房地产销售方案策划书二

房地产销售方案策划书范文二

__城项目位于__房地产市场的东南板块，在__路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开.__城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成.一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍.一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍.现在，一期多层尚有____房、准现房，销售额__万元.其中__m2的三室两厅有__套，以五、六楼为主；__m2的三室两厅_套；这两种房型的销售金额占一期余额的__%.二期小户型总销售金额预计__万元，临街商铺__万元，合计__万元.预售许可证预计__年_月底办下.由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺.其中二期小户型占所有可售金额的_%，一期大户型销售额_%，二期临街商铺占_%.如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一.一、市场概况及基本竞争格局

a、东南板块及__路商圈.__房地产市场的东南板块主要由三部分组成：__路沿线、__路南段沿沿线、__东路与__国道沿线.__路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成.在__路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区.__城位于这一区位之内.与英协、建业几乎是一路之隔.但凤凰城在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍.__路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成.__东路与__国道沿线是20__年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘.其中燕归园是__城二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和凤凰城一期__平米现房形成明确的竞争关系.b、小户型市场概况.自20__年底时尚party介入__楼市以来，小户型这种物业形态迅速发展起来.尤其是__年初，青年居易（easy-go）以__余套的投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变.今年_月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面.燕归园位于货站街东段，由__房地产公司开发，已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段.燕归园提前介入了小户型市场，并且认识到小户型的主力市场是__平米的两室户型和__平米的三室两厅.这与我们的市调结果完全一致.此次燕归二期开发的正是此类户型（两室两厅__平米，三室两厅__平米）.可以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势.c、商铺市场

商铺是一个比较特殊的物业形态，商铺的价格是由商铺能为房东带来的租金多少决定的.目前郑州的商铺市场尚处于起步阶段.凤凰城二期商铺位于商品大世界、名优建材市场南端，即将建成的大卖场的商业价值将会决定二期商铺的价格.人们对大卖场的商业认同也将影响二期商铺的价格.和二期商铺有竞争的主要楼盘是建业新天地的临街商铺、英协尚未售出的部分商铺.二、项目swot分析

优势

1、__路商圈天然的地段优势，这里是财富的俱乐部，富翁的制造厂，在这里百万富翁比比皆是，每年都有新一代需求产生，源源不断的需求是我方楼盘最有力的支撑20__房地产营销策划书策划书.市场细分如下：

a、高端市场被英协、建业等高档楼盘满足，这一部分客户大部分是第二次或第三次置业，是终极消费，__年内不会再置业.b、中端市场被东方明珠、百合花苑、虹景家园等中档楼盘满足，属过度消费和终极消费的结合.c、复合市场.凤凰城一期是一个大众楼盘，从价位角度划分，属中低档楼盘.凤凰城二期小户型项目的目标群，预计业主身份复杂，置业心理不尽相同，故推广过程中，不能拘泥于单一的推广主线.本区域年轻人多为收入较低的蓝领阶层，有效需求不足.如果凤凰城二期销售象青年居易一味的向年轻时尚族诉求，我方楼盘销售可能面临比较严峻的局面.