置面积以房地产权证记载的合法面积为准。

符合《转发市国土房管局关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题若干意见的通知》（穗府办〔2008〕7号，下称7号文）规定，但尚未领取房地 产权证的房屋，视同已领取房地产权证，按7号文确定条件核定的面积确定房屋补偿安置面积。

违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿，但对1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施前建设的住宅房屋，可按照不超过住宅房屋房地产市场评估价的60%给予货币补偿。

十四、拥有合法产权，但由业主自行“住改商”的住宅房屋，被拆迁人选择异地永迁或就近安置的，按住宅用途进行补偿安置；选择货币补偿的，按以下方式给予补偿：

（一）1997年4月1日《广州市城市规划条例》施行前已改变为经营性用房，被拆迁人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，并实际正在营业的，拆迁人可按照经营性用房房地产市场评估价的60%给予补偿。

（二）1997年4月1日《广州市城市规划条例》施行后至2001年市规划行政管理部门颁布的住改商管理规定实施前改变为经营性用房，被拆迁人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，并实际正在营业的，拆迁人可按照经营性用房房地产市场评估价的50%给予补偿。

按前款第（一）、（二）项计算的货币补偿款低于按照本意见第六条有关住宅用途计算出来的补偿总额（即货币补偿款加上改造奖励）的，应当按照本意 见第六条规定确定补偿。

十五、国土房管等相关部门应当加强拆迁评估市场监管力度，确保评估结果依法公正。同一旧城更新改造项目原则上由一家房地产评估机构负责实施评 估。被拆迁人对评估结果有异议的，经拆迁当事人申请，可以由市房地产行政主管部门采用随机抽取的方式确定房地产评估机构进行评估。

十六、对已批准实施的旧城更新改造项目，各区人民政府应督促拆迁人限期组织实施拆迁补偿安置，在旧城更新改造决定规定的拆迁期限内，通过协商达 成拆迁补偿安置协议。如签订补偿安置协议的被拆迁人的户数达到或超过总户数的2/3的，对逾期未达成拆迁补偿安置协议的被拆迁人，拆迁人可向旧城更新改造 项目所在区的国土房管部门申请启动拆迁裁决程序。

被拆迁人和房屋承租人对行政裁决结果不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法向人民法院提起行政诉讼；逾期不申请行政复议也不向人民法院提起 行政诉讼、又不履行行政裁决结果的，由旧城更新改造项目所在区人民政府组织实施强制拆迁，或者依法申请人民法院强制拆迁。

十七、本意见所规定的改造奖励费、搬迁时限奖励费以及1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施前建设但未领取房地产证的房屋的具体补偿标准由各区政府自行制定，并报市国土房管局备案。

就同一旧城更新改造项目，新建普通商品住宅市场价格标准一经确定不因随后市场变动情况而调整。

十八、本意见自公布之日起施行，有效期五年。本意见施行前已发布旧城更新改造决定或房屋拆迁公告的项目不适用本意见

第二篇：广州市危旧房改造拆迁补偿安置工作指导意见

广州市危旧房改造拆迁补偿安置工作指导意见（试行）征求

意见稿2008-10-27

为加快旧城更新改造，进一步改善城市人居环境和市容市貌，优化和提升城市功能，建设宜居城市。根据《广州市城市房屋拆迁管理办法》等有关规定，结合本市实际，现就危旧房改造拆迁补偿安置工作提出如下意见：

一、经市人民政府批准的危旧房改造项目范围内国有土地上的房屋拆迁补偿安置，适用本意见。

二、各级人民政府和各相关部门应当坚持“公开、公平、公正”和“先安置、后改造”的原则，推进危旧房改造工作，保障最大多数人民群众的切身利益，切实维护社会稳定。

各区人民政府具体负责本行政区域内危旧房改造的房屋拆迁补偿安置管理工作。建设、规划、国土房管等有关部门应当按照各自职责加强监督和指导。

三、各区政府从实际出发，选择危旧房相对集中的区域，按照“规划先行”的原则，编制旧城更新规划；在规划指导下，有计划、分步骤地实施旧城更新改造，制订改造及补偿方案；在旧城更新改造实施前就改造及补偿安置方案公开征求意见或举行公开听证，吸纳改造范围内居民意见后，报市人民政府批准实施。

四、市、区人民政府应当根据危旧房改造的安置需要，优先利用存量建设用地，有计划、分步骤统筹建设一定数量的异地永迁安置住房。

五、危旧房改造项目范围内住宅房屋拆迁，被拆迁人可以选择以下三种补偿安置方式之一：

（一）货币补偿；

（二）异地房屋产权调换（下称：异地永迁）；

（三）改造项目经政府批准规划为住宅的，可选择在改造项目范围内原址回迁安置。危旧房改造项目范围内非住宅房屋拆迁，被拆迁人的补偿安置方式只实行货币补偿。

六、被拆迁住宅房屋建筑面积小于40平方米，被拆迁人符合以下情形，按40平方米予以补偿：

（一）被拆迁人选择货币补偿，且该住宅房屋属于低收入家庭的被拆迁人及其配偶唯一产权住宅的；

（二）被拆迁人选择原址回迁，且被拆迁人符合我市城市低收入住房困难家庭保障条件的；

（三）被拆迁人选择异地永迁，且该住宅房屋属于被拆迁人及其配偶唯一产权的自住住宅的。

七、住宅房屋和非住宅房屋的被拆迁人选择货币补偿方式的，货币补偿金额按照房地产市场评估价格确定。

为鼓励被拆迁人支持危旧房改造工程，住宅房屋被拆迁人选择货币补偿的，可实行改造奖励，具体奖励标准由各区政府自行制定，并报市国土房管局备案。1

住宅房屋货币补偿金额加上改造奖励费的总额原则上不得高于被拆迁住房所在行政区域新建普通商品住宅（下称：一手住房）市场交易均价×被拆迁住宅房屋应当补偿的建筑面积之金额。

八、住宅房屋被拆迁人选择原址回迁安置方式的，应当按照被拆迁房屋的货币补偿金额（按照本意见第七条第一款确定）与原址回迁安置住房的市场价格结算差价。原址回迁安置住房的市场价格=所在行政区域一手住房交易均价×原址回迁安置住房的建筑面积。

住宅房屋被拆迁人选择原址回迁安置的，可实行改造奖励，但奖励标准应当控制在同一改造项目货币补偿的改造奖励标准的50%以内，具体奖励标准由各区政府自行制定，并报市国土房管局备案。

原址回迁安置住房的建筑面积不得低于被拆迁房屋合法产权的建筑面积。

九、住宅房屋被拆迁人选择异地永迁安置的，异地永迁应当补偿安置的住房建筑面积（下称：应当补偿面积）按照以下公式确定。具体计算公式：应当补偿面积=（被拆迁住房所在地一手住房交易价格÷异地永迁安置住房所在地一手住房交易价格）×被拆迁房屋合法产权建筑面积。

异地永迁安置住房的实际建筑面积大于或小于应当补偿面积的，超出或不足部分按照异地永迁安置住房所在地一手住房交易价格×面积差来结算差价。

十、国土房管部门应当对危旧房改造范围内的直管房租赁情况进行清查，对不符合我市直管房租赁条件的承租人进行清退，依法解除租赁关系。

符合直管住宅租赁条件的承租人同意解除租赁关系的，应当按照被拆迁房屋货币补偿金额的30%以及全额的改造奖励给予房屋承租人弃租补偿。

符合直管住宅租赁条件的承租人不同意解除租赁关系的，由拆迁人统一安排住房安置承租人，安排住房的使用面积不小于原承租面积，国土房管部门依法配合安置工作。

十一、按照《广州市城市房屋拆迁管理办法》的规定，拆迁人应当支付临时安置补助费的，临时安置补助费标准应当按照被拆迁房屋所处地段的当年房屋租金参考价确定，支付时间自搬迁之日起到发出安置住房入住通知之日后3个月止。

十二、为加快推进危旧房改造工作，危旧房改造项目可实行搬迁时限奖励制度。拆迁人可按照被拆迁人在规定搬迁期限前提前搬迁和在规定搬迁期限内按时搬迁的不同时限，给予不同的搬迁时限奖励费。搬迁时限奖励费标准在被拆迁房屋房地产市场评估价的15%以内确定，具体标准由各区政府自行制定，并报市国土房管局备案。

第三篇：广州市危旧房改造拆迁补偿安置工作指导意见（写写帮整理）

广州市危旧房改造拆迁补偿安置工作指导意见

（试行）征求意见稿

为加快旧城更新改造，进一步改善城市人居环境和市容市貌，优化和提升城市功能，建设宜居城市。根据《广州市城市房屋拆迁管理办法》等有关规定，结合本市实际，现就危旧房改造拆迁补偿安臵工作提出如下意见：

一、经市人民政府批准的危旧房改造项目范围内国有土地上的房屋拆迁补偿安臵，适用本意见。

二、各级人民政府和各相关部门应当坚持‚公开、公平、公正‛和‚先安臵、后改造‛的原则，推进危旧房改造工作，保障最大多数人民群众的切身利益，切实维护社会稳定。

各区人民政府具体负责本行政区域内危旧房改造的房屋拆迁补偿安臵管理工作。

建设、规划、国土房管等有关部门应当按照各自职责加强监督和指导。

三、各区政府从实际出发，选择危旧房相对集中的区域，按照‚规划先行‛的原则，编制旧城更新规划；在规划指导下，有计划、分步骤地实施旧城更新改造，制订改造及补偿方案；在旧城更新改造实施前就改造及补偿安臵方案公开征求意见或举行公开听证，吸纳改造范围内居民意见后，报市人民政府批准实施。

四、市、区人民政府应当根据危旧房改造的安臵需要，优先利用存量建设用地，有计划、分步骤统筹建设一定数量的异地永迁安臵住房。

五、危旧房改造项目范围内住宅房屋拆迁，被拆迁人可以选择以下三种补偿安臵方式之一：

（一）货币补偿；

（二）异地房屋产权调换（下称：异地永迁）；

（三）改造项目经政府批准规划为住宅的，可选择在改造项目范围内原址回迁安臵。

危旧房改造项目范围内非住宅房屋拆迁，被拆迁人的补偿安臵方式只实行货币补偿。

六、被拆迁住宅房屋建筑面积小于40平方米，被拆迁人符合以下情形，按40平方米予以补偿：

（一）被拆迁人选择货币补偿，且该住宅房屋属于低收入家庭的被拆迁人及其配偶唯一产权住宅的；

（二）被拆迁人选择原址回迁，且被拆迁人符合我市城市低收入住房困难家庭保障条件的；

（三）被拆迁人选择异地永迁，且该住宅房屋属于被拆迁人及其配偶唯一产权的自住住宅的。

七、住宅房屋和非住宅房屋的被拆迁人选择货币补偿方式的，货币补偿金额按照房地产市场评估价格确定。

为鼓励被拆迁人支持危旧房改造工程，住宅房屋被拆迁人选

— 2 — 择货币补偿的，可实行改造奖励，具体奖励标准由各区政府自行制定，并报市国土房管局备案。

住宅房屋货币补偿金额加上改造奖励费的总额原则上不得高于被拆迁住房所在行政区域新建普通商品住宅（下称：一手住房）市场交易均价×被拆迁住宅房屋应当补偿的建筑面积之金额。

八、住宅房屋被拆迁人选择原址回迁安臵方式的，应当按照被拆迁房屋的货币补偿金额（按照本意见第七条第一款确定）与原址回迁安臵住房的市场价格结算差价。原址回迁安臵住房的市场价格=所在行政区域一手住房交易均价×原址回迁安臵住房的建筑面积。

住宅房屋被拆迁人选择原址回迁安臵的，可实行改造奖励，但奖励标准应当控制在同一改造项目货币补偿的改造奖励标准的50%以内，具体奖励标准由各区政府自行制定，并报市国土房管局备案。

原址回迁安臵住房的建筑面积不得低于被拆迁房屋合法产权的建筑面积。

九、住宅房屋被拆迁人选择异地永迁安臵的，异地永迁应当补偿安臵的住房建筑面积（下称：应当补偿面积）按照以下公式确定。具体计算公式：应当补偿面积=（被拆迁住房所在地一手住房交易价格÷异地永迁安臵住房所在地一手住房交易价格）×被拆迁房屋合法产权建筑面积。

— 3 — 异地永迁安臵住房的实际建筑面积大于或小于应当补偿面积的，超出或不足部分按照异地永迁安臵住房所在地一手住房交易价格×面积差来结算差价。

十、国土房管部门应当对危旧房改造范围内的直管房租赁情况进行清查，对不符合我市直管房租赁条件的承租人进行清退，依法解除租赁关系。

符合直管住宅租赁条件的承租人同意解除租赁关系的，应当按照被拆迁房屋货币补偿金额的30%以及全额的改造奖励给予房屋承租人弃租补偿。

符合直管住宅租赁条件的承租人不同意解除租赁关系的，由拆迁人统一安排住房安臵承租人，安排住房的使用面积不小于原承租面积，国土房管部门依法配合安臵工作。

十一、按照《广州市城市房屋拆迁管理办法》的规定，拆迁人应当支付临时安臵补助费的，临时安臵补助费标准应当按照被拆迁房屋所处地段的当年房屋租金参考价确定，支付时间自搬迁之日起到发出安臵住房入住通知之日后3个月止。

十二、为加快推进危旧房改造工作，危旧房改造项目可实行搬迁时限奖励制度。拆迁人可按照被拆迁人在规定搬迁期限前提前搬迁和在规定搬迁期限内按时搬迁的不同时限，给予不同的搬迁时限奖励费。搬迁时限奖励费标准在被拆迁房屋房地产市场评估价的15%以内确定，具体标准由各区政府自行制定，并报市国土房管局备案。

十三、房屋补偿安臵面积以房地产权证记载的合法面积为准。

符合《转发市国土房管局关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题若干意见的通知》（穗府办“2008”7号）规定，但尚未领取房地产权证的房屋，视同已领取房地产权证，按实际测绘面积确定房屋补偿安臵面积。

违法建筑和超过批准期限的临时建筑原则上不予补偿，但对1997年4月1日《广州市城市规划条例》实施前建设的房屋，可按照不超过房屋房地产市场评估价的70%给予货币补偿，具体补偿标准由各区政府自行制定，并报市国土房管局备案。

十四、拥有合法产权，历史上擅自‘住改商’的住宅房屋，被拆迁人选择异地永迁或原址回迁的，按住宅用途进行补偿安臵；选择货币补偿的，按以下方式给予补偿：

（一）1997年4月1日《广州市城市规划条例》施行前已改变为经营性用房，被拆迁人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，并实际正在营业的，拆迁人可按照经营性用房房地产市场评估价的70%扣减改变用途应补交的土地出让金后给予补偿。

（二）1997年4月1日《广州市城市规划条例》施行后至本意见实施之前改变为经营性用房，被拆迁人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，并实际正在营业的，拆迁人可按照经营性用房房地产市场评估价的50%扣减改变用途应补交的土地出 让金后给予补偿。

— 5 — 按前款第（一）、（二）项计算的货币补偿款低于按照本意见第七条有关住宅用途计算出来的补偿总额（货币补偿款加上改造奖励）的，应当按照本意见第七条规定确定补偿。

十五、国土房管等相关部门应当加强拆迁评估市场监管力度，确保评估结果依法公正。危旧房改造项目的房屋评估工作应由拆迁人与被拆迁人共同委托的一家房地产评估机构负责。拆迁人与被拆迁人对共同委托不能达成一致意见的，由市城市房屋拆迁管理办公室采取随机抽取的方式确定。

同一改造项目只能由同一家房地产评估机构实施评估。

十六、对已批准实施的危旧房改造项目，各区人民政府应督促拆迁人限期组织实施拆迁补偿安臵，在危旧房改造决定规定的拆迁期限内，通过协商达成拆迁补偿安臵协议。逾期未达成拆迁补偿安臵协议的，如签订补偿、安臵协议的被拆迁人达到或超过50%的，即直接可受理行政裁决及启动相关程序。

被拆迁人和利害关系人对行政裁决结果不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法向人民法院提起行政诉讼；逾期不申请行政复议也不向人民法院提起行政诉讼、又不履行的，由作出危旧房改造决定的区人民政府强制拆迁，或者依法申请人民法院强制拆迁。

十七、本意见所指的‚一手住房交易均价‛为危旧房改造决定发布时的前3个月市场交易均价，并以市国土房管局根据房地产市场实际成交情况统计出来并定期公布的数据为准。

— 6 — 一手住房交易均价标准一经确定不因随后市场变动情况而调整。

十八、本意见自公布之日起施行，有效期

年。

第四篇：福建省住房和城乡建设厅关于加强城市房屋拆迁补偿安置工作的指导意见

福建省住房和城乡建设厅关于加强城市房屋拆迁补偿安置工作的指导意见

状态:有效 发布日期:2009-11-30 生效日期: 2009-11-30 福建省住房和城乡建设厅 发布文号: 闽建房[2009]31号

福州、泉州、漳州市房管局，莆田、三明、南平、宁德、龙岩市建设局，厦门市国土资源与房产管理局：

为进一步规范和加强我省城市房屋拆迁补偿安置工作，切实维护拆迁当事人合法权益，保障城市建设的顺利实施，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《福建省城市房屋拆迁管理条例》等有关规定，现就进一步加强我省城市房屋拆迁补偿安置工作提出以下指导意见，请结合当地实际认真贯彻执行。

一、制定房屋拆迁补偿安置方案要综合考虑项目性质、被拆迁房屋地块容积率、同地段周边商品住房价格、被拆迁群众经济承受能力等因素，合理制定房屋拆迁补偿安置方案。实行产权调换安置的，要充分考虑被拆迁人利益，有条件的地方可适当提高补偿标准，鼓励对住宅等面积部分不补交差价；实行货币补偿的，补偿标准参照被拆迁房屋同地段房屋的交易价格，并制定鼓励选择货币补偿的优惠政策。

二、城市房屋拆迁主管部门在核发拆迁许可证前，要按照规定对拆迁许可条件是否具备、拆迁计划和拆迁补偿安置方案是否合理等举行听证。

三、城市房屋拆迁主管部门在审批拆迁许可证时，要重点对货币补偿标准、安置方式、过渡期限、临时安置补助费标准和搬迁补助费等内容进行审查，确保拆迁许可申请人提交的房屋拆迁计划及补偿安置方案合理、符合政策，同时要做到城市规划区内不同项目的补偿标准基本衔接。

四、城市房屋拆迁主管部门要在核发房屋拆迁许可证前，对将要实施的拆迁项目进行安定稳定风险评估。重点就拆迁补偿安置方案可行性、资金来源、安置房建设进度等影响拆迁实施、可能引发矛盾纠纷因素进行风险评估，并将评估结果报告项目所在地政府，供领导决策。

五、房地产主管部门要根据房地产市场交易情况，及时公布不同区域房地产交易行情，作为货币补偿协商参考价。

货币补偿协商参考价也可由拆迁许可申请人在提交拆迁许可申请材料前，委托房地产评估机构进行评估确定。以评估方法确定货币补偿协商参考价的，拆迁当事人代表在房屋拆迁主管部门的监督下，从参与报名的房地产评估机构中随机抽取(一般不少于5家)，分别在拆迁区域选择有代表性房屋(或模拟的标准房屋)进行评估，以去掉最高和最低评估价后的平均价作为货币补偿协商参考价并予以公示。

本意见所称的标准房屋为：土地使用权性质为出让，砖混结构三层，层高二点八米，成新率八成新，水、电、卫生设施齐全，有独立阳台，外墙为涂料或条砖贴面，普通门窗，四周为相邻房产，无庭院，采光通风良好。

六、房地产估价机构应当严格执行房地产估价技术规范和标准，保证估价结果的客观公正，并承担相应责任。房地产估价师不得在估价报告中隐瞒或者歪曲事实，签署有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报告，严禁故意压低或抬高评估对象价格。

七、实行异地安置产权调换的，应考虑原房屋所在区位与安置房区位地段等级差，相应增加安置面积，因地段差增加的面积部分视同原房屋面积。增加安置面积幅度具体办法由所在地房屋拆迁主管部门制定并报当地政府批准执行。

八、实行期房安置的，签订拆迁补偿安置协议时，应明确安置户型、结构、安置房价格、楼层调节系数。

九、对经协商无法达成拆迁补偿安置协议的，拆迁人应当及时委托房地产评估机构对被拆迁房屋进行评估。评估应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，参照估价时点同地段房地产市场交易行情，评估确定被拆迁房屋价格。

对估价结果有异议的，被拆迁人可以申请技术鉴定。估价鉴定专家委员会受理后，应本着独立审查、客观公正的原则，依据《城市房屋拆迁估价指导意见》的有关要求，并重点就该估价报告是否符合估价规范、是否参照估价时点同地段房地产市场交易行情作出估价结果等进行技术鉴定。

十、对被拆迁房屋合法所占用空地应予适当补偿，其补偿额应根据土地取得方式、土地性质、基准地价等因素综合确定。

十一、对在规定期限内签订拆迁补偿安置协议并完成搬迁的，可在依法确定的补偿安置标准外予以适当奖励。奖励金额可根据签订协议及搬迁时间、被搬迁房屋建筑面积等因素确定。在城市规划区范围内的拆迁项目其搬迁奖励标准应该统一。

十二、各地要根据《福建省人民政府关于城市房屋拆迁搬迁补助费和临时安置补助费标准有关问题的通知》(闽政[2002]26号)要求，结合实际适时调整搬迁补助标准和临时安置补助标准并向社会公布。

十三、对拆迁区域内的住房困难户应制定最低住房保障面积标准，具体标准可结合当地住房保障水平确定。

十四、城市房屋拆迁应与住房保障工作相结合。对于符合申请廉租房、经济适用住房、限价商品房的被拆迁困难家庭，住房保障管理部门要优先配租、配售。

十五、拆迁人提供的安置房必须经验收合格后方可交付使用。

十六、本意见适用于2010年1月1日起新许可的拆迁项目。福建省住房和城乡建设厅 二○○九年十一月三十日

第五篇：旧城改造拆迁补偿产权置换协议

旧城改造拆迁补偿产权置换协议

甲方：绿城房地产开发有限公司 乙方：

为了适应**市现代化城市建设的需要，改善居民的居住环境，提升居民现有物业的实际价值和经济效益，甲方拟对 片区的旧屋村历史用地进行改造开发。根据相关规定，需对乙方位于上述范围内的房产及附属设施进行拆迁。根据《中华人民共和国合同法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《**市。。区城中村（旧村）改造实施办法（试行）》以及相关法规、规章、政策的规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就对乙方合法所有的房屋及附属设施的拆迁补偿安置事宜达成如下协议：

第一条 被拆除房屋现状

根据乙方提供的产权证明文件等相关材料，结合相关法律法规及双方协商所确定的标准，经甲、乙双方核对，对乙方被拆迁房屋及附属设施情况确认如下：

房屋所在地点为

区

街道，建筑物测绘编号 ,占地面积平方米，房屋的总楼层数 层，总建筑面积平方米，土地性质，房屋结构类型，产权证明文件号。（附属设施详见附件一）

第二条 房屋拆迁补偿方式及标准

经甲、乙双方协商一致，甲方对乙方被拆迁的房产部分给予房屋产权置换，附属设施部分给予货币补偿方式。

（一）产权置换标准

1、甲方对乙方被拆迁房产建筑面积不大于480平方米 的部分按照其建筑面积的1:1的标准置换新建住宅房的建筑面积，即拆迁乙方该部分每1平方米的房产补偿建筑面积为1平方米该项目内的新建住宅房。

2、甲方对乙方被拆迁房产建筑面积大于480平方米的部分按照其建筑面积的1:0.8的标准置换新建住宅房的建筑面积，即拆迁乙方该部分每1平方米的房产补偿建筑面积为0.8平方米该项目内的新建住宅房。

（二）货币补偿标准

临时建筑物、构筑（附属）物不给予产权置换，按重置价给予货币补偿。

（三）具体补偿内容

1、乙方同意对其被拆迁房屋中不大于480平方米的部分即平方米，予以产权置换，根据双方约定的产权置换标准，甲方应补偿其建筑面积为平方米该项目内的新建住宅房。

2、乙方同意对其被拆迁房屋中大于480平方米的部分即平方米予以产权置换，根据双方约定的产权置换标准，甲方应补偿其建筑面积为平方米该项目内的新建住宅房。

3、乙方同意对其被拆迁房屋中的临时建筑物、构筑（附属）物予以货币补偿，根据双方约定的货币补偿标准，甲方应补偿其该部分的金额为人民币 百 拾 万 千 百 拾 元(小写￥ 元)。综上，甲方通过产权置换方式应补偿给乙方该项目内的新建住宅房建筑面积为合计平方米；甲方通过货币补偿方式应补偿给乙方的金额合计人民币 百 拾 万

千

百

拾

元。(小写￥ 元)

（四）关于产权置换的特别约定

1、若乙方获得的回迁补偿住宅的实际面积与应当补偿的建筑面积有细小差额的，则差额部分按照当时该项目住宅的市场销售价进行现金结算。即乙方获得的回迁补偿住宅的实际面积小于其应得的补偿建筑面积时，甲方应按照当时市场销售价将差额部分折算成现金补偿给乙方；乙方获得的回迁补偿住宅的实际面积大于其应得的补偿建筑面积时，乙方应按照当时市场销售价将差额部分折算成现金补偿给甲方。上述差价应当在确定回迁补偿住宅房号后三日内付清。涉及上述差价部分的税费按支付时相关法律法规的规定各自承担、交纳。

2、上述回迁补偿住宅的标准为框架结构的住宅类用房，其装修标准为毛坯房。

3、属产权置换的，由甲方补齐地价，交付给乙方的为经竣工验收合格的红本商品房，但是办理产权时涉及到的契税和交易费等其它费用由乙方支付。

4、回迁补偿住宅的楼栋号码、楼层数及具体房号由抽签决定。

第三条 过渡安置

（一）经双方协商一致，甲方不提供临时安置处所，采取向乙方支付临时补助费，乙方自行安排过渡安置处所的方法进行过渡安置。

（二）产权置换过渡期及临时安置补助费标准：

1、产权置换过渡期从乙方的房产及附属设施腾空（即指乙方或使用人搬迁完毕）并将全部权属资料原件交付甲方之日起计，至回迁补偿住宅交钥匙之日止。

2、产权置换过渡期内，甲方按应置换房屋面积10元每平方米每月支付临时安置补助费。

3、被拆迁房屋中的临时建筑物、构筑（附属）物，乙方同意甲方无需支付临时安置补助费。

4、甲方在乙方移交拆迁房屋及附属设施后，每三个月支 付临时安置补助费一次。

（三）搬迁费

甲方支付给乙方搬迁补助费标准为人民币5000元/栋/次。搬迁补助费支付时间为甲方支付第一笔临时安置补助费之时。考虑到权利人实际发生的搬迁情况，回迁时给予二次搬迁费5000元/栋/次。

第四条 拆迁安置补偿范围

本拆迁补偿安置协议书所确定的补偿方式和补偿费用包括了乙方应得的全部补偿，甲方不存在其他任何遗漏未补的项目及任何费用，今后乙方不得再就本拆迁补偿项目再提出其他补偿要求。

第五条 双方权利义务

（一）甲方的权利义务

1.在本协议签订后，在产权确认和权利人身份确认之日当日，向乙方支付定金人民币壹拾万元； 2.在完成上述第1小项工作后，有权取得乙方房屋及其附属设施的所有权利； 3.负责拆除本拆迁补偿安置协议书下乙方所有的房产及其附属设施等的拆除工作； 4.负责收集产权资料原件，并递交有关部门办理乙方的房地产证注销手续； 5.负责向规划国土等有关政府部门申请本协议涉及房屋的旧城改造等相关手续； 6.在本项目获得政府有关部门颁发《建设工程开工许可证》之日起六个月内，进行开工建设； 7.在本项目获得政府有关部门颁发《建设工程开工许可证》之日起三十个月内，应将经竣工验收合格的置换房屋交付乙方； 8.在本旧城改造项目获得相关政府部门批准之日起30日 内，应向乙方发出搬迁通知或张贴搬迁通告； 9.按本协议约定交付置换房屋。

（二）乙方的权利义务

1.乙方应在本协议签订之日起三日内，将被拆迁房屋的产权资料等一切相关的材料（详见附件二）原件交付给甲方;2.乙方应全力配合甲方完成拆迁补偿及收地工作，在甲方张贴书面搬迁通告或接到甲方书面搬迁通知后30日内将本协议约定被拆迁房屋腾空，交付甲方拆除； 3.乙方自本协议签订后，不得进行下列活动：①新建、扩建、改建建筑物及其他构筑物；②改变建筑物和土地用途。上述行为一经发现，甲方有权追究乙方相关违约责任； 4.被拆迁房屋的水费、电费、物业管理费、电信、广电等相关费用，均由乙方负责缴清，与甲方无关； 5.乙方就被拆迁房屋而向甲方所提供的所有产权资料及其它相关证明材料，须客观、真实，否则乙方将承担由此产生的一切法律责任； 6.乙方必须确保本协议拆迁范围中所有需拆迁补偿的拆迁房屋及附属设施的产权属乙方合法所有，且不存在查封、抵押、买卖、赠与、其他产权纠纷等情形。如存在上述情形，乙方应在签订协议前提前告知甲方，乙方协助甲方依法进行处理。因乙方未提前告知存在查封、抵押、买卖、赠与、其他相关产权纠纷等情形，如因上述权属争议等产生的纠纷，由乙方承担全部责任，乙方与其他有关利害关系人之间或经济补偿问题，均由乙方自行负责解决及承担； 7.自拆迁补偿安置协议书签订之日起，乙方不得擅自改变拆迁房屋的现状，不得擅自拆除拆迁房屋及附属设施（包括门、窗、电线电缆、水电、煤气管道、通讯等相关设施），否则，甲方将从应补偿给乙方的费用中扣除被拆除设施的价值；

8.拆迁范围内乙方的拆迁房屋及附属设施如存在租赁等经济关系，有关承租人的补偿事宜，由乙方负责与承租人之间进行解决，乙方应将应补偿给承租人的款项支付给承租人。否则，若引起法律纠纷，由乙方承担全部责任； 9.乙方在接甲方通知接收甲方置换房屋之日当日内，应先将甲方交付的壹拾万元定金（无息）返还，方可领取房屋钥匙。

第六条 违约责任

1.双方均应全面的、适当的履行本方义务，如有违反，应承担相应的违约责任，给守约方造成损失的，应当赔偿损失； 2.甲方逾期支付补偿款的，每逾期一天，应向乙方支付应支付款项 0.5‰的违约金； 3.乙方未在规定的期限内搬迁完毕腾空房屋交付甲方，逾期不超过一个月的，应向甲方支付违约金伍万元；逾期超过一个月以上的，自第二个月开始，每月向甲方支付违约金拾万元； 4.若乙方或相关人员逾期拒绝搬迁，或双方发生纠纷的，可按照本协议的规定提起诉讼。诉讼期间甲方可依法申请人民法院先予执行拆除涉案房产及附属设施等，乙方不得有争议，由此引起的一切责任均由乙方自行承担； 5.乙方不依照本协议规定，返还甲方定金，甲方有权不交付置换房屋给乙方，并从甲方通知乙方办理返还定金、领取房屋钥匙之日起，不予以支付乙方过渡期临时安置补助费； 6.甲方违反本方义务，未在规定期限内动工建设的，乙方有权没收定金，并解除本协议； 7.甲方违反本方义务，未在规定期限内将置换房屋交付给乙方的，应在期限届满的次月开始，双倍给付临时安置补助费； 8.甲方或乙方不履行本方义务，造成本协议客观上已无法履 行或履行已无实际意义，另一方可以向人民法院请求解除本协议。甲方违约的，乙方不予返还定金；乙方违约的，应双倍返还。并应赔偿守约方的全部损失；

9.因法律、法规及政府政策发生变化等不可抗力因素，致使本协议无法履行的，双方无需承担违约责任。

第七条 争议处理

本协议在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解；协商或调解不成的，依法向合同履行地人民法院起诉。

第八条 生效、补充与附件

本协议自双方签字盖章之日起生效。

本协议未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，双方可以达成书面补充协议。本协议的附件和补充协议均为本协议不可分割的组成部分，与本协议具有同等的法律效力。

第九条 送达

经双方确认，与履行本协议有关的一切文件、资料、通告、通知等书面材料（或电子文档）的送达地址等如下：

甲方：绿城房地产开发有限公司 地址：**市 区 街道 号 收件人： 联系电话： 邮政编码： 电子邮箱：

乙方： 地址：

收件人： 联系电话： 邮政编码： 电子邮箱： 任何一方按照上述确认的送达地址等，以寄送快件或发送电子邮件的方式向对方送达与履行本协议有关的一切文件、资料、通告、通知等书面材料（或电子文档），即视为送达，对方不得主张没有送达。

任何一方需要变更上述地址等，需书面告知对方，否则应当承担送达不能及由此产生的法律后果。

第十条 保密条款和附则

甲、乙双方应当对本协议及相关的补充协议等应严格保密。任何一方违反本条款约定，给对方造成损失的，违约方应当予以全额赔偿。

本协议一式 份，甲方执 份，乙方执 份，具有同等法律效力。

（以下无正文）

甲方（盖章）绿城房地产开发有限公司 法定代表人： 委托代理人：

年 月 日

乙方（签名）： 委托代理人：

年 月 日 后附：

1、附件一：附属设施清单。

2、附件二：房产资料及相关材料清单。