济南老城更新中步行商业街的特色要素分析

第一篇：济南老城更新中步行商业街的特色要素分析

济南老城更新中步行商业街的特色要素分析 时间:2011-04-11 12:28来源:中国规划网 作者:秦道刚 张江 吕明娟

——以济南泉城路、芙蓉街及泉乐坊为例引言

步行商业街最初产生于20世纪60年代后期欧美国家的一些城市，目的是用以提高与郊区购物中心的竞争能力。之后，随着社会进步和规划设计理念的提高，步行商业街在形态上除延续了最初基本要素外，增加了更多的铺装地面、绿化景观、休闲座椅等配套服务设施。步行街商业街在一个城市的文化中占有特殊的位置，因为它不只是美化环境的一部分，其商贾兴旺也标志着城市商圈的成熟与发达。因此近年来，步行商业街正在成为中国许多城市新的投资热点和城市名片。济南是一座历史悠久的文化名城。几经城市更新，一些优秀的街区得以保存和改造。在这个进程中，比较突出的是泉城路、芙蓉街及泉乐坊步行商业街。泉城路东西横贯济南老城区，芙蓉街和泉乐坊是两条南北走向街道，南端均与泉城路相交。本文将在总结、分析这几条步行街商业街特色要素的基础上，提出一些对于今后建设其他步行街商业街（区）的建议。济南老城更新中的特色步行商业街概况

2.1 泉城路

泉城路东西贯穿古城区，全长1560米，是济南的传统商业街，如今的泉城路是1965年前的几条 东西走向、首尾相接的11条老街巷合并而成的。2001年济南市对泉城路经行综合改造和环境设计，2002年5月1日新泉城路建成开街。泉城路现如今是一条集商业、交通、休闲、旅游、文化等功能于一体的步行商业街，是城市中心商业区的主要组成部分，也是泉城特色标志区的标志性地段。

2.2 芙蓉街

芙蓉街的名字源于街内一汪清澈的泉水——济南七十二名泉之一的“芙蓉泉”。它南起泉城路，北接文庙，总长约430米，是一条有着二百多年历史的老商业街。沿街建筑除了古香古色的传统中式风格建筑外，还有济南开埠之初的巴洛克风格近代建筑。它是为济南开埠前最为繁盛的街市，是泉城市井文化的缩影。2006年芙蓉街改造作为济南市确定的四大名城保护工程之一，使得这条百年老街得以“焕发青春”（图3）。现在这条老街集中了全国各地的特色风味小吃，每天人流如织，充满了商业活力，成为济南市商业街中的一大亮点。

2.3 泉乐坊

2003年县西巷进行综合改造。泉乐坊项目围绕整个县西巷街区，位于泉城路和大明湖路之间，街区设计总长约700米。县西巷也是济南老城内的一条历史

悠久的老街。街区内泉水和其他历史文化资源相当丰富。2008年沿县西巷西侧建成一个街区（一期），大部分商铺入驻后已开门纳客。

相比前两者，泉乐坊似乎更为时尚，但也不失传统。商业街环抱着泉池，老济南的古建筑分布在其周围，内街式的购物氛围。国际建筑大师结合泉城传统特色与现代设计理念，将中国古典音乐的节奏运用到建筑中，创造出优雅欢乐、错落有致、序列丰富的建筑轮廓，使此处的建筑风格融合传统与现代，真正成为了“凝固的音乐”。济南老城更新中步行商业街的特色要素分析

步行商业街在其起源和发展的历史进程中，在功能上完成了由单一的满足消费者购物的基本需求向集购物、休闲、娱乐、餐饮、健身、运动等多元化需求的转变；在空间布局的规划上经历了由杂乱无章的自由发展阶段到逐步完善、整体布局协调的成熟阶段；在商业业态发展与规划的构造上，已逐步实现了网点布局、经营结构、经营形态、门市铺面等配置的合理化与高级化，是繁荣城市商业活动和提高城市有机活力的重要手段。

济南老城的这几条步行商业街也是经历了历次的更新改造，形成现在的形态与规模。三条街道虽形态、特色各异，却有着诸多方面的相似之处。以下就将他们共同的特色要素加以分析、总结。

3.1 尺度合理的宜人街道空间

凯文•林奇在他的《城市意象》里面说：“对许多人来说，道路是意向的主导元素。人们正是在道路上移动的同时观察着城市，其他元素也是沿着道路展开布局”。因此，街道的空间尺度是每个条行商业街考虑的首要因素。只有合理的尺度才能给人舒适、愉悦的意向，才能让建筑、景观、绿化、小品等由此铺展开来。

泉城路探索的是人车共享道路模式，塑造了宜人尺度街道空间。泉城路的车行交通功能50米道路红线宽度是综合改造环境设计的前提，重点构思了道路断面空间，保留原有行道树形成绿化带、设置景观设施休闲带，作为人、非机动车和机动车之间的有机“软”隔离，打造出步行优先、人车和谐共处、尺度宜人的“Semimall” 准步行街。

芙蓉街以前的通行宽度为3米，经过整治改造，现在的路面通行宽度达到6米，而街道两侧建筑均为两层，建筑高度与道路宽度达到1：1的良好尺度空间比例。通过对芙蓉街北段的改造，游客第一次可以在街南望到街北，实现了视觉意义上的“贯通”。

泉乐坊的街道尺度设计还算舒适，由于是内街，所以设计宽度在5米以内，虽然两侧建筑在2-3层，但是因为街道蜿蜒，出入口比较多，四通八达，使得不宽的尺度并不憋闷。而且尤其是它特有的多层立体交错交通，使人的视野更加宽广和多元化，百转千回，增强了游览、购物的趣味性。此外，步行街的空间导向系统设计也是可圈可点的（图7）。

3.2 一脉相承的泉城泉水文化

济南的城市沿革发展、历史事件、文化蕴含、民风民俗,无不与泉水有着密切联系。泉水是济南特质历史文化资源的一种，济南因泉水滋润而更加鲜活。泉水文化以其独特的个性,成为济南城市文化和经济发展的重要依托。而三条步行商业街也恰到好处地运用了这份独有的泉水文化资源，将其巧妙地运用到街区空间环境之中，让身处其中的游客能充分领略济南泉城的泉水文化。

“一池新绿芙蓉水”，芙蓉街正是因一眼芙蓉泉而得名。如今，位于街内69号院的芙蓉泉几经沧桑得到了很好的保护（图8），也给芙蓉街带来了新的商机和活力，凡是来芙蓉街的游客必定要去赏赏芙蓉泉。泉与街相依相伴，相互映衬，充分体现了济南的泉水文化。

泉乐坊所处县西巷区域至今尚存多处珍贵的泉眼，其中永安泉、中央泉等位列济南七十二名泉之中。这个项目将泉水文化作为商业街的文化背景，在济南首次提出了本地文化和商业结合的思路。泉乐坊街内，曲水贯穿整条中街，店铺之间的街面上分布着不少泉池，垂柳依依荫蔽两侧店铺，往水中看去，更是有尾尾金鱼自碧波绿草间悠游，泉水汩汩地从青石板洞中涌出。“泉眼无声惜细流，树阴照水爱晴柔”的别样风情一览无余。

泉城路虽没有名泉，但是泉水文化的氛围也丝毫不减。泉城路共设计了5组水景，充分结合周围环境艺术特征，创造出丰富多彩、亲切宜人的能充分体现泉城泉水特色的水景。

3.3 悠久的传统历史文化资源

三条步行商业街在开发、新建建筑的同时，都十分注意保护整治已有的传统建筑，并且在色彩、形式方面力求完美结合，以期延续济南历史文脉。

泉城路芙蓉街—西更道路段设计中，在芙蓉街口收集街区原有旧石进行铺砌，做为历史痕迹留存在新的街道中，对“高家当铺”老建筑群加以维护、改造，环境加以修葺、美化，功能予以更新、完善，使之在延续历史文脉的同时，亦能适应现代商业活动，整合为新的城市空间的有机组成部分。

芙蓉街对23处有保留价值、保存完好的老建筑原汁原味地进行保护性修复。这些要“修旧如旧”的老建筑大多为体现传统中式风格的店铺，大都是前店后房，抬梁式结构，坡顶灰瓦，上横一高高翘起的花脊。同时，还有济南开埠之初典型的巴洛克风格近代建筑。

已建成的泉乐坊首期街区借鉴济南传统建筑与园林手法，以泉畔水巷、九曲廊桥、阳光天街组成独特交通体系，形成了曲折变幻、意趣盎然的建筑空间，将形态万千、趣味纷呈的泉水串联成特色旅游景点，使人们漫步其间能体验到“柳暗花明”般的意外惊喜，充分体现了“泉水串流于小巷民居之间”的泉城风貌。

3.4 人性化的景观环境和设施

步行商业街仅仅只有商业店铺是不够的。如果要提升人气，增加活力，就必须营造人性化场所环境，塑造特色景观，强化细部设计，增加各种公共设施。

泉城路在纵向空间设计将全路划分为三个景观段、六处景观节点，以不同的设计处理展现不同的特色，为人们创造休憩娱乐的集中空间和富有变化的空间感受，形成有节奏、有变化的空间景观序列。景观设施休闲带上布置的现代感极强的电话亭、报刊亭、售卖亭、露天咖啡座、木质花池座椅等各种街道家具，组成一组组景观设施单元。其间散布形态各异的水景、小品等，聚拢了人气，营造出吸引人、利于人休闲和交往的人性化场所环境。泉城路丰富的绿化是也是国内其它商业街缺少的特色。保留行道树优化了街道尺度和环境，绿化小景结合休闲座椅丰富了步行道空间。

已建成的泉乐坊首期街区则独辟蹊径，其环境设施与泉城路相比，显得更为“小家碧玉”。在店面展示设计的同时考虑了与水体的自然衔接，在步道两侧设置了水槽，人与水同行、互动，而且街道的方向是蜿蜒穿插的，因此泉水也有了形态。为避免形成“沟”的呆板，设计师设计整体路面为青石板和木栈道相结合，通过在尺度、比例、形态上的处理使木栈道更有一种“桥”的感觉，着重强调了“小桥流水人家”的艺术氛围；有的位置还利用地面高差形成跌水，再加上一些景观小品的运用（如小水车呵呵）泉水变得更加立体，声色兼具。另有木质、石质座椅和精致绿化穿插其中，整个街道环境显得更加舒适宜人。

3.5 构成合理的特色商业服务

步行商业街首要功能应该是商业服务，如果离开了商业功能，那恐怕它将不复存在了。一条商业街如果要聚拢人气、商贾兴旺，就必须根据自己面向的消费群体，做出自己特色的商业服务构成。本文论述的三条步行商业街商业行态各异，体现丰富多样的城市魅力，为人们提供了多样化城市生活。

泉城路的定位是“集购物、交通、休闲、旅游、文化五大功能于一体的全国一流的准步行商业街”，面向消费群体不仅仅限于济南市民。因此，各种百货商场、大型综合超市、专业市场、专卖店、连锁店、餐饮、酒店、金融服务、文化娱乐等设施在此“百花齐放”。近年来更多的商家到金街兴业发展，更多的市民和外地游客到泉城路购物、休闲、旅游，创造了显著的经济、社会、环境综合效益，极大地满足了人们的需求。不仅如此，泉城路还带动了周边其他区域的商业活力，比如芙蓉街、泉乐坊等。因此，泉城路被誉为“齐鲁第一金街”当之无愧。芙蓉街以老字号和小吃闻名，是外地游客的必到之处，不到400米长的街道两侧布满了大大小小的特色小吃店和老字号的饭店。各色小吃琳琅满目，芙蓉街上每天人流不断。相比于大多数寂寂无声的老街，这芙蓉老街充满了商业活力。泉乐坊的商业定位是集旅游、购物、餐饮娱乐、创意工作室等于一体的新型体验式商业中心，不仅是美食天地、购物天堂、旅游胜地，还通过组织周末音乐会、节日庆典、明星见面会、商品特卖会等丰富多彩的艺术与商业展演活动，为广大游客和消费者创造更多惊喜体验。进驻商铺的时尚品牌居多，商业街设计面向年轻时尚的中等消费群，有服装、饰品、精致美食店、美发店、酒吧等等。虽然开街不久，泉乐坊却已经获得了越来越来多人的青睐，而且不仅仅是最初设想的年轻时尚人群。相信随着泉乐坊其它街区的建设和周边景观、设施的完善，会有更多的人去体验这个摩登现代又有点传统的商业氛围。对济南城市更新中新建步行街（区）规划建设的几点建议

随着我国经济的飞速发展和居民消费水平的提高，休闲与购物相结合的“一

站式消费”作为一种全新的消费理念逐渐被人们接受，对购物场所的选择权也越来越大。步行商业街也都费劲心思聚拢人气、打造特色，以期长久生存发展。济南的城市更新日新月异，各个辖区也都摩拳擦掌，在已经或逐步改造、建设各区步行商业街。已经开工或已招标的项目就有泉城路中段的省府前街商业项目（泰府广场）和东段的解放阁及舜井街片区改造项目以及位于历下区羊头峪东沟街济南彩虹步行街开发建设项目等。如此众多的步行商业街项目上马，势必会引发又一轮的商业大战。如何在商战立足，如何打造特色，如何定位，是需要这些投资建设者考虑的问题。结合以上的分析，笔者也就这些问题发表一下自己的一点拙见。

4.1 加强传统历史文化的提升、提炼

北京王府井商业街形成于元代，有700多年的建街史和100年的商业发展史和鲜明的商业特色。上海南京路自20世纪30年代起就已闻名遐迩，是上海乃至全国最繁华的商业街，素有“中华商业第一街”的美誉。由此可见，传统步行商业街的繁荣并非一日之功，而新兴步行商业街打造特色也是经历了几年十几年的时间历练。

特色步行商业街需要文化做经营核心，而其需要的文化内涵包括城市特色和一定时间的历史积淀。济南是老城，人们习惯把它和杨柳、泉水、荷花联系起来，在建步行街的时候应多考虑一些有生活气息的东西，增加人们的幸福感。当然也不一定全是“山、泉、河、湖‘城”等特色要素的体现，但是如果步行商业街项目内有文物建筑遗存的，应该注意保护修缮古建筑风貌，改善其周围环境，并利用其文化积淀，开辟成街道公共空间节点等。同时需将这些传统历史文化加以提升提炼，取其精华，将特色要素充分运用在项目的建设和运作，只有这样才能找到特色，找到出路。

4.2 充分分析、合理利用现状打造特色景观环境

正如步行商业街的起源和发展一样，它最初的目的仅仅是商业竞争的一种手段，以商业为主，可是经历一段时间由于环境呆板、单调、缺乏情趣，有一段时间走入了低谷。后来设计师注重了街道景观环境和设施的设计，步行商业街才又重新成为热点。由此可见，塑造富有活力的地方特色的浓郁的城市场所对于步行商业街成功与否是关键一环。

泉城路有独具特色的雕塑、喷泉、绿化座椅和设施标识，芙蓉街有安静美丽的芙蓉泉，泉乐坊有内街潺潺流动的泉水、古香古色的木栈道和青石板。这些颇具特色的环境给游客留下了深刻的印象。济南新建的这些项目就可以结合原有街巷、道路格局、建筑立面和建筑形式设计、建筑高度控制，抽取提炼出的区域特色要素以及功能定位来统筹来布局整个片区景观环境和设施布局。铺装设计、绿化种植等等也宜与新与周围已有街区设计相协调。绿化环境应充分体现地方传统与现代文化相结合的原则，开放空间的尺度不宜过大。园林、泉池的设计应积极吸取济南传统城市园林特色，但要与与整个环境相协调。

4.3 分析商业需求，合理布局街区商业服务

步行商业街在我国的发展迅速升温，其社会作用、综合功能、经营结构，旨在为商业服务企业营造一个更理想、更舒适的集中经营环境；是商业服务业的多业种、多业态的有机组合体。有关调查显示，目前我国约有200多条主要商业步行街，有半数以上属于“旺丁不旺财”的，有的甚至仅在开街时热闹一阵便冷落下来，逐步演化成“不行街”。有时候一个区的商业步行街往往定位于服务本辖区，不能带动起很大的消费力。从这层意义上来讲，盲目地、重复建设商业步行

街不可取。一条街是不是“步行”并不重要，重要的是它的商业有多大的辐射能力，而步行有时候只是一个包装罢了。

现如今的商业服务形态和特色百千，诸如品牌百货零售、精品时尚购物、时尚文化展示、特色主题餐饮、休闲娱乐观光、美容健身、高端酒店、高档办公等不计其数，规模和形式也是不尽相同。如何在众多业态中找到适合项目本身的，是投资者们要认真考虑的一个问题。导入形态不求多，但求精，找到特色与商业的最佳黄金结合点。

结语

建设仅仅是一种愿望，而经营才是真正的考验。盲目地建设步行商业街，有可能造成新一轮的浪费，就如同前被紧急叫停的宽马路、大广场一样。我们希望今后不论是济南还是其他城市，待建的步行商业街都能找准定位，找准特色，不要千篇一律，否则只会走向失败。

参考文献

[1]凯文•林奇.城市意象[M].北京：华夏出版社，2001.[2]牛国栋.济南乎[M].济南：山东画报出版社，2003.[3]党明德，林吉玲.济南百年城市发展史——开埠以来的济南[M].济南：齐鲁书社，2004.[4]孙竹兮.济南老街老巷[M].济南：山东人民出版社，2005.[5]邵莉，吕杰.重塑城市街道的生活空间—济南市泉城路商业街空间环境设计[J].建筑学报，2003,(11).[6]张建华，秦道刚.论济南近代历史文化特质资源的价值与持续利用[J].城市发展研究，2006,(10).

第二篇：步行商业街成功开发要素

步行商业街成功开发要素

作者：韩健徽（中国步行商业街工作委员会研究中心主任）

针对国内近几年步行商业街开发热潮，中国步行商业街工作委员会本着为各商业街服务指导的职能，走访了大量商业街区，根据全国一些商业街的发展情况，结合各方面的专家的理论研究，我们初步总结出以下15个成功开发要素。

一、科学规划。

我们知道，一个城市的商业开发是一个城市规划的重要组成部分，而商业街，特别是步行商业街的规划，又是一个城市商业规划的点睛之笔，一条步行商业街在进行了整体的规划之后。在具体的一些产品形态方面的规划也显得非常重要。大家可能知道，有些步行商业街由于在前期产品的规划、设计阶段，没有注意或重视商业街开发规律，特别是一些商业以外的投资主体进入商业街开发领域，导致了房地产开发和商业运作严重脱节的情况，这样的例子非常的多。今天上午，开发商组织我们到南花园商业街参观。我非常高兴看到，这个项目对前期的规划是非常重视和科学的。走到顶层的时候看到楼层很高，是准备引进电影院，如果楼层3米、4米高，电影院的设计是无法实现。在整个的商业街开发中，要有科学的规划设计，在以后的招商过程中，也有动态的调整过程，这要求在规划设计阶段做到弹性设计。

二、准确定位。

作为步行商业街的定位，基于几个方面：第一，本地区在城市历史的渊源和资源。不能过分脱离自身的历史渊源；第二，自己所处的商圈状况。南花园商业街处在成熟的商圈，这是石家庄两大商圈之一。作为这样业态非常全面、丰富、成熟的商圈，我们如何定位？这个定位既要遵循、依托自身所在区域的商圈情况，也要适当扩大辐射半径，如果定位准确，在招商的过程中辐射的半径就有可能很广，日后经营的范围中销售的方位也可能很广泛。

三、慎重选址。

这是非常重要的。应该说南花园商业街从整个的地理位置讲，是非常优越的。我今天主要谈的是关于一个商圈的新概念。近几年随着各地城市的环境、交通设施的变化，应该说传统的商圈概念已经发生很大变化。从现在的情况看，商圈不是圆的，对待选址，南花园是非常出色的，但是在局部上还需要政府部门的大力支持，比如中山路护栏的问题。98年在天津滨江道，晚报有一篇文章叫《一条护栏，拦死了一个商场》，当时引起了广泛影响，最后政府拆除了道路中间的护栏，商场才又获得新生，所以交通对整个商业项目，特别是对步行商业街作用非常重要。

四、招商先行。

目前国内一些城市的开发商，在整个商业街建设前期，没有很好的和商家结合，没有明确商家的需求，开发带有一定的盲目性，导致和后期招商脱节。我们一直在倡导大连万达的订单模式，如果在前期和主力商家达成联盟，我们在日后的招商与经营过程中，成功的可能性将大大提升。

五、规模适度。

从全国商业街建设看，存在求大求洋的现象，很多商业街从1公里到3公里，甚至更长，步行商业街规模有无限扩大的趋势。很多的开发商，在开发商业街的时候，更多考虑规模效益，但是忽略了边际效益，按照经济学的边际效益理论，最佳规模产生最佳效益。根据协会近年的总结和研究结果，我们认为一条步行商业街有长、宽、高的比例要求。我们认为一般的步行商业街，长度在300米左右为宜，特大城市更长，以600以内为最佳。南花园商业街是200多米，从城市情况看，200多米是适合的。集中精力把200米做好是最重要的，不要一味追求长度。宽度，不同的商业街的宽度，我们认为，应该在十几、二十几米为宜，一些迷你型的更窄一些，大家知道一般人行走路线是“之”字型行走，很少有走到一端再回来。所以街过宽可能导致顾客疲劳，导致商机的丧失。高度，一般商业街的建筑高度以一层到二层为宜，局部主力店铺可以三、四层。因为一条步行商业街中，楼层过高，第一行走不便，人们习惯平行行走，而不希望垂直行走。在一条步行商业街中出现更多的高楼大厦，大家很难驻足，甚至会产生高楼效应，使商业街整体空间产生压迫感。

六、因地制宜。

本地、本区域所具有的最基本的、最原始的特征，应该是我们最根本的特色所在。今年我们走了几十条商业街，光凯旋门就见到十几个，有的比例甚至是一比一。在媒体广告上、不同的商业街形象都似曾相识，商业街规划设计丢掉了本身民族化的特色，过分追求洋化的东西。

七、错位经营。

从近几年的情况看，中国零售业竞争已经从店与店之间的竞争，发展到街与街之间的竞争。石家庄可能有这个感受，一说去哪儿，就是东购或北国，在北京讲，就是去西单还是王府井。也就是街与街之间的竞争。在南花园具体的经营中，要考虑更多的自身经营特色，要搞好与周边商业的错位。从近几年的情况看，在商业街各种类型形态中，特色商业街最具有生命力。而综合商业街，特别是在一个城市如果出现几条，或者更多条的情况下，经营的难度会越来越增大。南花园商业街定位在餐饮、休闲、娱乐为主是比较适宜的，应最大限度发挥它的特色。98年的时候，南京路请国外进行了一个调研，各业态中餐饮是

3、休闲娱乐是3，购物是3。所以购物比重正在弱化，餐饮休闲娱乐的比重正在逐渐增加。

八、以人为本。

不同的商业街从发展过程中经历了几个阶段，第一个阶段单纯以购物为主；第二个阶段适当考虑了一些对人的关怀；第三是以人为本的原则。现在一些发达国家，包括非常成功的商业街、步行街，更多的也体现了社会活动中心的功能。在南花园商业街中，建议多一些景观、多一些休息椅、多一些盲人道，为广大市民提供非常优美的环境。

九、强化功能。

在一条步行商业街中，一些非购物的功能要日益提高。这些功能的提高，有助于聚集人气，延长顾客在商业街停留的时间，最终还是扩大消费。

十、营造氛围。

一条商业街的氛围也是非常重要的，有些商业街建设得像兵营一样，非常整齐，道路非常宽阔。大理石上去了客流下来了，不锈钢上去了，效益下来了。商业街对商业氛围要求非常高。刚才看到，南花园商业街是折线的，错落有致，在此基础上，要更多的把商业氛围营造好。

十一、重视节点。

一条步行商业街就好像一首交响乐，时而高亢激昂，时而低回婉转。在商业街中通过设置主力店，一些活动和景观设计几个节点，可最大限度的聚集人流。

十二、商魂培育。

南花园的商业街在历史上有非常深厚的商业渊源，我们认为一条商业街应该有魂，这个魂可能是历史上形成的生活资源，可能是文化品牌，也可能是特色服务。所以对一条商业街商魂的培育和树立是非常重要的。南花园商业街要依托历史形成的文化底蕴商业氛围，形成自己的商魂。

十三、有机链接。

这个有机链接在商业街规划、设计、开发过程中，应该注意商业街和周边原有商业的链接。比如南花园是新建的商业街，要链接周边的商业圈。在街内也要形成有机的链接，不要割裂。在街的两侧，也要形成链接，不要形成单边的情况，包括一层、二层、三层，楼层之间的链接。在一条商业街整体规划设计中，相关的链接工作非常重要。

十四、成功营销。

项目正确的定位、营销理念与务实的手段，对项目的整体运作影响重大。

十五、独特景观。

目前很多城市，包括一些商业设施中对景观的设计越来越重视。特别是对石家庄，坦率的讲，在先天上缺乏更多的旅游资源。如果南花园步行商业街能够把很好的景观设计出来，形成本地最亮丽的景观特色群，这可能会形成商业和旅游的最佳黄金结合点。由于时间关系我就讲这么多。总之我认为步行商业街，只要有了商魂、商脉、商气，商道，它就会拥有无限的商机。

第三篇：步行商业街成功开发要素

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步行

商业街成功开发要素

针对国内近几年步行商业街开发热潮，中国步行商业街工作委员会本着为各商业街服务指导的职能，走访了大量商业街区，根据全国一些商业街的发展情况，结合各方面的专家的理论研究，我们初步总结出以下15个成功开发要素。

一、科学规划。

我们知道，一个城市的商业开发是一个城市规划的重要组成部分，而商业街，特别是步行商业街的规划，又是一个城市商业规划的点睛之笔，一条步行商业街在进行了整体的规划之后。在具体的一些产品形态方面的规划也显得非常重要。大家可能知道，有些步行商业街由于在前期产品的规划、设计阶段，没有注意或重视商业街开发规律，特别是一些商业以外的投资主体进入商业街开发领域，导致了房地产开发和商业运作严重脱节的情况，这样的例子非常的多。今天上午，开发商组织我们到南花园商业街参观。我非常高兴看到，这个项目对前期的规划是非常重视和科学的。走到顶层的时候看到楼层

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很高，是准备引进电影院，如果楼层3米、4米高，电影院的设计是无法实现。在整个的商业街开发中，要有科学的规划设计，在以后的招商过程中，也有动态的调整过程，这要求在规划设计阶段做到弹性设计。

二、准确定位。

作为步行商业街的定位，基于几个方面：第一，本地区在城市历史的渊源和资源。不能过分脱离自身的历史渊源；第二，自己所处的商圈状况。南花园商业街处在成熟的商圈，这是石家庄两大商圈之一。作为这样业态非常全面、丰富、成熟的商圈，我们如何定位？这个定位既要遵循、依托自身所在区域的商圈情况，也要适当扩大辐射半径，如果定位准确，在招商的过程中辐射的半径就有可能很广，日后经营的范围中销售的方位也可能很广泛。

三、慎重选址。

这是非常重要的。应该说南花园商业街从整个的地理位置讲，是非常优越的。我今天主要谈的是关于一个商圈的新概念。近几年随着各地城市的环境、交通设施的变化，应该说传统的商圈概念已经发生很大变化。从现在的情况看，商圈不是圆的，对待选址，南花园是非常出色的，但是在局部上还需要政府部门的大力支持，比如中山路护栏的问题。98年在天津滨江道，晚报有一篇文章叫《一条护栏，拦死了一个商场》，当时引起

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了广泛影响，最后政府拆除了道路中间的护栏，商场才又获得新生，所以交通对整个商业项目，特别是对步行商业街作用非常重要。

四、招商先行。

目前国内一些城市的开发商，在整个商业街建设前期，没有很好的和商家结合，没有明确商家的需求，开发带有一定的盲目性，导致和后期招商脱节。我们一直在倡导大连万达的订单模式，如果在前期和主力商家达成联盟，我们在日后的招商与经营过程中，成功的可能性将大大提升。

五、规模适度。

从全国商业街建设看，存在求大求洋的现象，很多商业街从1公里到3公里，甚至更长，步行商业街规模有无限扩大的趋势。很多的开发商，在开发商业街的时候，更多考虑规模效益，但是忽略了边际效益，按照经济学的边际效益理论，最佳规模产生最佳效益。根据协会近年的总结和研究结果，我们认为一条步行商业街有长、宽、高的比例要求。我们认为一般的步行商业街，长度在300米左右为宜，特大城市更长，以600以内为最佳。南花园商业街是200多米，从城市情况看，200多米是适合的。集中精力把200米做好是最重要的，不要一味追求长度。宽度，不同的商业街的宽度，我们认为，应该在十几、二十几米为宜，一些迷你型的更窄一些，大家知道一般人行走路线是“之”字

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型行走，很少有走到一端再回来。所以街过宽可能导致顾客疲劳，导致商机的丧失。高度，一般商业街的建筑高度以一层到二层为宜，局部主力店铺可以三、四层。因为一条步行商业街中，楼层过高，第一行走不便，人们习惯平行行走，而不希望垂直行走。在一条步行商业街中出现更多的高楼大厦，大家很难驻足，甚至会产生高楼效应，使商业街整体空间产生压迫感。

六、因地制宜。

本地、本区域所具有的最基本的、最原始的特征，应该是我们最根本的特色所在。今年我们走了几十条商业街，光凯旋门就见到十几个，有的比例甚至是一比一。在媒体广告上、不同的商业街形象都似曾相识，商业街规划设计丢掉了本身民族化的特色，过分追求洋化的东西。

七、错位经营。

从近几年的情况看，中国零售业竞争已经从店与店之间的竞争，发展到街与街之间的竞争。石家庄可能有这个感受，一说去哪儿，就是东购或北国，在北京讲，就是去西单还是王府井。也就是街与街之间的竞争。在南花园具体的经营中，要考虑更多的自身经营特色，要搞好与周边商业的错位。从近几年的情况看，在商业街各种类型形态中，更多免费下载，尽在管理资源吧（www.xiexiebang.com）管理资源吧（www.xiexiebang.com），提供海量管理资料免费下载！

特色商业街最具有生命力。而综合商业街，特别是在一个城市如果出现几条，或者更多条的情况下，经营的难度会越来越增大。南花园商业街定位在餐饮、休闲、娱乐为主是比较适宜的，应最大限度发挥它的特色。98年的时候，南京路请国外进行了一个调研，各业态中餐饮是

3、休闲娱乐是3，购物是3。所以购物比重正在弱化，餐饮休闲娱乐的比重正在逐渐增加。

八、以人为本。

不同的商业街从发展过程中经历了几个阶段，第一个阶段单纯以购物为主；第二个阶段适当考虑了一些对人的关怀；第三是以人为本的原则。现在一些发达国家，包括非常成功的商业街、步行街，更多的也体现了社会活动中心的功能。在南花园商业街中，建议多一些景观、多一些休息椅、多一些盲人道，为广大市民提供非常优美的环境。

九、强化功能。

在一条步行商业街中，一些非购物的功能要日益提高。这些功能的提高，有助于聚集人气，延长顾客在商业街停留的时间，最终还是扩大消费。

十、营造氛围。

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一条商业街的氛围也是非常重要的，有些商业街建设得像兵营一样，非常整齐，道路非常宽阔。大理石上去了客流下来了，不锈钢上去了，效益下来了。商业街对商业氛围要求非常高。刚才看到，南花园商业街是折线的，错落有致，在此基础上，要更多的把商业氛围营造好。

十一、重视节点。

一条步行商业街就好像一首交响乐，时而高亢激昂，时而低回婉转。在商业街中通过设置主力店，一些活动和景观设计几个节点，可最大限度的聚集人流。

十二、商魂培育。

南花园的商业街在历史上有非常深厚的商业渊源，我们认为一条商业街应该有魂，这个魂可能是历史上形成的生活资源，可能是文化品牌，也可能是特色服务。所以对一条商业街商魂的培育和树立是非常重要的。南花园商业街要依托历史形成的文化底蕴商业氛围，形成自己的商魂。

十三、有机链接。

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这个有机链接在商业街规划、设计、开发过程中，应该注意商业街和周边原有商业的链接。比如南花园是新建的商业街，要链接周边的商业圈。在街内也要形成有机的链接，不要割裂。在街的两侧，也要形成链接，不要形成单边的情况，包括一层、二层、三层，楼层之间的链接。在一条商业街整体规划设计中，相关的链接工作非常重要。

十四、成功营销。

项目正确的定位、营销理念与务实的手段，对项目的整体运作影响重大。

十五、独特景观。

目前很多城市，包括一些商业设施中对景观的设计越来越重视。特别是对石家庄，坦率的讲，在先天上缺乏更多的旅游资源。如果南花园步行商业街能够把很好的景观设计出来，形成本地最亮丽的景观特色群，这可能会形成商业和旅游的最佳黄金结合点。由于时间关系我就讲这么多。总之我认为步行商业街，只要有了商魂、商脉、商气，商道，它就会拥有无限的商机。

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第四篇：特色商业街成功六要素

特色商业街成功六要素

《全球采购网站》123trading.com(日期：2005-05-26 14:27)

几乎每一座国际化大都市，都有一条引以为自豪的特色商业街，如法国的香榭丽舍步行街、美国纽约的“唐人街”步行街、中国上海的南京路步行街、北京王府井步行街，它记载着一座城市发展的足迹和历史，并成为这座城市的标志性街道而吸引着成千上万的外地人。在河北保定，建成后的鑫龙湾商业特色街，就是这样一条黄金特色商业街。建华北路两侧的鑫龙湾、建华批发市场、东风桥服装批发市场等在古城乃至全省的名气可谓“响当当”，这些市场吸引了许多人前来购物。鑫龙湾特色街的建成，它将吸引各地的投资者和经营者的眼球，未来将是保定商气最浓的一条街。

辐射

笑迎南来北往客

特色商业街的功能要辐射整个城市而不是仅在某一地区某一范围内发挥作用。换句话说，特色商业街应是一座城市的开放窗口，它是整个城市经济和商业发展的中枢，是南来北往的客流集散地。

目前，建华北路鑫龙湾商业街可以说是面向本地，辐射全国。许多国内外名吃、名店、名品将进驻鑫龙湾，他们的加入将带动建华北路众多的客商，聚合在鑫龙湾，未来的鑫龙湾将形成“买全国、卖全国”的局面，并逐步与国际接轨。

地段

风水宝地黄金街

特色商业街应位于城市的黄金地段。地价和土地的利用率最高，交通极为便利，建筑物高度集中，有现代化的市政、信息环境，对国际跨国公司有巨大的吸引力。

处于黄金地段的建华北路，交通非常便利，其周围有裕华路、百花路、东风路，使建华北路具有得天独厚的交通优势。建华北路附近还有火车站、长途汽车站、公交汽车站，极大方便了市民和外地游客旅游、观光、购物的需要。

客流

熙熙攘攘人气旺

人口因素是特色商业街发展的动力。建特色商业街首先要为商业街的客流量和客流密度作较准确的计算。有了客流的保证，就有了充足的购买力。

有关部门曾做过精密统计，建华北路每天的客流有5万至10万人次，12小时内最多客流可达15万人次。毋庸置疑，待建华北路两侧的项目全部建成后，这条街上的客流将会进一步增长。

历史

经年老街有影响

特色商业步行街要有浓厚的文化、历史氛围。有了浓厚的文化、历史基础，才能够吸引消费者的购买意识。商业文化特色不仅是商家追求的经营目标，也是未来商业街建设的着眼点。建华北路是传统的商业聚集区，有着久远的历史。解放前在这里就形成了酱菜、铁球、春不老等一批保定最早的商业品牌。而随着建华北路鑫龙湾的全面开发，将成为市区最大的商业中心，形成浓厚的商业氛围。

我们可以看到，建华北路完全符合建商业特色街的六大要素，具有建特色商业街的绝佳优势。

步行商业街成功开发要素

一、科学的规划。我们知道，一个城市的商业开发是一个城市规划的重要组成部分，而商业街，特别是步行商业街的规划，又是一个城市商业规划的点睛之笔，一条步行商业街在进行了整体的规划之后。在具体的一些产品形态方面的规划也显得非常重要。大家可能知道，有些商业步行街由于在前期产品的规划、设计阶段，没有注意或重视商业街开发规律，特别是一些商业以外的投资主体进入商业街开发领域，导致了房地产开发和商业运作严重脱节的情况，这样的例子非常的多。在整个的商业街开发中，一方面有科学的规划设计，在以后的招商过程中，也有动态的调整过程，这要求在规划设计阶段做到弹性设计。

二、准确定位。作为步行商业街的定位，基于几个方面：第一，本地区所在城市历史的渊源和资源。不能过分脱离自身的历史渊源；第二，自己所处的商圈状况。这个定位既

要遵循、依托自身所在区域的商圈情况，也要适当扩大辐射半径，如果定位准确，在招商的过程中辐射的半径就有可能很广，日后经营的范围中销售的方位也可能很广泛。

三、慎重选址。这是非常重要的。98年在天津滨江道，晚报有一篇文章叫《一条护栏，栏死了一个商场》，当时引起了广泛影响，最后政府拆除了道路中间的护栏，商场才又获得新生，所以交通对整个商业项目，特别是对步行商业街作用是非常重要的。

四、招商先行。目前在国内一些城市的开发商，在整个商业街建设前期，没有很好的和商家结合，没有明确商家的需求，开发带有一定的盲目性，导致和后期招商脱节。我们一直在倡导大连万达的订单模式，如果在前期和主力商家达成联盟，我们在日后的招商与经营过程中，成功的可能性将大大提升。

五、规模适度。从全国商业街建设看，存在求大求洋的现象，很多商业街从1公里到3公里，甚至更长，步行商业街规模有无限扩大的趋势。很多的开发商，在开发商业街的时候，更多考虑规模效益，但是忽略了边际效益，按照经济学的边际效益理论，最佳规模产生最佳效益。根据协会近年的总结和研究结果，我们认为一条步行商业街有长、宽、高的比例要求。我们认为一般的步行商业街，长度在300米左右为宜，特大城市更长，以600比以内为最佳。

从城市情况看，200多米是适合的。集中精力把200米做好是最重要的，不要一味追求长度。宽度，不同的商业街的宽度，我们认为一般讲，应该在十几、二十几米为宜，一些迷你型的更窄一些，大家知道一般人行走路线是“之”字型行走，很少有走到一端再回来。所以街过宽可能导致顾客疲劳，导致商机的丧失。高度，一般商业街的建筑高度以一层到二层为宜，局部主力店铺可以三、四层。因为一条步行商业街中，楼层过高，第一行走不便，人们习惯平行行走，而不希望垂直行走。在一条步行商业街中出现更多的高楼大厦，大家很难驻足，甚至会产生高楼效应，使商业街整体空间产生压迫感。

六、要因地制宜。本地、本区域所具有的最基本的、最原始的特征，应该是我们最根本的特色所在。今年我们走了几十条商业街，光凯旋门就见到十几个，有的比例甚至是一比一。在媒体广告上、不同的商业街形象都似曾相识，商业街规划设计丢掉了本身民族化的特色，过分追求洋化的东西。

七、错位经营。从近几年的情况看，中国零售业竞争已经从店与店之间的竞争，发展到街与街之间的竞争。从近几年的情况看，在商业街各种类型形态中，特色商业街最具有生命力。而综合商业街，特别是在一个城市如果出现几条，或者更多条的情况下，经营的难度会越来越增大。98年的时候，南京路请国外进行了一个调研，名业态中餐饮是

3、休闲娱乐是3，购物是3。所以购物比重正在弱化，餐饮休闲娱乐的比重正在逐渐增加。

八、以人为本。不同的商业街从发展过程中经历了几个阶段，第一个阶段单纯以购物为主；第二个阶段适当考虑了一些对人的关怀；第三是以人为本的原则。现在一些发达国家，包括非常成功的商业街、步行街，更多的也体现了社会活动中心的功能。

九、强化功能。在一条步行商业街中，一些非购物的功能要日益提高。这些功能的提高，有助于聚集人气，延长顾客在商业街停留的时间，最终还是扩大消费。

十、营造氛围。一条商业街的氛围也是非常重要的，有些商业街建设得像兵营一样，非常整齐，道路非常宽阔，大理石上去了客流下来了，不锈钢上去了效益下来了。商业街对对商业氛围要求非常高。

十一、控制结点。一条步行商业街就好像一首交响乐，时而高亢激昂，时而低沉有力。在商业街中通过设置主力店，一些活动和景观设计几个结点，最大限度的聚集人流。

十二、商魂的培育。

我们认为一条商业街应该有魂，这个魂可能是历史上形成的生活资源，可能是文化品牌，也可能是特色服务。所以对一条商业街商魂的培育和树立是非常重要的。商业街要依托历史形成的文化底蕴商业氛围，形成自己的商魂。

十三、有机链接。这个有机链接在商业街规划、设计、开发过程中，应该注意商业街和周边原有商业的链接。比如南花园是新建的商业街，要链接周边的商业圈。在街内也要形成有机的链接，不要割裂。在街的两侧，也要形成链接，不要形成单边的情况，包括一层、二层、三层，楼层之间的链接。在一条商业街整体规划设计中，相关的链接工作非常重要。

十四、成功营销。项目正确的定位、营销理念与务实的手段，对项目的整体运作影响重大。

十五、独特景观。目前很多城市，包括一些商业设施中对景观的设计越来越重视。商业街能够把很好的景观设计出来，形成本地最亮丽的景观特色群，这可能会形成商业和旅游的最佳黄金结合点。

总之我认为步行商业街，只要有了商魂、商脉、商气，同时也有了商道，我们相信它就拥有无限的商机。

来源:中国步行商业街工作委员会

第五篇：对商业街特色化的分析

对商业街特色化的分析

探讨商业区的特色化，不能不谈到产品的特色化。国外有许多因为规划和设计的精彩而吸引了无数顾客的商业街，但是在中 国这样的产品还屈指可数。以下我们以国内外一些著名的商业街 或商业中心为例，阐述它们在实现产品特色化方面使用的技巧，以兹借鉴。

一、运用重构手法，抽象继承传统

所谓“重构”，就是“重新建构”．即把人们生活中熟 悉的视觉或空间形式抽象出来，进行打散、分解，按新的程序再 建构。譬如北京西单综合商业楼的设计方案：将牌楼，民居山 墙，园林建筑的建筑的亭、廊等形式进行重新组合，具有鲜明的 传统特色，又满足现代城市美的要求。再比如“店中店”这种购物形式，可以说

是传统步行购物街的重构。

圣地牙哥霍顿广场在设计时，强调建筑物要与圣地牙哥的都市结构融合，为了要与东南的煤气灯史迹保存区相 联系．采用对角方式，在琥腾广场规划了一条内街，贯穿整个广场。这条内街设计得琳琅满目，复杂而有趣，令游 走其间的人们惊奇万分，加上刻意安排的街头艺人的表演，热闹非凡，商业人气很旺。

二、内部结构改造，适应现代营销

对现存比较完整的旧城商业中心，完整保留立面、改造内部结构是保存旧城区风貌的有效方法。内部结构 改造主要是改善内部商业环境，适应现代商业经营的要求，如在商业街中增加大跨度的玻璃顶蓬，形成全天候的购 物街。另外在空间高敞的建筑(如厂房、火车站等)内部增加夹层、围合中庭、增加采光井等，也是进行内部改造的 常用手法。

三、抽取社区符号，营造共有体验

社区需要一个中心，它在形象和心理上为人们提供一个凝聚的空间或标志。西方的社区教堂就具有这种功 能。现代许多住宅小区附近的电影院、商店也有这种功能。

在具体的设计中．设计师必须对社区的生活有深入的了解和体验，从中抽出最有代表性的特征。如著名的 Jerde事务所，他们将“镇中心”、“都市村”、”市中心”、“公共区域”等包含了回复聚会等感情内涵的概念，运用到社区的规划设计中，而用一些普通的、有象征性的“生活事物”去构成新的街市。这些”生活事物”包括： 超级市场、烤肉店、专卖店、影剧院、休闲和其它文化服务设施等，从而营造出社区的气氛。

四、诗化高新技术，改善购物环境

现代的商业空间，更加开敞和明亮，既可以让人们享受到充足的阳光，又可以避开风雨霜雪，这要归功于 现代技术的运用。在商业中心，先进的结构技术可以带来丰富多彩，震慑人心的空间效果，也让人们感觉到强烈的 时代气息。

技术在建筑中的运用，体现出一种“诗意化”或者称为“软化”的倾向，技术不再”冷冰冰”，情感的因 素被加入进来，技术更贴近人的生活，在商业空间中，这种表现犹为突出。

五、塑造企业形象，体现地方风貌

零售企业形象是指公众对零售业的整体印象和评价，它是零售企业在商战竞争中生存和发展的关键。优良 的形象可以给消费者造成深刻的印象，使之对企业所售商品和服务产生强烈的认同感，这种印象和直觉，往往在消 费者的购买行为中起主导作用，从而为企业吸引更多顾客。CIS设计就是企业形象设计的一种方法，它强调“用一 种声音说话”，就是将企业精神贯穿在所有设计元素中，从平面布局、立面形象到室内装饰，通过每一个细节

去强 化商业环境的特色。